Spis treści
Podaż najniższa od 14 lat
Na koniec czerwca bieżącego roku całkowita powierzchnia nowoczesnych biur na największych rynkach w Polsce wyniosła około 13,1 mln mkw. Nowe budynki były oddawane głównie w Warszawie. W regionach zakończono budowę tylko jednego biurowca. Sytuację tę komentuje pani Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield:
Do końca czerwca do użytku oddano przede wszystkim budynki biurowe zlokalizowane w Warszawie. W regionach ukończono bowiem budowę zaledwie jednego biurowca. Tym samym poziom nowej podaży w pierwszej połowie tego roku wynoszący niecałe 88 000 mkw. był zbliżony do rezultatu z analogicznego okresu w roku 2011.
i
Największe obiekty biurowe oddane do użytku w I półroczu 2025 roku w:
- Warszawie biurowce: The Bridge (47 000 mkw., Ghelamco), Office House (27 800 mkw., Echo Investment),
- miastach regionalnych budynek Dymka 188 w Poznaniu (2 400 mkw., Dom Medialny Św. Wojciech).
Aktualnie w budowie znajduje się 325 000 mkw. – 135 000 mkw. na rynku warszawskim a 190 000 mkw. przypada na regiony. Eksperci przewidują, że stagnacja na rynku zostanie przerwana dopiero po 2027 roku.
Pani Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield, podsumowuje aktualną sytuację i perspektywy na ożywienie rynku biurowego:
W budowie znajduje się obecnie 325 000 mkw., z czego 135 000 mkw. przypada na rynek warszawski a 190 000 mkw. na regiony. Według szacunków Cushman & Wakefield polski rynek biurowy powiększy się w 2025 roku o ok. 210 000 mkw. (wliczając już oddane projekty w 1 półroczu), natomiast w 2026 roku jedynie o 100 000 mkw. Większy poziom nowej powierzchni możliwy jest dopiero po 2027 roku.
Polecamy:
- Firma Qair Polska z nową siedzibą w Quorum – centrum dowodzenia zieloną energią we Wrocławiu
- Fit-out biura Rock Capital w budynku Metropolitan Warszawa – połączenie elegancji i funkcjonalności
Rekordowy popyt w regionach
W pierwszym półroczu 2025 roku najemcy podpisali umowy na ponad 301 000 mkw. powierzchni biurowej w Warszawie, co oznacza 5% spadek r/r. Wśród transakcji przeważały renegocjacje – 43%, natomiast nowe umowy odpowiadały za 40% wolumenu. Ekspansje najemców stanowiły 8%, a umowy na potrzeby właścicieli około 9%.
Co istotne, łączny popyt na powierzchnie biurowe na rynkach regionalnych przewyższył wynik Warszawy i jednocześnie osiągnął rekordowy poziom dla tych lokalizacji. W pierwszym półroczu 2025 roku podpisano umowy najmu na ponad 387 000 mkw., co oznacza wzrost o 37% r/r. Tak dobry wynik to w dużym stopniu efekt wysokiego popytu w Krakowie, który w samym drugim kwartale wyniósł ponad 122 000 mkw.
Pan Michał Galimski, Partner, Head of Office Sector, Cushman & Wakefield, szczegółowo omawia tę sytuację:
Na rynkach regionalnych sumaryczny popyt był wyższy niż w stolicy i rekordowy dla rynku regionalnego. Całkowity wolumen transakcji przekroczył 387 000 mkw., co stanowi wzrost o 37% względem analogicznego okresu 2024 roku. Do osiągnięcia tak świetnego wyniku przyczynił się przede wszystkim wysoki poziom popytu w Krakowie, który w samym drugim kwartale wyniósł ponad 122 000 mkw. W strukturze transakcji w miastach regionalnych dominowały renegocjacje, które odpowiadały za 58% wolumenu, nowe umowy zaś za 34% najmu, a ekspansje – za około 6%. Powierzchnie zajęte przez właściciela dotyczyły około 1% całego wolumenu umów.
i
Polecamy:
- Moderna z biurem WELL w Warsaw Unit – przestrzeń ukierunkowana na dobrostan pracowników
- Nowa przestrzeń Givaudan w Warszawie. Biuro z kuchniami aplikacyjnymi w biurowcu IO-1 Tower
Z raportu Cushman & Wakefield „What Occupiers Want” wynika, że okres kilkuletniego ograniczania wynajmowanej powierzchni biurowej powoli dobiega końca. W skali globalnej 32% firm nadal planuje jej redukcję, jednak co ósmy najemca deklaruje zamiar zwiększenia zajmowanej przestrzeni. Co istotne, średnia powierzchnia nowo podpisywanych umów najmu wzrosła od 2023 roku o 13%.
Nieco inaczej prezentują się wynik na rynku polskim, ponieważ 18,2% firm planuje zwiększenie zajmowanej powierzchni, a redukcję zapowiada 12,7%.
Pani Ewa Derlatka Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield, komentuje tę stuację:
Według wyników nadchodzącej nowej edycji raportu Business Environment Assessment Study (BEAS), opracowywanego od kilku lat przez Cushman & Wakefield i Antal, wskazują, że firmy działające w Polsce prezentują bardziej optymistyczne podejście do planowania przestrzeni niż średnia globalna. 18,2% organizacji planuje bowiem zwiększenie zajmowanej powierzchni, co stanowi o około 43% wyższy odsetek, aniżeli firm planujące jej redukcję (12,7%). Przeważająca część ankietowanych – średnio aż 45% – deklaruje z kolei chęć utrzymania dotychczasowej powierzchni biurowej.
Jak zmienił się poziom powierzchni niewynajętej?
Na koniec II kwartału 2025 roku średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł 14,2%, co oznacza:
- wzrost o 0,1 pp. w porównaniu z I kwartałem 2025 roku,
- spadek o 0,2 pp. względem analogicznego okresu roku poprzedniego (czerwiec 2024 roku).
Zmiany wskaźnika pustostanów – II kwartał 2025 (dane lokalne):
- Warszawa: wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,3 pp. względem poprzedniego kwartału, wyniósł 10,8%,
- miasta regionalne: Łódź, Lublin i Szczecin – odnotowano nieznaczne spadki wskaźnika pustostanów, Katowice: zaobserwowano wzrost dostępności powierzchni biurowej aż o 1,6 pp., co było największą zmianą wśród rynków regionalnych.
Pan Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield, tłumaczy:
W stolicy wskaźnik niewynajęcia wzrósł o 0,3 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,8%. W miastach regionalnych zaobserwowano nieznaczne spadki w Łodzi, Lublinie i Szczecinie, natomiast wzrost dostępności zaobserwowano w Katowicach. – o 1,6 pp. Wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych pozostaje podwyższony i wynosi średnio 17,5%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,86 mln mkw., co jest zbliżonym poziomem względem II kwartału ubiegłego roku.
i
Jak zmieniły się czynsze?
W czerwcu bieżącego roku stawki czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe klasy „premium” w Warszawie kształtowały się na poziomie:
- 24,00–27,00 EUR/mkw./miesiąc – w strefie Centrum,
- 15,00–19,00 EUR/mkw./miesiąc – w lokalizacjach pozacentralnych.
Pan Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield, podsumowuje:
W Warszawie wzrosty czynszu zaobserwowano przede wszystkim w nowo oddawanych budynkach w Centrum. Z kolei w budynkach istniejących, zarówno w strefach centralnych i poza centralnych o wysokim poziomie obłożenia, czynsze rosły na poziomie zbliżonym do wskaźnika inflacji, poprzez indeksację czynszu ofertowego. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 14,00-17,00 EUR/ mkw./ miesiąc. Jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.
i
Źródło: Cushman & Wakefield
- Przejdź do galerii: Nowoczesne fasady budynków – ważny element zrównoważonego rozwoju i certyfikacji LEED, BREEAM, DGNB
