Umowa o roboty budowlane. Zapisy o rozliczenia stosowane w umowie o roboty budowlane
Każda umowa o roboty budowlane powinna zawierać ustalenia, co do ceny kontraktowej i zasad dotyczących płatności. Obowiązujące w kontrakcie budowlanym procedury dotyczące płatności muszą być jasne i zrozumiałe dla obydwu stron - inwestor i wykonawca. Jakie są procedury dotyczące płatności ceny kontraktowej stosowane w umowach o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane: kiedy cena ryczałtowa, a kiedy na podstawie kosztorysu powykonawczego
Cena kontraktowa to suma wartości wszystkich prac, która jest wynagrodzeniem dla wykonawcy. Sporządzając umowę o roboty budowlane warto jest ustalić terminy oraz zasady wypłaty wynagrodzenia.
W pierwszej kolejności należy ustalić czy jest ono ryczałtowe czy też określane na podstawie kosztorysu powykonawczego, przedstawionego przez wykonawcę. Jeżeli mówimy o cenie ryczałtowej, to zgodnie z postanowieniami art. 63 § 1 Kodeksu cywilnego przyjmujący zamówienie tj. generalny wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia nawet w sytuacji, gdy przy zawarciu umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztu prac. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że wszelkie ilości robót podane przez inwestora w przedmiarach są ilościami szacunkowymi i wykonawca przygotowując wycenę nie może ich brać pod uwagę, jako ilości rzeczywistych i prawidłowych. Rzeczywisty zakres robót opisują specyfikacje wykonania i odbioru robót oraz rysunki, które są dokumentami nadrzędnymi w stosunku do przedmiarów. Cena ryczałtowa dotyczy jedynie zakresu robót określonych w kontrakcie na podstawie dołączonej dokumentacji projektowej. W przypadku, gdy zamawiający rozszerzy zakres prac po za ten wynikający z projektu, wykonawcy będzie należało się dodatkowe wynagrodzenie.
Autor: www.photos.com
Istotną sprawą jest waluta płatności. Waluta ceny kontraktowej musi być określona w umowie o roboty budowlane. Jeżeli waluta płatności jest inna niż krajowa lub też wynagrodzenie jest płatne w złotych, ale na podstawie kursu danej waluty obcej, to w kontrakcie lub odpowiednim załączniku do niego należy podać zasady ustalania kursu waluty.
Zasady wypłaty wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane
Kolejną bardzo ważną sprawą jest ustalenie zasad dotyczących wypłaty wynagrodzenia. Jest to tym bardziej istotne, że zazwyczaj chodzi o duże kwoty, a realizacja obiektu budowlanego to proces długotrwały, trwający od kilku do nawet kilkudziesięciu miesięcy. Nie możliwe jest więc wykonanie jednorazowej płatności.
W związku z powyższym wynagrodzenie dla wykonawcy płaci się w częściach. W tym celu w umowie o roboty budowlane można ustalić, że kolejne transze wynagrodzenia będą realizowane na koniec każdego miesiąca zgodnie z uznanym i zatwierdzonym postępem prac. W tym celu warto jest przed podpisaniem umowy o roboty budowlane przygotować plan płatności. Jest to tym bardziej istotne, gdy przedsięwzięcie inwestycyjne jest finansowane z kredytu bankowego.
Plan ten powinien korespondować z harmonogramem robót budowlanych. Płatność wynagrodzenia można realizować:
- procentowo zgodnie z zawansowaniem prac
- za elementy wbudowane i ukończone
- w kolejnych transzach ustalonych w planie płatności.
Zdaniem autora najbardziej elastycznym sposobem jest sposób pierwszy. W każdym z wymienionych sposobów pomocne będzie wprowadzenie dodatkowego dokumentu kontraktowego. Dokumentem tym jest Przejściowe Świadectwo Płatności (PŚP).
Przejściowe Świadectwo Płatności w umowie o roboty budowlane
Dokumentu tego nie należy mylić z fakturą, gdyż jest on podstawą do jej wystawienia przez wykonawcę. PŚP określa należność do wypłaty na rzecz wykonawcy z tytułu wykonanych prac. W dokumencie tym powinny być również uwzględnione potrącenia na kwoty zatrzymane z tytułu gwarancji dobrego wykonania, oraz potrącenia zaliczki, jeżeli była ona udzielona wykonawcy przed rozpoczęciem prac. Zasadniczo dokument taki powinien zawierać:
- nazwę wykonawcy oraz kontrolera kosztów (lub Inżyniera Kontraktu, jeżeli występuje)
- nazwę kontraktu i numer kontraktu
- datę podpisania kontraktu
- zaakceptowaną kwotę kontraktową netto
- numer płatności przejściowej
- okres rozliczeniowy
- datę przedłożenia rozliczenia przez wykonawcę
- walutę płatności
- wartość płatności bieżącej oraz narastająco
- podpisy kontrolera kosztów, generalnego wykonawcy (lub Inżyniera Kontraktu, jeżeli występuje), oraz datę.
Stosując PŚP należy pamiętać, że jest ono jedynie dokumentem potwierdzającym kwotę, którą kontroler kosztów (lub Inżynier Kontraktu) ustala, jako należną dla wykonawcy. Momentu wystawienia i podpisania PŚP nie można uznać za moment przyjęcia robót budowlanych, czy też odbioru określonego etapu prac. PŚP nie pełni roli protokołu zdawczo-odbiorczego w rozumieniu prawa budowlanego oraz art. 19 ust. 14 Ustawy o podatku od towarów i usług.
Rodzi to odpowiednie konsekwencje prawne i podatkowe, o których należy pamiętać. W praktyce budowlanej Przejściowe Świadectwo Płatności najczęściej wystawiane jest po zakończeniu każdego miesiąca robót. Częstą praktyką jest, że to generalny wykonawca przedkłada taki dokument do zatwierdzenia. Zdarza się też, że przygotowaniem takiego dokumentu zajmuje się firma zewnętrzna z ramienia inwestora pełniąca funkcję kontrolera kosztów.
W każdym jednak przypadku rozliczenie powinno obejmować:
- szacunkową kontraktową wartość zrealizowanych przez wykonawcę robót do końca danego miesiąca
- wszelkie kwoty, które mają być oddane i potrącone
- kwotę która ma być potrącona do zatrzymania z tytułu gwarancji dobrego wykonania
- wszelkie kwoty, które mają być oddane jako płatności zaliczkowe i potrącone jako zwroty
- wszelkie kwoty, które mają być oddane i potrącone za urządzenia i materiały
- potrącenia kwot, poświadczonych we wszystkich poprzednich Świadectwach Płatności.
Terminy płatności i kaucja gwarancyjna w umowie o roboty budowlane
Należy jednak pamiętać, że samo wystawienie i podpisanie przez strony PŚP nie powoduje uruchomienia procedury płatności. Aby płatność była możliwa do realizacji do tego dokumentu należy dołączyć fakturę. Taki komplet dokumentów wykonawca przekazuje do inwestora, a ten w ustalonym czasie dokonuje płatności. Najczęściej okres ten wynosi 28 dni kalendarzowych.
Kolejną istotną sprawą jest płatność kwoty zatrzymanej, która to zawsze występuje w przypadku dużych kontraktów budowlanych i stanowi tzw. kaucję gwarancyjną. Jest to dla inwestora zabezpieczenie na wypadek gdyby wykonawca nie wywiązał się z zadania lub też gdyby opóźniał się z wykonaniem prac gwarancyjnych.
Zabezpieczenie to egzekwowane jest przez zatrzymanie przez inwestora części kwoty należnej wykonawcy z każdej wystawianej przez niego faktury. Zazwyczaj wysokość kwoty zatrzymanej wynosi 5-10% wartości płatności z kolejnych faktur. Kwoty zatrzymane są bezwzględnie zwracane wykonawcy w chwili zakończenia kontraktu i końcowego odbioru robót. Częstą i dobrą praktyką jest, że inwestor po zakończeniu robót zwraca tylko część kwoty zatrzymanej. Jest to najczęściej 50% sumarycznej wartości kwot zatrzymanych. Pozostała kwota jest zatrzymywana, jako zabezpieczenie usunięcia w terminie wad i usterek do czasu wydania dokumentu odbioru ostatecznego. Okres zatrzymania jest równy okresowi udzielonej rękojmi.
Często w umowach o roboty budowlane przewiduje się , że inwestor może zgodzić się na zmianę zatrzymanych kwot (gotówki) na gwarancję bankową albo inna formę zabezpieczenia. Wynika to z faktu, że prawo zatrzymania części płatności jest bardzo dotkliwe dla wykonawcy, gdyż łączy się z negatywnymi skutkami w sferze płynności finansowej.
W sprawie kaucji gwarancyjnych warte są przytoczenia dwa stanowiska Sądu Najwyższego. Pierwsze to wyrok z 12 stycznia 2005 r., II CK 33/05 (Rzeczpospolita 2006, Nr 26, s. F7), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że „kaucja zatrzymana przez zamawiającego, jako zabezpieczenie jego ewentualnych roszczeń wobec wykonawcy na wypadek niewłaściwego wykonania robót budowlanych, jest częścią wynagrodzenia wykonawcy. Gdy umowa zostanie rozwiązana, bo zamawiający od niej odstąpił, to wykonawca nie może domagać się zwrotu kaucji, jeśli nie wykazał, że wykonał roboty w większej wartości niż te, za które mu już zapłacono”.
Drugie stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego sygn. II CK 336/05 (LexPolonica): „Jeśli wykonawca robót budowlanych, które zabezpieczała kaucja gwarancyjna, nie wywiązał się z umowy, nie może żądać jej zwrotu. Była ona częścią wynagrodzenia, które się wykonawcy nie należało”.
Jak widać z powyżej przedstawionego materiału rozliczenia kontraktowe to złożone i trudne zagadnienie. Prawidłowe prowadzenie rozliczeń jest tym bardziej istotne, że zazwyczaj chodzi o duże sumy pieniędzy. Warto w tym względzie zachować szczególną staranność. W przypadku, gdy nie posiadamy wykwalifikowanego personelu warto jest tą ważną sprawę, jaką są rozliczenia kontraktowe powierzyć specjalistom.
Autor: Rafał Dybicz
E-mail: rafal.dybicz@mkrengineering.pl
Właściciel firmy MKREngineering (www.mkrengineering.pl) zajmującej się doradztwem technicznym, kosztowym i inwestycyjnym w zakresie budownictwa. Uczestniczył w realizacji inwestycji budownictwa ogólnego i infrastrukturalnego (Metro Norte w Madrycie). Absolwent Wydziału Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej z tytułem doktora inżyniera w zakresie budownictwa
