Jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący mieszkanie? Jak wynająć mieszkanie bez problemów?

Zainteresowanie najmem rośnie, tym samym wzrasta liczba problemów, które pojawiają się po stronie wynajmujących mieszkania. Wyjaśniamy, jakie prawa i obowiązki ma osoba, która wynajmuje swoje mieszkanie. Jak uniknąć problemów, wynajmując mieszkanie trudnemu najemcy?

Spis treści

1. Najem czy najem okazjonalny - która forma lepsza dla wynajmującego?
2. Jakie prawa ma wynajmujący mieszkanie?
3. Jakie obowiązki ma wynajmujący mieszkanie?
4. Ważna weryfikacja najemcy

Najem czy najem okazjonalny - która forma lepsza dla wynajmującego?

Wynajmujący mieszkanie dysponuje wyborem pomiędzy dwiema opcjami. Pierwszą z nich jest zawarcie zwykłej umowy najmu, druga zaś to zawarcie umowy najmu okazjonalnego przed notariuszem.

Z perspektywy interesów prawnych wynajmującego najkorzystniejszym rozwiązaniem jest podpisanie z najemcą umowy najmu okazjonalnego przed notariuszem. Wybierając ten rodzaj umowy, wynajmujący ma niejako gwarancję, że najemca nie będzie bezprawnie mieszkał w jego mieszkaniu, gdy skończy się umowa, gdy nie będzie płacił czynszu etc.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego, bezpośrednio w umowie określone jest miejsce, w którym obecny najemca ma zabezpieczone miejsce do mieszkania w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego.

Minusem takiego rozwiązania są zdecydowanie wyższe koszty związane z obsługą notarialną, obowiązkiem zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Zwykła umowa najmu nie zabezpiecza w tak zaawansowany sposób interesów właściciela mieszkania, jednakże jej zawarcie nie wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego.

Niezależnie od wyboru rodzaju umowy najmu, wynajmujący powinien w należyty sposób zabezpieczyć swoje prawa i obowiązki właśnie w treści umowy.

• Umowa najmu mieszkania - jaka powinna być? Co musi zawierać? LISTA

Jakie prawa ma wynajmujący mieszkanie?

Wynajmujący mieszkanie ma wiele praw, które warto jest zawrzeć w umowie najmu. Do najważniejszych należy prawo do:

• dokonywania kontroli stanu technicznego i wizualnego wynajmowanego mieszkania po wcześniejszym umówieniu terminu z najemcą;
• zakazania w treści umowy najmu takich okoliczności jak m.in.: zakaz podnajmowania lokalu mieszkalnego, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, zakaz palenia tytoniu w mieszkaniu, zakaz zakłócania ciszy nocnej, zakaz posiadania zwierząt w lokalu mieszkalnym, zakaz parkowania samochodów w instalacją LPG w garażu podziemnym w budynku, w którym wynajmowane jest dodatkowo miejsce postojowe;
• wejścia do mieszkania wraz z policją w przypadku, gdy okoliczności faktyczne sprawy uzasadniają podjęcie takiej interwencji (często rekomendowanym rozwiązaniem jest również uczestnictwo bezstronnego świadka w postaci np. sąsiada);
• żądania, aby najemca doprowadził mieszkanie do stanu sprzed podpisania umowy najmu;
• potrącenia kosztów niezbędnych na naprawę sprzętu, który został uszkodzony przez najemcę z kaucji przekazanej przez najemcę podczas podpisywania umowy najmu (okoliczność ta powinna być przewidziana wprost w umowie najmu. Zaleca się określenie sytuacji, w których wynajmujący może potracić wymagane należności bezpośrednio z kaucji);
• wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu, narusza porządek wspólnoty mieszkaniowej, notorycznie narusza ciszę nocną, gdy najemca organizuje imprezy towarzyskie, które wiążą się z interwencją policji etc.;
• zastawu w rozumieniu art. 670–671 i art. 686 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360) – dalej „k.c.”, na rzeczach ruchomych, jakie najemca wniesie do wynajmowanego lokalu mieszkalnego;
• zweryfikowania tożsamości potencjalnego najemcy. W praktyce zdarza się, że wynajmujący prosi również o wykazanie jakimi dochodami dysponuje potencjalny najemca i gdzie jest zatrudniony;
• żądania, aby strony umowy najmu sporządziły i podpisały protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określony będzie stan mieszkania, stan poszczególnych przedmiotów znajdujących się w mieszkaniu, stan liczników etc.;
• zawarcia umowy najmu w formie pisemnej (zgodnie bowiem z art. 660 k.c. – umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony);
• podniesienia czynszu za wynajmowany lokal mieszkalny (zgodnie z art. 6851 k.c. – wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Umowa najmu wygaśnie, jeśli najemca nie zgodzi się na podwyżkę);
• do uzyskania od najemcy niezbędnych danych kontaktowych, które powinny być zawarte w umowie najmu. Do takich danych zalicza się m.in.: imię i nazwisko, numer i seria dowodu osobistego, data ważności dowodu osobistego, numer kontaktowy, adres e-mail, adres korespondencyjny;
• żądać w sytuacji, gdy lokal mieszkalny wynajmowany jest przez dwie osoby, aby każda z nich była wpisana do komparycji umowy najmu jako strona. Warto jest również dodać zapis w umowie najmu, że odpowiedzialność najemców jest solidarna;

W praktyce warto jest również uregulować kwestię możliwości prezentacji lokalu mieszkalnego, np. w ostatnich dwóch lub trzech miesiącach poprzedzających zbliżający się koniec umowy najmu na czas określony. Oczywiście wynajmujący musi czas takich prezentacji ustalić razem z dotychczasowym najemcą, jednakże warto jest zawrzeć taką okoliczność w umowie w celu uniknięcia nieporozumień w przyszłości.

Takie postępowanie zabezpieczy dodatkowo interesy wynajmującego poprzez zminimalizowanie okresu pozostawania mieszkania bez wynajęcia, gdyż wynajmujący prezentuje mieszkanie jeszcze w trakcie dotychczasowej umowy najmu, co zwiększa szanse na wynajem mieszkania „na zakładkę”.

Jakie obowiązki ma wynajmujący mieszkanie?

Wynajmujący mieszkanie ma liczne obowiązki, o których powinien pamiętać oraz które powinny być zawarte w umowie najmu. Do najistotniejszych z nich należą m.in.:

• przekazanie wszelkich niezbędnych informacji związanych z wynajmowanym lokalem mieszkalnym najemcy. W praktyce oznacza to zarówno zapoznanie najemcy z obowiązującym w danym miejscu regulaminem wspólnotowym, przekazanie kodów dostępu do bram, przekazanie pilota i kluczy do lokalu mieszkalnego etc. Dobrą praktyką jest dodanie jako załącznik do umowy najmu regulaminu wspólnoty mieszkaniowej, w którym określone są zasady funkcjonujące w danej społeczności.;
• każdorazowe informowanie najemcy o planowanej wizycie w wynajmowanym lokalu mieszkalnym np. w celu okresowej kontroli stanu lokalu. Za niedopuszczalne uznaje się wchodzenie bez zapowiedzi do wynajmowanego lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy nie ma ku temu jakichkolwiek przesłanej tzn., gdy współpraca z najemcą przebiega bezproblemowo, najemca terminowo reguluje swoje zobowiązania względem wynajmującego etc.;
• do nowych obowiązków ciążących na wynajmującym jest również przekazanie najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Obowiązek ten wynika wprost z art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2021 r. poz. 497);
• zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego (tzw. obowiązek podatkowy wynikający z umowy najmu lokalu mieszkalnego). Z praktycznego punktu widzenia należy wskazać, że w sytuacji, gdy wynajmujący nie zgłosił do urzędu skarbowego umowy najmu i nie dokonywał zapłaty wynikającego z tego tytułu podatku, uciążliwy najemca może zalegając z zapłatą czynszu lub notorycznie naruszając porządek wspólnoty mieszkaniowej poprzez głośne nocne spotkania towarzyskie w wynajmowanym mieszkaniu, szachować wynajmującego, grożąc mu zgłoszeniem sprawy do urzędu skarbowego. Zdecydowanie nie warto jest doprowadzać do takiej sytuacji i na starcie pozbawiać się możliwości podejmowania skutecznych działań względem uciążliwego najemcy;
• zwrot kaucji w sytuacji, gdy nie zrealizowały się przesłanki uprawniające do potrącenia należności z wpłaconej wcześniej kaucji;
• jeżeli strony umowy najmu postanowiły w jej treści, że rachunki związane z wynajmowaną nieruchomością będą opłacane bezpośrednio przez wynajmującego, to właśnie wynajmujący odpowiedzialny jest za ewentualne przerwy w dostawie prądu, wody, gazu etc. wywołane niezapłaconymi rachunkami;
• sprawne reagowanie na usterki związane z użytkowanym lokalem mieszkalnym (warto jest w umowie najmu określić jakie usterki naprawiane są przez najemcę, a które wymagają działania ze strony wynajmującego. W praktyce wskazuje się, że drobne naprawy dotyczące sprzętów używanych codziennie np.: wymiana żarówki, spoczywają po stronie najemcy. Uregulowanie takich kwestii w umowie zdecydowanie ułatwia relacje pomiędzy wynajmującym, a najemcą w zakresie codziennej obsługi wynajmowanej nieruchomości);
• przestrzeganie prawa do prywatności najemcy. Oznacza to m.in.: brak prawa do otwierania korespondencji adresowanej do najemcy etc.;
• zapewnienie bezpiecznego i zgodne z przeznaczeniem korzystania z lokalu mieszkalnego w zakresie stanu technicznego (dotyczy to zarówno stanu np. instalacji elektrycznej w mieszkaniu, stanu rur wodociągowych w mieszkaniu oraz sprzętu gospodarstwa domowego);
• w przypadku wynajmowania mieszkania, którego zakup został zrealizowany na podstawie umowy kredytu hipotecznego, wynajmujący mieszkanie zobowiązany jest do wykupienia polisy ubezpieczeniowej dla lokalu mieszkalnego w ustalonej z bankiem wysokości sumy ubezpieczenia.

Strony mogą również określić inne obowiązki ciążące na wynajmującym. Ważne jest, aby zapisy te nie stanowiły klauzul niedozwolonych (klauzul abuzywnych) oraz nie były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Ważne jest, jeżeli nie najistotniejsze, aby każda ze stron należycie zrozumiała postanowienia łączącej ich umowy najmu. Warto jest również ubezpieczyć wynajmowaną nieruchomość od wszelkich ryzyk oraz rozszerzyć polisę o opcję obsługi assistance, dzięki czemu drobne naprawy będą dokonywane przez zewnętrzną firmę, bez konieczności ingerencji w ten proces wynajmującego.

Powyższej listy praw i obowiązków nie należy interpretować jako wyliczeń kompleksowych czy wyłącznych, gdyż nie sposób jest określić wszystkich praw i obowiązków w odniesieniu do konkretnych stanów faktycznych. Powyższe wyliczenia mają natomiast charakter uniwersalnych postanowień, których przestrzeganie należy uznać za wysoce korzystne z punktu widzenia interesów prawnych i finansowych wynajmującego.

Ważna weryfikacja najemcy

Niezależnie od powyższych wyliczeń, warto jest wnikliwie sprawdzić potencjalnego najemcę, gdyż odpowiednia weryfikacja najemcy na samym początku, często pozwala uniknąć problemów z najmem w przyszłości. Najlepsze postanowienia umowne nie będą skuteczne, jeżeli druga strona nie wykaże chęci do zgodnego z prawem działania. W efekcie długoletnich procesów finalnie racja będzie po stronie wynajmującego, jednakże zawsze lepiej jest zapobiegać takim przypadkom – początkiem przeciwdziałania im jest właśnie należyta weryfikacja osoby najemcy i zabezpieczenie swoich interesów w należycie sporządzonej umowie najmu.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).