Co to jest najem okazjonalny i komu się opłaca? Sprawdź, czym się różni od zwykłego najmu
Komu najem okazjonalny się opłaca? Właściciel mieszkania może dzięki niemu łatwiej eksmitować lokatora, ale czy ma też jakieś plusy z perspektywy najemcy? Sprawdź, czym taki najem różni się od zwykłego najmu i dlaczego przy umowie najmu okazjonalnego niezbędny jest notariusz.
Spis treści
- Co to jest najem okazjonalny? Czym różni się od zwykłego?
- Czynsz i kaucja w najmie okazjonalnym
- Najem okazjonalny – notariusz potrzebny czy nie?
- Umowa najmu okazjonalnego – co musi zawierać?
- Najem okazjonalny – oświadczenie. Co musi załatwić najemca?
- Najem okazjonalny – kto musi być u notariusza?
- Najem okazjonalny – wskazanie innego lokalu
- Najem okazjonalny – czy trzeba zgłosić umowę do urzędu skarbowego?
- Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?
- Najem okazjonalny – wypowiedzenie. Kiedy jest możliwe?
- Najem okazjonalny – eksmisja. Jak przebiega w praktyce?
Co to jest najem okazjonalny? Czym różni się od zwykłego?
Najem okazjonalny to specjalny typ najmu, który lepiej chroni interesy właściciela nieruchomości. Przy najmie okazjonalnym zasady są nieco inne niż przy zwykłym najmie. Przede wszystkim najemcę okazjonalnego łatwiej jest eksmitować w razie np. niepłacenia czynszu. Co więcej, osobie eksmitowanej nie przysługuje wówczas lokal zastępczy od gminy. Dzięki temu eksmisja przebiega znacznie szybciej niż normalnie.
Najem okazjonalny wiąże się też z większą liczbą formalności do załatwienia – wymagana jest m.in. wizyta u notariusza. Ważny jest też fakt, że przy takim rodzaju najmu właściciel mieszkania ma większą swobodę w podnoszeniu czynszu.
Zasady dotyczące najmu okazjonalnego określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Podaje ona m.in., że umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta tylko z właścicielem mieszkania, który nie zarabia na wynajmie jako przedsiębiorca (czyli nie można jej podpisać np. z firmą wynajmującą nieruchomości). Co ważne, najem okazjonalny jest możliwy tylko w przypadku lokali mieszkalnych (mieszkań i domów), a nie np. lokali usługowych. Umowę najmu okazjonalnego zawsze zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
- Zobacz galerię: Trzcinowe parawany, plastikowe osłony, byle jakie zasłony na balkonach! Zobacz balkony wstydu
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator
Polacy to naród tajemniczy i skryty. Na szczęście nie brakuje nam pomysłowości w ukrywaniu swoich balkonów i loggii przed wścibskimi spojrzeniami. Szkoda tylko, że brakuje poczucia estetyki.
Czynsz i kaucja w najmie okazjonalnym
W przypadku zwykłego najmu czynsz może być podnoszony tylko na ściśle określonych w ustawie zasadach. Takich ograniczeń nie ma przy najmie okazjonalnym – właściciel może podnosić (lub obniżać) czynsz na zasadach określonych w umowie, te zaś mogą być bardzo różne.
Przy najmie okazjonalnym może być pobierana kaucja. Maksymalna wysokość kaucji to 6-krotność czynszu w momencie zawierania umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, oczywiście po potrąceniu przez właściciela kwot niezbędnych na pokrycie ewentualnych szkód.
Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej – wskazuje art. 19c pkt 1 ustawy o ochronie lokatorów.
Najem okazjonalny – notariusz potrzebny czy nie?
Sama umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną, ale nie musi być zawierana przed notariuszem. Przy najmie okazjonalnym notariusz będzie jednak konieczny, gdyż najemca musi stawić się w kancelarii notarialnej, by złożyć kilka oświadczeń, które stanowią wymagane załączniki do umowy.
Umowa najmu okazjonalnego – co musi zawierać?
Umowa najmu okazjonalnego musi bezwzględnie zawierać następujące elementy:
- dane osobowe obu stron umowy,
- opis wynajmowanej nieruchomości,
- określenie, na jaki okres zawierana jest umowa,
- wysokość czynszu i innych opłat,
- terminy płatności,
- warunki wypowiedzenia umowy,
- ewentualna zgoda sądu na zawarcie umowy najmu okazjonalnego,
- podpisy obu stron umowy.
Należy pamiętać, że zapisy umowy powinny być jak najbardziej szczegółowe i w jak największym stopniu regulować wszystkie istotne kwestie. Ułatwi to w przyszłości dochodzenie swoich praw w razie problemów.
Najem okazjonalny – oświadczenie. Co musi załatwić najemca?
Najważniejszą formalnością przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego jest złożenie kilku oświadczeń. Trzeba pamiętać, że przy najmie okazjonalnym brak oświadczenia powoduje nieważność umowy.
Podczas wizyty u notariusza najemca musi złożyć następujące oświadczenia:
- oświadczenie w formie aktu notarialnego, że najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i na pisemne żądanie właściciela opuści wynajmowany lokal we wskazanym terminie,
- oświadczenie, w którym najemca wskazuje, do jakiego mieszkania lub domu się przeprowadzi, jeśli będzie musiał opuścić wynajmowany lokal,
- oświadczenie osoby mającej prawa do nieruchomości wskazanej przez najemcę, że w takim przypadku faktycznie przyjmie do siebie najemcę oraz inne osoby z nim zamieszkujące.
Spośród powyższych oświadczeń tylko pierwsze musi być aktem notarialnym, ale w praktyce często w takiej formie składa się wszystkie trzy. Do umowy można też (ale nie trzeba) dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisany zostanie stan mieszkania i jego wyposażenia.
Koszty wizyty u notariusza najczęściej ponosi właściciel lokalu, ale strony umowy mogą się też umówić inaczej.
Najem okazjonalny – kto musi być u notariusza?
Przy samym zawieraniu umowy najmu okazjonalnego notariusz nie jest w ogóle konieczny – wystarczy, że podpiszą ją właściciel mieszkania i najemca. Notariusz będzie niezbędny dopiero przy składaniu oświadczeń stanowiących załączniki do umowy. Wówczas u notariusza musi się stawić:
- najemca,
- właściciel lokalu (lub inna osoba uprawniona do lokalu), do którego najemca przeprowadzi się, gdy będzie musiał opuścić mieszkanie, którego dotyczy umowa najmu okazjonalnego.
Jak widać, obecność właściciela wynajmowanego mieszkania nie jest konieczna przy tych formalnościach, choć oczywiście może się on stawić. Trzeba tylko pamiętać, że wszystkie wymagane oświadczenia muszą trafić do rąk właściciela mieszkania w terminie wskazanym w umowie.
Najem okazjonalny – wskazanie innego lokalu
Może się zdarzyć tak, że najemca straci możliwość korzystania z lokalu, który wskazał w oświadczeniu jako miejsce, do którego przeniesie się po rozwiązaniu umowy najmu. Przyczyną może być np. sprzedaż lokalu przez jego właściciela lub pożar, który uczyni lokal niezdatnym do użytku.
Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, to od momentu dowiedzenia się o tym najemca ma 21 dni na wskazanie innego lokalu, do którego się przeprowadzi po rozwiązaniu obecnej umowy najmu okazjonalnego. Co więcej, musi dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu, że przyjmie on najemcę pod swój dach.
Jeżeli najemca nie dopełni tych dwóch obowiązków w terminie, to właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu z zaledwie 7-dniowym wyprzedzeniem.
Najem okazjonalny – czy trzeba zgłosić umowę do urzędu skarbowego?
Każda umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia wynajmu. Jeśli tak się nie stanie, taka umowa przekształca się w zwykłą umowę najmu, a właściciel mieszkania traci wszelkie dodatkowe korzyści. Najemca ma prawo zażądać, żeby właściciel przekazał mu potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu.
Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela – wskazuje art. 19b pkt. 1 ustawy o ochronie lokatorów.
Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?
Żeby umowa najmu okazjonalnego była ważna, muszą być spełnione następujące warunki:
- umowę zawarto w formie pisemnej,
- umowę zawarto z właścicielem niebędącym przedsiębiorcą zarabiającym na wynajmie,
- umowa dotyczy lokalu mieszkalnego (a nie np. usługowego),
- umowę zawarto na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
- najemca złożył wszystkie wymagane w ustawie oświadczenia.
Jeśli któryś z tych warunków nie został spełniony, umowa najmu okazjonalnego jest nieważna. Osobnym przypadkiem jest sytuacja, gdy właściciel nie zgłosił zawarcia umowy do urzędu skarbowego – wówczas umowa pozostaje w mocy, ale jako zwykła umowa najmu.
Najem okazjonalny – wypowiedzenie. Kiedy jest możliwe?
Umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana z miesięcznym okresem wypowiedzenia, jeżeli:
- lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami za minimum 3 okresy płatności (np. 3 miesiące), a właściciel wezwał go pisemnie do uregulowania długu i wyznaczył na to dodatkowy miesiąc,
- lokator bez pisemnej zgody właściciela udostępnił komuś lokal do korzystania (za opłatą lub nie),
- lokator, mimo pisemnego upomnienia, nadal korzysta z lokalu w sposób niezgodny z umową, dokonuje zniszczeń (także w częściach wspólnych budynku) lub w sposób rażący albo uporczywy zakłóca porządek, utrudniając innym osobom korzystanie ze swoich mieszkań czy domów.
Wypowiedzenie zawsze musi zostać dokonane na piśmie, musi też określać przyczynę wypowiedzenia.
Warto dodać, że w umowie najmu okazjonalnego strony mogą też ustalić inne, dodatkowe zasady dotyczące wypowiedzenia. Co więcej, jeśli najemca zachowuje się w sposób uciążliwy dla współlokatorów lub sąsiadów, to te osoby mogą zażądać od sądu rozwiązania umowy najmu z takim lokatorem.
Należy też pamiętać o specjalnych zasadach wypowiedzenia, jeśli najemca straci prawo do lokalu zastępczego wskazanego w oświadczeniu i nie wskaże innego lokalu w ciągu 21 dni. W takim przypadku właściciel mieszkania czy domu może wypowiedzieć umowę z okresem wypowiedzenia wynoszącym tydzień.
Najem okazjonalny – eksmisja. Jak przebiega w praktyce?
Po rozwiązaniu (lub wygaśnięciu) umowy najmu okazjonalnego najemca powinien opuścić lokal. Jeśli tego nie zrobi, właściciel dostarcza mu na piśmie poświadczone urzędowo żądanie opuszczenia lokalu w ciągu 7 dni. Jeśli i to nie przyniesie skutku, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. W ten sposób „uruchamia” oświadczenie, które najemca złożył w momencie zawierania umowy.
Po uzyskaniu klauzuli wykonalności (co trwa zwykle od kilku dni do miesiąca) właściciel lokalu angażuje w sprawę komornika, składając wniosek o wszczęcie procedury eksmisyjnej. Komornik przystępuje wówczas do działania i wyznacza najemcy termin opuszczenia lokalu. Jeśli lokator się do niego nie zastosuje, komornik ma prawo wejść do lokalu w asyście policji i usunąć taką osobę siłą. Najemca i inne osoby z nim zamieszkujące są usuwane do lokalu, który najemca wskazał w oświadczeniu przy zawieraniu umowy najmu.
Trzeba pamiętać, że przy najmie okazjonalnym nie obowiązują liczne przepisy chroniące lokatora. M.in. komornik nie czeka z eksmisją, aż gmina wskaże eksmitowanemu lokal zastępczy (bo lokatorowi nie przysługuje do niego prawo), nie obowiązuje też tzw. okres ochronny, gdy eksmisji się nie przeprowadza (od października do marca). Warto też mieć na uwadze, że za cały okres bezumownego przebywania w lokalu najemca jest winny właścicielowi odszkodowanie o takiej samej wysokości jak czynsz.
