Spis treści
Od kiedy obowiązują nowe przepisy?
Pod koniec maja 2025 roku Sejm uchwalił nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (Dz.U. 2025, poz. 758), wprowadzającą obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań wraz z historią ich zmian oraz raportowania tych danych do rządowego rejestru.
Nowe przepisy weszły w życie 11 lipca 2025 roku i dotyczyły inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od tej daty. Natomiast 11 września 2025 roku kończy się okres przejściowy, a przepisy obejmą wszystkich deweloperów oraz wszystkie projekty – bez względu na moment rozpoczęcia sprzedaży.
Zgodnie z nowymi regulacjami deweloperzy są zobowiązani do ujawniania cen ofertowych mieszkań (brutto, z uwzględnieniem VAT) oraz historii ich ewentualnych zmian. Dane trafiają do centralnego rejestru prowadzonego przez Ministra Cyfryzacji, co ma na celu zapewnienie łatwiejszego dostępu do spójnych i porównywalnych informacji na temat rynku pierwotnego.
W świetle nowych przepisów deweloper będzie zobowiązany do:
- podania ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu,
- udostępnienia na stronie internetowej cen mieszkań, domów oraz pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe,
- ujawnienia historii zmian cen poszczególnych lokali,
- wskazania wszystkich dodatkowych kosztów, które kupujący będzie zobowiązany ponieść na jego rzecz, np. opłat administracyjnych, kosztów rezerwacji, wyposażenia standardowego itp.
Jakie korzyści przynosi nowelizacja?
Upublicznienie cen ofertowych wraz z historią ich zmian eliminuje problem ukrywania cen oraz ich częstego i nieuzasadnionego korygowania. Gromadzenie tych danych w centralnym rejestrze zapewnia równy i szeroki dostęp do informacji dla wszystkich uczestników rynku.
Prezentacja cen została ujednolicona dzięki obowiązkowi podawania wartości brutto oraz udostępniania historii zmian.
Potencjalni klienci mogą łatwiej porównać ceny mieszkań między inwestycjami i deweloperami, a to ułatwia podjęcie świadomej decyzji o zakupie lokalu. Ponadto, nowelizacja przepisów prawnych może przyczynić się do budowania większego zaufania do deweloperów, co z kolei może wpłynąć na wzrost gotowości do zakupu.
Czego ustawa nie reguluje?
Należy jednak podkreślić, że prawo nie nakazuje ujawniania cen transakcyjnych – faktycznie zapłaconej kwoty przy podpisaniu aktu notarialnego.
Pan Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development i inwestor osiedla Nowa Drożdżownia, komentuje nowe przepisy:
Jawność cen ułatwi klientom porównywanie ofert, a tym samym pozwoli zaoszczędzić czas i zorientować się w sytuacji rynkowej. Choć faktycznie jest to potrzebne, nie rozwiąże zasadniczych problemów rynku – nie wpłynie ani na dostępność gruntów, ani na koszty materiałów budowlanych czy robocizny, które pozostają kluczowymi czynnikami rynkowymi. W naszym przypadku publikowanie cen było zresztą standardem już od dawna, więc nowe przepisy w tym zakresie nie oznaczają dla nas dużej zmiany. Niestety nieprzemyślany technicznie przez ustawodawcę sposób ich raportowania zajmuje naszym pracownikom ogrom czasu, i nie widać w tym ducha deregulacji.
Jak nowe prawo wpłynie na ceny mieszkań?
Choć nowe przepisy wprowadzają korzystne zmiany dla kupującego, takiej jak większa przejrzystość i uporządkowanie sposobu prezentowania ofert, to niestety nie oznacza to automatycznego spadku cen.
Czynniki wpływające na ceny mieszkań to m.in.:
- dostępność kredytów,
- koszt zakupu gruntów,
- ceny materiałów budowlanych,
- koszty robocizny.
Popyt i dostępność mieszkań a ich wpływ na cenę
W pierwszych trzech miesiącach 2025 roku banki udzieliły ponad 48 tysięcy kredytów mieszkaniowych, na łączną kwotę ponad 20 miliardów złotych. To pokazuje, że mimo trudniejszej sytuacji gospodarczej, wiele osób wciąż chce i może kupować mieszkania dzięki dostępowi do finansowania. Duże zainteresowanie kredytami przekłada się bezpośrednio na rynek nieruchomości – rośnie popyt, a to z kolei napędza wzrost cen i utrzymuje dużą konkurencję wśród kupujących.
Rekordowa podaż nowych mieszkań w I kwartale 2025 roku (zgodnie z danymi JLL liczba dostępnych lokali przekroczyła 59 tys.) nie przynosi oczekiwanego spadku cen. Przyczyną tego jest wciąż wyższy popyt niż dostępność mieszkań w najbardziej pożądanych lokalizacjach i standardzie. W konsekwencji rosną ceny oraz tempo podejmowania decyzji zakupowych przez kupujących.
Bartłomiej Rzepa, członek spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza, podsumowuje obecną sytuację:
W takim otoczeniu nawet pełna jawność transakcyjna nie byłaby w stanie zneutralizować wpływu taniego lub łatwo dostępnego kredytu — to dostępność finansowania nadal w dużej mierze wyznacza dynamikę cen mieszkań. Kredyt pozostaje głównym narzędziem napędzającym popyt, a jego szeroka dostępność sprawia, że rosnące ceny nie zniechęcają nabywców. Dla wielu osób liczy się przede wszystkim miesięczna rata, a nie nominalna wartość nieruchomości, co dodatkowo rozgrzewa rynek.
Jak zmienią się koszty materiałów budowlanych?
Dla deweloperów dużym wyzwaniem pozostają rosnące koszty po stronie podaży. Według danych prezentowych przez GUS z kwietnia 2025 roku, ceny produkcji budowlano-montażowej wzrosły o 3,4%. rok do roku i 0,2 w relacji m./m.
Pan Bartłomiej Rzepa podsumowuje:
Deweloperzy tak naprawdę nie są dziś w stanie budować taniej, wręcz przeciwnie. Ceny materiałów budowlanych rosną, podobnie jak koszty robocizny, gruntu i finansowania. Do tego dochodzą czynniki regulacyjne: wyższe standardy energetyczne czy przedłużające się procedury administracyjne, które generują dodatkowe koszty i wydłużają cykle inwestycyjne. W takim otoczeniu deweloperzy mają dość ograniczoną przestrzeń do obniżek czy promocji. Koszty po stronie producenta są zbyt wysokie, by zostawić dużo przestrzeni na takie działania.
Źródło: materiały prasowe przesłane przez Prime Time PR
- Przejdź do galerii: Rozdzielacze w instalacjach grzewczych – rodzaje, budowa i zastosowanie
