Narodowy Program Mieszkaniowy. Impuls dla budownictwa?
Nie mylić z innym programem "Mieszkanie+", który ma być tylko elementem składowym Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM). Brak takiego programu to "grzech zaniechania" kilku ekip rządowych. Powód? Brak pomysłu i, przede wszystkim, brak odpowiednich środków w budżetach z innymi preferencjami. Wieloletni plan mieszkaniowy to ma być dla wielu Polaków szansa na zabezpieczenie swojej podstawowej potrzeby życiowej, a dla budownictwa perspektywa stabilnego rozwoju. Czy proponowany przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy spełni się w jednym i drugim wymiarze?
Trzeba przyznać, że tworzenie programu mieszkaniowego w kraju, w którym od bardzo dawna królują deweloperzy, zdewaluowały się spółdzielnie mieszkaniowe, nie przyjęły się TBS, coraz mniej dostępne są kredyty, jawi się niezwykle trudnym przedsięwzięciem. Potrzeby mamy mniej więcej zdiagnozowane – brakuje tak od zaraz około miliona mieszkań, problem tkwi wyłącznie w skutecznym i wydajnym systemie finansowania takiego przedsięwzięcia. Jest też drugi plan – firmy budowlane, które dzięki budownictwu mieszkaniowemu zyskałyby impuls do rozwoju lub przetrwania.
Poniższe to tylko skrót obszernego (90 stron) projektu Narodowego Programu Mieszkaniowego. Założenia jego są z pewnością słuszne, jednak ogrom przygotowań (szczególnie w obszarze unormowań prawnych i instrumentów finansowych) potrzebny do jego wdrożenia i krótki czas wynikający z harmonogramu niosą pewne zagrożenia. Tak zakrojony plan, przewidujący współpracę i korelację wielu elementów i podmiotów, wymaga dogłębnego przemyślenia i skonsultowania, by wszystko zagrało, nie mówiąc już o pieniądzach. W Polsce od wielu, wielu lat brakuje długofalowej polityki mieszkaniowej i jeszcze jeden rok, dwa więcej takiej sytuacji nic nie zmieni. Gorszy jest w tym względzie pośpiech napędzany polityczną propagandą, co wróży nieudany start i kolejne stracone nadzieje milionów Polaków oraz wielu firm budowlanych, które również oczekują od państwa rynkowej, długoletniej stabilizacji.
A zatem jaki ma być Narodowy Program Mieszkaniowy, który 29 czerwca 2016 został przekazany do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych.
Składa się on z dwóch części. Pierwsza część – diagnostyczna, wskazuje podstawowe problemy polskiego mieszkalnictwa i wynikające z nich główne wyzwania dla polityki mieszkaniowej. Część druga – instrumentalna, to zapowiedź działań regulacyjnych i finansowych – wdrożenie planowane jest na lata 2016-2018, jednak skutki tych działań będą długoterminowe, z perspektywą realizacji celów do 2030 roku – które mają wspierać budownictwo mieszkaniowe i właśnie tej części poświęcimy więcej uwagi.
Po zakończeniu konsultacji i uzgodnień przyjęcie Narodowego Programu Mieszkaniowego przez rząd jest planowane w czwartym kwartale bieżącego roku.
Mieszkanie − dobro narodowe...
Przed Narodowym Programem Mieszkaniowym postawiono kilka celów.
Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych. W związku z tym musi się zwiększyć podaż mieszkań o niskim czynszu, mają zostać stworzone narzędzia do aktywizacji podmiotów dostarczających tego typu mieszkania. W ramach rozszerzania dostępności do tańszych mieszkań minister infrastruktury i budownictwa zapowiedział też obniżenie kosztów budowy mieszkań, wykorzystanie na budownictwo mieszkaniowe gruntów publicznych (należących do Skarbu Państwa) pod budownictwo mieszkaniowe oraz upowszechnianie optymalnych technologii i projektów architektonicznych w zakresie szeroko rozumianego społecznego budownictwa. Będzie też promowane systematyczne oszczędzanie na cele mieszkaniowe. Zwiększeniu możliwości finansowych rodzin ma również pomagać program „Rodzina 500+”. Docelowo do 2030 liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców powinna osiągnąć wysokość mieszcząca się w aktualnej średniej Unii Europejskiej. Oznacza to wzrost tego wskaźnika z obecnego poziomu 363 do 435 mieszkań na 1000 osób.
Kolejnym celem jest zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuacją życiową. Znalazły się tu takie hasła jak: zwiększenie możliwości gmin w zakresie dostarczania lokali socjalnych/mieszkań komunalnych; rozwój mieszkalnictwa wspomaganego (np. chronionego); redukcja skutków bezdomności przez zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych; wypracowanie i wdrożenie strategicznego podejścia polityki mieszkaniowej do potrzeb mieszkaniowych grup o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, w szczególności osób starszych i niepełnosprawnych; pomoc osobom znajdującym się w przejściowo trudnej sytuacji finansowej, wpływającej m.in. na możliwość obsługi opłat za mieszkanie lub spłat kredytu hipotecznego. Docelowo do roku 2030 samorządy gminne powinny dysponować możliwościami zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich gospodarstw domowych oczekujących aktualnie na najem mieszkania od gminy. Według stanu na koniec 2014 r. na najem mieszkania gminnego oczekiwało 165,8 tys. gospodarstw domowych.
Cel numer 3 to poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej. Tu ważna będzie racjonalizacja zasad zarządzania budynkami i lokalami mieszkalnymi w zasobie publicznym; wspieranie inwestycji termomodernizacjnych i remontowych, w tym w ramach szerszych inwestycji podejmowanych w ramach projektów rewitalizacji obszarów zdegradowanych; zapewnianie infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Docelowo do roku 2030 liczba osób mieszkających w warunkach substandardowych (niski stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji technicznych lub przeludnienie) powinna się obniżyć o 2 mln osób, z ok. 5,3 do ok. 3,3 mln.
Wiadomo, że w powodzeniu każdego planu związanego z aktywizacją budownictwa mieszkaniowego najważniejsze są finanse. I to nie te w kieszeniach obywateli, ale wydatkowane przez państwo. Brak (zabezpieczonych) funduszy to fiasko nawet najlepszego planu. W tym względzie Narodowy Program Mieszkaniowy również głosi, że musi być oparty na stabilnym finansowaniu budżetowym w perspektywie długoletniej. To akurat żadna nowość, że poprawa warunków mieszkaniowych wymaga konsekwentnych i wieloletnich działań związanych z budową nowych mieszkań oraz poprawy stanu technicznego istniejących zasobów. I tak w NPM czytamy że: działania kierowane do gospodarstw domowych o przeciętnych i niskich dochodach muszą być wspomagane przez władze centralne i samorządowe, gdyż tylko w ten sposób można wpłynąć na obniżenie obciążeń związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych i tym samym zwiększyć dostępność mieszkań dla grup, które są priorytetem polityki mieszkaniowej. Jest tu jednak zastrzeżenie, że planowane działania i instrumenty muszą uwzględniać realia dotyczące stanu finansów publicznych. Dlatego przewiduje się wygaszenie instrumentów, z którymi wiążą się skutki finansowe dla budżetu, a które nie przyczyniają się do realizacji celów polityki mieszkaniowej. W ramach zapewnienia stabilnego finansowania działań i instrumentów przewidzianych w programie zakłada się utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, do którego zostaną przekazane zasoby gruntów należących do Skarbu Państwa. Ma ulec zmianie obecny model wydatkowania środków budżetowych w ramach instrumentów wsparcia kierowanych bezpośrednio do podmiotów dostarczających mieszkania. Dotychczasowe programy związane z mieszkaniówką, m.in. dopłaty do oprocentowania kredytów udzielanych w ramach programu „Rodzina na swoim”, wypłata dofinansowania wkładu własnego oraz dodatkowego wsparcia w formie obniżenia salda kredytu w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”, zwrot części wydatków na materiały budowlane w związku z budową domu jednorodzinnego, będą kontynuowane tylko do roku 2019.
Wyzwanie dla architektów i firm budowlanych
Zgodnie z założeniem NPM będzie wspierać jedynie nowoczesne, efektywne energetycznym i bezpieczne technicznie mieszkania. Zostaną opracowane standardy techniczne nowych i istniejących budynków mieszkalnych. Planowane działania regulacyjne i instrumenty finansowe zakładają: ● finansowe wsparcie inwestycji remontowych i termomodernizacyjnych, zarówno ze środków krajowych jak i środków Unii Europejskiej; ● wdrożenie instrumentów wspierających procesy rewitalizacyjne obszarów zdegradowanych; ● przeprowadzenie badania stanu technicznego zasobów mieszkaniowych wybudowanych w technologii wielkopłytowej; ● przegląd regulacji dotyczących parametrów technicznych wpływających na efektywność energetyczną w budynkach mieszkalnych; ● wsparcie podmiotów dostarczających infrastrukturę techniczną towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu.
Prawo do zmian i poprawek
Już od kilku lat czekamy na uporządkowanie przepisów regulujących proces inwestycyjny (budowlany). Póki co, efekt kilkuletniej pracy Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego trafił do Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, gdzie jak nas poinformowano trwają prace nad tym dokumentem, komisję rozwiązano...
W każdym bądź razie projekt NPM zauważa, że zmiany regulacyjne są punktem wyjścia do uporządkowania sytuacji na rynku mieszkaniowym i podstawą do proponowania instrumentów finansowych. Zmianie mają ulec kluczowe przepisy dotyczące funkcjonowania rynku mieszkaniowego oraz wpływające na inwestycje mieszkaniowe, w szczególności w zakresie:
● rynku najmu mieszkań;
● procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym zasad regulujących długość i koszt procesu inwestowania na rynku mieszkaniowym oraz prowadzenia robót budowlanych;
● podaży gruntów budowlanych, w tym zasad regulujących proces odrolnienia gruntów oraz gospodarowania gruntami należącymi do Skarbu Państwa w celu rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego;
● funkcjonowania rynku finansowania mieszkalnictwa, w tym zasad regulujących rynek listów zastawnych, rynek wtórny wierzytelności hipotecznych oraz rynek funduszy inwestujących w nieruchomości;
● funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, gmin i towarzystw budownictwa społecznego, w tym zasad wpływających na możliwość realizacji celów związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych;
● ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, w tym zasad zapewnienia ochrony środków wpłaconych przez nabywców w związku z realizacją inwestycji deweloperskiej.
Nowa ustawa regulująca proces inwestycyjno-budowlany w postaci Kodeksu urbanistyczno-budowlanego ma całościowo uregulować zagadnienia dotyczące realizacji inwestycji budowlanej, a obejmie przedmiot aktualnych regulacji ustawowych w zakresie: ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Prawa budowlanego oraz tzw. specustawy w zakresie dotyczącym realizacji inwestycji celu publicznego.
Rozwiązania w zakresie planowania przestrzennego:
● zwiększenie bezpieczeństwa inwestycyjnego polegającego na pewności co do możliwości lokalizacji inwestycji i jej późniejszego efektywnego funkcjonowania, dzięki:
- dominacji lokalizacji inwestycji w oparciu o plan miejscowy, co przyczyni się do podniesienia poziomu jawności i transparentności procedur;
- dążeniu do lokalizacji inwestycji na terenach wyposażonych w niezbędną infrastrukturę techniczną i społeczną, gotowych do jej przyjęcia;
- zapewnieniu zachowania ładu przestrzennego, charakteru danych obszarów oraz walorów ekonomicznych przestrzeni;
● zwiększenie udziału społeczności lokalnej w podejmowaniu dyspozycji przestrzennych;
● dążenie do uproszczenia procedur przy jednoczesnym zachowaniu uprawnień organów do uzgadniania i opiniowania dokumentów planistycznych;
● stworzeniu regulacji uwzględniających specyfikę wsi i zapewniających jej zrównoważony rozwój;
● usunięcie obecnie istniejących barier w planowaniu przestrzennym, zidentyfikowanych m. in. w trakcie prowadzenia analiz systemowych i kwerendy przepisów dokonanej przy udziale samorządu terytorialnego, w szczególności gmin;
● wprowadzenie szczegółowych regulacji dotyczących planowania ponadlokalnego i krajowego oraz wzajemnej relacji treści dokumentów planistycznych różnych poziomów (krajowego, regionalnego i lokalnego); g) wprowadzenie efektywnych regulacji dotyczących lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Rozwiązania w zakresie budownictwa:
● dostosowanie wymogów formalnych uzyskania zgody budowlanej oraz obowiązków administracyjnych nakładanych na inwestora w toku budowy do „ciężaru gatunkowego” inwestycji (im większa będzie skala inwestycji oraz jej oddziaływanie na sąsiednie tereny, tym proporcjonalnie bardziej skomplikowana będzie procedura);
● zmniejszenie wymogów formalnych uzyskiwania zgody budowlanej dla mało skomplikowanych inwestycji;
● uporządkowanie i wskazanie w Kodeksie wszystkich decyzji, pozwoleń i uzgodnień jakie inwestor musi uzyskać przed wydaniem zgody budowlanej;
● uproszczenie i jednoznaczne uregulowanie zasad ustalania stron postępowania;
● wzmocnienie roli projektanta w procesie budowlanym, połączone ze zwiększeniem jego odpowiedzialności;
● zwiększenie skuteczności działania organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz organów nadzoru budowlanego; ● zwiększenie skuteczności i efektywności zwalczania samowoli budowlanych;
● dopuszczenie szczególnego trybu administracyjnego (szybka ścieżka) dla realizacji inwestycji o dominującej funkcji mieszkaniowej na nieruchomościach spełniających określone kryteria.
W NPM podano, że projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego przekazany zostanie do konsultacji i uzgodnień w IV kwartale 2016, zaś prace legislacyjne w Sejmie rozpoczną się w 2017 roku.
Grunty pod inwestycje
Wiadomo, że im atrakcyjniejszy grunt pod budownictwo mieszkaniowe tym droższy będzie finalny metr kwadratowy mieszkania. Dlateg pozyskiwaniu gruntów poświęcono dużo miejsca w NPM. Przede wszystkim ma być zwiększona ich podaż, w szczególności dzięki gruntom pozostającym w gestii Skarbu Państwa. Będzie nowa ustawa o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym (NFM) i przekazywaniu nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa na cele budownictwa mieszkaniowego.
Narodowy Fundusz Mieszkaniowy będzie miał status państwowej osoby prawnej lub podmiotem powołanym przy wykorzystaniu istniejących lub planowanych ram instytucjonalnych finansowania polityki rozwoju państwa, w korelacji z Planem na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju.
Ukonstytuowanie NFM jako podmiotu pełniącego rolę „banku ziemi” umożliwi również przeprowadzanie zamian posiadanych aktywów na inne nieruchomości gruntowe dostosowane do zabudowy mieszkaniowej lub pozyskiwanie – przez sprzedaż części aktywów – środków pieniężnych z przeznaczeniem na finansowanie zadań służących realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego.
Z analizy podanej w projekcie NPM wynika, że wstępne poszukiwanie gruntów należących do Skarbu Państwa lub spółek z udziałem Skarbu Państwa wykazała, że w podmiotach, które zgłosiły swoje zasoby jest ok. 8 942,2 tys. ha gruntów (na 30 marca 2016), z czego ok. 6558,1 ha należy do Agencji Nieruchomości Rolnych, 1078 pozostaje w zarządzie wojewodów, 1306 w spółkach kontrolowanych przez Ministerstwo Skarbu Państwa, Ministerstwo Energii oraz Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Grunty są rozmieszczone na terenie całego kraju, z koncentracją w województwach zachodnich. Wszystko to super, tylko że grunty pod nowe budownictwo mieszkaniowe potrzebne są przede wszystkim tak, gdzie będzie popyt. A zatem chodzi przede wszystkim o duże miasta, szczególnie takie, które są postrzegane jednocześnie jako rynek pracy. Mapka wolnych terenów pod inwestycje mieszkaniowe może i pasuje do potrzeb, ale czy są to tereny, gdzie będzie popyt? W każdym bądź razie, nieruchomości będące w posiadaniu NFM będą mogły być wykorzystane w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych przez m.in.: ● przekazanie nieruchomości pod budowę mieszkań na wynajem, w tym z opcją dochodzenia do własności, na rzecz funduszu inwestycyjnego, którego aktywami zarządzać będzie NOM w zamian za objęcie przez NFM certyfikatów inwestycyjnych; ● przekazanie nieruchomości pod budowę mieszkań w formule społecznego budownictwa czynszowego na rzecz inwestora (przyszłego właściciela zasobów czynszowych), w zamian np. za objęcie przez NFM udziałów/akcji w spółce inwestora lub na podstawie zawartej umowy z inwestorem przewidującej nieodpłatne przekazanie gruntów pod budowę, lub na innych zasadach preferencyjnych; ● w sytuacji wystąpienia przypadków odpłatnego przekształcenia prawa do mieszkania realizowanego w formule społecznego budownictwa czynszowego w prawo własności ustawa określi wymóg spłaty na rzecz NFM przypadającej na lokal części kwoty zwaloryzowanej wartości nieruchomości gruntowej.
Koszty i czynsze
Tanie i dostępne mieszkania to również koszty ich eksploatacji, czyli m.in. czynsze. W inwestycjach zapowiadanych przez NPM wykorzystywane będą innowacyjne technologie budowlane, zapewniające niski koszt budowy, z uwzględnieniem konieczności minimalizacji wydatków eksploatacyjnych w całym okresie życia budynków. Narodowy Operator Mieszkaniowy (NOM) ma być otwarty na współpracę z lokalnymi firmami budowlanymi zapewniającymi budowę mieszkań po niskim koszcie. Zakładana wysokość czynszów, w zależności od lokalizacji i kosztu budowy, ma kształtować się na poziomie ok. 10-20 zł/m2 w opcji najmu i ok. 12-24 zł/m2 w opcji najmu z docelowym wykupem mieszkania. Do powyższych wysokości, uwzględniających koszt sfinansowania budowy mieszkania, trzeba oczywiście doliczyć opłaty za eksploatację budynku i media.
O najem mieszkania wybudowanego w ramach aktywności inwestycyjnej będą się mogli ubiegać wszyscy obywatele. W przypadku nadwyżki popytu zostaną wprowadzone kryteria kwalifikacyjne. Preferowane będą przy tym rodziny wielodzietne oraz osoby o dochodach uniemożliwiających zakup lub wynajem mieszkania na zasadach rynkowych.
Nabór najemców ma rozpocząć się w drugiej połowie 2017 roku.
To oczywiste, że przyznawanie lokali z zachowaniem tzw. sprawiedliwości społecznej będzie równie trudne jak obecnie. Tu również NPM przewiduje określenie standardów i transparentności w procedurach, przy większym zaangażowaniu społeczności lokalnych.
Oprócz budowy tanich mieszkań na wynajem, planowana jest jeszcze w NPM aktywizacja towarzystw budownictwa społecznego i swoista reaktywacja spółdzielni mieszkaniowych oraz wsparcie przedsięwzięć poprawiających stan techniczny istniejących zasobów mieszkaniowych i warunki zamieszkiwania, w tym jako jeden z aspektów zintegrowanych projektów rewitalizacji, przywracających funkcje mieszkaniowe na obszarach zurbanizowanych i zdegradowanych społecznie.
Zachęcamy do analizy projektu Narodowego Programu Mieszkaniowego w całości, równie interesujące są opinie o NPM w ramach konsultacji. To wszystko tutaj >>
