Inspektor nadzoru inwestorskiego. Prawa i obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego

2018-11-14 10:52 Rafał Dybicz
Inspektor nadzoru inwentorskiego
Autor: Getty Images Inspektor nadzoru inwestorskiego jest reprezentantem interesów inwestora na budowie oraz jedną z najważniejszych osób w procesie inwestycyjnym

Inspektor nadzoru inwestorskiego jest reprezentantem interesów inwestora na budowie. Jakie są prawa i obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego, jakie znaczenie ma nadzór inwestorski dla prawidłowego przebiegu inwestycji?

W artykule:

Inspektora nadzoru inwestorskiego - obowiązki

Zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (ostatnia nowelizacja zawarta w Dz.U. 2018 poz. 1202) inspektor nadzoru inwestorskiego jest jednym z uczestników procesu budowlanego. Zawsze działa na budowie w imieniu inwestora, chroni jego interesy, dba o jakość wykonywanych robót budowlanych, a do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru budowlanego należy (art. 25 ustawy – Prawo budowlane):

  • reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności realizacji inwestycji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
  • sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie,
  • sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania,
  • potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także na żądanie inwestora kontrolowanie rozliczeń budowy.

Inspektora nadzoru inwestorskiego - uprawnienia

Zgodnie z art. 26 Prawa budowlanego do podstawowych uprawnień inspektora nadzoru budowlanego należy:

  • wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych oraz informacji i dokumentów potwierdzających zastosowanie przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów, zgodnie z art. 10, a także informacji i dokumentów potwierdzających i dowodów dopuszczenia do stosowania urządzeń technicznych,
  • żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
Ważne

Treść art. 10 Prawa budowlanego:

Wyroby wytworzone w celu zastosowania w obiekcie budowlanym w sposób trwały o właściwościach użytkowych umożliwiających prawidłowo zaprojektowanym i wykonanym obiektom budowlanym spełnienie podstawowych wymagań, można stosować przy wykonywaniu robót budowlanych wyłącznie, jeżeli wyroby te zostały wprowadzone do obrotu lub udostępnione na rynku krajowym zgodnie z przepisami odrębnymi, a w przypadku wyrobów budowlanych – również zgodnie z zamierzonym zastosowaniem.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że jednym z podstawowych obowiązków inspektora nadzoru jest sprawdzanie stosowanych materiałów budowlanych i weryfikowanie dokumentów potwierdzających właściwości użytkowe tych materiałów, co często nie jest sprawą prostą i wymaga dużego doświadczenia i wnikliwości. Inspektor nadzoru musi wiedzieć kiedy może dopuścić dany materiał budowlany do wbudowania na obiekcie oraz znać właściwy sposób prezentacji i potwierdzenia jego właściwości użytkowych.

Jak widać z zaprezentowanej w Prawie budowlanym idei inspektor nadzoru ma w możliwie największym stopniu służyć radą i pomocą inwestorowi. Decyzja o potrzebie jego ustanowienia pozostawiona jest inwestorowi (art. 18 ust. 2 ustawa – Prawo budowlane), jednak w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko, organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę może nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 19 ust. 1 ustawa – Prawo budowlane). Regulacje w tym zakresie zawarte są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz. U. Nr 138, poz. 1554).

Inwestycje, które wymagają zatrudnienia inspektora nadzoru

Lista obiektów, dla których istnieje konieczność zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego, jest dosyć długa i znajdują się na niej np, mosty, budynki i budowle o wysokości powyżej 15 m nad poziom terenu, budynki i budowle o kubaturze powyżej 2500 m³, drogi, obiekty budowlane mogące mieć wpływ na środowisko itp. Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest konieczne ponadto przy realizacji obiektów budowlanych lub ich części, które zawierają:

  • ustroje konstrukcyjne, takie jak powłoki, łupiny, tarcze, łuki i kopuły oraz linowe wiszące bez względu na ich rozpiętość, a także fundamenty inne niż proste ławy i stopy fundamentowe posadowione bezpośrednio na stabilnym gruncie nośnym elementy konstrukcyjne:

a) o rozpiętości 12 m i większej, wysięgu 3 m i większym lub o wysokości jednej kondygnacji 6 m i większej,

b) poddane obciążeniu użytkowemu 5 kN/m² i większemu, obciążeniu zmiennemu ruchomemu, a także zwymiarowane z uwzględnieniem wpływów dynamicznych, termicznych, skurczów materiałowych lub ruchów podpór, sprężane na budowie lub na miejscu ich wbudowania w obiekcie budowlanym, a także poddane zabezpieczeniu cięgien sprężających i ich urządzeń kotwiących.

Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest z pewnością wymagane przy budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych niewielkich obiektów.

Niezależnie jednak od tego, czy inspektor nadzoru inwestorskiego będzie konieczny czy też nie, to jednak warto go zatrudnić. Jest to bowiem faktycznie fachowe zastępstwo inwestora na placu budowy, które zapewnia kontrolę zgodności wykonywanych robót budowlanych z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Uczestnictwo inspektora nadzoru inwestorskiego w przygotowaniu zrealizowanego obiektu do odbioru i do użytkowania również daje inwestorowi gwarancję, że inwestycję zrealizowano zgodnie z prawem i oczekiwaniami inwestora.

W większości przypadków realizowane roboty budowlane wymagają ustanowienia nie jednego inspektora nadzoru, a inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności. Wynika to z faktu, że w tym samym czasie może być realizowanych szereg robót w różnych branżach.

Ilu inspektorów nadzoru na jednej budowie?

Najczęściej na budowie konieczne jest zatrudnienie zespołu składającego się z trzech inspektorów nadzoru. W zespole powinien znaleźć się inspektor w zakresie konstrukcji i robót ogólnobudowlanych, inspektor w zakresie instalacji sanitarnych oraz inspektor w zakresie instalacji elektrycznych. W takim przypadku inwestor z zatrudnionego zespołu inspektorów wyznacza jednego, do którego zadań obok ustawowych obowiązków będzie należało skoordynowanie działań pozostałych inspektorów.

Kto może pełnić funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego

Inspektorem nadzoru budowlanego może być tylko osoba z uprawnieniami wykonawczymi (istnieją jeszcze uprawnienia projektowe). Otrzymuje się je po odbyciu udokumentowanej dwuletniej praktyki na budowach, oraz po zdaniu egzaminu. W praktyce oznacza to, że można domniemywać, że osoba pełniąca funkcję inspektora nadzoru ma odpowiednie doświadczenie, praktyczną wiedzę techniczną oraz w zakresie przepisów prawa. Ponad to osoba taka zobowiązana jest do bycia czynnym członkiem właściwej jego miejscu zamieszkania Okręgowej Izby Inżynierów budownictwa (w Polsce jest 16 okręgowych Izb Inżynierów budownictwa, które tworzą Polską Izbę Inżynierów Budownictwa) oraz mieć opłaconą składkę na ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Ważnym faktem jest, że obowiązujące w Polsce prawo wyklucza możliwość pełnienia na tej samej budowie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru przez jedną osobę. Ponadto osoby pełniące te funkcje nie powinny być ze sobą powiązane (np. zatrudnieniem w tej samej firmie wykonawczej), każda z tych osób patrzy na budowę z innego punktu widzenia. Kierownik budowy reprezentuje wykonawcę, a inspektor nadzoru inwestora. Istnieje tutaj duża sprzeczność interesów.

Inspektor nadzoru inwestorskiego - koszt zatrudnienia

Odnośnie kosztów, jakie należy ponieść na zapewnienie nadzoru inwestorskiego naszej inwestycji, to zazwyczaj jest to przedział od 2 do 2,5% całkowitej wartości robót budowlanych w całym projekcie. Co do zarobków inspektora nadzoru budowlanego to zależnie od sektora, firmy, wielkości i stopnia skomplikowania budowy oraz nadzorowanych budów jego zarobki wąchają się od ok. 4000 zł do 10 000 zł brutto.

Biorąc wszystko powyższe pod uwagę wydaje się, że zasadność zatrudnienia inspektora nadzoru na budowie jest oczywista. Prawidłowe prowadzenie procesu budowlanego oraz nadzór inwestorki nad tym procesem ma znaczenie nie tylko w trakcie trwania samej budowy, ale ma również pierwszorzędne znaczenie dla zrealizowanego obiektu oraz jego użytkowania. Wysoka jakość prac potwierdzona nadzorem inspektora nadzoru zaowocuje z pewnością bezawaryjną eksploatacją obiektu budowlanego przez wiele lat.

Autor artykułu - Rafał Dybicz - jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej