Powierzchnia użytkowa: definicje i sposób obliczania powierzchni użytkowej

2021-06-01 12:27
Zasiedzenie nieruchomości
Autor: gettyimages Powierzchnia użytkowa to jedna z ważniejszych danych, na którą zwracamy uwagę podczas zakupu, czy budowy domu, staraniu się o kredyt

Pojęcie „powierzchnia użytkowa”, np. mieszkania lub budynku, występuje w wielu ustawach i rozporządzeniach. Problem w tym, że definicja „powierzchni użytkowej” może się różnić w zależności od tego, do czego ma nam ona posłużyć.

Powierzchnia użytkowa może mieć różne definicje. Trzeba pamiętać o tym, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych trochę inaczej określa powierzchnię użytkową niż np. ustawa o podatku od spadków i darowizn czy ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Co znajdziesz w artykule:

Co lepsze - własny dom czy mieszkanie?

Powierzchnia użytkowa a podatek od nieruchomości

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa. Definicję powierzchni użytkowej zawiera zaś art. 1a ust. 1 pkt 5. Czytamy w nim, że powierzchnią użytkową jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Oznacza to, że do powierzchni użytkowej nie jest wliczana szerokość ścian działowych, co ma duże znaczenie zwłaszcza dla właścicieli dużych budynków. Ponadto – zgodnie z art. 4 ust. 2 – powierzchnię pomieszczeń oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,4 m do 2,2 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,4 m, powierzchnię tę pomija się.

Podatek od zasiedzenia nieruchomości
Autor: ThinkstockPhotos Do powierzchni użytkowej nie jest wliczana szerokość ścian działowych, co ma duże znaczenie zwłaszcza dla właścicieli dużych budynków

Powierzchnia użytkowa a podatek od spadków i darowizn

Nieco inaczej powierzchnię użytkową definiuje ustawa o podatku od spadków i darowizn. Z art. 16 ust. 4 dowiadujemy się, że za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

Także w i w tym przypadku powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,4 m do 2,2 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,4 m – powierzchnię tę pomija się.

Rozbieżność w obu definicjach powierzchni użytkowej dotyczy piwnic. W definicji na użytek podatku od spadków i darowizn piwnic nie wlicza się do powierzchni użytkowej. Natomiast przy obliczaniu podatku od nieruchomości powierzchnia piwnic jest uwzględniana.

Kondygnacja w definicji powierzchni użytkowej

We wcześniejszych definicjach powierzchni użytkowej występuje pojęcie „kondygnacja”. Wyjaśniamy więc, że – zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – jest to pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku.

Przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m.

Za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia.

Powierzchnia użytkowa w normach metrażowych

To nie wszystko. Są też ustawy, w których stosowane są normy w metrażu mieszkań czy domów, np. ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi zakłada m.in. częściowy zwrot VAT za materiały budowlane użyte do budowy domu o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 100-110 m². W tych przypadkach wykorzystywana jest definicja powierzchni użytkowej z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Art. 2 ust. 1 pkt 7 mówi, że powierzchnią użytkową jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Zgodnie z art. 2 ust. 2, obmiaru powierzchni użytkowej dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,4 m, lecz mniejszej od 2,2 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

To, co wyróżnia powyższą definicję, to określenie sposobu dokonywania pomiaru powierzchni użytkowej. W ustawach: o podatkach i opłatach lokalnych oraz o podatku od spadków i darowizn jest tylko mowa o mierzeniu wewnętrznych długości ścian. Natomiast ustawa o ochronie lokatorów precyzuje, że pomiar dokonywany jest w świetle wyprawionych ścian, w więc już z tynkami lub glazurą.

Ponadto tylko ta definicja odwołuje się do Polskiej Normy stosowanej do celów projektowych.

Prawo budowlane. Jak uzyskać pozwolenie na budowę
Autor: Jupiterimages Pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się w świetle ścian po podłodze

Jak zmierzyć powierzchnię użytkową?

Chodzi o to, że powierzchnia użytkowa powinna być określona zgodnie z § 11 ust. 2 rozporządzenia ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Przepis ten mówi, że „zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad:

  • przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych;
  • powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,4 m, lecz mniejszej od 2,2 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,4 m pomija się całkowicie”.

Wspomniana Polska Norma to PN – ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Norma ta określa sposób mierzenia m.in. powierzchni użytkowej (podstawowej i pomocniczej).

I tak, pomiaru dokonuje się w świetle wyprawionych ścian po podłodze, czyli z pominięciem cokołów czy listew. Zgodnie z PN – ISO 9836, dokładność pomiaru liniowego wynosi do 1 cm, a dokładność obliczenia powierzchni – do 0,01 m². Do powierzchni użytkowej nie są wliczane wnęki na grzejniki c.o. czy przejścia drzwiowe.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej