Specustawa mieszkaniowa z dużymi ułatwieniami dla inwestycji mieszkaniowych. Projekt nowelizacji obniża standardy budowania

2019-05-28 14:48 Marek Wielgo
Budowa budynku wielorodzinnego
Autor: ThinkstockPhotos

Specustawa mieszkaniowa, która ma przyspieszać procedury poprzedzające uzyskiwanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, została znowelizowana, co przyniosło kolejną falę protestów, szczególnie samorządów.

Właśnie zostały zniesione deweloperom kolejne hamulce. Ustawa dostała zresztą przydomek Lex Deweloper, gdyż i oni mogą korzystać z jej zapisów, z korzyścią dla swoich inwestycji, ale jak twierdzą inni - ze szkodą dla obywateli. Sprawdź, jakie korzyści przyniosła ustawa i dlaczego jej nowelizacja jest jeszcze bardziej przychylna deweloperom...

Specustawa mieszkaniowa znowelizowana, czyli Lex Deweloper faktem

Już pierwsza wersja specustawy mieszkaniowej wzbudziła kontrowersje za zbyt lekkie podejście do inwestycji w sytuacji braku planów miejscowych. W ustawie zawarto jednak ograniczenia, które zmuszały inwestorów do uzyskiwania odpowiednich pozwoleń od samorządów, musieli też spełniać standardy urbanistyczne, m.in. w zapewnieniu minimalnych odległości do szkół czy przedszkoli. Urbaniści zaś krytykowali ustawę za przyzwolenie na budowę mieszkań tam, gdzie nie są one przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Minął niespełna rok, a ustawa została znowelizowana. Nie bezpośrednio, ale w ustawie o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, uchwalonej przez Sejm 16 maja 2019. Senacka Komisja Infrastruktury zgłosiła do tej ustawy poprawki, czyli dokument musi wrócić do Sejmu.

Przeanalizuj nowelizację ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości z 16 maja 2019 przesłaną do Senatu

Ustawa o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości z 16 maja 2019 nowelizuje wiele ustaw. W specustawie mieszkaniowej znosi m.in. minimalne odległości lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, które obecnie wynoszą:

  • nie więcej niż 1000 m, a w miastach z liczbą mieszkańców powyżej 100 tys. mieszkańców 500 m od przystanku komunikacyjnego,  
  • nie więcej niż 3000 m, a w miastach dużych (j.w.) 1500 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej oraz przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5% planowanej liczby mieszkańców.

Poprzednio można było uzyskać zgodę na odstępstwa od tych wymogów, ale wówczas trzeba było podpisywać umowy na dowóz dzieci do placówek edukacyjnych. Przepisy po nowelizacji nie będą wymuszały uzyskiwania zaświadczeń w sprawie odległości.

Wśród zmienianych ustaw jest również Prawo budowlane w obszarze pozwoleń na budowę. Otóż, w świetle nowych przepisów samorządy stracą możliwość odmowy pozwolenia na budowę, jeśli inwestycja jest niezgodna z celem zapisanym w umowie użytkowania wieczystego działki. A więc mieszkania będzie można stawiać np. na terenach przeznaczonych pod zabudowę przemysłową.

Zmiany zostały przeprowadzone szybko i tylko nieliczni wychwycili co się dzieje. Były protesty (jak już wiemy nieskuteczne) pod Sejmem. Podsumowaniem tej batalii niech będzie wypowiedź Rafała Trzaskowskiego, który jako prezydent Warszawy twierdzi, że samorządy będą miały jeszcze mniej skutecznych narzędzi do blokowania dzikiej zabudowy miast, nie będzie już kontroli, gdzie będą powstawać osiedla mieszkaniowe.

Specustawa mieszkaniowa, czyli Ustawa z 5 lipca 2018 o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, ukazała się w Dzienniku Ustaw 2018 poz. 1496 (zobacz treść ustawy). Weszła w życie 22 sierpnia 2018, od 7 września 2018 zaczęły obowiązywać 3 przepisy specustawy mieszkaniowej (art. 39, 50 i 52), które dotyczyły wykorzystania gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast.

– Specustawa mieszkaniowa pozwoli na "uruchomienie" gruntów, które dotąd nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych – przekonywał po uchwaleniu ustawy wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.

Specustawa mieszkaniowa oprotestowana

Przypomnijmy, że pierwszy projekt specustawy mieszkaniowej spotkał się z bardzo ostrą krytyką ze strony urbanistów, samorządowców i aktywistów miejskich. Najwięcej emocji wzbudzał pomysł ministerstwa, aby do inwestycji mieszkaniowych korzystającej z rozwiązań specustawy mieszkaniowej, nie była stosowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mało tego, resort proponował, aby inwestycja mieszkaniowa, która spełniałaby standardy określone przez specustawę, mogła być zrealizowana bez względu na zapisy planu zagospodarowania przestrzennego lub jego brak.

Po konsultacjach publicznych resort zdecydował się więc na znaczną modyfikację swojego pierwotnego projektu. Zgodnie ze specustawą mieszkaniową, inwestycję mieszkaniową można realizować niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak nie może być ona sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

W specustawie mieszkaniowej ten warunek nie dotyczy terenów pokolejowych, powojskowych, poprodukcyjnych lub po usługach pocztowych. Ponadto specustawa mieszkaniowa wyklucza budownictwo mieszkaniowe na terenach podlegających ochronie, a także na terenach rodzinnych ogrodów działkowych czy zagrożonych powodzią. Zabudowa byłaby jednak dopuszczalna, gdyby inwestorowi udało się uzyskać na to zgodę w trybie przepisów przewidujących ochronę tych terenów.

Pozwolenie na budowę według specustawy mieszkaniowej

Po wejściu w życie specustawy mieszkaniowej inwestorzy mogą realizować inwestycje mieszkaniowe na dotychczasowych zasadach. To łatwe, jeśli działka budowlana, na której miałby stanąć budynek mieszkalny, objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego. Wtedy wystarczy wystąpić o pozwolenie na budowę, na które czeka się na ogół do dwóch miesięcy.

Gorzej, jeśli planu zagospodarowania przestrzennego nie ma. Zanim inwestor wystąpi o pozwolenie na budowę, musi zdobyć warunki zabudowy. A to może potrwać nawet rok, choć ustawowy termin wynosi 60 dni. Sprawa się komplikuje jeszcze bardziej, gdy działka ma status rolnej lub przemysłowej. Żeby uzyskać pozwolenie na budowę, trzeba przeprowadzić skomplikowane postępowanie w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu. Może to potrwać nawet kilka lat.

Ranking miast PZFD
Autor: PZFD Tabela pokazuje, jaki procent powierzchni miast jest pokrytych planami zagospodarowania przestrzennego.

Inwestor, który zdecyduje się na skorzystanie ze specustawy mieszkaniowej nie musi pokonywać tego toru przeszkód. Może uzyskać pozwolenie na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a nie – jak do tej pory – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Rada gminy ma 60 dni na podjęcie takiej uchwały, którą wydaje po konsultacjach społecznych. W tym celu wójt, burmistrz albo prezydent miasta musi zamieścić wniosek wraz z dokumentami w Biuletynie Informacji Publicznej. Mieszkańcy mają 21 dni na składanie swoich uwag. Zgoda radnych daje zielone światło do wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Okazuje się, że deweloperzy muszą się liczyć z odmową radnych. 20 grudnia 2018 r. Rada Miasta Chorzowa nie zgodziła się na budowę osiedla z ponad tysiącem mieszkań w trybie specustawy mieszkaniowej. Deweloper chciał je wybudować na terenie przewidzianym w planie zagospodarowania przestrzennego pod usługi. Przeciwko inwestycji protestowali też mieszkańcy i ekolodzy, bo osiedle miałoby powstać tuż przy strefie chronionej Parku Śląskiego.

Warto zauważyć, że na terenach nie objętych planem zagospodarowania przestrzennego mogą być wydawane decyzje o warunkach zabudowy, które pozostają w sprzeczności z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Natomiast inwestycje mieszkaniowe realizowane w trybie specustawy mieszkaniowej muszą być zgodne z ustaleniami studium.

Dodajmy, że przy podejmowaniu decyzji (zgoda na lokalizację inwestycji mieszkaniowej lub odmowa) radni mają brać pod uwagę „stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”.

W specustawie mieszkaniowej przewidziano również, że uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygasa, jeżeli przed upływem 3 lat od opublikowania uchwały w dzienniku urzędowym województwa nie zostało wydane pozwolenie na budowę.

Mieszkanie Plus Wieluń
Autor: Maps Google Specustawa mieszkaniowa była tworzona z myślą o inwetycjach w ramach Programu Mieszkanie Plus, ale mogą z niej korzystać również deweloperzy. Tu, w ramach programu, powstaną w Wieluniu cztery budynki na 200 lokali

Specustawa mieszkaniowa stawia warunki inwestorom

Korzystając z takiej ścieżki prawnej inwestor musi spełnić szereg ustawowych warunków. I tak, inwestycją mieszkaniową w rozumieniu specustawy jest przedsięwzięcie obejmujące przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania, w wyniku której powstałby budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne z co najmniej 25 mieszkaniami lub co najmniej 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

W budynkach objętych inwestycją mieszkaniową oraz inwestycją towarzyszącą mogłyby być wyodrębnione części przeznaczone na działalność handlową lub usługową, przy czym nie mniej niż 80% powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynkach stanowiłaby powierzchnia mieszkań.

Co warto podkreślić, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie można byłoby zmienić sposobu użytkowania części obiektu budowlanego, z wyjątkiem części przeznaczonej na działalność handlową lub usługową.

Specustawa mieszkaniowa zakłada, że inwestor musi dołączyć do wniosku o zgodę pewne dokumenty. Określają m.in.

  • granice terenu objętego wnioskiem;
  • planowaną minimalną i maksymalną powierzchnię użytkową mieszkań;
  • planowaną minimalną i maksymalną liczbę mieszkań;
  • zmiany w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojeniu terenu;
  • charakterystykę inwestycji mieszkaniowej, obejmującą określenie: zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie uzbrojenia terenu, jak również sposobu zagospodarowywania odpadów.
Komentarz prawny
mec. Maciej Krotoski

Autor: Kancelaria Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni

22 sierpnia 2018 r. zaczęła obowiązywać ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwaną specustawą mieszkaniową. Co się zmieniło z punktu widzenia inwestorów i deweloperów budownictwa mieszkaniowego?

Specustawa mieszkaniowa uboższa w standardy urbanistyczne

Przed nowelizacją inwestycja musiała spełniać następujące warunki:

  • zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd (dostęp bezpośredni) albo za pośrednictwem drogi wewnętrznej o minimalnej szerokości 6 m (dostęp pośredni);
  • dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej;
  • inwestycja mieszkaniowa musi być zlokalizowana w odległości nie większej niż 1000 m od przystanku publicznego transportu zbiorowego, a 500 m w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców;
  • w odległości nie większej niż 3000 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców; w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców ta odległość nie może przekraczać 1500 m;
  • w odległości nie większej niż 3000 m od przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5 % planowanej liczby mieszkańców; w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców ta odległość nie może przekraczać 1500 m.

Przy czym wymóg dotyczący szkoły i przedszkola jest spełniony, gdy inwestor zobowiązał się do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dzieci. 

Dodajmy, że radni mogą narzucić bardziej rygorystyczne standardy w uchwale o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ponadto w lokalnych standardach urbanistycznych gminy mogą określić również liczbę miejsc parkingowych oraz zobowiązać inwestora do zapewnienia mieszkańcom dostępu do sieci ciepłowniczej. Z takiej możliwości w końcówce grudnia 2018 r. skorzystały władze Bydgoszczy. Jak podaje serwis metropoliabydgoska.pl, lokalne standardy urbanistyczne dla inwestycji mieszkaniowych na terenie miasta Bydgoszczy zakładają m.in., że inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 250 metrów od przystanku komunikacyjnego, 750 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10 % planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej, a także 750 m od przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5 % planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

Zgodnie ze specustawą mieszkaniową, zarówno infrastruktura techniczna, jak i społeczna (szkoły, przedszkola) mogłaby dopiero powstać w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor dołącza koncepcję urbanistyczno-architektoniczną. Musi być ona sporządzona przez osobę, która ma uprawnienia, o których mowa w art. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lub osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Grunty rolne a zabudowa jednorodzinna
Autor: Jarosław Kąkol

Specustawa mieszkaniowa zmienia kilka ustaw

Poprawki dotyczą m.in. Prawa budowlanego. Rozszerzyły one wymóg projektowania i budowania budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz obiektów użyteczności publicznej z uwzględnieniem potrzeb osób z niepełnosprawnościami innymi niż tylko niepełnosprawność ruchowa, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych.

Zaproponowano również wymóg zapewnienia minimalnego udziału lokali mieszkalnych dostępnych dla wyżej wymienionych osób. Spełnienie tych wymogów ma być wykazywane w projekcie architektoniczno-budowlanym, organy nadzoru budowlanego byłyby zobowiązane natomiast do weryfikowania projektu w tym zakresie na etapie kontroli przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Warto też podkreślić, że specustawa mieszkaniowa pozwala na automatyczne odrolnienie gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast i szybkie wykorzystanie tych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ale tylko tę realizowaną w trybie specustawy. W specustawie mieszkaniowej jest też poprawka do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Poprawka ta umożliwia zakup gruntów rolnych w miastach w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Inwestycje mieszkaniowe są również zwolnione z opłat za przekształcenie gruntów rolnych w budowlane.

Specustawa mieszkaniowa ma obowiązywać do końca 2028 r.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej