Działka budowlana. Jak kupić pewną działkę budowlaną? Na co uważać, ile kosztuje?
Działka budowlana, nie tylko z myślą o budowie własnego domu, to korzystna inwestycja. Musi spełniać jednak pewne warunki. Wybraną działkę budowlaną trzeba dokładnie sprawdzić. Jak kupić działkę budowlaną? Na co zwrócić uwagę i co zweryfikować przed podpisaniem umowy? Ile kosztuje działka budowlana?
Spis treści
- Co to jest działka budowlana?
- Działka rolno-budowlana - co to znaczy?
- Jak kupić działkę budowlaną?
- Gdzie sprawdzić, czy działka jest budowlana?
- Ile kosztuje działka budowlana?
Zakup działki budowlanej to poważna inwestycja. Na pewno wymaga sporych nakładów finansowych. Działka budowlana musi mieć uregulowany status prawny, bardzo ważna jest też lokalizacja i sąsiedztwo. Jedno jest pewne, zakup działki budowlanej jest inwestycją pewną. Trzeba pamiętać, że rynek nieruchomości działa cyklicznie i nawet jeśli zdarzy się, że ceny działek budowlanych spadną, choć na razie nic tego nie zapowiada, to w dłuższej perspektywie na pewno powróci czas wzrostu cen gruntów.
Co to jest działka budowlana?
W polskim ustawodawstwie nie funkcjonuje jedna, jasna definicja działki budowlanej. Wyróżnić można trzy definicje działki budowlanej w trzech różnych aktach prawnych:
- Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (powtarzana w planach zagospodarowania przestrzennego) określa działkę budowlaną jako nieruchomość gruntową, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa działkę budowlaną jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
- Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazują działkę budowlaną jako nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Warunki techniczne dokładnie określają również warunki zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej.
Zobacz też: Budynek, obiekt budowlany, budowla – definicje pojęć. Czym się różnią budynek, obiekt budowlany i budowla?
Działka rolno-budowlana - co to znaczy?
Działka rolno-budowlana to grunt składający się z części rolnej i budowlanej. Przed budową jednak trzeba zasięgnąć informacji w urzędzie gminy, czy na takiej działce można budować. Regulacje związane z zabudową działki określa miejscowy plan zagospodarowania, albo warunki zabudowy. Działką rolno-budowlaną jest więc teren przede wszystkim rolny, na którym przy wystąpieniu konkretnych warunków dopuszcza się zabudowę.
Jak kupić działkę budowlaną?
Kupno działki budowlanej wymaga dokładnego sprawdzenia zarówno jej sytuacji prawnej, ale też kilku ważnych rzeczy, które mają decydujący wpływ na bezproblemową budowę, późniejszy komfort mieszkania czy zysk z inwestycji. Koniecznie trzeba sprawdzić:
- lokalizację - ważna jest niezależnie od tego, czy mamy w planie zakup działki budowlanej, działki rekreacyjnej czy też rolnej. Warto wybrać taką działkę budowlaną, która usytuowana jest w pobliżu istniejących lub planowanych dróg dojazdowych, stacji kolejowych lub aglomeracji miejskich. Przy wyborze działki budowlanej liczy się przede wszystkim wygląd okolicy i sąsiedztwo - ważne, aby w pobliżu nie było drogi o dużym natężeniu ruchu, gwarnych sklepów czy lokali usługowych. Pod uwagę warto wziąć także zagospodarowanie sąsiednich posesji. Ważne jest także, aby w bezpośrednim sąsiedztwie nie było linii wysokiego napięcia,
- kształt i formę terenu - najlepiej, żeby kształt był typowy - kwadratowy lub prostokątny - i proporcjonalny. Dotyczy to zwłaszcza działek małych, bo powierzchnię z wcięciem czy klinem trudno jest racjonalnie zagospodarować i traci na funkcjonalności. Ważne jest też ukształtowanie terenu - jeśli jest zagłębienie, wymaga zazwyczaj wyrównania, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Z kolei budowa na skarpie będzie bardziej skomplikowana a przez to droższa, zwłaszcza gdy grunt jest mniej stabilny,
- granice działki - ważne, aby nie powodowały sporów sąsiedzkich,
- czy działka nie jest objęta stanowiskiem archeologicznym, czy nie pomniku przyrody - to tzw. ukryte wady działki, które nie są często ujawnione w dokumentacji. Warto je sprawdzić, ponieważ mogą rzutować na możliwość budowy czy transakcję sprzedaży gruntu,
- warunki gruntowe - czy teren nie jest podmokły, bagienny. Rodzaj podłoża trudno jest ocenić samemu, choć pewną podpowiedzią może być roślinność na działce – np. obecność sosen świadczy o podłożu piaszczystym, natomiast olch czy wierzb o dość wysokim poziomie wód gruntowych. Najlepiej jednak zlecić badania geotechniczne gruntu, które przydają się później przy projektowaniu fundamentów,
- obecność rowów melioracyjnych czy innych cieków wodnych - zdarza się, że w dokumentacji nie są uwzględnione, a mogą ograniczać lub wręcz uniemożliwić zabudowę,
- uzbrojenie działki - dostęp do sieci elektroenergetycznej, wodociągu i kanalizacji. Jeśli działka nie jest uzbrojona, należy sprawdzić w miejscowych przedsiębiorstwach sieciowych możliwość przyłączenia do poszczególnych sieci,
- zadrzewienie - zbyt duża ilość drzew na działce lub ich niefortunne rozmieszczenie mogą utrudniać budowę domu. Trzeba pamiętać, że bez stosownego pozwolenia na wycinkę drzew nie wolno ich usuwać. Wycinka drzew wiąże się zawsze z dodatkowymi formalnościami i opłatami, które zależą od gatunku drzewa i wielkości.
Zobacz też:
- Wycinka drzew – przepisy i ceny. Wycinka drzew z zezwoleniem i bez pozwolenia w 2021
- Ile kosztuje wycięcie drzewa? Jak obliczyć opłatę za wycinkę drzew?
- Jakie kary przewidziane są za wycinkę drzew bez pozwolenia?
Każdy kupujący powinien poznać stan prawny działki, jej kształt na mapie zasadniczej, która jest ważnym opracowaniem geodezyjno-kartograficznym znajdującym się w państwowych zbiorach danych. Warto też sprawdzić m.in., czy pod ziemią nie ma jakiegoś dodatkowego uzbrojenia, które mogłyby obciążać teren oraz zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu.
Na szczególną ostrożność przy wyborze zasługują te działki, które mają cechy nietypowe. Przytoczę tylko kilka przykładów:
- działki leśne
- działki na których lub w pobliżu których przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna
- działki o bardzo słabej nośności gruntu, np: na torfowiskach.
Działki leśne, oznaczone w ewidencji gruntów jako Ls a ich status w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego widnieje jako działka budowlana - wymagają dodatkowych formalności. Należy pamiętać o tym, że powierzchnię pod budynkiem, powierzchniami utwardzonymi, wiatą garażową, śmietnikiem itp. należy wyłączyć z produkcji leśnej. Decyzję taką wydaje dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Formalności są dosyć czasochłonne i należy dokonać ich przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Potrzebne będą do tego mapa do celów projektowych z wrysowanym zagospodarowaniem i zestawieniem powierzchni. Opłaty wyłączeniowe mogą być dosyć sporym wydatkiem.
Działki z linią elektroenergetyczną - jeżeli decydujemy się na taką działkę, należy zgłosić się do zakładu elektroenergetycznego o określenie pasa technicznego, w którym jest zakaz zabudowy kubaturowej. Niekiedy odległości te wskazane są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Szerokość pasa zależna jest od tego czy mamy do czynienia z niskim napięciem (do 1kV), czy średnim (od 1- 60 kV) i może wynieść od 3 do nawet 15 metrów. Istnieje oczywiście możliwość zgłoszenia kolizji z linią niskiego i średniego napięcia. Omija się wówczas działkę, przesuwając linie napięcia po jej granicy. Można to zrobić umieszczając linie kablowe w gruncie lub pozostawiając je napowietrznie. Bardziej ekonomiczny jest wariant pierwszy, jednak każdorazowo koszt pokrywa inwestor.
Działki na torfowiskach - jeżeli decydujemy się na zakup takiej działki ze względów na walory krajobrazowe czy lokalizacyjne, wykonajmy dokładne badania gruntu. Może okazać się, że budowa fundamentów będzie wymagała dodatkowych nakładów finansowych. Najczęściej konieczne są dodatkowe prace w postaci np: wymiany części gruntu, wykonania mikropali lub w skrajnych przypadkach wykonania studni w postaci cylindrycznych betonowych kręgów, na których można potem oprzeć właściwy fundament domu. Wszystkie te zabiegi mocno podrażają całość inwestycji i dodatkowo wydłużają jej realizację.
Wybór odpowiedniej działki pod własny dom wymaga sporego doświadczenia i właściwej weryfikacji. Dlatego przy jej trudniejszych wariantach lub nietypowym kształcie zalecana jest konsultacja z doświadczonym fachowcem. W innym przypadku należy kierować się wyborem typowych działek pasujących pod każdy dom.
Gdzie sprawdzić, czy działka jest budowlana?
Informacje o tym, czy działka jest budowlana trzeba sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - można go pobrać ze strony urzędu miasta lub gminy. Z planu zagospodarowania przestrzennego inwestor otrzyma jeszcze inne ważne informacje, jak np.:
- minimalną wielkością działki budowlanej,
- jakiej części działka może zostać zabudowana,
- rodzaj dopuszczalnej zabudowy (wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza),
- czy na działce można wybudować także inne obiekty, jak budynek gospodarczy, garaż lub wiatę,
- przebieg linii zabudowy wyznaczających usytuowanie frontowej ściany budynku,
- dozwolone sposoby zaopatrzenia w media i odprowadzenia ścieków,
- zasady dojazdu do nieruchomości i parkowania samochodów,
- wysokość zabudowy, liczba kondygnacji, kubatura,
- dopuszczalny kolor elewacji,
- kształt dachu.
Jeżeli na danym obszarze nie ma uchwalonego planu, to właściwy ze względu na lokalizację inwestycji urząd gminy lub miasta decyduje o tym, czy działka może zostać zabudowana i w jaki sposób. Do tych właśnie organów należy złożyć niosek o ustalenie warunków zabudowy działki.
Trzeba wiedzieć, że o wydanie tej decyzji może wystąpić zarówno właściciel, jak i potencjalny nabywca działki. Możliwe jest również przeniesienie już wydanej decyzji na inną osobę (np. z właściciela działki na jej nabywcę).
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne będzie również wtedy, gdy jesteśmy zainteresowani działką ze stojącym już na niej budynkiem i mamy w planach jego rozbudowę lub zmianę sposobu użytkowania, ewentualnie prace wymagające pozwolenia na budowę.
Zobacz też:
- Co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak uzyskać wypis i wyrys?
- Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co zmienią nowe przepisy?
Ile kosztuje działka budowlana?
Popyt na działki, zarówno te budowlane, jak i rekreacyjne, nie zwalnia tempa. Popularnością cieszą się także grunty rolne czy działki leśne. Dlatego przez ostatnie lata ceny działek budowlanych pod inwestycje mieszkaniowe, jak i zabudowę jednorodzinną drożeją. Ceny działek budowlanych są oczywiście bardzo zróżnicowane i zależą głównie od lokalizacji. Te najdroższe - w największych miastach i na ich obrzeżach. Szacuje się, że w niektórych województwach ceny działek na początku 2021 podskoczyły średnio o 20-30% w porównaniu z rokiem 2020.
Przykładowo, cena działki budowlanej w Warszawie waha się od 390 zł/m² (np. na Białołęce) po prawie 10 000 zł/m² (na Mokotowie) - działka budowlana o powierzchni 2000 m², przeznaczona na cele mieszkaniowe oraz usługowe. Średnia cena działki budowlanej w Warszawie to 962 zł/m². Działki budowlane pod Warszawą kosztują od kilkudziesięciu do kilkuset zł/m².
Zobacz też:
Średnie ceny działek budowlanych 2021 w poszczególnych województwach
| województwo |
Średnia cena działki budowlanej dla województwa (zł/m²) |
| mazowieckie | 308 |
| małopolskie | 211 |
| łódzkie | 157 |
| opolskie | 104 |
| podkarpackie | 155 |
| podlaskie | 149 |
| pomorskie | 244 |
| śląskie | 147 |
| warmińsko-mazurskiego | 77 |
| świętokrzyskie | 142 |
| wielkopolskie | 203 |
| zachodniopomorskie | 171 |
| dolnośląskie | 169 |
| kujawsko-pomorskie | 109 |
| lubelskie | 164 |
| lubuskie | 90 |
