Podsumowanie roku 2023 na rynku mieszkaniowym. Gorączka Bezpiecznego Kredytu 2% i szaleństwo cenowe

2024-02-01 15:38
budowa mieszkań
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator Rok 2023 przyniósł rosnącą nierównowagę między popytem a podażą.

Jak wyglądał miniony rok na rynku mieszkaniowym? W podsumowaniu roku 2023 eksperci wyjaśniają m.in., jak na rynek pierwotny wpłynął program Bezpieczny Kredyt 2% oraz dlaczego doświadczyliśmy nawet dwucyfrowych podwyżek cen mieszkań. Jaki to był rok dla deweloperów i ich klientów?

Spis treści

  1. Podsumowanie roku 2023 na rynku mieszkaniowym. Popyt wrócił, podaż niekoniecznie
  2. Dwucyfrowe wzrosty cen były nieuniknione. Dostępność mieszkań spadła
  3. Bezpieczny Kredyt 2% skłaniał do zakupu większego mieszkania
Na co warto zwrócić uwagę przed rozpoczęciem budowy domu? POGAD@NE. ZBUDOWANE #35

Podsumowanie roku 2023 na rynku mieszkaniowym. Popyt wrócił, podaż niekoniecznie

Po zastoju, jaki ogarnął rynek mieszkaniowy w Polsce w 2022 r., ożywienie w roku 2023 było bardzo gwałtowne. Eksperci od dawna spodziewali się co prawda, że Bezpieczny Kredyt 2% zachęci wiele osób do zakupu M, ale szalona popularność rządowego programu zaskoczyła wszystkich, łącznie z jego twórcami. W efekcie deweloperzy mieli powody do radości. Według danych Otodom Analytics firmy deweloperskie na 7 najważniejszych rynkach sprzedały łącznie 54,3 tys. mieszkań, a według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – 65,7 tys. mieszkań (różnica wynika z objęcia analizą nieco innych rynków).

– Najpewniej nikt się nie spodziewał, że po załamaniu sprzedaży mieszkań w 2022 r., już w pierwszych miesiącach 2023 r. nastąpi aż tak potężne jej odbicie – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Najbardziej charakterystyczną cechą 2023 r. na rynku mieszkaniowym była rosnąca nierównowaga między popytem a podażą. Przypomnijmy, że w latach poprzednich deweloperzy wyraźnie zwolnili z inwestycjami – w obliczu niepokojów za naszą wschodnią granicą, spadku popytu na mieszkania oraz rosnących kosztów budowy firmy rozpoczynały mniej nowych projektów. W 2023 r. ta osłabiona podaż zderzyła się jednak z dużym popytem nakręcanym przez tanie kredyty dostępne w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jak podkreślają eksperci, do kupowania rzucili się wszyscy – jedni, bo po latach czekania wreszcie było ich stać na mieszkanie, a inni, bo co prawda nie planowali wcześniej zakupu, ale przestraszyli się, że ceny wzrosną. Jak podaje Otodom Analytics:

  • w drugiej połowie 2023 r. sprzedaż mieszkań była aż o dwie trzecie lepsza niż w analogicznym okresie 2022 r.,
  • w najlepszym sprzedażowo miesiącu (październiku) klienci nabyli od deweloperów o 91% więcej lokali niż w najsłabszym styczniu,
  • najwięcej mieszkań sprzedało się w Warszawie (17,8 tys.), Krakowie (9,4 tys.) oraz Trójmieście (8,2 tys.).

Z kolei RynekPierwotny.pl dodaje, że w Krakowie, Trójmieście, Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii padły roczne rekordy sprzedażowe. Jednocześnie deweloperzy wprowadzali na rynek mniej mieszkań, niż sprzedawali, i to często znacznie mniej – nawet o 34–45% w zależności od miasta.

– Na tle tych miast Łódź w wydaje się być oazą stabilności. Oferta mieszkań wzrosła tam o 27% , a co najważniejsze dla kupujących w tym mieście nowe mieszkania, ich ceny wzrosły w ubiegłym roku najmniej – podają eksperci RynekPierwotny.pl.

Zobacz wykresy podsumowujące rok 2023 na rynku mieszkaniowym

Dwucyfrowe wzrosty cen były nieuniknione. Dostępność mieszkań spadła

Gwałtowny popyt przy słabej podaży mógł przynieść tylko jedno: dynamiczny wzrost cen mieszkań. W efekcie ci, którzy nie pospieszyli się z zakupem, szybko odkryli, że przegapili najlepszy moment. Po uruchomieniu Bezpiecznego Kredytu najtańsze lokale wyprzedały się niemal natychmiast, a więc średnia cena za metr poszybowała w górę. W wielu miastach zaobserwowano dwucyfrowe podwyżki cen nieruchomości. Jak podają analitycy:

  • w Warszawie mieszkania podrożały o średnio 18–23%
  • w Krakowie wzrost średnich cen wyniósł 22–24%,
  • w Trójmieście koszt zakupu nowego mieszkania wzrósł o ok. 27%,
  • w Poznaniu ceny nieruchomości poszły w górę o średnio 17–23%,
  • we Wrocławiu lokale mieszkalne zdrożały przeciętnie o 11–19%,
  • w Łodzi średni wydatek na kupno mieszkania wzrósł o 11–13%.

– Czy zdolność kredytowa nabywców, mimo statystycznego wzrostu płacy średniej, obniżki stóp procentowych i złagodzenia wyliczania zdolności kredytowej przez banki wzrosła w tym roku aż tak bardzo? – pyta Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości z Otodom.

Przy tak silnych wzrostach cen dostępność mieszkań uległa pogorszeniu. Co prawda ostatni kwartał roku przyniósł poprawę sytuacji podażowej – deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek więcej lokali – ale oferta wciąż była mocno przebrana. Według Otodom pod koniec grudnia 2023 r. pula lokali do wyboru była o blisko jedną piątą mniejsza niż rok wcześniej. Wysokie ceny tylko jeszcze pogorszyły sytuację: w III kwartale 2023 r. za przeciętne wynagrodzenie można było kupić co najwyżej 0,6–0,8 metra kwadratowego mieszkania.

– Przy tak niskim przeliczniku na rynku pozostaną najbogatsi, czyli jakieś 10–15 proc. zainteresowanych zakupem – komentuje ekspertka.

Bezpieczny Kredyt 2% skłaniał do zakupu większego mieszkania

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się także preferencjom zakupowym Polaków. Jak się okazuje, w 2023 r. wyraźnie wzrosła popularność mieszkań trzypokojowych. Najpopularniejsze pozostały co prawda, jak zawsze, lokale dwupokojowe (41%), ale blisko jedna trzecia wybieranych mieszkań (32%) miała trzy pokoje. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl jest zdania, iż był to skutek wprowadzenia Bezpiecznego Kredytu.

– Dzięki dopłacie od państwa, więcej małżeństw czy osób z dzieckiem mogło sobie pozwolić na trzypokojowe mieszkanie kupione za taki kredyt – komentuje Marek Wielgo.

Trzeba jednak pamiętać, że poszczególnie miasta różnią się między sobą, jeśli chodzi o preferencje nabywców. Przykładowo we Wrocławiu kawalerki były zdecydowanie bardziej popularne niż w innych dużych miastach, co można wiązać z aktywnością inwestorów. Z kolei w Łodzi, z niejasnych powodów, mieszkania trzypokojowe sprzedawały się zauważalnie słabiej niż w innych metropoliach.

Czy rozpoznasz te ulice w Warszawie po zdjęciach? Sprawdź się w quizie!

Pytanie 1 z 12
Na początek coś łatwego. To zdjęcie przedstawia ulicę...
puste ulice Warszawy
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają
Czytaj więcej