Piwnica – definicja, aktualne normy. Jakie funkcje może pełnić piwnica w świetle prawa?

2020-01-22 14:41 Marzena Sarniewicz
Piwnica
Autor: Murator

Piwnica to niewątpliwie bardzo przydatna dodatkowa powierzchnia użytkowa, zarówno w mieszkaniu, jak i w domu. Jakie warunki techniczne powinna spełniać piwnica w świetle aktualnego Rozporządzenia Ministra Infrastruktury? O czym trzeba pamiętać przy budowie lub adaptacji piwnicy? Z artykułu dowiesz się również jakie funkcje może pełnić piwnica.

Piwnica – definicja piwnicy w świetle prawa

Piwnicę określa się jako podziemną lub najniższą nadziemną kondygnację bądź jej część, w której poziom podłogi z co najmniej jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu. Taka definicja została zawarta w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie.

Piwnica – warunki techniczne

Ponadto przestrzeń piwnicy musi być ograniczona ścianami, tak aby była pomieszczeniem. Piwnica ne musi przylegać do lokalu, może znajdować się poza budynkiem, w którym znajduje się mieszkanie, ale w granicach gruntu stanowiącego część nieruchomości wspólnej.

Standardowo wysokość piwnicy przeznaczonej na pomieszczenia techniczne powinna wynosić 2 m. Inaczej jest jeżeli w pomieszczeniu ma powstać kotłownia lub mieszkanie. Wtedy piwnica musi spełniać warunki określone dla tego rodzaju pomieszczeń.

Piwnica
Autor: Getty Images Komórka lokatorska w budynku wielorodzinnym na kondygnacji podziemnej

Piwnica w domu, piwnica w bloku – funkcje

Funkcja piwnicy zależy od typu budynku. Wiadomo, że najlepsza piwnica to piwnica w domu jednorodzinnym. Dawniej budowano ją w prawie każdym domu. Obecnie jest różnie, gdyż inwestorzy liczą się z kosztami. W zależności od inwestycji, budowa piwnicy może je podnieść nawet o 30%. Mimo wszystko podpiwniczenie to zawsze gwarancja, że na wszystko znajdziemy miejsce, łącznie z pomieszczeniami do rozwijania pasji i zainteresowań. Mimo wielu zalet tradycyjna piwnica niestety często bywa zawilgocona.


W budynkach wielorodzinnych piwnicą musimy dzielić się z innymi lokatorami. Dawniej na podziemnych kondygnacjach bloków powstawały ogólnodostępne pralnie lub warsztaty rzemieślnicze. Trochę inaczej jest we współczesnym budownictwie mieszkaniowym. Teraz możemy sobie kupić komórkę lokatorską, często niestety bardzo małą, w której lokatorzy przechowują mniej potrzebne na co dzień przedmioty. Pomieszczenie takie zwykle kupujemy niezależnie od mieszkania, dlatego deweloperzy dbają, aby komórki były dobrze utrzymane i odpowiednio zabezpieczone przed wilgocią.


Reasumując zarówno komórka lokatorska jak i piwnica są dodatkowymi powierzchniami użytkowymi, które przynależą do mieszkania. Mała czy duża piwnica, nie ulega wątpliwości, że takie pomieszczenia są potrzebne. Szczególnie w bloku, gdzie każdy centymetr się liczy.

Ile kosztuje komórka lokatorska/piwnica w bloku?

Piwnice w blokach są najczęściej większe – przeciętnie od 4 do 6 m², komórki lokatorskie - od 2 do 3 m². Zazwyczaj tych dodatkowych powierzchni jest mniej niż mieszkań, dlatego też ceny nie są niskie. Średni koszt piwnicy lub komórki w dużych miastach to około 3 - 4 tysiąca zł za m². Oznacza to, że za trzymetrową komórkę aktualnie trzeba zapłacić 10-12 tys. zł. Zaznaczyć trzeba, że ceny mieszkań w Polsce wciąż nieubłaganie rosną. Czy to oznacza, że komórki lokatorskie i piwnice też będą drożały?

Ciekawostka

Skąd pochodzi nazwa pomieszczenia – piwnica? Otóż nazwa pochodzi od piwa. Trunek ten od zawsze przechowywany był w warunkach piwnicznych, by napój był chłodny i nie psuł się zbyt szybko.

Status prawny piwnicy według rozporządzenia

Według Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych piwnica może stanowić część składową nieruchomości, albo współwłasność wszystkich właścicieli. Co to oznacza w praktyce?

Piwnica jako część składowa nie może być odłączona od budynku. Powinna być ujęta w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Jest to nieruchomość przypisana do mieszkania, ale piwnicy nie wlicza się do powierzchni użytkowej nieruchomości, mimo że zawarta jest w akcie notarialnym. Nie można takiej piwnicy sprzedać bez sprzedaży mieszkania. Jeśli piwnica nie zostanie uznana za część składową jest wtedy, podobnie jak korytarz, windy, mury zewnętrzne, współwłasnością wszystkich mieszkańców budynku. W takim przypadku piwnica nie może stać się własnością jednego mieszkańca budynku, gdyż nieruchomość wspólna jest zawsze współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Każdemu przysługuje udział procentowy w nieruchomości wspólnej, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdującymi się w budynku. O statusie prawnym piwnicy decyduje zarząd spółdzielni.

Trzeba wiedzieć, że nie ma obowiązku projektowania piwnicy w budynku.

Co oprócz pomieszczeń technicznych może powstać w piwnicy?

Często w piwnicy powstają siłownie, sauny, pomieszczenia do przechowywania wina, spiżarnie, a nawet kina domowe. Zgodnie z przepisami są to pomieszczenia, w których możemy przebywać do 4 godzin dziennie, tzw. pomieszczenia przeznaczone na pobyt czasowy.

Piwnica
Autor: Getty Images Siłownia w piwnicy

Mieszkanie w piwnicy. Czy piwnica może być pomieszczeniem mieszkalnym?

W piwnicach mogą powstawać pomieszczenia mieszkalne. Jednak wymagania w takim przypadku są bardzo rygorystyczne i trudne do spełnienia. Przede wszystkim wysokość pomieszczeń musi wynosić 2,5 m. Zanim podejmiemy się urządzenia mieszkania w piwnicy, powinniśmy porozmawiać z projektantem, który będzie znał odpowiedzi na pytania: jaki jest poziom wody gruntowej, głębokość posadowienia budynku, izolacja fundamentów oraz jakość materiałów budowlanych, z których zostały wykonane fundamenty. Te wszystkie zagadnienia zdecydują o kosztach adaptacji piwnicy na mieszkanie. Często taka przebudowa jest bardzo kosztowana, więc jeżeli nie chcemy przepłacić, najpierw porozmawiajmy z kompetentnym projektantem. Szczególnie uciążliwa jest wilgoć w piwnicy. 

Większość ludzi uważa, że piwnice nie nadają się do zamieszkania, ponieważ brakuje w nich naturalnego światła. Jednak w wielu zakątkach świata wciąż powstają takie mieszkania. Poniżej kilka przykładów aranżacji w piwnicy.

Piwnica a suterena - różnice między pojęciami

Piwnica, jak już pisaliśmy wyżej, to kondygnacja podziemna lub najniższa nadziemna lub ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu.

Za suterenę uznać można kondygnację lub jej część, która tym różni się od piwnicy, że poziom podłogi nie znajduje się niżej niż 0,9 m od poziomu terenu, a ściana w tym pomieszczeniu jest wyposażona w okno. Kiedyś w podziemiach zamiast piwnic często powstawały sutereny, które zazwyczaj były pomieszczeniami mieszkalnymi. Dziś dawne sutereny wykorzystywane są jako powierzchnie handlowe.

W aktualnie obowiązujących przepisach, zawartych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, pojawia się definicja sutereny (§ 3 pkt 20 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dalej r.w.t.).

Piwnica
Autor: Getty Images Suterena - przykładowa aranżacja

Czy piwnica to też kondygnacja?

Często kiedy budujemy dom pojawia się pytanie - czy piwnica to też kondygnacja? W warunkach zabudowy zawsze określona jest ilość kondygnacji jaką może mieć budynek wznoszony na danej działce. Na przykład, jeżeli w dokumencie są wpisane dwie kondygnacje + użytkowe poddasze to czy piwnica będzie liczona jak kondygnacja?

Kondygnacja – w świetle § 3 ust. 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. ( Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18 ) – to pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mająca średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia.

Przepisy rozporządzenia rozdzielają również kondygnację podziemną od nadziemnej. Kondygnacja nadziemna to każda kondygnacja nie będąca kondygnacją podziemną. Kondygnacja podziemna to kondygnacja zagłębiona ze wszystkich stron budynku, co najmniej do połowy jej wysokości w świetle poniżej poziomu przylegającego do niego terenu, a także każda usytuowana pod nią kondygnacja.

W projekcie zawsze powinna być wyszczególniona ilość kondygnacji nadziemnych i podziemnych, a realizacja powinna być zgodna z decyzją o warunkach zabudowy.

Przytoczmy tutaj po raz kolejny definicję piwnicy. Jest to kondygnacja podziemna lub najniższa nadziemna bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu. Definicja ta nie jest precyzyjna, ale mimo to wnioskujemy, że piwnica jest kondygnacją.

Potwierdza to również definicja powierzchni użytkowej sformułowana w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.), zgodnie z którą powierzchnia użytkowa budynku lub jego części jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych (za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe).

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej