Zgłoszenie budowy czy pozwolenie na budowę? Zmiany w Prawie budowlanym
Procedura zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego miała być dla inwestorów szybsza i mniej uciążliwa od pozwolenia na budowę. Jednak praktyka pokazała, że jest inaczej. Posłowie Kukuz’15 chcą to zmienić. Właśnie wnieśli do Sejmu projekt nowelizacji ustawy Prawo budowlane.
Projekt nie ma jeszcze nawet numeru druku sejmowego, więc nie wiadomo czy, i ewentualnie kiedy, trafi pod obrady Sejmu. Tym bardziej, że rząd może być przeciwny nowelizacji Prawa budowlanego w sytuacji, gdy trwają prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym. Z drugiej strony, termin ich zakończenia wciąż jest przesuwany, bo jest to przedsięwzięcie bardzo skomplikowane (np. zmian wymaga aż 140 ustaw, które leżą w gestii różnych ministerstw). Przypomnijmy, że poprzednia koalicja PO-PSL nie uporała się z nim przez osiem lat.
Po co nowelizować Prawo budowlane
Natomiast krótka i prosta jest nowelizacja Prawa budowlanego, którą zaproponowała grupa posłów Kukuz’15. Przewodzi jej Robert Mordak, z zawodu architekt urbanista. Tytuł magistra inżyniera architekta poseł Mordak uzyskał na Politechnice Łódzkiej. Urbanistą został zaś po ukończeniu studiów podyplomowych na Politechnice Warszawskiej. Można więc przypuszczać, że poseł ma w jednym palcu procedury dotyczące budowy domów jednorodzinnych. A zwrócił on uwagę na zjawisko, dotyczące ruchu budowlanego w 2016 r. Przeczytaj o tym https://www.muratorplus.pl/biznes/wiesci-z-rynku/polacy-buduja-domy-na-pozwolenie-czy-zgloszenie-zaskakujace-dane-gunb-aa-ENrK-LN7o-4zMU.html
Okazało się, że inwestorzy uzyskali przeszło 82,8 tys. pozwoleń na budowę ok. 91,3 tys. domów. Tymczasem, od połowy 2015 r. – pod pewnymi warunkami – można budować takie domy również na podstawie zgłoszenia na budowę z projektem. GUNB odnotował w 2016 r. zaledwie ok. 5,3 tys. takich zgłoszeń, a obejmowały one blisko 5,4 tys. domów.
Przypomnijmy, że – według poprzedniego rządu – z uproszczonych procedur miało skorzystać nawet ok. 30 tys. inwestorów rocznie. Zakładano, że będą oni mogli przyspieszyć swoje budowy nawet o kilka tygodni. A to m.in. dzięki zniesieniu wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę m.in. domów jednorodzinnych, których „obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane”. W takim przypadku wystarczy zgłoszenie na budowę, do którego musi być dołączony projekt budowlany. Projektant uwzględnia w nim wytyczne obowiązującego w danej gminie planu zagospodarowania przestrzennego. A jeśli takiego planu nie ma - decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto wiążące dla projektanta są przepisy określające „warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”.
Autorzy projektu przekonują, że to z powodu „niejasnych przepisów Prawa budowlanego oraz niekorzystnej dla Obywateli praktyki urzędniczej”, inwestorzy tak rzadko korzystają z możliwości budowy domu na podstawie zgłoszenia. Np. wadą obecnych przepisów – według posłów Kukiz’15 – jest nieprecyzyjny, podlegający niemal dowolnej urzędniczej interpretacji termin „obszaru oddziaływania obiektu”.
Jaka poprawka w Prawie budowlanym?
Projekt nowelizacji ma więc umożliwić budowę domu na podstawie zgłoszenia także wtedy, gdyby planowana inwestycja wykraczała poza obszar działki. Warunek: inwestor uzyska zgodę sąsiadów, których to dotyka „w imię dobrosąsiedzkich stosunków lub w zamian za materialną rekompensatę”.
„Obywatele sami najlepiej wiedzą co jest dla nich najlepsze i sami potrafią najlepiej załatwiać swoje sprawy. Obywatele sami są w stanie ocenić, czy i w jakim stopniu inwestycja na sąsiedniej działce będzie naruszać ich prawa. Państwo w tej sytuacji powinno odgrywać wyłącznie rolę pomocniczą, ingerując w relacje między Obywatelami wyłącznie wtedy, gdy Obywatelom nie uda się dojść do porozumienia” – czytamy w uzasadnieniu projektu.
Posłowie Kukiz’15 z posłem Robertem Mordakiem na czele przekonują, że inwestorowi jest dużo łatwiej uzyskać zgodę właściciela bądź wieczystego użytkownika sąsiedniej działki, iż „przechodzić całą procedurę uzyskania pozwolenia w drodze decyzji administracyjnej”. Według autorów projektu, „praktycznym efektem proponowanej zmiany jest skrócenie terminu na uzyskanie formalnej zgody na budowę domu jednorodzinnego z 65 do 21 dni”.
Nowelizacja prawa budowlanego nic nie zmieni
Z taką opinią nie zgadza się Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej.
– Proponowana poprawka wcale nie przyspieszy procedur – mówi Mariola Berdysz. Zwraca uwagę, że praktycznie takie same są dokumenty, które są niezbędne zarówno do zgłoszenia, jak i do wniosku o pozwolenie na budowę. Kluczowy jest natomiast termin oceny kompletności obu dokumentów, co wynika z przepisów Prawa budowlanego.
– Ocena kompletności zgłoszenia musi nastąpić przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu, czyli w terminie 21 dni. Natomiast ocena kompletności wniosku o pozwolenie na budowę powinna nastąpić w terminie nie dłuższym niż 14 dni – wyjaśnia Mariola Berdysz. I dodaje, że budowę na podstawie zgłoszenia można rozpocząć po upływie 21 dni od dnia, w którym organ uzna zgłoszenie za kompletne. Budowę można przyspieszyć, jeśli organ wyda zaświadczenie o przyjęciu zgłoszenia bez sprzeciwu. Takie zaświadczenie może być wydane tylko z urzędu.
Przepisy nie określają natomiast wprost terminu na wydanie pozwolenia na budowę. Kodeks postępowania administracyjnego wskazuje jednak na konieczność załatwienia wniosku bez zbędnej zwłoki. To może być równie dobrze kilka, jak i kilkanaście dni.
– Bezzasadne jest przywoływanie regulacji z Prawa budowlanego, mówiącej o terminie 65 dni. Dotyczy on sankcji nakładanej na urzędników, którzy go przekroczą. W budownictwie jednorodzinnym są to sporadyczne przypadki – tłumaczy specjalistka w dziedzinie Prawa budowlanego.
Co ważne, budowę na podstawie pozwolenia na budowę można rozpocząć na podstawie nie ostatecznej, ale wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli jedyną stroną postępowania był inwestor. Trzeba tez uwzględnić zmiany w Kodeksie postępowania administracyjnego, które weszły w życie od 1 czerwca 2017 r. W dodanym art. 127a ustawodawca przewidział możliwość zrzeczenia sie prawa do wniesienia odwołania przez strony postępowania – sąsiadów. Z dniem doręczenia takiego oświadczenia przez stronę decyzja staje sie ostateczna i prawomocna co daje możliwość rozpoczęcia budowy.
– Jak widać wybór procedury zgłoszenia nie gwarantuje możliwości wcześniejszego rozpoczęcia budowy – komentuje Mariola Berdysz. Zwraca też uwagę na niedogodności związane z wyborem procedury zgłoszenia. Np. wprowadzanie istotnych zmian w projekcie budowlanym wymaga uzyskania pozwolenia na budowę od podstaw. Trzeba zlecić wykonanie nowego projektu budowlanego na aktualnej mapie do celów projektowych. W przypadku istotnych odstąpień od warunków pozwolenia na budowę i projektu budowlanego, w celu uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę – wymaganego w przypadku istotnego odstąpienia - wystarczy projekt budowlany opracowany odpowiednio do zakresu zmian.
– Zmiany rozwiązań projektowych w trakcie budowy domów jednorodzinnych to dość częste przypadki. Dom budujemy bowiem zazwyczaj raz w życiu i nie mamy doświadczenia. Niejednokrotnie nie mamy też wystarczającej wyobraźni przestrzennej, by ocenić rozwiązania projektowe na papierze – tłumaczy Mariola Berdysz przyczynę małej popularności zgłoszeń na budowę domów jednorodzinnych.
