O lokalizacji inwestycji mieszkaniowych zdecydują radni, ale wątpliwości pozostały

2018-08-07 12:53

Prezydent Andrzej Duda podpisał 1 sierpnia 2018 r. od dawna wyczekiwaną specustawę mieszkaniową. Zdecydowana większość przepisów ustawy zacznie obowiązywać po upływie 14 dni od publikacji w Dzienniku Ustaw. Jakie naprawdę zmiany czekają inwestorów i deweloperów budownictwa mieszkaniowego? – komentarz mec. Macieja Krotoskiego, partnera w Kancelarii Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.

Specustawa mieszkaniowa, zgodnie z założeniem, ma obowiązywać przez 10 lat. Co istotne, z jej dobrodziejstw skorzystać mogą nie tylko podmioty publiczne, ale również prywatne. Celem wprowadzenia nowych przepisów jest skrócenie prodery lokalizacji inwestycji, w więc czasu jej przygotowania z dotychczasowych ok. 5 lat do roku oraz wzrost liczby budowanych osiedli mieszkaniowych. W założeniu ma to pozwolić rządowi zrealizować Narodowy Program Mieszkaniowy i projekt Mieszkanie Plus poprzez doprowadzenie do powstania 2,5 mln nowych mieszkań do 2030 r.

Dlaczego mieszkań buduje się mniej niż wynika to z potrzeby rynku? Odpowiedzią jest ograniczona liczba gruntów przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza na terenach gmin miejskich. W tej chwili, podmiot, który planuje zrealizować inwestycję na obszarze o odmiennym przeznaczeniu przejść musi długą i żmudną procedurę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma przy tym gwarancji, iż na jego wniosek właściwa rada gminy w ogóle podejmie w tym przedmiocie uchwałę, ponieważ wniosek inwestora w żaden sposób nie jest dla organów wiążący.

Procedura lokalizacji inwestycji

Sztandarowym założeniem specustawy mieszkaniowej, mającym na celu rozwiązanie niniejszego problemu jest wprowadzenie procedury ustalenia lokalizacji inwestycji. Postępowanie w tym zakresie różni się od procedury uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego przede wszystkim tym, że większość obowiązków, polegających na sporządzeniu projektów, ustaleń i analiz, obciążających dotychczas finansowo i organizacyjnie radę gminy została przerzucona na inwestora. Wiąże się to oczywiście ze wzrostem kosztów ponoszonych przez tego ostatniego, ale również ze znacznym przyspieszeniem realizacji wymienionych czynności i tym samym ograniczeniem kosztów po stronie gminy. Składany przez inwestora wniosek, zawierający odpowiednią dokumentację, przekazywany jest ostatecznie radzie gminy, która w tym przypadku musi terminie 60 dni w formie uchwały orzec o ustaleniu bądź odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji.

Sposób lokalizacji inwestycji budzi obawy

Zapisem, który budzi w specustawie największe kontrowersje jest ten, który stanowi, iż powyższa uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji może zostać podjęta pomimo niezgodności zamiaru inwestycyjnego z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże, mimo wszystko co do zasady inwestycja nie może stać w sprzeczności z treścią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Pojawiły się zarzuty, iż ukrytym celem specustawy ma być nie obniżenie cen mieszkań i wzrost ich dostępności, jak to wskazuje treść uzasadnienia projektu, a maksymalizacja zysków deweloperów i ułatwienie im lokalizacji inwestycji w dowolnie wybranych miejscach, co z kolei miałoby doprowadzić do chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostają nadto wątpliwości co do tego, czy przyznany radzie gminy szeroki luz decyzyjny w kwestii możliwości wyrażenia zgody na realizację inwestycji lub jej odmowę nie doprowadzi do zachowań korupcyjnych.

Pojawiają się również poniekąd słuszne głosy, iż proponowane rozwiązanie jest niekonstytucyjne, gdyż godzi w hierarchię źródeł prawa. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest bowiem powszechnie obowiązującym aktem prawa miejscowego, odstępstwa od niego powinny być zatem dokonywane co najmniej aktem równorzędnym, nie zaś uchwałą podejmowaną w sprawie indywidualnej.

Na tę chwilę trudno ocenić jak nowe regulacje sprawdzać będą się w praktyce. Zależy to bowiem od podejścia organów samorządowych do kwestii związanych z realizacją inwestycji na terenach przewidzianych na inne cele. Ostateczna decyzja w tym zakresie należy bowiem każdorazowo do właściwej rady gminy.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej