Pozwolenie na budowę. Jak je uzyskać po nowelizacji? A co będzie można budować bez pozwolenia na budowę?

2020-03-06 16:31 Rafał Dybicz
Dworzec glowny we Wroclawiu, www.fotopolska.eu (17).jpg
Autor: www.fotopolska.eu

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu. Uzyskanie pozwolenia na budowę nie zawsze jest konieczne, wystarczy zgłoszenie, ale dokumentacja jest taka sama. Sprawdź zagadnienia związane z pozwoleniem na budowę w świetle obowiązującego jeszcze Prawa budowlanego oraz po wejściu w życie nowelizacji w drugiej połowie roku 2020.

Pozwolenie na budowę w obowiązującym Prawie budowlanym

Pozwolenie na budowę w Prawie budowlanym po nowelizacji

Najnowsza nowelizacja Prawa budowlanego, która zacznie obowiązywać za ok. 6 miesięcy (termin wejścia w życie wyznaczy data opublikowania dokumentu w Dzienniku Ustaw) została uchwalona 13 lutego 2020 (Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw) i podpisana przez Prezydenta 3 marca 2020. Nowelizacja niesie za sobą istotne zmiany, również w odniesieniu do pozwolenia na budowę... 

Pozwolenie na budowę w obowiązującym Prawie budowlanym

Pozwolenie na budowę zgodnie z art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego (Dz.U. 2018 poz. 1202) to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

Ostatnia nowelizacja (Dz.U. 2018 poz. 1202) Prawa budowlanego jest konsekwencją zmian w kilku innych normach prawnych związanych z procesem inwestycyjnym i budownictwem:

  • ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529),
  • ustawa z dnia 8 grudnia 2017 r. o zmianie ustawy o drogach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 12),
  • ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 317),
  • wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 7 lutego 2018 r. sygn. akt K 39/15 (Dz. U. poz. 352),
  • ustawa z dnia 6 marca 2018 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo przedsiębiorców oraz inne ustawy dotyczące działalności gospodarczej (Dz. U. poz. 650)
  • zmian wynikających z przepisów ogłoszonych przed dniem 6 czerwca 2018 r.

W dalszym ciągu jednak utrzymana jest kardynalna zasada, że zgodnie z ust. 1 art. 28 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29 – 31.

Zapisy prawa wydają się tu być jasne i czytelne.

Co nie wymaga pozwolenia na budowę?

Zgodnie z przepisami pozwolenia na budowę wymagają wszystkie obiekty i roboty budowlane z wyjątkiem wymienionych w art. 29 – 31.

W art. 29. 1. określono w przypadku jakich obiektów i robót nie wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Z pośród najważniejszych obiektów i robót niewymagających pozwolenia na budowę, które zostały tu wymienione to:

  • wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  • wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;
  • stacji ładowania samochodów elektrycznych w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (Dz. U. poz. 317) oraz punktów ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 17 tej ustawy, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego w rozumieniu art. 2 pkt 3 tej ustawy;
  • zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;
  • zjazdów z dróg powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach;
  • sieci:

a) elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,b) wodociągowych,c) kanalizacyjnych,d) cieplnych,e) sieci telekomunikacyjnych;

  • przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;
  • telekomunikacyjnych linii kablowych;
  • kanalizacji kablowej.

Art. 30. 1. precyzuje co z kanonu wymienionego w art. 29 wymaga zgłoszenia robót budowlanych do organów administracji architektoniczno-budowlanej. W artykule tym znajdziemy dwa zastrzeżenia mówiące o tym jakie inwestycje bezwzględnie wymagają pozwolenia na budowę:

  1. pozwolenia na budowę wymagają przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
  2. roboty budowlane wykonywane przy zabytkach - obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków – wymagają pozwolenia na budowę.

W rozdziale 4 Prawa budowlanego znajdują się wytyczne odnośnie procedur, jakich należy dopełnić, aby uzyskać przedmiotowe pozwolenie na budowę.

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Prawo również definiuje, kto takie pozwolenie może wydać. Zgodnie z przepisami zadania administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie wydawania pozwoleń na budowę wykonują:

  • starosta
  • wojewoda
  • Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Starosta jest organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji. Wojewoda jest organem wyższego stopnia w stosunku do starosty, i oznacza to, że jest instancją, do której strona postępowania o wydanie pozwolenia na budowę może złożyć odwołanie od decyzji starosty. Wyjątkiem od tej zasady są miasta funkcjonujące na prawach powiatu (np.: Warszawa). Zadania wspomnianego organu zgodnie z prawem administracyjnym będzie wtedy pełnił prezydent miasta. Niezależnie od tego czy odpowiedzialnym za wydanie pozwolenia jest starosta czy prezydent miasta, zawsze jednak odwołanie składane jest za pośrednictwem pierwszej instancji.

Wojewoda jest organem pierwszej instancji dla takich obiektów i robót budowlanych jak:

  • dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z ich infrastrukturą,
  • usytuowanych na obszarach kolejowych,
  • lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,
  • usytuowanych na terenach zamkniętych,
  • obiektów hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, melioracji,
  • portów i przystani morskich, a także obiektów przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego.

Komplikacje pojawiają się, kiedy projektowana inwestycja swoim zakresem obejmuje obiekty i roboty budowlane, które leżą równocześnie w kompetencjach starosty i wojewody. Problem ten zazwyczaj dotyczy obiektów liniowych, a szczególnie dróg publicznych, z którymi wiąże się konieczność przebudowy sieci uzbrojenia terenu.

Aby rozwiązać ten problem, 17 lipca 2010 r. na podstawie ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych do przepisów budowlanych wprowadzono nową definicję obiektu liniowego. Zgodnie z tym aktem prawnym, za obiekt liniowy uznaje się obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość.

Dodatkową regulacją w tym zakresie jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 roku, która określa, że wojewoda jest organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji dla takich obiektów jak:

  • metro wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi oraz sieciami uzbrojenia terenu, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy metra,
  • sieci uzbrojenia terenu sytuowanych poza pasem drogi krajowej lub wojewódzkiej, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy drogi,
  • drogowych obiektów inżynierskich sytuowanych w granicach pasa drogowego drogi krajowej lub wojewódzkiej, niezwiązanych z tymi drogami,
  • dróg gminnych i powiatowych, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy drogi krajowej lub wojewódzkiej,
  • zjazdów w rozumieniu art. 4 pkt 8 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych z dróg krajowych lub wojewódzkich,
  • sieci przesyłowych, w rozumieniu art. 3 pkt 11a Ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne,
  • rurociągów przesyłowych dalekosiężnych służących do transportu ropy naftowej i produktów naftowych.

Zgodnie z art. 33 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego, jednak w przypadku, gdy zamierzenie budowlane dotyczy więcej niż jednego obiektu, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów. Istnieje tutaj jednak warunek, że obiekty te mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Ważne przy tym jest, że podział pozwolenia na budowę występuje tylko i wyłącznie na życzenie inwestora. Nie może zdarzyć się sytuacja by podział pozwolenia na budowę nastąpił na wniosek starosty czy też wojewody i być dokonany sztucznie „na granicy” ich kompetencji.

Dokumenty niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę

Zgodnie z Prawem budowlanym, aby uzyskać pozwolenie na budowę należy do właściwego organu względem położenia nieruchomości złożyć wniosek w tej sprawie. Jeżeli w danym obszarze nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wniosek ten musi zostać złożony w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto należy złożyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę obowiązkowo należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (np. decyzja środowiskowa, decyzja o lokalizacji zjazdu itp.).

NALEŻY PAMIĘTAĆ

Komplet dokumentów, jak w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę, tj. kompletny projekt budowlany wraz z wymaganymi na podstawie innych przepisów uzgodnień oraz zgód administracyjnych wymagany jest również przy zgłoszeniu robót budowlanych w przypadku: wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane; wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2; sieci elektroenergetycznych (obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV), wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych.

Do projektu powinno zostać również dołączone zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta do projektowania oraz jego przynależność do stosownej izby inżynierów. Zaświadczenie powinno być ważne na dzień opracowania projektu.

Pozwolenie na budowę - opłaty

Złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę wiąże się z koniecznością wniesienia odpowiednich opłat, tj. opłaty skarbowej za wydanie pozwolenia na budowę oraz opłaty skarbowej za złożenie pełnomocnictwa (jeżeli wniosek składamy przy pomocy pełnomocnika). Podane wysokości opłat podane są na dzień 25.09.2018.

Zatwierdzenie projektu budowlanego - 47 zł. Opłata skarbowa za pozwolenie na budowę nowego obiektu budowlanego w zależności od rodzaju inwestycji:

  • za każdy m2 powierzchni użytkowej, ale nie więcej niż 539 zł - budynek przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna -1 zł;
  • budynek służący celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym - 14 zł;
  • inny budynek - 48 zł;
  • studnia oraz urządzenia do usuwania nieczystości stałych i ścieków - 20 zł;
  • budowla związana z produkcją rolną - 112 zł;
  • sieci wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne, telekomunikacyjne, gazowe, cieplne oraz drogi z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi - 2143 zł;
  • sieci wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne, telekomunikacyjne, gazowe o długości do 1 km - 105 zł;
  • inna budowla - 155 zł;
  • urządzenia budowlane z obiektem budowlanym - 91 zł.

Opłata skarbowa w przypadku pozwolenia na rozbudowę (przebudowę) oraz remont obiektu budowlanego oraz wznowienie robót budowanych  wynosi 50% stawek określonych dla nowych obiektów.

W przypadku, gdy wniosek nie będzie kompletny, organ, do którego go złożono, wezwie do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. Jeśli dokumenty we wskazanym terminie nie zostaną uzupełnione, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia. Jednak w przypadku, gdy wniosek będzie kompletny (lub zostanie uzupełniony), organ podejmie działania sprawdzające i w terminie do 65 dni, licząc od dnia złożenia prawidłowo wypełnionego wniosku wraz z załącznikami, powinien wydać stosowną decyzję.

Roboty budowlane można jednak zacząć dopiero po upływie czasu na uprawomocnienie się decyzji tj. po 14 dniach licząc od dnia jej otrzymania.

Kto może być stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę?

Warty podkreślenia jest fakt, że w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę mogą wystąpić strony. Pojęcie inwestora, jako strony postępowania na budowę nie wymaga wyjaśnień. W pozostałych przypadkach należy się odnieść do definicji strony zawartej w Kodeksie postępowania administracyjnego (KPA) oraz do regulacji zawartych w Prawie budowlanym.

Zgodnie z KPA stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo, kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Prawo budowlane za stronę w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę uznaje inwestora oraz właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

WAŻNE

Obszar oddziaływania obiektu - jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Przepisy, do jakich należy sięgnąć by wyznaczyć ten obszar zależą od rodzaju inwestycji.

Jednym z tych dokumentów z pewnością jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U. 2018 poz. 1175 oraz Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. 2001 nr 62 poz. 627 ze zm.).

Aktualnie za określenie ilości stron postępowanie nie jest odpowiedzialny urząd administracji architektoniczno-budowlanej. Uczestnikiem procesu inwestycyjnego odpowiedzialnym w tym zakresie jest projektant.

Oprotestowanie pozwolenia na budowę

Bycie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę daje prawo do protestowania. Takie prawo przysługuje każdej ze stron postępowania. KPA przewiduje na złożenie protestu od wydanej decyzji 14 dni. Za datę otrzymania decyzji przyjmuję się datę poświadczenia osobistego odbioru w urzędzie lub datę potwierdzenia pocztowego (tzw. zwrotki). Za datę złożenia protestu uznaje się dzień wpływu protestu do urzędu. Po upływie wspomnianego 14 dniowego okresu w przypadku braku protestów od stron postępowania pozwolenie na budowę zyska klauzulę ostateczności, czyli stanie się prawomocne.

Jednak w przypadku, gdy w stosunku do naszej inwestycji, któraś ze stron postępowania złoży protest, urząd rozpatrujący wniosek przekazuje dokumentację do organu drugiej instancji.

Organ drugiej instancji zbada zasadność wniesionego sprzeciwu i w przypadku stwierdzenia jego zasadności – uchyli decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeśli taka zasadność nie zostanie stwierdzona, organ odwoławczy oddali sprzeciw i wówczas pozwolenie na budowę może zostać uprawomocnione.

Rozpatrywanie protestów trwa w praktyce od kilku tygodni do kilku miesięcy. Po zatwierdzeniu decyzji o pozwoleniu na budowę przez organ drugiej instancji strona protestująca może złożyć odwołanie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Należy tu jednak zaznaczyć, że rozpatrywanie takiej sprawy przez sąd nie wstrzymuje rozpoczęcia budowy. Dopiero w momencie wydania prawomocnego wyroku sądu uznającego rację strony protestującej inwestor będzie zobowiązany do wstrzymania prac budowlanych i dokonania stosownych zmian w projekcie wskazanych w wyroku sądowym lub to uzupełnienia dokumentacji, jeśli sąd prawomocnym wyrokiem uznał ją za niekompletną.

Po wykonaniu stosownych czynności inwestor może ponownie złożyć dokumentację projektową do rozpatrzenia przez właściwy organ pierwszej instancji.

Jak długo jest ważne pozwolenie na budowę?

Zgodnie z Prawem Budowlanym decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana bezterminowo. W związku z powyższym to, kiedy i w jakim terminie obiekt budowlany objęty przedmiotową decyzją powstanie, jest zależne od inwestora i posiadanych przez niego środków. Należy tu jednak pamiętać, że zgodnie z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Ważne przy tym jest, że wygaśnięcie pozwolenia na budowę następuje, niezależnie od tego czy nierozpoczęcie, czy też przerwanie budowy nastąpiło z przyczyn leżących po stronie inwestora, lub też spowodowane było wystąpieniem czynników zewnętrznych.

Od tej zasady istnieje pewien wyjątek. W momencie wydania przez organ administracji albo sąd administracyjny postanowienia o wstrzymaniu wykonania pozwolenia na budowę dochodzi do wstrzymania biegu terminów określonych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego.

Podobną zasadę przyjęto w przypadku robót, które można rozpocząć na podstawie zgłoszenia. W tym przypadku ustalono również 3 letni okres, w którym można rozpocząć roboty budowlane. Okres ten jest liczony od ostatecznego terminu (tj. po 30 dniach), do którego organ mógł wnieść sprzeciw na drodze decyzji.

Rozpoczęcie budowy wg Prawa budowlanego

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Prawa budowlanego rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. W związku z powyższym, aby nie dopuścić do wygaśnięcia pozwolenia na budowę wystarczy podjęcie przez inwestora prac przygotowawczych, do których zgodnie z atr. 41 ust. 2 Prawa budowlanego zalicza się:

  • wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
  • wykonanie niwelacji terenu,
  • zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,
  • wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Inwestor ma również możliwość przerwania biegu przerwy w budowie, która została rozpoczęta, ale z jakichś względów przerwana. Można tego dokonać przez wykonanie na budowie nawet drobnych prac budowlanych. Wszystkie działania powinny znaleźć swoje odzwierciedlenie w dzienniku budowy i być potwierdzone przez kierownika budowy. W tym miejscu należy jednak pamiętać, że czynnością przerywającą bieg terminów określonych w art. 37 ust. 2 Prawa budowlanego nie będzie na przykład zabezpieczenie wykonanych już robót przed dewastacją. Czynności te w myśl prawa ze względu na swój charakter nie stanowią kontynuacji budowy.

Takie stanowisko znajduje również swoje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądowym. Przykładem może być tu wyrok z dnia 12 maja 2009 r., II SA/Bk 13/09 Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, w którym, orzekł, że kontynuacja budowy polega na zwiększeniu rozmiarów substancji budowlanej prowadzącej do zrealizowania zamierzenia budowlanego w całości, podczas gdy czynności zabezpieczające mają na celu zachowanie w niezmienionym stanie tego, co w efekcie prowadzenia procesu budowlanego już powstało.

Nowy akt prawny - Ustawa z dnia 5 lipca 2018 o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych

Ustawa ta (zwana też specustawą mieszkaniową) weszła w życie 22 sierpnia 2018 i reguluje procedury poprzedzające uzyskanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego. Wprowadza ona szereg regulacji związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji mieszkaniowych. Ustawa ta obok istniejących warunków zabudowy i lokalizacji inwestycji celu publicznego wprowadziła nową instytucję prawną tj.: uchwałę w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W przypadku braku planu miejscowego inwestor będzie zobowiązany od wystąpienia o taką decyzję za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta), do właściwej miejscowo rady gminy.

Rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku. Rada gminy podejmując uchwałę bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jednak, aby inwestycja mieszkaniowa mogła być zrealizowana muszą być spełnione takie minimalne warunki jak:

  • dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd (dostęp bezpośredni) albo za pośrednictwem drogi wewnętrznej o minimalnej szerokości 6 m (dostęp pośredni);
  • zapewnić dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej;
  • bloki będą mogły stanąć w odległości nie większej niż:
    1. 1000 m od przystanku publicznego transportu zbiorowego, a 500 m w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców;
    2. 3000 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7 proc.  planowanej liczby mieszkańców; w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców ta odległość nie mogłaby przekraczać 1500 m;
    3. 3000 m od przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5 proc. planowanej liczby mieszkańców; w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców ta odległość nie mogłaby przekraczać 1500 m.

Inwestorzy, przygotowując wnioski o wydanie pozwolenia na budowę powinni zachowywać staranność i dbałość o szczegóły. W tym celu warto wesprzeć się pomocą i radą specjalistów.

Pozwolenie na budowę w Prawie budowlanym po nowelizacji

Najnowsza nowelizacja Prawa budowlanego, która zacznie obowiązywać za ok. 6 miesięcy (termin wejścia w życie wyznaczy data opublikowania dokumentu w Dzienniku Ustaw) została uchwalona 13 lutego 2020 (Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw) i podpisana przez Prezydenta 3 marca 2020. Nowelizacja niesie za sobą bardzo wiele istotnych zmian dla budowlanego procesu inwestycyjnego, które w pewnych przypadkach można uznać za rewolucyjne. W odniesieniu do pozwolenia na budowę trzeba wiedzieć, że:

  1. nastąpił podział projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny,
  2. do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dołączane będą trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektonicznego-budowlanego; projekt techniczny nie będzie zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu na budowę,
  3. zmieniono kanon robót budowlanych, które wymagają dokonania zgłoszenia zamiast uzyskania pozwolenia na budowę; stworzono katalogi robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę; wprowadzono też katalog obiektów, których budowa wymaga zgłoszenia do organu architektoniczno-budowlanego,
  4. wprowadzono 5-letni termin dla stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Inwestorze! Przygotowując wnioski o wydanie pozwolenia na budowę czy zgłoszenia robót w myśl nowych przepisów, zachowaj szczególną staranność i dbałość o szczegóły oraz czytaj z uwagą nowe przepisy.

Kierowniku budowy!Pilnuj przekazania przez inwestora aktualnego projektu technicznego, gdyż to na Tobie spoczywa największa odpowiedzialność w trakcie realizacji procesu inwestycyjnego

Bez pozwolenia na budowę, ale na zgłoszenie

Zgodnie z ust. 1 art. 28 Prawa budowlanego po nowelizacji, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29-31, w których znajduje się katalog budów niewymagających pozwolenia na budowę.Całkowitej zmianie uległ art. 29, a jego nowe brzmienie to:

Art. 29. 1. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga zgłoszenia, budowa:

1) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;2) sieci:a) elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,b) wodociągowych,c) kanalizacyjnych,d) cieplnych,e) gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa;3) wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;4) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:a) płyt do składowania obornika,b) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę,c) naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m,d) silosów na kiszonkę,5) oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;6) zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;7) tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce - w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;8) pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m;9) instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;10) kanalizacji kablowej;11) zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;12) obiektów budowlanych służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2016 r. poz. 1131, 1991 oraz z 2017 r. poz. 60 i 202) w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;13) obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza śródlądowymi drogami wodnymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;14) wolno stojących:a) parterowych budynków gospodarczych,b) garaży,c) wiat– o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

15) przydomowych:a) ganków,b) oranżerii (ogrodów zimowych)– o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

16) wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;

17) parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;

18) gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;

19) stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000;

20) boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji;

21) ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;

22) przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35m²;

23) przyłączy:

a) elektroenergetycznych,

b) wodociągowych,

c) kanalizacyjnych,

d) gazowych,

e) cieplnych,

f) telekomunikacyjnych,

- z zastrzeżeniem art. 29a;

24) kanałów technologicznych, w rozumieniu art. 4 pkt 15a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. 2016 poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz 2017 poz. 191), w pasie drogowym w ramach przebudowy drogi;

25) stacji ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (Dz.U. 2018 poz. 317), z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego w rozumieniu art. 2 pkt 3 tej ustawy;

26) niecek dezynfekcyjnych w tym niecek dezynfekcyjnych z zadaszeniem;

27) naziemnych zbiorników do przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o pojemności do 5 m3;

28) podbudowy nadziemnej dla telekomunikacyjnych linii kablowych;

29) obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

Pozwolenie na budowę i zgłoszenie – wymagane dokumenty

W przypadku inwestycji objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, należy dołączyć następujące dokumenty (art. 33 ust. 2 pkt 1-4. tj):

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, informację o obszarze oddziaływania obiektu;
  • projekt architektoniczno-budowlany obejmujący: układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych; zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych, charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych; opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego; projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko; charakterystykę ekologiczną; informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej; opis dostępności dla osób niepełnosprawnych lub osób starszych; informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych; postanowienie udzielające zgody na odstępstwo jeżeli zostało wydane. 

Urzędowemu sprawdzeniu podlegać będzie jedynie:

  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
  • kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, kopii zaświadczenia dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego i ich uprawnień.

W razie stwierdzenia nieprawidłowości w składanych dokumentach organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych błędów, określając termin ich usunięcia.    

Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie a kompetencje urzędów

Bardzo istotną zmianą jest, że do urzędu nie składa się części technicznej projektu, pojawia się jedynie obowiązek poinformowania urzędu o sporządzeniu projektu technicznego przy dokonywaniu zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych. W dalszym ciągu (zgodnie z art. 80.1), zadania administracji architektoniczno-budowlanej wykonują następujące organy:

  • starosta
  • wojewoda
  • Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego

Starosta jest organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji. Wojewoda jest organem wyższego stopnia w stosunku do starosty, i oznacza to, że jest instancją, do której strona postępowania o wydanie pozwolenia na budowę może złożyć odwołanie od decyzji starosty. Wyjątkiem od tej zasady są miasta funkcjonujące na prawach powiatu (np. Warszawa). Zadania organu administracji architektoniczno-budowlanej w tym przypadku będzie pełnił prezydent miasta. Niezależnie od tego, czy odpowiedzialnym za wydanie pozwolenia jest starosta czy prezydent miasta na prawach powiatu, odwołanie składane jest zawsze za pośrednictwem pierwszej instancji. Analogiczny podział kompetencyjny będzie występował w przypadku robót objętych obowiązkiem zgłoszenia, jak budowa domu jednorodzinnego czy sieci.

Wojewoda jest organem pierwszej instancji dla takich obiektów i robót budowlanych jak:

  • dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z ich infrastrukturą
  • usytuowanych na obszarach kolejowych
  • lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi
  • usytuowanych na terenach zamkniętych
  • obiektów hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, melioracji
  • portów i przystani morskich, a także obiektów przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego.

Powyżej opisany podział wydaje się być czytelny i jednoznaczny, jednak w praktyce komplikacje pojawiają się, kiedy projektowana inwestycja swoim zakresem obejmuje obiekty i roboty budowlane, które leżą równocześnie w kompetencjach starosty i wojewody. Problem ten zazwyczaj dotyczy obiektów liniowych, a szczególnie dróg publicznych, z którymi wiąże się konieczność przebudowy sieci uzbrojenia terenu. W tym przypadku należy sięgnąć do ustawy z 7 maja 2010, gdzie znajdziemy definicję obiektu liniowego – obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość.

Dodatkową regulacją w tym zakresie jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 roku, która określa, że wojewoda jest organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji dla takich obiektów jak:

  • metro wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi oraz sieciami uzbrojenia terenu, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy metra
  • sieci uzbrojenia terenu sytuowanych poza pasem drogi krajowej lub wojewódzkiej, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy drogi
  • drogowych obiektów inżynierskich sytuowanych w granicach pasa drogowego drogi krajowej lub wojewódzkiej, niezwiązanych z tymi drogami
  • dróg gminnych i powiatowych, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy drogi krajowej lub wojewódzkiej
  • zjazdów
  • sieci przesyłowych, rurociągów przesyłowych dalekosiężnych służących do transportu ropy naftowej i produktów naftowych.

Pozwolenie na budowę na jeden obiekt lub więcej

Zgodnie z art. 33 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego, jednak w przypadku, gdy dotyczy ono więcej niż jednego obiektu, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów. Istnieje tutaj jednak warunek, że obiekty te mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Ważne przy tym jest, że podział pozwolenia na budowę występuje tylko i wyłącznie na życzenie inwestora. Nie może zdarzyć się sytuacja by podział pozwolenia na budowę nastąpił na wniosek starosty czy też wojewody i być dokonany sztucznie „na granicy” ich kompetencji.

Ile jest ważne pozwolenie na budowę i inne terminy

Nie ulega zmianie termin na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę i wynosi 65 dni, licząc od dnia złożenia prawidłowo wypełnionego wniosku wraz z załącznikami, powinien wydać stosowną decyzję.

Warty podkreślenia jest fakt, że w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę mogą wystąpić strony. Pojęcie inwestora jako strony postępowania na budowę nie wymaga wyjaśnień. W pozostałych przypadkach należy się odnieść do definicji strony tej zawartej w Kodeksie postępowania administracyjnego (KPA) oraz do regulacji zawartych w Prawie budowlanym. Zgodnie z KPA, stroną jest każdy czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Prawo budowlane za stronę w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę uznaje inwestora oraz właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Istotna jest tutaj definicja obszaru oddziaływania obiektu. Zgodnie z definicją jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Przepisy, do jakich należy sięgnąć by wyznaczyć ten obszar zależą od rodzaju inwestycji. Jednym z tych dokumentów z pewnością jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2018 poz. 1175 oraz Ustawa z 27 kwietnia 2001 Prawo ochrony środowiska Dz.U. 2001 nr 62 poz. 627 ze zm.). Aktualnie za określenie ilości stron postępowania nie jest odpowiedzialny urząd administracji architektoniczno-budowlanej. Uczestnikiem procesu inwestycyjnego odpowiedzialnym w tym zakresie jest projektant.

Bycie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę daje prawo do protestowania. Takie prawo przysługuje każdej ze stron postępowania. KPA przewiduje na złożenie protestu od wydanej decyzji 14 dni. Za datę otrzymania decyzji przyjmuję się datę poświadczenia osobistego odbioru w urzędzie lub datę potwierdzenia pocztowego (tzw. zwrotki). Za datę złożenia protestu uznaje się dzień wpływu protestu do urzędu.

Jednak w przypadku, gdy w stosunku do naszej inwestycji, któraś ze stron postępowania złoży protest, urząd rozpatrujący wniosek przekazuje dokumentację do organu drugiej instancji. Organ drugiej instancji zbada zasadność wniesionego sprzeciwu i w przypadku stwierdzenia jego zasadności – uchyli decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeśli taka zasadność nie zostanie stwierdzona, organ odwoławczy oddali sprzeciw i wówczas pozwolenie na budowę może zostać uprawomocnione.

Rozpatrywanie protestów trwa w praktyce od kilku tygodni do kilku miesięcy. Po zatwierdzeniu decyzji o pozwoleniu na budowę przez organ drugiej instancji strona protestująca może złożyć odwołanie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Należy tu jednak zaznaczyć, że rozpatrywanie takiej sprawy przez sąd nie wstrzymuje rozpoczęcia budowy. Dopiero w momencie wydania prawomocnego wyroku sądu uznającego rację strony protestującej inwestor będzie zobowiązany do wstrzymania prac budowlanych i dokonania stosownych zmian w projekcie wskazanych w wyroku sądowym lub to uzupełnienia dokumentacji, jeśli sąd prawomocnym wyrokiem uznał ją za niekompletną. Po wykonaniu stosownych czynności inwestor może ponownie złożyć dokumentację projektową do rozpatrzenia przez właściwy organ pierwszej instancji.

Bardzo istotną zmianą jest wprowadzenie 5-letniego terminu dla stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę lub decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (Art. 37b. 1. Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.). Ponadto (art. 59h i 59i) ustanowiono, że nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

Nie zmieniono okresu, po którym decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa w przypadku nie rozpoczęcia robót budowlanych (art. 37. 1), czyli po trzech latach od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. W tym miejscu warto jest zaznaczyć, kiedy w myśl przepisów Prawa budowlanego następuje rozpoczęcie budowy - z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy (art. 41 ust. 1). W związku z powyższym, aby nie dopuścić do wygaśnięcia pozwolenia na budowę, wystarczy by inwestor rozpoczął prace przygotowawcze, do których (art. 41 ust. 2) zalicza się:

  • wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie
  • wykonanie niwelacji terenu
  • zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów
  • wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Inwestor ma również możliwość przerwania biegu przerwy w budowie, która została rozpoczęta, ale z jakichś względów przerwana. Można tego dokonać przez wykonanie na budowie nawet drobnych prac budowlanych. Wszystkie działania powinny znaleźć swoje odzwierciedlenie w dzienniku budowy i być potwierdzone przez kierownika budowy.

W tym miejscu należy jednak pamiętać, że czynnością przerywającą bieg terminów określonych w art. 37 ust. 2 Prawa budowlanego, nie będzie na przykład zabezpieczenie wykonanych już robót przed dewastacją. Czynności te w myśl prawa, ze względu na swój charakter nie są kontynuacją budowy. Takie stanowisko znajduje również swoje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądowym. Przykładem może być tu wyrok z dnia 12 maja 2009 r., II SA/Bk 13/09 Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, w którym orzekł, że kontynuacja budowy polega na zwiększeniu rozmiarów substancji budowlanej prowadzącej do zrealizowania zamierzenia budowlanego w całości, podczas gdy czynności zabezpieczające mają na celu zachowanie w niezmienionym stanie tego, co w efekcie prowadzenia procesu budowlanego już powstało.

Autor artykułu – Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej