Umowy o roboty budowlane – zarządzanie ryzykiem, zabezpieczenia i odpowiedzialność wykonawcy

Umowa o roboty budowlane – definicja

Umowa o roboty budowlane reguluje relację między inwestorem zlecającym budowę a wykonawcą realizującym prace. Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego wykonawca zobowiązuje się do zbudowania i oddania kompletnego obiektu. Może to być budynek mieszkalny, hala przemysłowa, droga czy most wykonany zgodnie z projektem budowlanym i aktualnymi normami technicznymi. Z kolei inwestor zobowiązuje się przekazać teren budowy, dostarczyć dokumentację projektową, uzyskać pozwolenie na budowę oraz odebrać ukończony obiekt i zapłacić umówione wynagrodzenie.

Ta definicja umowy o roboty budowlane podkreśla wzajemny charakter zobowiązań. Inwestor nie może po prostu czekać na efekt. Musi on dopełnić wielu czynności, m.in. aktywnie przygotować grunt pod inwestycję, zapewnić projekty wykonawcze, uporządkować kwestie formalno-prawne działki oraz udostępnić plac budowy w odpowiednim stanie technicznym. Wykonawca natomiast ponosi odpowiedzialność za profesjonalne wykonanie robót zgodnie z sztuką budowlaną. Wiąże się to z obowiązkiem sygnalizowania błędów w projekcie, niewłaściwych rozwiązań konstrukcyjnych czy wadliwych materiałów, nawet jeśli zostały dostarczone przez inwestora.

Klauzule ryzyka w umowach o roboty budowlane

Ryzyko w kontraktach budowlanych to kwestia, której nie da się wyeliminować, można ją jedynie racjonalnie rozdzielić. Podstawowym mechanizmem jest określenie, która strona ponosi konsekwencje konkretnych zdarzeń mogących zakłócić realizację inwestycji.

Siła wyższa (force majeure) stanowi klasyczny przykład ryzyka zewnętrznego. To zdarzenia niezależne od woli stron, takie jak:

• klęski żywiołowe (powodzie, trzęsienia ziemi, huragany);
• stany wojny, zamieszki, akty terroryzmu;
• epidemie i pandemie;
• działania władzy państwowej uniemożliwiające realizację;
• katastrofy przemysłowe i ekologiczne.

Kodeks cywilny posługuje się w tym zakresie pojęciem „przeszkody, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności" (art. 493 k.c.), co w praktyce wymaga doprecyzowania w umowie. Profesjonalnie sporządzona klauzula force majeure powinna definiować katalog zdarzeń oraz określać procedurę: obowiązek niezwłocznego zawiadomienia drugiej strony, dokumentowania przeszkody oraz przesunięcia terminów realizacji.

Opóźnienia w przekazaniu terenu budowy to typowe ryzyko leżące po stronie inwestora. Nieprzestrzeganie terminów powinno dawać wykonawcy prawo do przesunięcia terminu zakończenia prac oraz dodatkowego wynagrodzenia za przedłużenie czasu realizacji.

Zmiany w projekcie i roboty dodatkowe wymagają szczególnie precyzyjnych uregulowań. Odpowiednio sporządzona umowa o roboty budowlane powinna zawierać procedurę zarządzania zmianami. Chodzi o określenie, kto może inicjować zmiany, formę zgłaszania, terminy na wycenę, sposób wyceny oraz wpływ zmian na termin realizacji.

Umowa o roboty budowlane – gwarancja zapłaty jako zabezpieczenie wykonawcy

Instytucja gwarancji zapłaty (art. 649 k.c.) to istotne zabezpieczenie dla wykonawcy. Wykonawca może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości roszczenia z tytułu wynagrodzenia. Gwarancją zapłaty może być:

• gwarancja bankowa;
• gwarancja ubezpieczeniowa;
• akredytywa bankowa;
• poręczenie bankowe udzielone na zlecenie inwestora.

Jeżeli inwestor w terminie nie krótszym niż 45 dni od wezwania odmówi ustanowienia gwarancji, wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora. Zgodnie z art. 649¹ § 3 k.c. koszty ustanowienia gwarancji ponoszą inwestor i wykonawca w częściach równych, choć w praktyce jest to kwestia negocjacji.

Zabezpieczenie wykonania umowy o roboty budowlane

Inwestor zabezpiecza się przed niewłaściwym wykonaniem kontraktu poprzez różne formy zabezpieczeń. 

Gwarancja bankowa należytego wykonania – to zobowiązanie banku do wypłaty określonej kwoty w przypadku niewywiązania się wykonawcy z warunków umowy. Wysokość wynosi zazwyczaj 5-10 % wartości umowy brutto. Przy czym należy zwrócić uwagę na poniższe rozróżnienie:

• gwarancja bezwarunkowa – bank wypłaca środki na pierwsze żądanie beneficjenta, bez konieczności przedstawiania dowodów;
• gwarancja warunkowa – wypłata następuje po spełnieniu określonych przesłanek (np. potwierdzenie naruszenia przez inspektora nadzoru).

Gwarancja ubezpieczeniowa funkcjonuje analogicznie, ale ma istotną zaletę dla wykonawcy – nie obciąża zdolności kredytowej firmy, co ma miejsce w przypadku gwarancji bankowej.

Kaucja gwarancyjna polega na zatrzymaniu przez inwestora określonego procentu wynagrodzenia (5-10%) do czasu upływu okresu gwarancji. Po odbiorze robót inwestor zwalnia część kaucji (np. 50%), a pozostałe środki zatrzymuje na zabezpieczenie usunięcia ewentualnych wad.

Umowy o roboty budowlane – odpowiedzialność wykonawcy za opóźnienia

Różnica między opóźnieniem a zwłoką ma duże znaczenie dla odpowiedzialności kontraktowej.

Opóźnienie to niewykonanie świadczenia w terminie z przyczyn, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności (np. niekorzystne warunki atmosferyczne, przerwy w dostawie energii, strajki u dostawców).

Zwłoka to opóźnienie kwalifikowane – z przyczyn, za które wykonawca odpowiada (braki kadrowe, niewłaściwa organizacja robót, zaniedbania konserwacyjne sprzętu).

W przypadku zwłoki inwestor może dochodzić kar umownych, odszkodowania oraz odstąpić od umowy. Przy zwykłym opóźnieniu takich uprawnień nie ma, chyba że strony inaczej postanowiły.

Kary umowne w umowach o roboty budowlane

Wysokość kar umownych nie jest ustawowo ograniczona, ale w praktyce wynosi 0,1-0,5% wynagrodzenia brutto za każdy dzień zwłoki. W kontraktach o dużej wartości stawki są niższe (0,1-0,2%), w mniejszych wyższe (0,3-0,5%).

Strony umowy powinny precyzyjnie określić, za jakie konkretne naruszenia będą naliczane kary. W praktyce najczęściej są to:

• zwłoka w oddaniu przedmiotu umowy;
• zwłoka w rozpoczęciu robót;
• nieuzasadnione przerwanie robót;
• zwłoka w usunięciu wad;
• powierzenie robót podwykonawcom bez zgody inwestora;
• naruszenie przepisów bhp i ppoż;
• wykonanie robót niezgodnie z projektem.

Ważne jest wprowadzenie maksymalnego pułapu kumulacji kar (np. 20-40% wartości umowy). Takie ograniczenie chroni wykonawcę przed wygórowanymi sankcjami i sygnalizuje moment, w którym zasadne jest odstąpienie od umowy.

Kodeks cywilny w art. 484 § 2 k.c. przewiduje możliwość miarkowania kary przez sąd, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane lub kara jest rażąco wygórowana.

Rękojmia za wady w umowach o roboty budowlane

Wykonawca odpowiada za wady fizyczne obiektu na zasadach określonych w przepisach o rękojmi za wady dzieła. Kodeks cywilny w art. 656 odsyła do przepisów o umowie o dzieło, które z kolei odsyłają do regulacji rękojmi przy sprzedaży.

Przepisy określają precyzyjne ramy czasowe odpowiedzialności wykonawcy:

• wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia oddania obiektu budowlanego;
• roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem 1 roku, licząc od dnia stwierdzenia wady;
• w przypadku gdy inwestorem jest osoba prywatna, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem pełnych 5 lat.

Uprawnienia przysługujące inwestorowi z tytułu rękojmi są stosunkowo szerokie i obejmują:

• żądanie usunięcia wady przez wykonawcę w rozsądnym terminie;
• obniżenie wynagrodzenia proporcjonalnie do wagi wady;
• odstąpienie od umowy w przypadku wad istotnych;
• odszkodowanie za poniesioną szkodę, jeśli wada powstała z winy wykonawcy.

Wykonawca nie jest jednak pozbawiony środków obrony. Może odmówić usunięcia wady, jeżeli byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów. W relacjach między przedsiębiorcami wykonawca może również odmówić naprawy, gdy koszty usunięcia wady przewyższają wysokość należnego mu wynagrodzenia.

Gwarancja jakości w kontraktach budowlanych

Gwarancja jakości to dobrowolne zobowiązanie wykonawcy, które strony kształtują według własnego uznania. W odróżnieniu od rękojmi, która obciąża wykonawcę z mocy prawa, gwarancja wymaga wyraźnego udzielenia w formie oświadczenia gwarancyjnego.

Gwarancja może obejmować znacznie szerszy zakres niż rękojmia. Strony często ustalają dłuższy okres gwarancji (5-10 lat od odbioru), mogą objąć nią wady nieistotne oraz wady powstałe w wyniku normalnego zużycia elementów budynku.

Zabezpieczeniem gwarancji jest zazwyczaj zatrzymanie części wynagrodzenia wykonawcy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa na okres gwarancji, albo specjalne ubezpieczenie gwarancyjne. Wybór formy zależy od wartości projektu i ustaleń między stronami.

Ubezpieczenia kontraktowe

Ubezpieczenie CAR (Contractors All Risks), czyli ubezpieczenie wszystkich ryzyk budowy, to standardowe zabezpieczenie w profesjonalnych projektach budowlanych. Polisa CAR chroni przed szerokim zakresem zdarzeń mogących wystąpić podczas realizacji inwestycji.

Ochrona obejmuje szkody materialne w realizowanym obiekcie, uszkodzenia sprzętu budowlanego i maszyn, odpowiedzialność cywilną wykonawcy wobec osób trzecich, a także koszty usunięcia gruzu i odbudowy po szkodzie. Dobrze skonstruowana umowa o roboty budowlane powinna zobowiązywać wykonawcę do zawarcia takiego ubezpieczenia i ustanawiać inwestora jako współubezpieczonego, co zapewnia mu bezpośredni dostęp do odszkodowania.

Zarządzanie roszczeniami w kontraktach budowlanych

Profesjonalna umowa o roboty budowlane zawiera szczegółowy tryb zgłaszania roszczeń. Wykonawca powinien zgłaszać roszczenia pisemnie w określonym terminie (14-28 dni od zaistnienia okoliczności), dołączając szczegółowe uzasadnienie z dokumentacją oraz wycenę roszczenia. Inwestor otrzymuje zazwyczaj 21-30 dni na ustosunkowanie się.

Warto wprowadzić wielostopniową procedurę rozwiązywania sporów. Kolejno – negocjacje bezpośrednie, mediację, opinię biegłego, a dopiero na końcu postępowanie sądowe. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć kosztownych procesów i zachować relacje biznesowe.

Zobacz: Drukowana architektura