Zabytki. Wymagania formalno-prawne przy realizacji robót budowlanych w zabytkach

obiekt zabytkowy
Autor: Błażej Żuławski

Zabytki i roboty budowlane wykonywane przy obiektach zabytkowych podlegają specyficznym regulacjom formalno-prawnym. Wynika to z ustawy Prawo budowlane oraz ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Powyższe regulacje dotyczą: obiektów i obszarów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów i obszarów niewpisanych wprawdzie do rejestru zabytków, ale objętych ochroną konserwatorską, wynikającą z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Regulacje obejmują roboty budowlane w samym obiekcie zabytkowym, jak i w jego otoczeniu. Jeżeli w rejestrze zabytków wpisane zostały określone układy urbanistyczne i ruralistyczne, nawet niezabudowane, to także do nich stosuje się wymagania szczególne z powołanych wyżej przepisów.

Zabytki a pozwolenie na budowę

Prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków wymaga zawsze uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wynika to z art.28 ust.1 w związku z art.29 ust.4 pkt.1 ustawy Prawo budowlane. Do robót budowlanych dotyczących zabytku nie stosuje się bowiem zwolnień z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, o których mowa z art. 29 ust.1 i ust.2 Prawa budowlanego.
Jedynym wyjątkiem od powyższej zasady jest prowadzenie prac budowlanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, jeżeli są to prace określone w art. 29 ust. 1 i ust 2. Tego rodzaju prace wymagają bowiem uprzedniego zgłoszenia.  
Każdorazowo decyzja o pozwoleniu na budowę lub dokonanie zgłoszenia muszą być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót. Pozwolenie może być wydane na wniosek osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej posiadającej tytuł prawny do korzystania z zabytku. Tytułem prawnym jest: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, trwały zarząd, ograniczone prawo rzeczowe lub stosunek zobowiązaniowy.
Procedurę uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora została określona w rozporządzeniu Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 14 października 2015 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków oraz badań archeologicznych i poszukiwań zabytków.

Zabytki a wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Zgodnie z §2 rozporządzenia wniosek o wydanie pozwolenia składa się do wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla miejsca położenia obiektu zabytkowego. W świetle §4 wniosek powinien zawierać:
1) imię, nazwisko i adres lub nazwę, siedzibę i adres wnioskodawcy;
2) wskazanie zabytku, z uwzględnieniem miejsca jego położenia;
3) wskazanie przewidywanego terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;
4) imię, nazwisko i adres osoby kierującej robotami budowlanymi i osoby wykonującej nadzór inwestorski albo oświadczenie, że osoby te zostaną wyłonione w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego.

Do wniosku należy dołączyć:
1) projekt budowlany albo część projektu budowlanego w zakresie niezbędnym do oceny wpływu planowanych robót budowlanych na zabytek;
2) dokumenty potwierdzające posiadanie przez osobę:
a) kierującą robotami budowlanymi – kwalifikacji do kierowania tymi robotami,
b) wykonującą nadzór inwestorski – kwalifikacji do wykonywania nadzoru inwestorskiego – w przypadku gdy osoby te nie będą wyłaniane w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego;
3) dokument potwierdzający posiadanie przez wnioskodawcę tytułu prawnego do korzystania z zabytku, uprawniającego do występowania z tym wnioskiem, albo oświadczenie wnioskodawcy o posiadaniu tego tytułu.

Zasady składania wniosku o wydanie pozwolenia na wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku określa §10 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią wniosek powinien zawierać:
1) imię, nazwisko i adres lub nazwę, siedzibę i adres wnioskodawcy;
2) wskazanie miejsca planowanych robót budowlanych w otoczeniu zabytku.
Do tego wniosku należy dołączyć:
1) program robót budowlanych w otoczeniu zabytku;
2) dokument potwierdzający posiadanie przez wnioskodawcę tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości, uprawniające go do występowania z tym wnioskiem, albo oświadczenie wnioskodawcy o posiadaniu tego tytułu.

Jeżeli wniosek zawiera braki formalne, to wojewódzki konserwator zabytków wzywa wnioskodawcę do ich uzupełnienia w terminie nie krótszym niż 7 dni i nie dłuższym niż 21 dni. Konserwator może również wezwać do złożenia dodatkowej dokumentacji historycznej konserwatorskiej, fotograficznej, jeżeli uzna, że jest to niezbędne dla prawidłowego rozpatrzenia wniosku. Nieuzupełnienie braków formalnych lub brak przedłożenia dodatkowej dokumentacji skutkuje tym, że wniosek pozostawia się bez rozpatrzenia.

Pozwolenie na wykonywanie robót budowanych w zabytkach

Po przeprowadzonym postępowaniu konserwator wydaje pozwolenie, które zawiera elementy określone w §14 rozporządzenia, to jest:
1) imię, nazwisko i adres lub nazwę, siedzibę i adres wnioskodawcy;
2) wskazanie zabytku, z uwzględnieniem miejsca jego położenia;
3) warunek polegający na obowiązku kierowania robotami budowlanymi i wykonywania nadzoru inwestorskiego przez osoby wskazane we wniosku o wydanie tego pozwolenia albo osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje;
4) zobowiązanie wnioskodawcy do przekazania wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków imion, nazwisk i adresów osób, o których mowa w pkt 3, wraz z dokumentami potwierdzającymi posiadanie przez te osoby kwalifikacji, nie później niż w terminie 7 dni przed dniem rozpoczęcia robót budowlanych;
5) zakres i sposób prowadzenia wskazanych w pozwoleniu robót budowlanych;
6) informację, że postępowanie w sprawie wydanego pozwolenia może zostać wznowione, a następnie pozwolenie może zostać cofnięte lub zmienione;
7) wskazanie terminu ważności pozwolenia.

Pozwolenie może również określać warunki dodatkowe, to jest nakładać na wnioskodawcę (inwestora) specjalne obowiązki. Takimi dodatkowymi obowiązkami może być:
1) zawiadomienie wojewódzkiego konserwatora zabytków o terminie rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;
2) zawiadomienie wojewódzkiego konserwatora zabytków o terminie podjęcia określonych czynności związanych z wydanym pozwoleniem, przynajmniej 3 dni przed rozpoczęciem tych czynności;
3) niezwłoczne zawiadomienie wojewódzkiego konserwatora zabytków o zagrożeniach lub nowych okolicznościach ujawnionych w trakcie prowadzenia robót budowlanych;
4) dokonywanie odbioru częściowego i końcowego wykonanych robót budowlanych z udziałem wojewódzkiego konserwatora zabytków;
5) podjęcie innych działań, które zapobiegną uszkodzeniu lub zniszczeniu zabytku.

Pozwolenie na wykonywanie robót budowanych w otoczeniu zabytków zawiera podobną treść jak pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku. Mniejsza jest tylko ilość możliwych dodatkowych obowiązków inwestora, bo mogą to być jedynie obowiązki wymienione w punkcie 2, 3 i 5 powyżej.
Jeżeli chodzi o obiekty i obszary nie wpisane do rejestru zabytków, ale ujęte w gminnej ewidencji zabytków, to pozwolenie na budowę wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Przed wydaniem pozwolenia organ musi swoje stanowisko uzgodnić z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Konserwator zobowiązany jest zająć stanowisko w terminie 30 dni od doręczenia mu wniosku. Nie zajęcie stanowiska w tym terminie traktowane jest jako brak zastrzeżeń ze strony konserwatora.

Rozbiórka obiektu wpisanego do rejestru zabytków

Specjalnym regulacjom podlega również rozbiórka obiektu wpisanego do rejestru zabytków. Takie działanie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, a wcześniej decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu obiektu z rejestru zabytków. Generalny Konserwator Zabytków działa w takiej sprawie w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego. Pozwolenie na rozbiórkę obiektów budowlanych oraz obszarów nie wpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Swoją decyzję organ ten uzgadnia z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wojewódzki konserwator swoje stanowisko powinien zająć w ciągu 30 dni. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń.

Konsekwencje prowadzenia robót w zabytkach bez pozwolenia

Jeżeli roboty budowlane prowadzone są przy obiekcie zabytkowym bądź w jego otoczeniu bez wymaganego pozwolenia lub z naruszeniem wydanego pozwolenia, to wojewódzki konserwator zabytków wstrzymuje roboty budowlane. Decyzja o wstrzymaniu robót wygasa po dwóch miesiącach od jej doręczenia, jeżeli w tym czasie:

  • nie zostanie wydanna decyzja nakazująca przywrócenie zabytku do stanu poprzedniego lub nakazująca uporządkowanie terenu; lub
  • nie zostanie wydana decyzja zobowiązująca do uzyskania pozwolenia na prowadzenie wstrzymanych robót; lub
  • nie zostanie wydana decyzja nakładająca obowiązek podjęcia określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót do zgodności z wydanym pozwoleniem.

Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie wstrzymanych robót należy złożyć nie później niż wciągu 7 dni od dnia doręczenia decyzji. Wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję w ciągu 30 dni od dnia złożenia wniosku. Jeżeli wnioskodawca nie uzyska pozwolenia na podjęcie wstrzymanych robót, to konserwator zabytków wydaje decyzję nakazująca przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu.
Jeżeli roboty budowlane już zostały wykonane bez wymaganego pozwolenia lub z naruszeniem pozwolenia, to wojewódzki konserwator zabytków nakazuje:

  • przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu; lub
  • doprowadzenie zabytku do najlepszego stanu we wskazany sposób w określonym terminie.

Konserwator zabytków posiada określone kompetencje, także w stosunku do zabytków, które nie są wpisane do rejestru, jeżeli zabytek taki spełnia warunki na wpis do rejestru. Konserwator może nakazać wstrzymanie robót budowalnych przy takim obiekcie. Decyzja ta wygasa, jeżeli w ciągu 14 dni nie nastąpi wszczęcie postępowania w sprawie wpisu zabytku do rejestru. Jeżeli postępowanie takie zostało wszczęte, ale w ciągu 2 miesięcy zabytek nie zostanie wpisany do rejestru, to wstrzymane roboty mogą być podjęte.

Autorką tekstu jest adwokat Marta Kawecka, www.legalnabudowa.pl
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej