Decyzja o warunkach zabudowy. Wniosek, procedury, koszty

2020-02-21 15:55 Rafał Dybicz
działka budowlana warunki zabudowy
Autor: Wiktor Greg Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrtzennego do rozpoczęcia budowy (z powzoleniem lub na zgłoszenie) potezebna będzie decyzja o warunkach zabudowy

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest w przypadku braku planów zagospodarowania przestrzennego najważniejszym dokumentem, bez którego nie można rozpocząć budowy. Sprawdź, jaka jest procedura otrzymania decyzji o warunkach zabudowy.

Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy regulowane jest przepisami art. 61. (Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy) Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z  27 marca 2003(Dz.U.2018.0.1945 t.j.).  Decyzja o warunkach zabudowy w pewnych przypadkach jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego (Dz.U. 2018 poz. 1202).

W artykule:

Wniosek o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

W przypadku, gdy na terenie objętym zamiarem inwestycyjnym nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, aby wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę (art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego) lub rozpocząć budowę na zgłoszenie, należy go złożyć w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana.

Przygotowując się do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dla obszaru, na którym planowana jest inwestycja, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ponadto należy sprawdzić, czy planowana inwestycja może być lokalizowana wyłącznie w oparciu o ustalenia planu miejscowego i czy objęta jest zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy, określonym w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji lub w uchwale w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Należy podkreślić, że niektórych inwestycji nie da się zrealizować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i wymagają one uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Są to:

  • obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2,
  • elektrownie wiatrowe lub parki wiatrowe,
  • inwestycje w uzdrowisku, w strefie "A" ochrony uzdrowiskowej,
  • inwestycje na terenie byłych lotnisk wojskowych,inwestycje na terenie byłych jednostek wojskowych,
  • inwestycje na terenie dawnych jednostek wojskowych Federacji Rosyjskiej,
  • inwestycje w rejonie terenu byłego hitlerowskiego obozu zagłady,
  • inwestycje w rejonie lotniska użytku publicznego,
  • inwestycje na terenie, na którym utworzono park kulturowy,
  • inwestycje na gruntach rolnych klas I-III poza granicami miast i gruntach leśnych – jeśli grunty te nie były dotychczas przeznaczone pod inwestowanie – czyli nie uzyskały zgody na zmianę przeznaczenia, wymaganej na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Grunty rolne klas I-III poza granicami miast mogą być zabudowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy jedynie po łącznym spełnieniu 4 warunków określonych w przedmiotowej ustawie.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się do urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji. W przypadku, gdy inwestycja ma być realizowana na terenie zamkniętym (np. tereny wojskowe lub kolejowe) wniosek należy złożyć do urzędu wojewódzkiego. W przypadku inwestycji wykraczających poza obszar jednej gminy, wniosek składa się do urzędu miasta lub gminy, na obszarze której znajduje się największa część terenu planowanej inwestycji.

Decyzja o warunkach zabudowy – procedury

W celu uzyskania warunków zabudowy w pierwszej kolejności należy przygotować wniosek. W większości przypadków można go pobrać ze strony internetowej urzędu, do którego administracyjnie przynależy dana nieruchomość i można wypełnić go samodzielnie, szczególnie gdy chodzi o proste, nieskomplikowane obiekty.

Aby skutecznie dokonać złożenia wniosku należy do niego dołączyć:

  • określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;
  • charakterystykę inwestycji, obejmującą:
    - określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
    - określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
    - określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko,
    - upoważnienie (pełnomocnictwo) w przypadku działania w imieniu innej osoby lub też firmy czy instytucji.

Szczegółowe informacje można znaleźć we wzorach wniosków, które można pobrać ze stron internetowych urzędów wydających decyzję o warunkach zabudowy.

Wzór wniosku o ustalenie warunków zabudowy

Kopię mapy zasadniczej lub katastralnej uzyskamy we właściwym dla lokalizacji nieruchomości organie prowadzącym państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny (na podstawie regulacji Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17.05.1989). Obecnie, coraz więcej formalności można wykonać korzystając z pośrednictwa Internetu.

Przykładowo w Warszawie, w celu uzyskania mapy zasadniczej można pobrać, wypełnić i wydrukować wniosek lub skorzystać z Portalu Internetowego Systemu ZGiK – Portal Interesanta i złożyć go w formie dokumentu elektronicznego. We wniosku należy wypełnić odpowiednie rubryki oraz zgodę na przetwarzanie tych danych. Jeżeli wnioskodawcą jest osoba prawna, wniosek musi zostać podpisany zgodnie ze sposobem reprezentacji osoby prawnej. Kolejnym krokiem jest wybór formy przekazania (postać nieelektroniczna, postać elektroniczna) i sposób odbioru materiałów.

Trzeba pamiętać, żeby czytelnie wpisać dane do kontaktu (w tym bez błędów adres e-mail), jeżeli dokument opłaty lub materiały mają być przesłane w postaci elektronicznej.

Wniosek w formie dokumentu elektronicznego można złożyć za pomocą elektronicznej skrzynki podawczej ePUAP. Warunkiem jest tu posiadanie kwalifikowanego podpisu elektronicznego lub profilem zaufanym ePUAP. Wnioski w formie pisemnej składa się w Biurze Geodezji i Katastru, lub w dzielnicowym Wydziale Obsługi Mieszkańca.

Występując w imieniu innej osoby fizycznej/prawnej koniecznie należy do wniosku dołączyć oryginał pełnomocnictwa lub jego kopię poświadczoną notarialnie (wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej za złożenie dokumentu stwierdzającego ustanowienie pełnomocnika, który działa w imieniu wnioskodawcy) lub inny dokument uprawniający do reprezentowania osoby prawnej, np. wydruk KRS w przypadku prokurenta (wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej za prokurę).

Zgodnie z art. 40d ust. 3. ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, udostępnianie materiałów geodezyjnych z zasobu jest związane opłatą, którą pobiera się przed udostępnieniem materiałów powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Informacje konieczne dla decyzji o warunkach zabudowy

We wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy potrzebne będą dane, które należy wcześniej policzyć i przygotować.

Zapotrzebowanie na wodę              

Dla części inwestycji, np. mieszkaniowych, na potrzeby złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy, konieczne będzie określenie zapotrzebowania na wodę. Pod tym pojęciem rozumie się przewidywaną ilość wody niezbędną do zaspokojenia potrzeb wszystkich odbiorców znajdujących się na terenie objętym wnioskiem o wydanie warunków zabudowy w zakresie wody zdatnej do picia i do potrzeb gospodarczych.

System wodociągowy ma na celu dostarczenie wody na cele:

  • bytowe w gospodarstwach domowych (picie, przygotowywanie posiłków, higieny osobistej, mycia naczyń, prania, utrzymania w czystości pomieszczeń, spłukiwania ustępów itp.) – uzależnione od standardu wyposażenia mieszkania w urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne,
  • hodowlane (pojenie, mycie zwierząt, przygotowywanie karmy, utrzymanie w czystości pomieszczeń inwentarskich itp.) – uwarunkowane mechanicznym sposobem zaopatrzenia w wodę,
  • bytowe w zakładach pracy i zakładach użyteczności publicznej,
  • warsztatów remontowych – zależne od wyposażenia warsztatów w stanowiska pracy,
  • przemysłowe – jest zależne od typu produkcji (może być bardzo zróżnicowane w czasie w przypadku przemysłu sezonowego), systemu gospodarki wodno-ściekowej w przedsiębiorstwie, stosowane procesy produkcyjne,
  • robót budowlanych – zależne od zakresu robót, stosowanych technologii, organizacji pracy,
  • podlewania zieleńców i upraw przydomowych – zależne od pory roku, pory dnia, warunków pogodowych,
  • przeciwpożarowe,
  • własne zakładów wodociągowych (10–15% całkowitego średniego dobowego zapotrzebowania na wodę). Wskazane jest w tym względzie wystąpienie do lokalnego przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji o wydanie wstępnych warunków technicznych podłączenia, które będą załącznikiem do wniosku o wydanie warunków zabudowy. Wniosek o wstępne warunki zaopatrzenia w wodę jest składany najczęściej razem (często na jednym druku) z zapytaniem o warunki techniczne odprowadzania lub oczyszczania ścieków.                               

Zapotrzebowanie na energię elektryczną

Kolejną daną, którą należy podać jest spodziewane zapotrzebowanie na energię elektryczną. Najprostszym sposobem jest skorzystanie z prostego kalkulatora zużycia energii. Kalkulatory takie są często dostępne są na stronach internetowych dostawców energii. W pierwszym etapie należy wpisać liczbę osób planowanych do zamieszkania, a następnie należy wybrać urządzenia z listy urządzeń dostępnych na stronie. Na podstawie takich danych kalkulator wyliczy wstępne zapotrzebowanie na energię. W tym przypadku konieczne będzie również wystąpienie do gestora energii elektrycznej o wydanie wstępnych warunków przyłączenia.

Konieczność uzyskania wstępnych warunków przyłączenia do mediów wprost wynika z art. 61 ust. 1 pkt 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Są to dokumenty zaświadczające, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. Idealnym rozwiązaniem byłoby posiadanie przez inwestora umów dotyczących zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu, zawartej pomiędzy gestorami sieci a inwestorem (art. 61 ust. 5ww. ustawy)

Dostęp do drogi publicznej

Inwestor będzie się musiał również wykazać dostępem do drogi publicznej drogi publicznej. W tym też celu będzie musiał skontaktować się z właściwym zarządcą drogi i uzyskać stosowne dokumenty, jak opinia komunikacyjna czy też zgoda na lokalizację zjazdu.

Wpływ na środowisko

W odniesieniu do przedsięwzięć mogących zawsze (lun potencjalnie) znacząco oddziaływać na środowisko, konieczne będzie wykazanie się inwestora uzyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko. Decyzja taka jest wydawana na wniosek podmiotu planującego podjęcie realizacji przedsięwzięcia, przez organ wskazany w art. 75 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zgodnie z art. 72 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 Ustawy z 3 października 2008 o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2008 r. nr 199, poz. 1227, z późn. zm.).

Decyzja o warunkach zabudowy a czas oczekiwania

W przypadku, gdy wniosek będzie niekompletny, organ administracji architektoniczno-budowlanej, do którego go złożono, dokona wezwania do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. W przypadku, gdy dokumenty nie zostaną uzupełnione we wskazanym terminie, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia.

W tym miejscu należy podkreślić, że w procedurze wydania decyzji o warunkach zabudowy udział biorą strony. Regulacje, kto może być stroną postępowania o wydanie warunków zabudowy regulowane są przez art. 28 k.p.a, jest w nim mowa, że stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Zgodnie z prawem, właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej zawiadamia wnioskodawcę oraz inne podmioty, którym przysługuje przymiot strony, o prowadzonym postępowaniu.

Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana po zakończeniu postępowania dowodowego Decyzję można odebrać osobiście lub też za pośrednictwem Poczty. Wnioskodawca na pisemny wniosek może otrzymać potwierdzenie ostateczności decyzji na swoim egzemplarzu decyzji.

Złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno nastąpić w terminie 4 lat od dnia, w którym decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach stała się ostateczna. Niestety, procedura uzyskania tej decyzji jest dosyć skomplikowana i długotrwała. Biorąc pod uwagę, że w procesie jej wydania bierze udział kilka urzędów oraz stron postępowania czas jej wydania w pewnych przypadkach może wynieść ponad rok. W jednej z inwestycji prowadzonej przez autora, uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zajęło prawie dwa lata.

W przypadku, gdy ustalenia zawarte w wydanej decyzji o warunkach zabudowy nie są satysfakcjonujące można odwołać się od otrzymanej decyzji. Dotyczy to również przypadku, gdy urząd wydał decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Odwołanie składa się do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem urzędu miasta lub gminy, która wydała decyzję. Czas na złożenie takiego odwołania to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Jeżeli decyzję wydał urząd wojewódzki, to odwołanie należy złożyć do Ministerstwa Rozwoju (za pośrednictwem urzędu wojewódzkiego). Prawo do odwołania przysługuje również innym stronom postępowania.

W trakcie postępowania o ustalenie warunków zabudowy urząd może uzgadniać decyzję z innymi urzędami. Urzędy te dokonują uzgodnienia w formie postanowienia. Jeśli wnioskodawca nie zgadza się z postanowieniami, to może złożyć na nie zażalenie. Należy je złożyć za pośrednictwem urzędu, który prowadzi sprawę. Czas na złożenie zażalenia wynosi 7 dni – licząc od dnia otrzymania postanowienia. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi organ wyższego stopnia wskazany w postanowieniu.

Terminy uzyskania samej decyzji o warunkach zabudowy wydają się w miarę krótkie, ale wymagane w procedurze dokumenty (jak wspomniana wyżej decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach) czy ustalenia mogą wymagać sporo czasu. 

Decyzja o warunkach zabudowy ‒ koszt

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z koniecznością poniesienia opłat skarbowych. Opłaty, jakie należy ponieść to:

  • opłata skarbowa za ustalenie warunków zabudowy w wysokości 107 zł.
    Wyjątkiem jest tutaj ustalenie warunków zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego, która jest zwolniona z opłaty. Ponadto, opłaty skarbowej nie płacą m.in. organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego;
    w przypadku działania przez pełnomocnika konieczne jest uiszczenie opłaty skarbowej za pełnomocnictwo 17 zł.
    Wyjątkiem w tym przypadku jest posiadanie pełnomocnictwa notarialnego, które to jest zwolnione z opłaty.

W przypadku bardziej skomplikowanych inwestycji dobrym rozwiązaniem jest powierzenie przygotowania wniosku i wszelkich załączników doświadczonym specjalistom w tym zakresie tj. inżynierom i architektom. W takim przypadku należy liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z ich wynagrodzeniem. W zależności od skali inwestycji ten koszt może wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych a w pewnych przypadkach nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Oczywiście takie koszty nie dotyczą uzyskania warunków zabudowy dla pojedynczego domu jednorodzinnego.

Fachowiec pomoże, ale to kosztuje

W przypadku bardziej skomplikowanych inwestycji dobrym rozwiązaniem jest powierzenie przygotowania wniosku i wszelkich załączników doświadczonym specjalistom w tym zakresie tj. inżynierom budownictwa i architektom. W takim przypadku należy liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z ich wynagrodzeniem. W zależności od skali inwestycji ten koszt może wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, a w pewnych przypadkach nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Oczywiście, takie koszty nie dotyczą uzyskania warunków zabudowy dla pojedynczego domu jednorodzinnego.

Autor artykułu – Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej