Najem okazjonalny nadal mało popularny, fundusze inwestycyjne rosną w siłę. Tak zmienił się rynek najmu w Polsce
Czy najem okazjonalny spełnił pokładane w nim nadzieje? Jak dużo mieszkań na wynajem oferują w Polsce fundusze inwestycyjne? Ile lokali posiada przeciętny Kowalski zarabiający na najmie? Na te i inne pytania odpowiedział ciekawy raport „Dekada polskiego rynku najmu” Polityki Insight i PFR Nieruchomości.
Spis treści
- Najem okazjonalny i instytucjonalny wciąż w tyle za rozproszonym
- Najem okazjonalny przyjął się, ale nie spowodował rewolucji
- Z mieszkaniami komunalnymi jest z roku na rok coraz gorzej
- Co dalej z rynkiem najmu w Polsce? Trzeba zwiększać dostępność lokali
Najem okazjonalny i instytucjonalny wciąż w tyle za rozproszonym
Co zmieniło się przez ostatnią dekadę na rynku najmu w Polsce? Jak pokazuje raport „Dekada polskiego rynku najmu” opracowany przez Politykę Insight i PFR Nieruchomości – całkiem dużo, a jednocześnie zaskakująco mało. Mimo pojawiania się nowych form najmu (m.in. okazjonalny) i rosnącego znaczenia funduszy inwestycyjnych w Polsce wciąż normą jest wynajem mieszkania od prywatnego właściciela na zwykłą umowę najmu. W dodatku przeważająca większość osób zarabiających na najmie to nie spekulanci mający w portfolio dziesiątki lokali, a osoby mające do zaoferowania tylko jedno mieszkanie na wynajem. Jak bowiem pokazało badanie Polityki Insight, w takiej sytuacji jest aż 86% wynajmujących.
– Potwierdzają to również statystyki Ministerstwa Finansów, gdzie od lat średni przychód podatnika rozliczającego się z przychodów z najmu w ramach ryczałtu od dochodów odpowiada uśrednionemu czynszowi najmu za jedno, nieduże mieszkanie – piszą autorzy raportu.
Jednocześnie trudno nie zauważyć istotnych zmian. Rok 2013 wyznacza faktyczny początek epoki rynku PRS w Polsce, tj. okresu, gdy możliwy stał się wynajem mieszkania od firmy zamiast od osoby prywatnej. Od tamtej pory liczba mieszkań oferowanych przez fundusze inwestycyjne stale rośnie, podobnie jak liczba umów najmu instytucjonalnego. Choć jednak wciąż jest to margines rynku (takie lokale stanowią ok. 1% ogółu mieszkań na wynajem), zmiana ta wpłynęła na stopniową profesjonalizację rynku najmu w Polsce. Jak bowiem zauważają autorzy raportu, nawet prywatni wynajmujący coraz częściej korzystają z usług specjalistów, np. agentów nieruchomości czy firm oferujących zarządzanie najmem.
– Proces profesjonalizacji przyspieszyła też pandemia. Załamanie nastawionego na klientów biznesowych i turystycznych najmu krótkoterminowego spowodowało wzmożenie zainteresowania firm zarządzających mieszkaniami rynkiem długoterminowym. Obecnie praktycznie we wszystkich największych miastach i wielu miejscowościach turystycznych można przekazać swoje mieszkanie własnościowe pod zarządzanie wyspecjalizowanej agencji – zauważają eksperci Polityki Insight i PFR Nieruchomości.
Najem okazjonalny przyjął się, ale nie spowodował rewolucji
Jedną z większych zmian na przestrzeni ostatnich lat było pojawienie się w 2010 r. najmu okazjonalnego jako alternatywy dla tradycyjnej umowy najmu. W założeniu ma on lepiej chronić właściciela nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami – w zamian za dodatkowe formalności i koszty właściciel zyskuje możliwość łatwiejszej eksmisji. W ramach umowy najmu okazjonalnego najemca musi bowiem zadeklarować na piśmie, dokąd się wyprowadzi, gdy najem dobiegnie końca. Musi też przedstawić zgodę na taką przeprowadzkę od właściciela wskazanej nieruchomości.
Raport „Dekada polskiego rynku najmu” pokazuje, że choć najem okazjonalny rzeczywiście przyjął się w naszym kraju, to jest mniej popularny, niż można by się spodziewać. Według badania Polityki Insight i Otodomu z 2022 r. umowy najmu okazjonalnego stanowią blisko jedną trzecią wszystkich umów najmu w Polsce (31%) i tym samym zdecydowanie ustępują popularnością zwykłym umowom najmu (67%). Autorzy raportu obliczyli na podstawie deklaracji podatkowych, że w 2021 r. blisko 50 tys. osób zarabiało na najmie okazjonalnym. Na tle ogólnej liczby osób zarabiających na wynajmie w 2021 r. (niemal 790 tys.) nie jest to liczba zbyt imponująca.
– Najem okazjonalny jest stosunkowo mało popularny i najczęściej stosowany w dużych miastach. Wykorzystują go osoby dobrze zorientowane w prawie dotyczącym najmu i nastawione na ograniczanie ryzyka. Takie umowy najczęściej dotyczą całych nieruchomości, mieszkań i domów. Do wynajmowania pokoi jest to zbyt złożona i kosztowna procedura – zauważają autorzy raportu.
Warto dodać, iż praktyka rynkowa pokazała, że umowa najmu okazjonalnego wcale nie chroni właścicieli mieszkań tak dobrze, jak zapowiadano. Sprytni oszuści znajdują bowiem sposoby na obejście zabezpieczeń – np. w deklaracji mówiącej, dokąd się przeprowadzą po rozwiązaniu umowy, podają fałszywy adres lub płacą komuś, by zadeklarował na piśmie, że w razie eksmisji przyjmie najemcę pod swój dach (choć nie ma takiej intencji). Pokazuje to, że prawo wciąż wymaga dopracowania.
- Zobacz galerię: Patodeweloperka Warszawa. I tak niestety buduje się w Warszawie
Autor: Szymon Starnawski
Zaczynamy od Bliska Wola Tower. Apartamenty inwestycyjne, które wybudowała firma J.W. Construction, od samego początku wzbudzały kontrowersje, m.in. ze względu na niewielki metraż sprzedawanych tam mieszkań. Lokale poniżej 25 m2 deweloper sprzedawał jako lokale niemieszkalne. Stołeczny ratusz odmówił deweloperowi uznania 157 lokali w inwestycji Bliska Wola Tower za samodzielne mieszkania. Ostatecznie inwestycja dostała pozwolenie na użytkowanie
Z mieszkaniami komunalnymi jest z roku na rok coraz gorzej
Już od lat najtrudniejsza sytuacja panuje w tym sektorze rynku najmu, który przeznaczony jest dla osób w najgorszej sytuacji finansowej. Mowa o najmie dofinansowywanym przez państwo, czyli przede wszystkim o mieszkaniach komunalnych. Choć nieraz myśli się o nich jako o marginesie rynku, w rzeczywistości lokale gminne stanowią drugą największą grupę mieszkań na wynajem w Polsce (zaraz po najmie rozproszonym, czyli od osób prywatnych). W zasobie mieszkaniowym gmin jest ok. 614 tys. mieszkań, do tego często zlokalizowanych w mniejszych miejscowościach, gdzie komercyjny rynek najmu prawie nie istnieje.
Niestety, zasób mieszkaniowy gmin z roku na rok się kurczy – od połowy lat 90. liczba mieszkań spadła z 1,5 mln do 807 tys. w 2021 r. Co gorsza, coraz większy odsetek tych lokali to pustostany (ponad 53 tys. w 2021 r.) Wynika to głównie z pogarszającego się stanu technicznego tych obiektów, z których przeważająca większość powstała przed 1945 r. Mieszkań gminnych ubywa także wskutek ich wykupu przez najemców. Nowe mieszkania komunalne co prawda powstają, ale w znikomej liczbie. W efekcie dostępność takich lokali jest bardzo niska, a zapotrzebowanie na nie – wysokie. Dla osób o niskich dochodach jest to bowiem zwykle jedyna realna szansa na dach nad głową. Trudno się zatem dziwić, że w wielu miastach na przydział mieszkania na wynajem czeka się latami.
- Sprawdź też: Będzie zakaz sprzedaży i wynajmu mieszkań oraz domów, które nie spełnią odpowiednich norm
– Najbardziej rozpowszechnione były umowy najmu komunalnego sprzed 2019 r., które de facto są niemożliwe do wypowiedzenia przez gminę. Są to umowy na czas nieokreślony, a gminy nie są uprawnione do weryfikacji czy sytuacja finansowa najemcy dalej uprawnia go do korzystania z tej formy pomocy publicznej – podkreślają autorzy raportu.
Pewną nadzieję dają nowe rozwiązania wprowadzone w ostatniej dekadzie, które w założeniu miały zwiększyć dostępność mieszkań. Wskutek zmian w prawie pojawiły się m.in. takie opcje jak:
- pojawienie się umów najmu instytucjonalnego z dojściem do własności,
- wprowadzenie Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, które mają być ulepszoną formą Towarzystw Budownictwa Społecznego,
- dopuszczenie wykupu wynajmowanych mieszkań na własność w TBS/SIM,
- uruchomienie programu dopłat do najmu (Mieszkanie na Start),
- ułatwienie gminom dostępu do dofinansowań na remont budynków komunalnych,
- umożliwienie samorządom weryfikacji dochodów najemców mieszkań z gminnego zasobu (tylko umowy zawarte po 20 kwietnia 2019 r.).
Póki co jednak rozwiązania te praktycznie nie są wykorzystywane. Przykładowo mimo teoretycznej możliwości wykupu mieszkań w TBS większość TBS-ów robi, co może, by w praktyce uniemożliwić najemcom taki krok, a opcja wynajmu z dojściem do własności jest obecnie oferowana w Polsce przez zaledwie dwa podmioty (jeden TBS w Poznaniu oraz inwestycja PFR Nieruchomości w Białej Podlaskiej). Z kolei przepisy umożliwiające gminom weryfikację dochodów najemców skonstruowano tak, że większości najemców one nie objęły.
- Dowiedz się: Jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący mieszkanie? Jak wynająć mieszkanie bez problemów?
Co dalej z rynkiem najmu w Polsce? Trzeba zwiększać dostępność lokali
Warto też zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt problemu, którego raport „Dekada polskiego rynku najmu” wprost nie porusza. Wiele z wprowadzanych nowych rozwiązań, których celem jest zwiększenie dostępności mieszkań, skupia się na ułatwieniu zakupu lokum, a nie jego wynajmu. Co więcej, nieraz z założenia ma się to odbywać kosztem zasobu mieszkań na wynajem – taką rolę pełni choćby umożliwienie wykupu lokali TBS czy najem z dojściem do własności.
Taki kierunek polityki mieszkaniowej jest oczywiście zgodny z oczekiwaniami większości Polaków, którzy wolą mieszkać „na swoim” niż wynajmować. Warto jednak zadać pytanie, jaką przyszłość przewidziano dla osób, które nawet mimo wszystkich rządowych ułatwień nigdy nie będą w stanie kupić mieszkania. Czy rynek najmu będzie w stanie zaspokoić ich potrzeby? Autorzy raportu Polityki Insight i PFR Nieruchomości mają wątpliwości.
– Podstawowym problemem polskiego rynku najmu jest bardzo niska fizyczna dostępność wszystkich opisanych powyżej form [najmu – przyp. red.]. Świadczą o tym długoletnie kolejki po mieszkania w najmie komunalnym, listy rezerwowe na mieszkania budowane przez FSMdR czy bardzo niska liczba ofert najmu w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców. Najpowszechniej dostępny jest najem rozproszony, ale (...) jest on słabo dostosowany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych różnych grup społecznych. (…) W rezultacie podstawowym priorytetem polityki mieszkaniowej na najbliższe lata powinno być równoczesne rozwijanie wszystkich powyższych form najmu – można przeczytać w podsumowaniu raportu.
