Metraż mieszkań: powierzchnia użytkowa w warunkach technicznych. Więcej pomieszczeń na tej samej powierzchni użytkowej

2017-08-03 13:59 Marek Wielgo
Małe mieszkanie
Autor: Egodesign

Od 2018 r. wszystkie nowo budowane mieszkania muszą mieć minimum 25 m² powierzchni użytkowej – tak wynika z nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dzięki poprawkom w warunkach technicznych projektantom łatwiej jest zaprojektować układ pomieszczeń, choć minimalna powierzchnia użytkowa zmieniła się niewiele.

Nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych zaczęła obowiązywać od 1 stycznia 2018 r. Jedna z poprawek zmieniła § 94, który określał minimalne szerokości i powierzchnie pomieszczeń w mieszkaniu.

Minimum powierzchni użytkowej

Przypomnijmy, że przed nowelizacją szerokość w świetle ścian pomieszczeń w budynku wielorodzinnym wynosiła co najmniej: pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby — 2,2 m; pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób — 2,7 m; kuchni w mieszkaniu jednopokojowym — 1,8 m; kuchni w mieszkaniu wielopokojowym — 2,4 m. Ponadto w mieszkaniu co najmniej jeden pokój musiał mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m2.

Zgodnie z tym przepisem, mieszkanie nie mogło mieć mniejszej powierzchni użytkowej niż 24,1 m2. Natomiast § 94 w nowym brzmieniu mówi tylko, że „mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2”.

Na pierwszy rzut oka zmiana wydaje się więc kosmetyczna, bo minimalna powierzchnia mieszkania zmieniła się w niewielkim stopniu. Wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski zapewniał jednak, że dzięki tej poprawce projektantom będzie łatwiej dostosować układ pomieszczeń do potrzeb rynkowych.

– W nowelizacji znalazło się wiele dobrych rozwiązań, jak choćby zniesienie reliktu PRL polegającego na konieczności projektowania kawalerek z kuchnią w korytarzu - komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zwraca uwagę, że zgodnie z nowymi przepisami, w kawalerkach można zaprojektować aneks kuchenny połączony z pokojem, co dotychczas nie było możliwe. Warunkiem, który należy przy tym spełnić, jest zastosowanie odpowiedniej wentylacji.

W przypadku połączenia aneksu kuchennego z salonem, hol wejściowy może zostać wykorzystany na dodatkowe szafy lub stanowisko dla roweru. Ponadto pojęcie „wnęki kuchennej” zmieniono na „aneks kuchenny” . Nowelizacja przewiduje również, że w łazience nie będzie już trzeba uwzględniać miejsca na pralkę ani pojemnika na brudną bieliznę, co wiąże się m.in. ze zmianą trendów i coraz częstszym umieszczaniem pralek w pomieszczeniu innym niż łazienka.

– Pod wpływem oczekiwań nabywców mieszkan, zmieniają się trendy w aranżacji wnętrz. Zmiany przewidziane w nowelizacji sprzyjają nowoczesnym rozwiązaniom. Uelastyczniają sposób projektowania pomieszczeń. Umożliwiają też efektywniejsze wykorzystanie przestrzeni w kawalerkach – podkreśla Marcin Walewski,dyrektor ds. projektów mieszkaniowych w Bouygues Immobilier Polska.

W ministerstwie podkreślają, że powierzchnia użytkowa powinna być określona zgodnie z zapisem § 11 ust. 2 rozporządzenia ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. „w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. poz. 462 z późn. zm.), a więc na podstawie normy PN – ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Przypomnijmy, że w powierzchni użytkowej nie uwzględnia się tej części pomieszczeń, w których wysokość jest mniejsza niż 1,40 m. Zaś jeśli wysokość pomieszczenia jest równa lub większa od 1,40 m, lecz mniejsza od 2,20 m – uwzględnia się połowę powierzchni.

Patrz też: małe mieszkanie - jak ukryć wady>>

Kawalerka
Autor: Studio 3XA

Mikroapartament to nie mieszkanie

Chodzi też o to, żeby firmy deweloperskie nie nazywały mieszkaniami kilkunastometrowych klitek w apart- lub condohotelach czy prywatnych akademikach. Wyjaśnijmy, że niektórzy deweloperzy już od kilku lat próbują obejść ograniczenia metrażowe, ponieważ rośnie popyt na małe mieszkania. To głównie efekt zmian demograficznych (według Eurostatu, w latach 2006-15 liczba singli w naszym kraju zwiększyła się o ponad 800 tys.!). Ale jest też i ekonomiczna przyczyna. W największych miastach ceny mieszkań są wciąż zbyt wysokie w relacji do zarobków.

Ponadto, wskutek spadku dostępności kredytów hipotecznych (z powodu wymogu posiadania wysokiego wkładu własnego), coraz więcej osób najmuje mieszkania. W tej sytuacji chętnie inwestują w nie ludzie majętni. Tym bardziej, że zysk z wynajmu jest obecnie dużo wyższy niż z lokaty bankowej.

Patrz też: inwestycja w mieszkania na wynajem opłaca się>>

Oczywiście w interesie takiego inwestora jest, aby mieszkanie miało jak najmniejszy metraż. Np. spółka Dolnośląskie Inwestycje rozpoczęła właśnie we Wrocławiu trzeci projekt pod nazwą „Starter”, w którym najmniejsze tzw. mikroapartamenty będą miały po… 12 m2. Z kolei Dantex w wybudowanym niedawno w Warszawie aparthotelu „WolskaKwadrat” oferował lokale po 14 m2. Dodajmy, że formalnie nie są to mieszkania tylko lokale użytkowe, do których doliczany jest 23-proc. VAT. Dla mieszkań ten podatek wynosi zaś 8 proc.

Powierzchnia mieszkań deweloperskich
Autor: mawi

Normy powierzchni użytkowej w UE

W 2016 r. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa rozważało nawet skasowanie wszystkich ograniczeń dotyczących metrażu mieszkań, co w praktyce oznaczałoby danie deweloperom całkowicie wolnej ręki w tej kwestii. Ostatecznie resort wycofał się z tego pomysłu. Dlaczego? Bo uznał, że 25 m2 to minimum zapewniające odpowiedni standard użytkowania mieszkania jednopokojowego. W resorcie przyznają równocześnie, że co do zasady przepisy innych państw członkowskich nie wskazują w sposób szczegółowy na konkretne powierzchnie. Wszystkie najważniejsze kwestie dotyczące zasad projektowania i wykonywania zawarte są np. w wytycznych bądź standardach, które nie są obligatoryjne, a pomocnicze dla tych, którzy na co dzień projektują, czyli posiadają odpowiednie uprawnienia budowlane, wykonując zawód zaufania publicznego.

Normy powierzchni mieszkań
Autor: mawi

Np. w Danii prawo nie reguluje konkretnych wartości minimalnych powierzchni, jednak lokalne władze mogą takie wartości definiować. Projektowane mieszkanie, jego wielkość jak również układ pomieszczeń, muszą jako całość być tak projektowane, aby były odpowiednie dla pełnionej przez siebie funkcji.

Z kolei w Wielkiej Brytanii obowiązuje ogólny narodowy standard przyjęty w 2015 r. o nazwie: “Technical housing standards - nationally described space standard” (techniczne standardy mieszkaniowe). Dodatkowo w każdym mieście (gminie) mogą funkcjonować bardziej restrykcyjne zasady. Np. w Londynie istnieje dodatkowy dokument „Housing Supplementary Planning Guidance” - uzupełniające wytyczne projektowania mieszkań przyjęte przez burmistrza Londynu w marcu 2016 r. Należy zaznaczyć, że w Anglii standardem jest mieszkanie składające się z sypialni i oddzielnego salonu.

Szwajcarskie przepisy ustalają minimalne powierzchnie mieszkań w zależności od liczby osób je zamieszkujących. Podobnie jest we Francji i Anglii.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej