Powierzchnia użytkowa: definicje i sposób obliczania powierzchni użytkowej
Pojęcie „powierzchnia użytkowa”, np. mieszkania lub budynku, występuje w wielu ustawach i rozporządzeniach. Problem w tym, że definicja „powierzchni użytkowej” może się różnić w zależności od tego, do czego ma nam ona posłużyć.
Powierzchnia użytkowa może mieć różne definicje. Trzeba pamiętać o tym, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych trochę inaczej określa powierzchnię użytkową niż np. ustawa o podatku od spadków i darowizn czy ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Co znajdziesz w artykule:
- Powierzchnia użytkowa a podatek od nieruchomości
- Powierzchnia użytkowa a podatek od spadków i darowizn
- Kondygnacja w definicji powierzchni użytkowej
- Powierzchnia użytkowa w normach metrażowych
- Jak zmierzyć powierzchnię użytkową?
Powierzchnia użytkowa a podatek od nieruchomości
Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa. Definicję powierzchni użytkowej zawiera zaś art. 1a ust. 1 pkt 5. Czytamy w nim, że powierzchnią użytkową jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Oznacza to, że do powierzchni użytkowej nie jest wliczana szerokość ścian działowych, co ma duże znaczenie zwłaszcza dla właścicieli dużych budynków. Ponadto – zgodnie z art. 4 ust. 2 – powierzchnię pomieszczeń oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,4 m do 2,2 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,4 m, powierzchnię tę pomija się.
Powierzchnia użytkowa a podatek od spadków i darowizn
Nieco inaczej powierzchnię użytkową definiuje ustawa o podatku od spadków i darowizn. Z art. 16 ust. 4 dowiadujemy się, że za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).
Także w i w tym przypadku powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,4 m do 2,2 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,4 m – powierzchnię tę pomija się.
Rozbieżność w obu definicjach powierzchni użytkowej dotyczy piwnic. W definicji na użytek podatku od spadków i darowizn piwnic nie wlicza się do powierzchni użytkowej. Natomiast przy obliczaniu podatku od nieruchomości powierzchnia piwnic jest uwzględniana.
Nie ulega wątpliwości, że na rynku polskim funkcjonuje równocześnie kilka ustaw, rozporządzeń i norm, w których każda ma swoje własne wytyczne definicji POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ. Często zakres tego co należy uwzględnić w powierzchni użytkowej a co pominąć jest różny lub wręcz sprzeczny w porównaniu do pozostałych funkcjonujących definicji.
Co zrobić aby poprawnie podać wartość powierzchni użytkowej?
- na początku należy odpowiedzieć na pytanie - jaki jest cel wykonania pomiaru? To powinno uzasadnić i tym samym ułatwić wybór sposobu obliczania powierzchni użytkowej oraz jej zakres.
- trzeba pamiętać, aby wraz z wskazaniem wartości powierzchni, podać jednocześnie na podstawie jakiej normy i ustawy została ona sporządzona.
Często zdarza się, że pomiar sporządza się w oparciu o normę, która precyzyjnie określa elementy niewymienione w ustawie, takie jak wnęki czy przejścia w ścianach. Jednocześnie resztę pomiaru wykonuje się z uwzględnieniem zapisów wymaganej ustawy, jak np: Ustawy o ochronie praw lokatorów, która wyklucza z pomiaru piwnice czy antresole i strychy.
Są przypadki, że do pomiarów należy użyć nieobowiązującej już normy PN 70/B 2365, gdy potrzebne jest określenie powierzchni lokalu w starym budownictwie lub zabytku. Jeżeli wszystkie dotychczasowe udziały w nieruchomości wspólnej sporządzone były według tej właśnie normy jej użycie dla aktualizacji powierzchni lokali jest uzasadnione. Według stanu prawa i wyjaśnień Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, istnieje możliwość stosowania norm nieobowiązujących na zasadzie dobrowolności i powszechnej dostępności a “faktu dezaktualizacji nie należy wiązać z zakazem stosowania normy wycofanej”.
Dla nowoprojektowanych budynków obowiązują zapisy Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które dokładnie precyzują zasady pomiarów. Rozporządzenie przywołuje też konieczność stosowania najnowszej normy PN-ISO 9836:2015-12, która jest aktualizacją PN- ISO 9836 1997. Nowa wersja została wyposażona w uzupełniajacy zapis o doliczaniu do powierzchni (netto- której elementem jest powierzchnia użytkowa) elementów nadających się do demontażu takich jak “ściany działowe typu przepierzenia”. Dotychczas zapis zawierał sformułowanie “ściany działowe”. Powodowało to niekiedy doliczanie do powierzchni sprzedażowej mieszkań przez deweloperów powierzchni pod tymi ścianami.
Na koniec należy dodać, że międzynarodowe normy określania powierzchni najmu nie używają definicji powierzchni użytkowej. Określenia takie jak Rentable Area należy ostrożnie porównywać i zestawiać z rodzimymi definicjami.
Kondygnacja w definicji powierzchni użytkowej
We wcześniejszych definicjach powierzchni użytkowej występuje pojęcie „kondygnacja”. Wyjaśniamy więc, że – zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – jest to pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku.
Przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m.
Za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia.
Powierzchnia użytkowa w normach metrażowych
To nie wszystko. Są też ustawy, w których stosowane są normy w metrażu mieszkań czy domów, np. ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi zakłada m.in. częściowy zwrot VAT za materiały budowlane użyte do budowy domu o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 100-110 m². W tych przypadkach wykorzystywana jest definicja powierzchni użytkowej z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Art. 2 ust. 1 pkt 7 mówi, że powierzchnią użytkową jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Zgodnie z art. 2 ust. 2, obmiaru powierzchni użytkowej dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,4 m, lecz mniejszej od 2,2 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
To, co wyróżnia powyższą definicję, to określenie sposobu dokonywania pomiaru powierzchni użytkowej. W ustawach: o podatkach i opłatach lokalnych oraz o podatku od spadków i darowizn jest tylko mowa o mierzeniu wewnętrznych długości ścian. Natomiast ustawa o ochronie lokatorów precyzuje, że pomiar dokonywany jest w świetle wyprawionych ścian, w więc już z tynkami lub glazurą.
Ponadto tylko ta definicja odwołuje się do Polskiej Normy stosowanej do celów projektowych.
Jak zmierzyć powierzchnię użytkową?
Chodzi o to, że powierzchnia użytkowa powinna być określona zgodnie z § 20. 1. Pkt 4b rozporządzenia ministra rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Przepis ten mówi, że w budynkach nowo projektowanych:
- powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
- powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,
- przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,
- przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Załącznik nr 2 “Wykaz polskich norm” powołanych w rozporządzeniu nakazuje stosować „najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”. Chodzi tu o normę PN-ISO 9836:2015-12. Jest ona aktualizacją PN – ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Norma ta również precyzuje sposób mierzenia m.in. powierzchni użytkowej.
Określa m.in, że pomiaru dokonuje się w świetle wyprawionych ścian po podłodze, czyli z pominięciem cokołów czy listew. Dokładność pomiaru liniowego wynosi do 1 cm, a dokładność obliczenia powierzchni – do 0,01 m². Do powierzchni użytkowej nie są wliczane niewielkie wnęki np: na grzejniki c.o.
