Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Znamy kilka szczegółów nowej ustawy

2019-03-25 13:32 czem / mawi
Planowanie i zagospodarowanie przestrzeni
Autor: Google map

Prace nad nową ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym trwają od kilkunastu lat, ale jak dotąd, proponowane rozwiązania dla wprowadzenia ładu i porządku przestrzennego w Polsce nie były zadowalające. Kodeks urbanistyczno-budowlany, który miałby regulować proces inwestycyjno-budowlany wypadł z planów ustawodawczych fazy projektu. Wkrótce mamy poznać nowelizację Prawa budowlanego, a z projektu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju ujawniło kilka proponowanych rozwiązań.

Przepisy regulujące planowanie i zagospodarowanie są ważne, bo Polskę generalnie charakteryzuje brak planów miejscowych, co utrudnia inicjatywy inwestycyjne. Jak podało Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, pokrycie planistyczne na koniec 2017 roku wynosiło 30,5 %. Przyrost planów jest znikomy, bo ok. 0,5% rocznie. Poniższa mapa pokazuje ponadto nierównomierne nierównomierne pokrycie kraju planami miejscowymi. Polskę zabudowuje się przede wszystkim na podstawie wydawanych warunków zabudowy (WZ). W latach 2013-2017 wydano ponad 2 mln decyzji WZ. 

Mapa planów miejscowych w Polsce
Autor: MIiR Pokrycie planami miejscowymi terytorium Polski

Tylko około 30% planów miejscowych jest sporządzana na dłużej niż trzy lata. Rośnie liczba planów miejscowych tworzonych na coraz mniejsze powierzchnie. W związku z tym wszystkim, Ministerstw Infrastruktury i Rozwoju obiecuje całkiem nowy system planowania.

Najważniejsza projektowana zmiana to lepsze powiązanie planowania przestrzennego na wszystkich szczeblach z programowaniem rozwoju. W gminach oznaczać to będzie zintegrowanie planowania strategicznego. Podstawą dla strategi rozwoju będzie diagnoza stanu we wszystkich dziedzinach aktywności samorządu, w tym w zakresie istniejącego zagospodarowania obszaru gminy i jej potencjału.

PLANOWANIE ROZWOJU A PLANOWANIE PRZESTRZENNE
Autor: MIiR Planowanie rozwoju a planowanie przestrzenne

Tylko około 30% planów miejscowych jest sporządzana na dłużej niż trzy lata. Rośnie liczba planów miejscowych tworzonych na coraz mniejsze powierzchnie. W związku z tym wszystkim, Ministerstw Infrastruktury i Rozwoju obiecuje całkiem nowy system planowania.

Najważniejsza projektowana zmiana to lepsze powiązanie planowania przestrzennego na wszystkich szczeblach z programowaniem rozwoju. W gminach oznaczać to będzie zintegrowanie planowania strategicznego. Podstawą dla strategi rozwoju będzie diagnoza stanu we wszystkich dziedzinach aktywności samorządu, w tym w zakresie istniejącego zagospodarowania obszaru gminy i jej potencjału.

Jaka będzie nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wiceminister Artur Soboń zapowiada, że zmiany idą w kierunku silnego powiązania planowania przestrzennego z planowaniem społeczno-gospodarczym. Wraz z nową ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma się ukazać także systemowa nowelizacja Prawa budowlanego.  Obie ustawy miały stać się częścią Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, jednak przerwano prace nad tym dokumentem i podjęto decyzje o nowelizacjach aktów obowiązujących. 

Przygotowywana zmiana przewiduje 3 akty planowania przestrzennego: plan ogólny, plan zabudowy i standardy urbanistyczne.

  • Plan ogólny

Sporządzany dla całej gminy, jednak jego ustalenia ograniczałyby się niemal wyłącznie do ogólnego przeznaczenia terenów gminy i pokazania jej struktury przestrzennej w postaci podstawowej infrastruktury technicznej. Jego podstawowym zadaniem będzie określanie terenów do zabudowy oraz terenów wyłączonych spod zabudowy.

Wraz z planem ogólnym sporządzane byłyby:
- prognoza oddziaływania na środowisko,
- prognoza skutków finansowych uchwalenia planu ogólnego, uwzględniana w wieloletnich planach finansowych,
- uzasadnienie ustaleń planu ogólnego, w tym: opis charakterystyki uwarunkowań rozwoju przestrzennego oraz ich wpływu na przyjęte kierunki rozwoju przestrzennego oraz opis zgodności z ustaleniami zintegrowanej strategii rozwoju gminy.

  • Plan zabudowy

Sporządzany dla terenu przeznaczonego w planie ogólnym do rozwoju zabudowy, na podstawie którego będą wydawane pozwolenia na budowę. Jego zakres treściowy będzie zbliżony do dzisiejszego planu miejscowego, ale zakłada się poszerzenie jego zakresu fakultatywnego w stosunku do obowiązkowego.

  • Standardy urbanistyczne

Stanowiłyby warunki wiążące dla terenów przewidzianych w planie ogólnym do uzupełnienia zabudowy, ale nieobjętych planem zabudowy.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Autor: MIiR

W nowej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będziemy mieć ponadto do czynienia z takimi pojęciami jak:

  • Zintegrowany projekt inwestycyjny

Będzie obowiązywać dla większych inwestycji, które będą realizowane przez więcej niż jeden podmiot, jednym z inwestorów może być gmina. Kooperacyjny charakter miałaby też koncepcja urbanistyczna i realizacyjna przyjmowana w drodze uchwały. W zintegrowanym projekcie inwestycyjnym mają zostać połączone oczekiwania gminy i inwestora podstawowego, ustalone w drodze negocjacji. W ich wyniku podpisywana byłaby umowa urbanistyczna.

