Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego

Sprawdź, na jakie obiekty budowlane konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a kiedy wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy. W jakim terminie nadzór budowlany ma obowiązek dokonać kontroli obiektu i wydać pozwolenie na użytkowanie?

Warunki i zasady uzyskania pozwolenia na użytkowanie określa Prawo budowlane. Gdy na budowę konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę, wówczas zakończeniem budowlanego procesu inwestycyjnego musi być uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Z doświadczenia inspektorów nadzoru budowlanego wynika, że często inwestorzy, którym do rozpoczęcia użytkowania obiektu wystarczy zgłoszenie pewniej się czują, gdy uzyskają decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, bowiem jej wydanie poprzedza kontrola nadzoru budowlanego, czy budowa obiektu została wykonana poprawnie.

Na jakie obiekty budowlane konieczne jest pozwolenie na użytkowanie

Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy (art. 29 ust. 1 pkt 1a i 19a Prawa budowlanego), można przystąpić (z zastrzeżeniem kategorii obiektów wskazanych w art. 55) po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Organ nadzoru budowlanego może z urzędu przed upływem 14 dni wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia ewentualnego sprzeciwu administracji budowlanej i uprawnia inwestora do oficjalnego rozpoczęcia użytkowania obiektu.

Pozwolenie na użytkowanie Prawo budowlane wiąże z kategoriami obiektów. Pozwolenie na użytkowanie  obiektu budowlanego jest wymagane, gdy wymagał on pozwolenia na budowę i jest on zaliczony do:

• kategorii V, czyli obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny oraz zjeżdżalnie,
• kategorii IX, czyli budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki szkolne i  przedszkolne, żłobki, kluby dziecięce, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki badawcze, stacje meteorologiczne i  hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów zoologicznych i  botanicznych, 
• kategorii X, czyli budynki kultu religijnego, jak: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria,
• kategorii XI, czyli placówki medyczne, opieki społecznej i socjalnej, jak: szpitale, sanatoria, hospicja, przychodnie, poradnie, stacje krwiodawstwa, lecznice weterynaryjne, domy pomocy i opieki społecznej, domy dziecka, domy rencisty, schroniska dla bezdomnych oraz hotele robotnicze,
• kategorii XII, czyli budynki administracji publicznej, budynki Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta, ministerstw i urzędów centralnych, terenowej administracji rządowej i samorządowej, sądów i trybunałów, więzień i  domów poprawczych, zakładów dla nieletnich, zakładów karnych, aresztów śledczych oraz obiekty budowlane Sił Zbrojnych,
• kategorii XIII, czyli pozostałe obiekty mieszkalne,
• kategorii XIV, czyli budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne,
• kategorii XV, czyli budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny,
• kategorii XVI budynki biurowe i konferencyjne.
• kategorii XVII, czyli budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, budynki dworcowe, z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie,
• kategorii XVIII, czyli hale przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz z wyjątkiem obiektów magazynowych: budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty oraz budynków kolejowych: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe i myjnie taboru kolejowego,
• kategorii XX, czyli stacje paliw,
• kategorii XXII, czyli składowiska odpadów, z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów,
• kategorii XXIV, czyli obiekty gospodarki wodnej, jak: zbiorniki wodne i nadpoziomowe, z wyjątkiem stawów rybnych,
• kategorii XXVII, czyli budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne,  bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, kanały, śluzy żeglowne z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych.

Wniosek w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie składa się do właściwego organu, czyli powiatowego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Załączniki do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie

Składając do właściwego organu nadzoru budowlanego wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest obowiązany dołączyć:

• oryginał dziennika budowy,
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także (gdy wystąpiły takie warunki) o uporządkowaniu drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
• protokoły badań i sprawdzeń;
• dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe;
• potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków o których mowa w art. 37i ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 i 1566 - chodzi o roszczenia do nieruchomości), o ile jest wymagane;
• w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego oraz uzasadnienie zarządcy drogi (art. 24l ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych).

W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu należy zamieścić  informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych.

W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. To oświadczenie powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego (o ile został ustanowiony).

Do wniosku o pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienia inwestor ma obowiązek dołączyć oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.

Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie jest tzw. wezwaniem organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli.

Gdy obiekt budowlany lub jego część jest użytkowana z naruszeniem przepisów, organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego, jednak stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
Po zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego albo udzieleniu pozwolenia na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego zwraca bezzwłocznie inwestorowi wszystkie dokumenty.

Kontrola przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie

Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie właściwy organ (powiatowy lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego) ma obowiązek przeprowadzić obowiązkową kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.

Kontrola obejmuje sprawdzenie:

• zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
• zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
  - charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości,
  - długości, szerokości i liczby kondygnacji, wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego, geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych);
  - wykonania urządzeń budowlanych,
  - zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
  - zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
• wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
• w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
• uporządkowania terenu budowy (art. 59a ustawy - Prawo budowlane).

Obowiązkową kontrolę powiatowy lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego powinien przeprowadzić przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie kontroli inwestor ma być zawiadomiony w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Inwestor ma obowiązek uczestniczyć w kontroli.

Kontrolę budowy lub obiektu budowlanego może przeprowadzać, z upoważnienia właściwego organu nadzoru budowlanego, wyłącznie osoba mają odpowiednie uprawnienia budowlane i zatrudniona w danym urzędzie.

Monika Czechowska