Prawo własności intelektualnej w budownictwie – dokumentacja, BIM i odpowiedzialność prawna

Dokumentacja projektowa jako utwór chroniony prawem

Projekt budowlany stanowi utwór w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych z 4 lutego 1994 roku. Ochronie podlegają projekty architektoniczne, architektoniczno-urbanistyczne, koncepcje urbanistyczne oraz projekty wykonawcze branżowe. Warunkiem jest spełnienie podstawowej przesłanki, czyli indywidualnego charakteru i twórczej działalności autora.

Nie każdy dokument techniczny automatycznie zyskuje status utworu. Standardowe, powtarzalne struktury budynków, typowe układy przestrzenne hali magazynowej czy schematyczne projekty konstrukcyjne mogą nie spełniać kryterium oryginalności. Ochrona prawna obejmuje jednak nie tylko rysunki i plany, lecz również makiety, wizualizacje komputerowe oraz gotowe obiekty jako ucieleśnienie utworu architektonicznego.

Projektant uzyskuje prawa autorskie automatycznie, w momencie ustalenia projektu w jakiejkolwiek formie. Przy czym brak konieczności rejestracji nie zwalnia stron umowy z obowiązku precyzyjnego określenia sposobu wykorzystania dokumentacji przez inwestora.

Dwie kategorie praw twórcy projektu

Ustawa o prawie autorskim rozróżnia prawa osobiste i majątkowe. Prawa osobiste są niezbywalne i chronią więź twórcy z dziełem. Obejmują:

• prawo do autorstwa utworu;
• prawo do nienaruszalności treści i formy;
• prawo nadzoru nad sposobem korzystania z dzieła;
• prawo do oznaczenia utworu nazwiskiem lub pseudonimem albo do udostępniania go anonimowo.

Nawet, gdy inwestor nabywa wszystkie prawa majątkowe do projektu, twórca zachowuje uprawnienia osobiste, które mogą stać się źródłem sporu w przypadku nieuprawnionej modyfikacji dokumentacji.

Przeczytaj również: Prawo budowlane po zmianach w 2025 r. – jak wpłyną na proces inwestycyjny?

Prawa majątkowe dają uprawnienie do rozporządzania utworem i pobierania wynagrodzenia. Mogą być przenoszone na inwestora w całości lub udostępniane na podstawie licencji. Moment i zakres przeniesienia praw powinny wynikać z pisemnej umowy – w przeciwnym razie zastosowanie znajduje art. 61 ww. ustawy, który przyznaje nabywcy prawo zastosowania projektu wyłącznie do jednej budowy.

Zakres licencji i pola eksploatacji

W praktyce branżowej inwestorzy często zawierają umowy z ogólnikowym zapisem o „przeniesieniu praw autorskich". Taki zapis może okazać się bezskuteczny w sporze sądowym. Podstawowe znaczenie ma precyzyjne wyszczególnienie pól eksploatacji, tzn.  konkretnych sposobów korzystania z projektu.

Zgodnie z art. 50 ww. ustawy, odrębne pola eksploatacji obejmują:

• utrwalanie i zwielokrotnianie dokumentacji (wytwarzanie egzemplarzy projektu techniką cyfrową);
• wprowadzanie do obrotu czy użyczenie;
• publiczne udostępnienie.

W kontekście budownictwa należy określić m.in. czy inwestor ma prawo do realizacji jednej czy wielu budów, czy może dokonywać zmian w projekcie, czy jest uprawniony do tworzenia projektów wykonawczych, projektów zamiennych lub adaptacji na inne działki.

Umowa licencyjna uprawnia do korzystania z utworu w okresie pięciu lat na terytorium państwa, w którym licencjobiorca ma siedzibę, chyba że strony ustalą inaczej. Licencja wyłączna wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i zastrzega prawo do korzystania z projektu tylko na rzecz jednego podmiotu. Licencja niewyłączna pozwala projektantowi udzielić podobnych uprawnień kolejnym inwestorom.

BIM i własność danych cyfrowych

Technologia BIM nieco komplikuje kwestie własności intelektualnej. Model BIM to baza danych zawierająca parametry techniczne, informacje o materiałach, kosztorysowanie i harmonogramy. Gdy wielu projektantów współpracuje nad jednym modelem, powstaje dylemat: komu przysługują prawa autorskie do całości, a komu do poszczególnych elementów?

Obecnie brak jest w Polsce kompleksowych regulacji dedykowanych dla modeli BIM. Stosuje się przepisy ogólne prawa autorskiego. Model BIM może być traktowany jako utwór współautorski – inwestor musi zadbać o zgodę wszystkich projektantów współpracujących przy modelu.

Prawa zależne i modyfikacje projektu budowlanego

Częstym źródłem sporów jest samowolna zmiana projektu przez inwestora. Nawet, gdy umowa przewiduje przeniesienie autorskich praw majątkowych, inwestor nie ma automatycznego prawa do modyfikacji dokumentacji bez zgody twórcy. Zmiana koloru elewacji, dobudowa segmentu czy przebudowa układu funkcjonalnego budynku stanowią ingerencję w utwór i mogą naruszać autorskie prawa osobiste projektanta, zwłaszcza prawo do integralności dzieła.

Ustawa przewiduje wyjątki. Art. 49 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że następca prawny może dokonać zmian w utworze, jeżeli są spowodowane oczywistą koniecznością, a twórca nie miałby słusznej podstawy im się sprzeciwić. W orzecznictwie przyjmuje się, że za oczywistą konieczność można uznać dostosowanie projektu do zmienionych przepisów technicznych, decyzji administracyjnych czy wymogów ochrony zabytków. Nie jest to jednak uprawnienie do dowolnych modyfikacji estetycznych czy funkcjonalnych.

Przeczytaj również: Umowy o roboty budowlane – zarządzanie ryzykiem, zabezpieczenia i odpowiedzialność wykonawcy

Tworzenie projektu zamiennego na podstawie dokumentacji pierwotnego autora wymaga uzyskania zgody na wykonywanie praw zależnych. Nawet gdy inwestor zleci innemu projektantowi opracowanie projektu wykonawczego w oparciu o koncepcję kupioną od pierwszego twórcy, działa w sferze praw zależnych, jeżeli nowa dokumentacja wykorzystuje twórcze elementy pierwotnego dzieła.

Ochrona przed naruszeniem – konsekwencje dla uczestników

Naruszenie praw autorskich do projektu budowlanego pociąga za sobą odpowiedzialność cywilną i karną. Projektant, którego prawa zostały naruszone, może na podstawie art. 78 i 79 ww. ustawy żądać:

• zaniechania działań naruszających;
• usunięcia skutków naruszeni;
• zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej tytułem zadośćuczynienia (w przypadku naruszenia zawinionego);
• naprawienia wyrządzonej szkody;
• wydania bezpodstawnie uzyskanych korzyści.

Sąd może zobowiązać sprawcę do publicznego oświadczenia lub wpłaty środków na wskazany cel społeczny. Ustawa przewiduje również sankcje karne. Przywłaszczenie autorstwa cudzego projektu, rozpowszechnianie dokumentacji bez zgody uprawnionego, zniekształcenie utworu czy nielegalne utrwalanie i zwielokrotnianie mogą skutkować grzywną, karą ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do trzech lat. W przypadku działania w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub w ramach zorganizowanej działalności górna granica kary wzrasta.

Roszczenia z tytułu naruszenia praw autorskich przedawniają się według przepisów Kodeksu cywilnego. W przypadku roszczeń odszkodowawczych stosuje się art. 442¹ k.c. – termin wynosi 3 lata od dnia, gdy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia, jednak nie dłużej niż 10 lat od dnia naruszenia. Główny projektant oraz współtwórcy mogą dochodzić roszczeń, nawet jeżeli ich nazwiska nie zostały ujawnione w dokumentacji.

Przeniesienie praw autorskich przy sprzedaży nieruchomości

Kwestia praw autorskich do projektu powinna być rozważona również przy transakcjach zakupu zabudowanych nieruchomości. Jeżeli jednym z założeń inwestycji jest przebudowa obiektu, nabywca powinien zweryfikować, czy sprzedający dysponuje prawami do dokumentacji pozwalającymi na wykonywanie praw zależnych.

Umowa sprzedaży nieruchomości powinna zawierać oświadczenia zbywcy, że obiekt został wybudowany na podstawie projektu, do którego uzyskał stosowny tytuł prawny. Kupujący weryfikuje zapisy umowy zawartej z twórcą projektu oraz sprawdza, na jakich polach eksploatacji poprzedni właściciel nabył prawa do dokumentacji.

Nadzór autorski – uprawnienia projektanta

Prawo budowlane nakłada na projektanta obowiązek sprawowania nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracji. Nadzór ten polega na stwierdzaniu zgodności realizacji z projektem oraz uzgadnianiu zmian. Nie jest to jednak to samo, co uprawnienia wynikające z prawa autorskiego.

Nadzór autorski w rozumieniu prawa budowlanego służy zapewnieniu technologicznej prawidłowości robót. Autorskie prawa osobiste chronią natomiast więź twórcy z utworem i mają szerszy zakres – obejmują również aspekty estetyczne, kompozycyjne, ideowe.

Zalecenia dla uczestników procesu budowlanego

Podstawą bezpiecznego prowadzenia inwestycji jest zawarcie szczegółowej umowy regulującej prawa autorskie. Umowa powinna precyzyjnie określać pola eksploatacji, przewidywać sytuacje wymagające modyfikacji projektu, ustalać zasady nadzoru autorskiego oraz zawierać klauzule dotyczące praw zależnych. W przypadku wielobranżowych projektów BIM konieczne jest uzyskanie zgód wszystkich współtwórców modelu.

Inwestor powinien żądać od projektanta oświadczeń o przysługiwaniu mu pełni praw do dokumentacji. Zwłaszcza, gdy projekt został stworzony przez zespół lub obejmuje opracowania innych autorów. W umowie warto przewidzieć również kwestie wynagrodzenia za przyszłe modyfikacje oraz zasady rozliczeń w razie odstąpienia od umowy.

Przeczytaj również: Prawo ochrony środowiska a proces inwestycyjno-budowlany

Projektanci powinni dbać o dokumentowanie swojego wkładu twórczego, archiwizację wersji projektu oraz precyzyjne określenie zakresu udzielanych licencji. W przypadku współpracy w modelu BIM istotne jest ustalenie, które elementy są dziełem poszczególnych projektantów, a które stanowią wspólny utwór.

Branża budowlana wymaga świadomości prawnej wszystkich uczestników procesu. Ignorowanie przepisów prawa autorskiego może prowadzić nie tylko do sporów i opóźnień, lecz także do finansowych konsekwencji przekraczających koszt prawidłowo sporządzonej umowy.

Zobacz: Ekologiczne budynki biurowe i mixed-use z certyfikatem BREEAM