Proces inwestycyjny w przedsięwzięciu budowlanym. Co musi wiedzieć inwestor

2012-10-04 18:26 Rafał Dybicz
Osiedle Santorini, Warszawa
Autor: Dominika Merek

Inwestycje budowlane to ciąg wielu następujących po sobie czynności i działań, prowadzący do realizacji i ukończenia przedsięwzięcia budowlanego. W procesie inwestycyjnym dochodzi do styku, a niekiedy i przenikania wielu norm i gałęzi prawa. Wszystko to sprawia, że każda inwestycja niezależnie od jej rozmiarów stanowi zawsze wyzwanie dla inwestora.

  • jak przedstawiają się kolejne fazy procesu inwestycyjnego
  • znajomość jakich aktów prawnych będzie potrzebna inwestorowi
  • co powinien zawierać projekt budowlany
  • jaki jest zakres zadań i obowiązków wszystkich uczestników procesu budowlanego
  • Wszystkie inwestycje budowlane zaczynają się od pomysłu, w dalszej kolejności powinno nastąpić szczegółowe planowanie procesu inwestycyjnego, projektowanie, realizacja, a na końcu przekazanie zrealizowanego przedsięwzięcia budowlanego do eksploatacji. Cały ten proces możemy podzielić na fazy i etapy:

    • Faza przygotowawcza
    • Faza projektowania i uzyskiwania koniecznych decyzji administracyjnych
    • Faza realizacji
    • Faza przekazania do eksploatacji

    Faza przygotowawcza procesu inwestycyjnego to przede wszystkim szczegółowe planowanie i rozpoznanie przez inwestora wszelkich możliwych zagrożeń dla projektu. Jest to czas na przygotowanie szczegółowych studiów wstępnych, w których szczególnie miejsce powinien znaleźć raport due diligence.

    Przeczytaj jakie znaczenie ma due diligence dla procesu inwestycyjnego

    Analiza dotycząca terenu inwestycji powinna zostać przeprowadzona w takich obszarach jak:

    • stan prawny nieruchomości
    • sytuacja planistyczna
    • ewentualna ochrona konserwatorska
    • dostępność mediów (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna)
    • dostępność komunikacyjna
    • geotechnika
    • ochrona środowiska

    Poświęcony czas na badania we wskazanych obszarach, zaowocuje późniejszą sprawną realizacją inwestycji budowlanych i pozwoli na wykrycie i uniknięcie większości zagrożeń dla projektu.

    Planując inwestycję należy opracować business plan. Ważnym elementem jest tu część finansowa. W uproszczony, modelowy sposób pozwoli ona sprawdzić czy zyski ze sprzedaży są większe niż wszystkie koszty związane z realizacją inwestycji. W fazie przygotowawczej business plan inwestycji bazuje głównie na wskaźnikach, które odnoszone są do powierzchni użytkowej przeznaczonej na sprzedaż. Wskaźniki, o jakich należy pamiętać podczas sporządzania business planu to między innymi:

    • koszt wykonania projektu
    • koszt wykonania konstrukcji
    • koszt wykonania instalacji sanitarnych i elektrycznych
    • koszty doprowadzenia mediów zewnętrznych (np. przyłącze wody, energii elektrycznej itp.)
    • koszty zarządu inwestycją w czasie realizacji
    • koszty ewentualnych konsultantów
    • koszty marketingu
    • koszty związane z obsługą kredytu zaciągniętego na inwestycję
    • zapas na ewentualne koszty, które mogą wystąpić niespodziewanie tzw. contingency.

    Z całą pewnością ten pierwszy modelowy business plan nie jest idealny i nie pozwoli inwestorowi przewidzieć wszystkich ewentualnych scenariuszy, jednak daje możliwość sprawdzenia z dużym prawdopodobieństwem czy zamierzenie inwestycyjne jest ekonomicznie uzasadnione.

    Pozytywne przejście fazy przygotowawczej pozwala na dokonanie wyboru projektanta i rozpoczęcie fazy projektowania i uzyskiwania koniecznych decyzji administracyjnych. Ta część procesu inwestycyjnego jest znacznie bardziej sformalizowana i dochodzi w niej do styku, a niekiedy do przenikania wielu norm prawa. Najważniejszą z nich dla inwestora jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity z 2006 roku Dz. U. Nr 156, poz.1118 z późn. zm.). W pkt. 1 art. 18 nakazuje ona inwestorowi opracowanie projektu budowlanego i stosownie do potrzeb innych projektów. Traktuje go również jako jednego z uczestników procesu budowlanego zdefiniowanego przez przytoczoną ustawę.

    W tym miejscu pojawi się konieczność zatrudnienia projektanta, który najczęściej jest architektem oraz projektantów branżowych tj. konstruktora, instalatora, elektryka itd. Dla wygody inwestora warto jest by architekta uczynić projektantem głównym i powierzyć mu całościowe opracowanie projektu łącznie ze wszystkimi branżami. Jest to bardzo dobre i korzystne rozwiązanie dla inwestora gdyż proces uzyskiwania pozwolenia na budowę jest dosyć długi i skomplikowany i warto w tym względzie skorzystać z pomocy specjalistów.

    Zanim inwestycja uzyska ostateczne pozwolenie na budowę konieczne będzie zdobycie wielu innych zgód i pozwoleń mn.:

    • decyzji o warunkach zabudowy – w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego
    • decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, tzw. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach
    • zgody na lokalizację zjazdu
    • uzyskania technicznych warunków przyłączenia gazu, energii elektrycznej i wody

    W przypadku decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, uzyskanie jej jest warunkiem dopuszczającym do realizacji:

    • planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których obowiązek sporządzenia raportu jest obligatoryjny, tzw. grupa I
    • planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których obowiązek sporządzenia raportu może zostać stwierdzony, tzw. grupa II
    • planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, dla których obowiązek sporządzenia raportu może zostać stwierdzony – inwestor składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (bądź o uzyskanie innej z niżej wymienionych decyzji).

    Bardzo ważne jest również, że decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestor obowiązany jest uzyskać przed wystąpieniem z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Ze względu na sposób uzgodnień jest to procedura czasochłonna i może spowodować znaczne opóźnienia w fazie przedinwestycyjnej projektu. Znane są przypadki, że uzyskanie tej decyzji zajmuje nawet dwa lata.

    W procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę inwestor będzie musiał zmierzyć się z wieloma urzędami i instytucjami oraz poruszać się w gąszczu przepisów i norm prawnych. Nieodzowna jest tutaj dogłębna znajomość Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. 1960 nr 30 poz. 168. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. z póź. zm.), który reguluje sprawy związane z wydawaniem decyzji administracyjnych. Przyda się również inwestorowi znajomość:

    • Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 z 2003 roku, poz. 717)
    • Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62 z 2001 roku, poz. 627 z późniejszymi zmianami)
    • Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115 poz. 741)
    • Ustawy z 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 00.100.1086 z 21 listopada 2000 roku)
    • Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 kwietnia 2001 roku w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz. U. Nr 01.38.455 z 2 maja 2001 roku)
    • Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2004 r. Nr 204 poz. 2086 – z późn. zm.).

    Zaprezentowana powyżej poglądowa lista aktów prawnych nie wyczerpuje wszystkich regulacji, z jakimi może spotkać się inwestor w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę. W zależności od rodzaju inwestycji może okazać się konieczna znajomość jeszcze innych aktów prawnych.

    Jak uda się już szczęśliwie dobrnąć do momentu składania wniosku o pozwolenie na budowę warto jest pamiętać o tym, że pozwolenia na budowę wydaje starosta powiatowy, lub też inny organ uprawniony do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jak wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Do wniosku o pozwolenie na budowę dołącza się projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi wymaganymi dokumentami.

    Projekt budowlany powinien zawierać:

    • projekt zagospodarowania działki lub terenu zawierający określenie terenu, usytuowanie i obrysy obiektów budowlanych wraz z urządzeniami budowlanymi związanymi z tymi obiektami, sieci uzbrojenia, układ komunikacyjny i układ zieleni
    • projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne.

    Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę starosta sprawdza

    • zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodność z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z wymaganiami ochrony środowiska
    • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi
    • kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

    Jeżeli projekt spełnia wszystkie wymogi prawa i jest kompletny, to właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja taka powinna być wydana w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku, uprawomocnia się ona w terminie 14 dni od daty jej wydania i wygasa, jeżeli:

    • budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna
    • budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.

    W procesie projektowania jak i również w trakcie realizacji inwestor musi też pamiętać o kontroli kosztów. Wiele kosztów związanych z realizacją a nawet z eksploatacją obiektu budowlanego można przewidzieć na etapie projektowania. Stosując metody i narzędzia rachunku kosztów oraz wykorzystanie ich w procesie optymalizacji kosztowej pozwala na ograniczenie bądź uniknięcie wielu zbędnych wydatków na etapie realizacji projektu. Najwcześniej jak tylko można należy wykonywać kalkulacje budżetowe i na każdym etapie projektu dokonywać ich aktualizacji szukając optymalnych rozwiązań techniczno-ekonomicznych. W tym procesie bardzo pomocny będzie doświadczony kontroler kosztów, który współpracując z projektantem z pewnością pomoże w znalezieniu optymalnych rozwiązań kosztowych dla inwestycji.

    Kolejnym bardzo ważnym etapem projektu jest wybór sposobu realizacji przedsięwzięcia. W zależności od tego czy realizację powierzymy generalnemu wykonawcy czy też sami będziemy zajmować się nadzorem i prowadzeniem prac budowlanych, zależą ryzyka, z jakimi się spotkamy.

    Z punktu widzenia wygody realizacji inwestycji najlepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie generalnego wykonawcy i zobowiązanie go do wykonania całości robót budowlanych i instalacyjnych. Kluczowym w tym względzie będzie zawarcie umowy o roboty budowlane. W umowie tej musi być jednoznacznie oznaczony zakres prac, które wykonawca zrealizuje. Należy tu pamiętać, że podstawą do zawarcia umowy jest dokumentacja projektowa, która na mocy prawa staje się jej częścią składową. Dla wykonawcy dokumentacja ta ma podstawowe znaczenie, ponieważ wynika z niej zakres planowanych robót. Zawieranie umów o roboty budowlane jest regulowane przepisami art. 647–658 Ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 63 ze zm.).

    Na etapie wykonawstwa pojawiają się dwie nowe osoby, które w ustawie Prawo budowlane (tekst jednolity z 2006 roku Dz. U. Nr 156, poz.1118 z późn. zm.) obok inwestora i projektanta zdefiniowani są jako uczestnicy procesu budowlanego. Tymi osobami są kierownik budowy lub też robót, oraz inspektor nadzoru inwestorskiego. Jeżeli inwestycję będzie realizował generalny wykonawca to w ramach jego obowiązków umownych powinno być zagwarantowanie zapewnienia kierownika budowy oraz kierowników robót w poszczególnych branżach. W innym przypadku to inwestor zobowiązany będzie do zapewnienia kierownika budowy.

    Konieczność ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego regulowana jest rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz. U. Nr 138, poz. 1554; r.r.o.b.). Niezależnie jednak od tego czy inspektor nadzoru inwestorskiego będzie konieczny czy też nie, to jednak warto go zatrudnić. Jednym z jego podstawowych obowiązków jest dbanie o prawidłowe wykonywanie robót budowlanych, sprawdzanie jakości wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie. Jego rolą jest również potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad.

    Na wyraźne żądanie inwestora, może również kontrolować rozliczenia budowy. Jednak ten aspekt warto powierzyć doświadczonemu kontrolerowi kosztów. Udział inspektora nadzoru inwestorskiego w procesie budowlanym to faktycznie fachowe zastępstwo inwestora na placu budowy, które zapewnia kontrolę zgodności wykonywanych robót budowlanych z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Uczestnictwo inspektora nadzoru inwestorskiego w przygotowaniu zrealizowanego obiektu do odbioru i do użytkowania również daje inwestorowi gwarancję, że inwestycję zrealizowano zgodnie z prawem i oczekiwaniami inwestora.

    Po ukończeniu robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji przychodzi czas na rozpoczęcie procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z przytoczoną już w tekście artykułu Ustawą Prawo budowlane zadania nadzoru budowlanego związane ze zgłoszeniem rozpoczęcia a następnie zakończenia robót budowlanych wykonuje Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. Jest to, więc kolejna instytucja, z którą inwestor będzie musiał odwiedzić w procesie realizacji inwestycji.

    Można przyjąć, że jeżeli na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę, to zgodnie z prawem przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Od tej zasady istnieją pewne wyjątki jak na przykład przy budowie domu jednorodzinnego. W tym przypadku wymagane jest jedynie zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji można przystąpić do użytkowania domu. W innych przypadkach konieczne jest pozwolenie na użytkowanie obiektu (odbiór budynku), które wydawane jest przez Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego. Procedura odbiorowa jest stosunkowo prosta i nie wymaga znacznego zaangażowania czasowego inwestora.

    Celem uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku należy wystąpić z wnioskiem do wspomnianej już instytucji. Zgodnie z prawem w przypadku klasycznych obiektów budowlanych, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego powinien wydać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie w terminie 30 dni, a w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych do 60 dni. Przed jej wydaniem jednak na wezwanie inwestora przeprowadza obowiązkową kontrolę budowy (wezwania należy dokonać po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie). Obowiązkowa kontrola jest przeprowadzana przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania. O terminie tej kontroli inwestor jest zawiadamiany w czasie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Podczas procedur odbiorowych konieczne są dodatkowe uzgodnienia w Państwowej Inspekcji Straży Pożarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz w Państwowej Inspekcji Ochrony Środowiska. Jeżeli w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia wymienione instytucje nie zajmą stanowiska, to traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu i tym samym zgodę z ich strony na użytkowanie. Po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie możemy przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego.

    Jak widać z zaprezentowanego tekstu inwestycja budowlana to ciąg wielu następujących po sobie czynności i działań. Jest to stosunkowo długi i często skomplikowany proces wymagający zaangażowania wielu osób i instytucji. Sukces kolejnych etapów często zależy od pomyślnego przejścia poprzednich. Wykonanie jednak wszystkich elementów procesu prowadzi do realizacji i ukończenia obiektu budowlanego.

    Czy artykuł był przydatny?
    Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
    Czytaj więcej