Projekt budowlany po nowelizacji Prawa budowlanego. Na czym polega nowy podział projektu budowlanego

2019-07-23 11:19 adwokat Michał Bisiorek, adwokat Karolina Kowalska, apl. adw. Dominika Bura; Kancelaria BCLA Bisiorek Cieśliński i Wsp.
projekt budowlany
Autor: http://thinkstockphotos.com/ Warunki jakie musi wypełniać projekt budowlany określa art. 34 Ustawy Prawo budowlane

Szykują się zmiany w statusie projektu budowlanego. Przyniesie je kolejna nowelizacja Prawa budowlanego. Poprzednie zmiany w projekcie budowlanym nastąpiły wraz z nowelizacją Prawa budowlanego w 20 lutym 2015. W nowych przepisach podczas konsultacji najwięcej kontrowersji wzbudził podział projektu budowlanego na trzy części, tj. projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Sprawdź, co w projekcie budowlanym zmieni zapowiadana nowelizacja Prawa budowlanego.

W artykule:

Projekt budowlany w projekcie nowelizacji Prawa budowlanego

W bliskim czasie możemy spodziewać się znaczących zmian w Prawie budowlanym. Minister inwestycji i rozwoju, po podsumowaniu uwag zgłoszonych w trakcie konsultacji publicznych, 12 czerwca 2019 zgłosił do Stałego Komitetu Rady Ministrów zmodyfikowany projekt o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (dalej „Projekt”).

Projekt przewiduje m.in. ograniczenie zawartości projektu budowlanego przedstawianego przez inwestora przy wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z planowanymi zmianami, inwestor nie będzie już przedkładał projektu technicznego, a jedynie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projekt techniczny, stanowiący część projektu budowlanego, nie będzie już bowiem zatwierdzany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Wprowadzane zmiany nie powinny być zaskoczeniem. Obecnie ta część projektu również nie jest oceniana i kontrolowana przez organ. Organ architektoniczno-budowlany, do którego składany jest wniosek o pozwolenie na budowę nie weryfikuje treści samego projektu technicznego, a jedynie bada uprawnienia osoby, która go podpisała. Na projektancie spoczywa bowiem odpowiedzialność za opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz ze sztuką budowlaną.

W praktyce, w sytuacji wniesienia odwołania przez strony postępowania, organ, odnosząc się do zarzutów wobec projektu technicznego, ogranicza się jedynie do wskazania, że projekt sporządziła uprawniona osoba, nie badając treści samego projektu technicznego. W rezultacie, zarzuty wobec treści projektu technicznego nie mogą być skuteczne. Proponowane zmiany mają zatem na celu jedynie uporządkowanie obecnego stanu prawnego. Jakie znaczenie będą miały dla innych stron postępowania oraz inwestora?

Chociaż założenia Projektu uniemożliwiają innym stronom postępowania wgląd w projekt techniczny, nie pozbawiają ich możliwości zapoznania się z przedsięwzięciem planowanym na działce sąsiedniej. Do wniosku w dalszym ciągu będą załączane: projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Te części projektu zawierają bowiem wszelkie dane niezbędne do oceny projektu z punktu widzenia ochrony interesów właścicieli działek sąsiednich, czyli kubaturę, wysokość budynku, jego usytuowanie, sposób zagospodarowania całego terenu.

Proponowane zmiany mogą mieć duże znaczenie dla inwestora. Wprawdzie zarzuty podniesione w odwołaniu wobec projektu technicznego nie mogą być skuteczne, to blokują jednak inwestorowi możliwość zrealizowania inwestycji aż do czasu uostatecznienia się decyzji. Proponowana w Projekcie zmiana, zgodnie z którą inwestor nie będzie przedkładał projektu technicznego do organu administracji architektoniczno-budowlanej, a w konsekwencji nie będzie on dostępny dla pozostałych stron postępowania, będzie korzystna dla samego inwestora, ponieważ może znacząco przyspieszyć postępowanie, a w konsekwencji realizację przez niego całego zamierzenia inwestycyjno – budowlanego. Nie oznacza to braku kontroli właścicieli sąsiednich działek co do zamierzenia inwestycyjnego na sąsiedniej działce. Nadal sąsiedzi mogą, w wypadku zagrożenia ich uprawnień właścicielskich, odwoływać się do organu wyższego stopnia, jak również składać skargę do sądu administracyjnego na decyzje niezgodne, w ich ocenie, z obowiązującym prawem.

Projekt budowlany – przepisy obowiązujące

Ustawa Prawo budowlane nałożyła na projektanta obowiązek określenia obszaru oddziaływania obiektu, co wzbudza dziś wiele kontrowersji ze względu na fakt, iż od prawidłowego określenia tego obszaru zależy prawidłowy przebieg postępowania administracyjnego w sprawie pozwolenia na budowę. Przekłada się na to, kto będzie uczestniczył w tym postępowaniu na prawach strony.

Zgodnie z art. 3 pkt. 20 Ustawy Prawo budowlane przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Zmiana ta ma na celu uproszczenie i skrócenie procedury budowlanej, poprzez zniesienie wymogu uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do wielu inwestycji, w szczególności budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Wybór formy, w jakiej określony zostanie w informacji zasięg obszaru oddziaływania obiektu Rozporządzenie pozostawia uznaniu projektanta. Natomiast w przypadku, gdy obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, projektant zamiast wskazywać granice tego obszaru, może poprzestać na wskazaniu informacji o tym fakcie.

Projekt budowlany – co musi zawierać?

Warunki jakie musi wypełniać projekt budowlany określa art. 34 Ustawy Prawo budowlane, zgodnie z jego brzmieniem projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych.

Na stronie tytułowej projektu budowlanego należy zamieścić:
1. nazwę, adres i kategorię obiektu budowlanego oraz jednostkę ewidencyjną, obręb i numery działek ewidencyjnych, na których obiekt jest usytuowany;
2. imię i nazwisko lub nazwę inwestora oraz jego adres;
3. nazwę i adres jednostki projektowania;
4. imię, nazwisko, numer uprawnień, specjalność oraz podpis projektanta, jak też imiona i nazwiska osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności opracowujących poszczególne części projektu budowlanego, wraz z określeniem zakresu ich opracowania, specjalności i numeru posiadanych uprawnień budowlanych oraz datę opracowania i podpisy;
5. spis zawartości projektu budowlanego wraz z wykazem załączonych do projektu wymaganych przepisami szczególnymi uzgodnień, pozwoleń lub opinii.

Wprowadzenie przedmiotowej zmiany pozwoli wyeliminować błędy w określaniu kategorii obiektu, które mogły wynikać z przyczyn technicznych, merytorycznych lub celowego działania inwestora. Umożliwi to również wskazanie we wniosku o pozwolenie na budowę właściwej kategorii obiektu budowlanego, co jest wymagane biorąc pod uwagę art. 82b ust. 3a pkt 1 i ust. 4a pkt 6 Ustawy PB.

Projekt budowlany należy sporządzić w czytelnej technice graficznej oraz oprawić w okładkę przystosowaną do formatu A4, w sposób uniemożliwiający dekompletację projektu.

Ustawodawca dopuszcza możliwość oprawy projektu budowlanego w tomy, które obejmują:
1. projekt zagospodarowania działki lub terenu, oświadczenie właściwego zarządcy drogi oraz informację o obszarze oddziaływania obiektu;
2. projekt architektoniczno-budowlany i wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz ustalenie geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych.

Zakres projektu budowlanego

Zgodnie z art. 34 ust. 3 Ustawy PB projekt budowlany powinien zawierać:
1. projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
2. projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia;
3. w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
4. w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;
5. informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien zawierać część opisową oraz część rysunkową, sporządzoną na kopii mapy do celów projektowych, poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta.

Część opisowa powinna określać w szczególności: przedmiot inwestycji lub zakres zamierzenia budowlanego, istniejący stan zagospodarowania działki lub terenu z opisem planowanych zmian, projektowane zagospodarowanie działki lub terenu, zestawienie powierzchni poszczególnych części zagospodarowania działki budowlanej lub terenu, dane informujące, czy działka lub teren, na którym jest projektowany obiekt budowlany, są wpisane do rejestru zabytków oraz czy podlegają ochronie na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także inne konieczne dane wynikające ze specyfiki, charakteru i stopnia skomplikowania obiektu budowlanego lub robót budowlanych.

Część rysunkowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna w szczególności przedstawiać: orientację położenia działki lub terenu w stosunku do sąsiednich terenów i stron świata, granice działki budowlanej lub terenu, usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ukształtowanie terenu z oznaczeniem zmian w stosunku do stanu istniejącego, ukształtowanie zieleni, urządzenie przeciwpożarowego zaopatrzenia wodnego, układ sieci i instalacji uzbrojenia terenu oraz układ linii lub przewodów elektrycznych i telekomunikacyjnych oraz związanych z nim urządzeń technicznych.

Projekt budowlany a projekt architektoniczno-budowlany

Kolejny, obligatoryjny element projektu budowlanego, jakim jest projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego, powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową.

Opis techniczny projektu architektoniczno-budowlanego powinien określać w szczególności: przeznaczenie i program użytkowy obiektu budowlanego, formę architektoniczną i funkcję obiektu budowlanego, układ konstrukcyjny, zastosowane schematy konstrukcyjne (statyczne), rozwiązania zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, rozwiązania i sposób funkcjonowania zasadniczych urządzeń instalacji technicznych, charakterystykę energetyczną budynku oraz warunki ochrony przeciwpożarowej.

Część rysunkowa powinna przedstawiać w szczególności: elewacje z określeniem graficznym lub opisowym na rysunku wyrobów wykończeniowych i kolorystyki elewacji, rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów obiektu budowlanego, układ funkcjonalno-przestrzennego obiektu budowlanego, rozwiązania budowlano-konstrukcyjne obiektu budowlanego i jego powiązania z podłożem oraz przyległymi obiektami budowlanymi, położenie sytuacyjno-wysokościowe i skrajnych parametrów instalacji i urządzeń technologicznych, związanych lub mających wpływ na konstrukcję obiektu budowlanego, funkcjonowanie instalacji i urządzeń oraz bezpieczeństwo ich użytkowania, podstawowe urządzenia instalacji ogólnotechnicznych i technologicznych oraz zasadnicze elementy wyposażenia technicznego.

W ustawie Prawo budowlane doprecyzowano, iż zatwierdzeniu podlegają cztery egzemplarze projektu budowlanego, z których dwa egzemplarze przeznaczone są dla inwestora, jeden egzemplarz dla organu zatwierdzającego projekt oraz jeden egzemplarz dla właściwego organu nadzoru budowlanego. W § 8 ust. 1 oraz § 10 Rozporządzenia wprowadzono zmiany dostosowujące treść tych przepisów do praktyki stosowanej przez większość organów administracji architektoniczno-budowlanej. Organy te, na równi z oryginałem mapy do celów projektowych, dopuszczają sporządzenie projektu budowlanego na poświadczonej przez projektanta za zgodność z oryginałem kopii mapy do celów projektowych. Powyższa praktyka ułatwia dokonywanie zmian w projekcie budowlanym, poprzez sporządzenie nowej wersji projektu na kolejnej kopii mapy oraz zmniejsza ogólne koszty realizacji inwestycji.

Co obejmuje sprawdzenie projektu budowlanego?

Artykuł 35 ust. 1 Ustawy Prawo budowlane określa zakres obowiązków organu, mających miejsce w fazie wyjaśniającej prowadzonego postępowania administracyjnego o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Organ zobligowany jest dokonać wielu czynności, których celem jest kompleksowe sprawdzenie projektu budowlanego. Wyraża się to przede wszystkim w ocenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (czyli decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzji o warunkach zabudowy). Należy jednak zastrzec, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinna być ostateczna. Stwierdzenie zgodności projektu z decyzją niemającą przymiotu ostateczności narusza art. 35 ust. 1 pkt 1 Ustawy Prawo budowlane.

Organ ma za zadanie zbadać zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami prawa, w tym techniczno-budowlanymi, a także ocenić kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Ostatni wymagany etap to skontrolowanie, czy został wykonany obowiązek sprawdzenia projektu budowlanego przez inną osobę, posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Praktyka pokazuje jednak, że organy administracji publicznej często wkraczają w sfery zarezerwowane dla projektanta i poszerzają bezprawnie zakres sprawdzenia projektu budowlanego, odchodząc od ram ujętych w art. 35 Ustawy Prawo budowlane.

Autorami tekstu są adwokat Michał Bisiorek, adwokat Karolina Kowalska oraz aplikant adwokacki Dominika Bura z Kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński i Wspólnicy Sp.k. Kancelaria BCLA specjalizuje się w świadczeniu usług prawnych z zakresu: nieruchomości i inwestycji budowlanych, zamówień publicznych, obsługi korporacyjnej, transportu i logistyki, nowych technologii, a także w prowadzeniu sporów sądowych.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej