Powierzchnia użytkowa: definicje i sposób obliczania powierzchni użytkowej

Pojęcie „powierzchnia użytkowa”, np. mieszkania lub budynku, występuje w wielu ustawach i rozporządzeniach. Problem w tym, że definicja „powierzchni użytkowej” może się różnić w zależności od tego, do czego ma nam ona posłużyć.

Trzeba pamiętać o tym, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych trochę inaczej definiuje „powierzchnię użytkową” niż np. ustawa o podatku od spadków i darowizn czy ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Co znajdziesz w artykule:

• Powierzchnia użytkowa a podatek od nieruchomości
• Powierzchnia użytkowa a podatek od spadków i darowizn
• Kondygnacja w definicji powierzchni użytkowej
• Powierzchnia użytkowa w normach metrażowych
• Jak zmierzyć powierzchnię użytkową?

Powierzchnia użytkowa a podatek od nieruchomości

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa. Definicję „powierzchni użytkowej” zawiera zaś art. 1a ust. 1 pkt 5. Czytamy w nim, że powierzchnią użytkową jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Oznacza to, że do powierzchni użytkowej nie jest wliczana szerokość ścian działowych, co ma duże znaczenie zwłaszcza dla właścicieli dużych budynków. Ponadto – zgodnie z art. 4 ust. 2 – powierzchnię pomieszczeń oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,4 m do 2,2 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,4 m, powierzchnię tę pomija się.

Powierzchnia użytkowa a podatek od spadków i darowizn

Nieco inaczej „powierzchnię użytkową” definiuje ustawa o podatku od spadków i darowizn. Z art. 16 ust. 4 dowiadujemy się, że za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

Także w i w tym przypadku powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,4 m do 2,2 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,4 m – powierzchnię tę pomija się.

Rozbieżność w obu definicjach „powierzchni użytkowej” dotyczy piwnic. W definicji na użytek podatku od spadków i darowizn piwnic nie wlicza się do powierzchni użytkowej. Natomiast przy obliczaniu podatku od nieruchomości powierzchnia piwnic jest uwzględniana.

Kondygnacja w definicji powierzchni użytkowej

We wcześniejszych definicjach „powierzchni użytkowej” występuje pojęcie „kondygnacja”. Wyjaśniamy więc, że – zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – jest to pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku.

Przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m.

Za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia.

Powierzchnia użytkowa w normach metrażowych

To nie wszystko. Są też ustawy, w których stosowane są normy w metrażu mieszkań czy domów, np. obowiązująca do końca 2018 r. ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi zakłada m.in. częściowy zwrot VAT za materiały budowlane użyte do budowy domu o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 100-110 m². W tych przypadkach wykorzystywana jest definicja „powierzchni użytkowej” z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Art. 2 ust. 1 pkt 7 mówi, że powierzchnią użytkową jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Zgodnie z art. 2 ust. 2, obmiaru powierzchni użytkowej dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,4 m, lecz mniejszej od 2,2 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

To, co wyróżnia powyższą definicję, to określenie sposobu dokonywania pomiaru powierzchni użytkowej. W ustawach: o podatkach i opłatach lokalnych oraz o podatku od spadków i darowizn jest tylko mowa o mierzeniu wewnętrznych długości ścian. Natomiast ustawa o ochronie lokatorów precyzuje, że pomiar dokonywany jest w świetle wyprawionych ścian, w więc już z tynkami lub glazurą.

Ponadto tylko ta definicja odwołuje się do Polskiej Normy stosowanej do celów projektowych.

Jak zmierzyć powierzchnię użytkową?

Chodzi o to, że powierzchnia użytkowa powinna być określona zgodnie z § 11 ust. 2 rozporządzenia ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Przepis ten mówi, że „zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad:

a) przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych;

b) powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,4 m, lecz mniejszej od 2,2 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,4 m pomija się całkowicie”.

Wspomniana Polska Norma to PN – ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Norma ta określa sposób mierzenia m.in. powierzchni użytkowej (podstawowej i pomocniczej).

I tak, pomiaru dokonuje się w świetle wyprawionych ścian po podłodze, czyli z pominięciem cokołów czy listew. Zgodnie z PN – ISO 9836, dokładność pomiaru liniowego wynosi do 1 cm, a dokładność obliczenia powierzchni – do 0,01 m². Do powierzchni użytkowej nie są wliczane wnęki na grzejniki c.o. czy przejścia drzwiowe.