  • Decyzja lokalizacyjna

Na terenach przewidzianych do zabudowy w planie ogólnym decyzja lokalizacyjna byłaby uzupełnieniem zabudowy na rygorystycznych warunkach związanych ze standardami krajowymi lub gminnymi, jeżeli gmina takie uchwali.

 Od wejścia w życie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gminy miałyby 3 lata na sporządzenie planów ogólnych.
Istniejące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zachowałyby swoją ważność.
Plan mogłyby być zmieniane w trybie dotychczasowych przepisów do czasu wejścia w życie planu przeznaczenia, ale nie dłużej niż w okresie 3 lat.
Dla decyzji o warunkach zabudowy (WZ) planowane jest wprowadzenie terminu ważności.

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego zawsze wywoływały kontrowersje, są trudne do środowiskowych negocjacji ze względu na rozbieżność interesów i podejrzenia o wspieranie przez prawo wybrańców, jak np. deweloperów.



 


 

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w opinii  deweloperów

Grupą, która najostrzej krytykuje proponowane przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są deweloperzy. Poniżej próbka takich zastrzeżeń z listopada 2017 roku, która dotyczyła zaproponowanych wówczas zmian ustawy. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zorganizował specjalną konferencję, podczas której szefowie związku i eksperci przedstawili swoje obawy, podkreślając też zmiany korzystne dla inwestorów. Chwalono np. proponowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa model współpracy gmin z inwestorami czy ograniczenie unieważniania planów zagospodarowania przestrzennego.

Jednak niektóre zmiany mogły mieć, według deweloperów, katastrofalne skutki dla budownictwa mieszkaniowego. Chodziło zwłaszcza o zmiany dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ich wydawanie ministerstwo chciało mocno ograniczyć. Deweloperzy byli przerażeni, bo tylko ok. 28% powierzchni naszego kraju obejmują plany zagospodarowania przestrzennego. Tam, gdzie ich nie ma, z konieczności inwestycje realizowane są na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jak oceniał wtedy PZFD, na ich podstawie powstaje aż połowa inwestycji mieszkaniowych w Polsce.

W specjalnym raporcie, który Deloitte Legal przygotował w roku 2017 na zlecenie PZFD jest długa lista zmian, które – według prawników tej firmy – mogły być potencjalnie groźne dla inwestorów. Prawnicy zwracali uwagę np. na pojęcie „obszarów zabudowanych”, wyznaczanych przez gminy w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego.

Patrz także: warunki zabudowy według nowych zasad. Ukrócą samowolę budowlaną?

Obszary zabudowane miały obejmować wyłącznie te obszary gmin, które mają wykształconą i zwartą zabudowę, sieć dróg publicznych, infrastrukturę techniczną i społeczną (m.in. szkoły i przedszkola). W przypadku braku planu zagospodarowania terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – zdaniem prawników Deloitte – będzie możliwe wyłącznie na takich obszarach. Zmiana ta dotknęłaby szczególnie  inwestycje podmiejskie o charakterze mieszkaniowym, ale również magazyny, centra logistyczne czy obiekty produkcyjne, które obecnie powstają na obszarach niespełniających warunków do uznania ich za obszary zabudowane. O ile w związku z wprowadzeniem instytucji obszarów zabudowanych może powstać generalny problem z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, i to nawet w przypadku przezwyciężenia tej podstawowej bariery, uzyskanie przez inwestora warunków zabudowy nadal będzie mocno utrudnione.

Kontrowersyjny okazał się także proponowany wymóg, że funkcja zabudowy musi być zgodna z dominującą funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów znajdujących się na obszarze analizowanym albo służy obsłudze funkcji dominującej. Prawnicy Deloitte Legal ostrzegali, że pojecie dominującej funkcji zabudowy jest nieostre. Po drugie, nie została zaproponowana jego definicja ustawowa, co może rodzić wiele wątpliwości interpretacyjnych. Będą więc one musiały być rozstrzygane przez sądy administracyjne.

Funkcja dominująca może być tylko jedna. A co z terenami poprzemysłowymi, albo z zabudową mieszaną, np. biurowo-mieszkaniową? To urzędnicy mieliby decydować, która z tych funkcji może być kontynuowana. Jednak ani z treści proponowanych przepisów, ani z uzasadnienia projektu ustawy nie wynikało, jakie kryteria powinien brać pod uwagę organ administracji przy ocenie dominującego charakteru danej funkcji. To byłaby przyczyna sporów w sytuacji, kiedy organ uzna, kierując się bliżej nieokreślonym kryterium, że funkcją dominującą jest funkcja inna niż wnioskowana przez inwestora i w konsekwencji odmówi wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Deweloperów bardzo niepokoił również pomysł wydłużenia dopuszczalnego okresu zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy nawet do 18 miesięcy. Takie rozwiązanie mogło prowadzić do nadużyć ze strony urzędników gminnych.

Jeszcze groźniejsze w skutkach – według PZFD – miałoby być wprowadzenie czasowego ograniczenia obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy, która wygasałaby z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Trzyletni okres ważności decyzji o warunkach zabudowy może być zbyt krótki w przypadku skomplikowanego procesu inwestycyjnego. Dokumentacja projektowa musi być zgodna z postanowieniem decyzji o warunkach zabudowy. Nie da się zaś stworzyć jej wcześniej bez znajomości ustalonych warunków zabudowy.

Będziemy śledzić wszystkie komentarze, gdy nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostanie podana do publicznych konsultacji.

Konferencja PZFD
Autor: Reas
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej