Nowe przepisy o windach w budynkach wielorodzinnych – co się zmieni od 2026 r.?

Nowe przepisy o windach od 2026 r. 

W 2026 r. wejdą w życie nowe przepisy, które znacząco wpłyną na projektowanie i wyposażanie budynków wielorodzinnych w Polsce. Zmiany dotyczą obowiązkowego montażu wind w określonych budynkach, a także zapewnienia dostępności dla wszystkich użytkowników budynku. 

Nowe regulacje bynajmniej nie są drobnymi korektami. To konkretne wymagania, które wpłyną na poprawę komfort życia milionów Polaków. Deweloperzy i inwestorzy będą musieli zapewnić dostęp do wszystkich kondygnacji, dostosować wymiary kabin oraz uwzględnić potrzeby osób z niepełnosprawnością ruchową. W praktyce oznacza to m.in. rozwiązanie problemu braku wind w niższych budynkach wielorodzinnych.

Zmiany są efektem krajowych inicjatyw legislacyjnych oraz konieczności dostosowania do unijnych standardów dostępności. Będą miały wpływ przede wszystkim na nowe inwestycje, ale także na modernizację istniejących budynków, w zależności od zakresu prac.

Co dokładnie się zmieni? Jakie konsekwencje niesie to dla branży budowlanej oraz mieszkańców? O tym w dalszej części artykułu. 

Nowe przepisy o windach w budynkach: najważniejsze zmiany

Zgodnie z projektem Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 9 czerwca 2025 r., od września 2026 r. każdy nowy budynek mieszkalny wielorodzinny o co najmniej 3 kondygnacjach, lub taki, w którym górna kondygnacja użytkowa znajduje się na wysokości przekraczającej 7 m nad poziomem terenu, będzie musiał być wyposażony w windę osobową lub osobowo‑towarową. Dotyczy to także budynków użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego powyżej dwóch kondygnacji. 

Nowe przepisy mają zastosowanie do projektowania, budowy, przebudowy, nadbudowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części. Nie obejmują natomiast istniejących budynków, które nie są poddawane żadnym pracom budowlanym. 

Oznacza to, że obowiązek wyposażenia budynku w dźwig osobowy lub osobowo-towarowy (windę) pojawia się przy nowych inwestycjach lub tych istniejących, które przejdą większą modernizację, obejmującą istotne zmiany konstrukcyjne.

Dotychczas obowiązywał przepis, który wymagał instalowania windy w budynkach wielorodzinnych o co najmniej 5 kondygnacjach lub wysokości min. 12 m. Aktualne zmiany mogą dotyczyć nawet kilku tysięcy wspólnot mieszkaniowych w Polsce.

Nowe rozporządzenie techniczne, które wejdzie w życie w 2026 r., nie ogranicza się jedynie do wymogu instalacji wind w budynkach wielorodzinnych. Zawiera również szereg innych regulacji mających na celu poprawę dostępności budynków, zwłaszcza dla osób z niepełnosprawnościami. W budynkach mieszkalnych z więcej niż czterema lokalami, projekt przewiduje obowiązkowy udział mieszkań dostosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami ruchowymi. Dodatkowo wprowadzono następujące wymogi:

• bezprogowe drzwi;  
• szerokość korytarzy umożliwiającą swobodne poruszanie się osób na wózkach;
• zapewnienie dostępności do pomieszczeń wspólnych, takich jak klatki schodowe czy pomieszczenia gospodarcze;
• zapewnienie wind o odpowiednich wymiarach kabin;
• obecność poręczy, przycisków na odpowiedniej wysokości, informacji głosowych i wizualnych;
• ciągi komunikacyjne w budynku bez barier, z odpowiednim promieniem skrętu.

Przeczytaj również: Ochrona przeciwpożarowa w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych

Ponadto, wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie będą mogły ubiegać się o dofinansowanie z programów takich jak:

• Fundusz Dostępności (BGK);
• Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (PFRON).

Należy jednak pamiętać, że:

• środki są limitowane;
• dofinansowanie nie pokrywa pełnych kosztów montażu windy.

Planowana data wejścia w życie nowych przepisów to wrzesień 2026 r. Przy czym zapowiadany termin może jeszcze ulec zmianie w zależności od tempa procedur legislacyjnych i ewentualnych poprawek w projekcie. W przypadku przebudowy, wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz deweloperzy mają czas do końca 2029 r. na dostosowanie istniejących budynków do nowych wymogów technicznych, w tym ewentualną instalację windy lub zastosowanie rozwiązań alternatywnych (np. ramp), jeśli montaż windy okaże się niemożliwy. 

Zgodnie z projektem rozporządzenia, dopuszcza się zwolnienie z obowiązku montażu windy. Do takiej sytuacji może dojść wówczas, gdy ze względu na warunki gruntowe, istniejącą zabudowę lub ograniczenia urbanistyczne budowa szybu windowego będzie technicznie niemożliwa lub nieproporcjonalnie kosztowna. W takim przypadku inwestor musi:

• przedstawić uzasadnienie techniczne;
• uzyskać zgodę właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, który może zwolnić budynek z obowiązku w drodze decyzji administracyjnej.

Co z istniejącymi budynkami?

Nowe przepisy nie działają wstecz, czyli nie obligują wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych do montażu windy w budynkach istniejących, o ile nie są one poddawane rozbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania. Jednocześnie wspólnoty i zarządcy powinni zdawać sobie sprawę z tego, że:

• każda większa modernizacja (np. nadbudowa, dobudowa nowych mieszkań, zmiana funkcji lokalu) może aktywować obowiązek dostosowania do nowych warunków technicznych;
• brak windy w budynku po przebudowie może skutkować brakiem wydania pozwolenia na użytkowanie.

Warto rozważyć montaż windy przy wsparciu z Funduszu Dostępności lub PFRON, by ograniczyć wysokie koszty inwestycji. To duża szansa dla starszych budynków wielorodzinnych bez windy.

Kiedy nie trzeba montować windy?

Nowe przepisy wprowadzają wyjątek od obowiązku montażu windy w przypadku określonych działań modernizacyjnych, które nie zmieniają charakterystyki budynku. Oznacza to, że jeśli w ramach takich prac nie dojdzie do zmiany liczby kondygnacji lub zmiany funkcji użytkowej budynku, to nie ma obowiązku montażu windy. Chodzi tu o prace, które są mniej inwazyjne i nie wymagają przekształcenia budynku w taki sposób, żeby np. zmieniała się liczba pięter, jak np.:

• prace remontowe – np. naprawa uszkodzeń, malowanie, drobne prace poprawiające stan techniczny budynku;
• wykonywanie prac konserwacyjnych – np. czyszczenie, konserwacja elewacji, sprawdzanie instalacji;
• wymiana instalacji wewnętrznych – np. wymiana starych rur wodno-kanalizacyjnych, instalacji elektrycznej czy systemu grzewczego, ale nie wiążąca się z budową nowych pięter ani z większymi zmianami w budynku;
• odświeżanie elewacji lub wymiana stolarki okiennej – prace, które zmieniają wygląd budynku z zewnątrz, ale nie wpływają na jego konstrukcję wewnętrzną ani liczbę kondygnacji;
• prace, które nie powodują zmiany liczby kondygnacji ani funkcji użytkowej budynku – tzn., że budynek pozostaje w tej samej formie (np. dalej jest budynkiem mieszkalnym i nie zyskuje dodatkowych pięter), więc nie trzeba montować windy.

Przeczytaj również: Świadectwo energetyczne mieszkania w bloku – kiedy jest potrzebne?

W skrócie, jeśli prace nie prowadzą do zmiany struktury budynku (np. nie dodają kondygnacji), to obowiązek montażu windy nie występuje.

Analogicznie – z obowiązkiem montażu windy będziemy mieć do czynienia, jeśli planowane prace kwalifikują się jako:

• przebudowa – np. zmiana układu klatki schodowej, dodanie antresoli, ingerencja w konstrukcję nośną;
• nadbudowa – np. budowa dodatkowej kondygnacji mieszkalnej,
• zmiana sposobu użytkowania – np. przekształcenie poddasza na mieszkania.

W takich przypadkach obowiązuje pełna zgodność z nowymi warunkami technicznymi, w tym wymóg montażu windy, jeśli przekroczona zostanie granica trzech kondygnacji nadziemnych lub 7 m wysokości górnej kondygnacji użytkowej.

Nowe przepisy o windach – skutki dla rynku

Nowe przepisy o obowiązkowym montażu wind w budynkach wielorodzinnych od 2026 r. oznaczają zmiany dla całego sektora mieszkaniowego – od deweloperów i projektantów po mieszkańców. Z jednej strony wprowadzenie nowych wymogów technicznych wiąże się z wyższymi kosztami, z drugiej – przyniesie wiele korzyści społecznych i jakościowych. Zmiany najpewniej wpłyną na wzrost cen mieszkań w niskiej zabudowie, szczególnie w mniejszych miastach i na obrzeżach aglomeracji, gdzie dotąd budowano taniej, bez wind. Jednocześnie wpłyną na poprawę sytuacji na rynku, poprzez:

• lepszy dostęp dla seniorów, osób z niepełnosprawnościami i rodzin z dziećmi w wózkach;
• ułatwiony transport cięższych przedmiotów – bagaży, zakupów, mebli;
• podniesienie standardu technicznego budynków, co zwiększy ich wartość i atrakcyjność na rynku wtórnym;
• realizację unijnej strategii na rzecz dostępności dla osób z niepełnosprawnościami;
• wyższe wskaźniki sprzedaży mieszkań w segmencie „dla seniorów";
• obniżenie barier społecznych.

Zmiany w podejściu do projektowania budynków nie będą tylko wynikiem kalkulacji ekonomicznych, ale także odpowiedzią na potrzeby społeczne. Choć mogą napotkać opór na etapie wdrażania, z uwagi na koszty, to z biegiem lat przyniosą korzyści mieszkańcom i całemu rynkowi nieruchomości. 

• Zobacz: Najwyższe budynki mieszkalne Warszawy