Warunki zabudowy według nowych zasad. Ukrócą samowolę budowlaną?

2017-09-22 19:48 Marek Wielgo
Tomasz_Żuchowski
Autor: Marek Wielgo

Decyzja o warunkach zabudowy będzie ważna przez dwa lata – proponuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa w projekcie tzw. ustawy inwestycyjnej. Resort zapewnia, że warunki zabudowy „nie będą koncertem życzeń” inwestorów. Czy na pewno?

- Nie chcemy czekać na rozwiązania systemowe w Kodeksie urbanistyczno-budowlanym – tłumaczył wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski dziennikarzom w czasie konferencji 22 września 2017 r. Dzień wcześniej ministerstwo skierowało do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych projekt ustawy „o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego”, zwanej ustawą inwestycyjną. Min. Żuchowski zapewniał, że uprości ona niektóre procedury budowlane, a równocześnie dużo lepiej chronić będzie ład przestrzenny w naszym kraju. Mają temu służyć m.in. poprawki do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Patrz też: od stycznia 2018 r. zmienią się warunki zabudowy na obszarach zagrożonych powodzią>>

Skutki braku planów zagospodarowania
Autor: Marek Wielgo Tak się buduje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy w warszawskiej dzielnicy Wesoła.

Rząd PO-PSL chciał skasować decyzje o warunkach zabudowy

Poprzedni rząd Ewy Kopacz nie zdążył w 2015 r. przepchnąć przez Sejm nowelizacji tej ustawy. Przypomnijmy, że miała ona radykalnie ograniczyć stosowanie decyzji o warunkach zabudowy, które wydawane są dla działek nie objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Rząd chciał w ten sposób zahamować zjawisko budowy osiedli w szczerym polu. Inwestycje powstawałyby tylko tam, gdzie już istnieje odpowiednia infrastruktura techniczna i społeczna (m.in. drogi, sieć kanalizacyjna, wodociągowa i gazowa oraz przedszkola, szkoły i ośrodki zdrowia) lub planowana jest jej budowa, m.in. na podstawie prognoz demograficznych. W projekcie przewidziano roczny okres vacatio legis, zaś wydane już decyzje miały stracić ważność po dwóch latach.

Patrz także: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: zmiany groźne dla budownictwa mieszkaniowego?>>

Przeciwko tym rozwiązaniom protestowali jednak m.in. deweloperzy. Zwracali uwagę, że blisko połowa inwestycji powstaje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a nie planów zagospodarowania przestrzennego. Problem w tym, że takich planów wciąż jest mało. W największych miastach nie więcej niż 30 proc. powierzchni jest objętych planami zagospodarowania przestrzennego, kolejne powstają zaś w powolnym tempie. W Polskim Związku Firm Deweloperskich obawiano się gwałtownego spadku liczby nowych inwestycji oraz wzrostu popytu na działki objęte planem, a w konsekwencji - wzrostem ich cen.

Patrz też: warunki zabudowy: usytuowanie budynków bez… linijki słońca>>

Pokrycie planami
Autor: PZFD

O decyzję o warunkach zabudowy będzie dużo trudniej

Rozwiązania proponowane obecnie przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa nie są aż tak radykalne. Min. Żuchowski poinformował, że decyzje o warunkach zabudowy będą ważne tylko przez dwa lata (teraz są bezterminowe). Trzeba więc będzie uważać, żeby jeszcze w trakcie obowiązywania warunków zabudowy zdążyć z wszczęciem postępowania w sprawie pozwolenie na budowę lub zgłosić roboty budowlane albo zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Jednak kluczowe w projekcie ustawy inwestycyjnej są poprawki, które doprecyzują warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

– Decyzje WZ nie będą koncertem życzeń inwestorów. Nie będzie utykania bloków w szczerym polu – mówił min. Żuchowski. I wyjaśnił, że proponowane zmiany zlikwidują największe patologie tej decyzji, skutkujące niepewnością co do przestrzeni, np. lokalizowania w oparciu o tę decyzję ferm w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej.

Doprecyzowane mają być także warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, dotyczące tzw. dobrego sąsiedztwa. Obecne przepisy dopuszczają taką możliwość, jeśli spełnionych zostanie łącznie kilku warunków, m.in. „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”. Ponadto działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa podkreślają, że w praktyce sądy administracyjne tak interpretują ten przepis, że interes inwestora stawiany jest ponad ładem przestrzennym oraz interesami osób będących właścicielami nieruchomości położonych w sąsiedztwie planowanej inwestycji. Według resortu, decyzje o warunkach zabudowy stały się – wbrew intencjom ustawodawcy – narzędziem degradującym ład przestrzenny.

W projekcie ustawy inwestycyjnej jest więc propozycja, aby zasada dobrego sąsiedztwa odnosiła się wyłącznie do działek bezpośrednio graniczących z działką, dla której miałaby być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Ponadto wskazano, że podstawą ustalenia warunków zabudowy jest dominująca, nie występująca, funkcja terenu w obszarze analizowanym. Taka działka ma być zabudowana budynkiem innym niż budynek o charakterze pomocniczym (np. garaż lub gospodarczy).

Podajemy link do strony Rządowego Centrum Legislacji, na której można przeczytać projekt „ustawy inwestycyjnej”. Zapraszamy do dyskusji. Najciekawsze komentarze opublikujemy w serwisie.

Fragment ustawy
Autor: RCL
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej