Mieszkania na wynajem w nowym ujęciu. Ustawa o wspieraniu rozwoju mieszkalnictwa w Sejmie

2020-09-22 10:48 czem
Budynki mieszkalne przy ul. Smolnej w Poznaniu. Wykonawca Budimex
Autor: Budimex Rząd chce ułatwić budowę i dostępność tanich mieszkań. Na zdjęciu budynki mieszkalne przy ul. Smolnej w Poznaniu, powierzchnia całkowita tego zespołu mieszkaniowego to 19 tys. m2

Tanie mieszkania na wynajem w czasach, gdy ceny lokali na rynku są bardzo wysokie, to dla wielu Polaków jedyny sposób na własne M. Bez udziału dużych środków publicznych i dobrego programu mieszkaniowego nie da się zaktywizować tego rynku do skali zabezpieczającej potrzeby. Już w Sejmie jest projekt ustawy dot. społecznej części pakietu mieszkaniowego, będą też zmiany w Prawie budowlanym.

Ministerstwo Rozwoju pracuje nad projektem nazwanym „Impuls dla Gospodarki”. Będzie się on składał z wielu pakietów skierowanych do różnych gałęzi gospodarki, by po wyhamowaniu z powodu pandemii COVID-19, przywrócić im dynamikę wzrostów. Pakiet dla budownictwa mieszkaniowego rząd przyjął 28 lipca 2020, a 17 września odbyło się już pierwsze czytanie ustawy projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. następnie została ona skierowana do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.  

– Zaproponowany przez nas pakiet zmian w budownictwie społecznym i komunalnym jest odpowiedzią na wciąż rosnący popyt na tańsze mieszkania na wynajem. Zwłaszcza w obecnej sytuacji, wywołanej pandemią koronawirusa, zapotrzebowanie to może rosnąć. Przygotowaliśmy rozwiązania, które z jednej strony oferują rodzinom dopłaty do czynszów, a z drugiej – dopłaty do gminnych czy miejskich spółek mieszkaniowych. Pozwolą one budować tańsze mieszkania. Nasze propozycje dla budownictwa mają być impulsem, kołem zamachowym dla polskiej gospodarki – w skrócie opisuje ten pakiet wicepremier, minister rozwoju Jadwiga Emilewicz.

Uogólniając, rząd chce wspierać dopłaty do czynszów, remonty mieszkań i ułatwić budowę mieszkań TBS. Wsparcie społecznego budownictwa czynszowego ma przyczynić się do zwiększenia liczby mieszkań o limitowanym czynszu dla osób o średnich dochodach (uniemożliwiających ubieganie się o lokal komunalny, a zarazem zbyt niskich, by samodzielnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe na rynku komercyjnym). Wprowadzenie pakietu w życie będzie wymagać zmian przepisów w 13 ustawach.   

Tanie mieszkania na wynajem, czyli budownictwo społeczne, czynszowe i komunalne

Zmiany dla tej grupy budownictwa mieszkaniowe mają się wyrażać m.in. w większym udziale Funduszu Dopłat w BGK dla gmin na budowę mieszkań:

  • w TBS dopłaty wzrosną z 20% kosztów inwestycji do nawet 35% oraz
  • komunalnych pokrywającym 50% kosztów inwestycji, polegających na remoncie mieszkań komunalnych.  Przedsięwzięcia te będzie można łączyć z remontem części wspólnych budynków, w których znajdują się mieszkania wspierane wprowadzoną na początku roku premią remontową. W przypadku, gdy budynki komunalne wpisane są do rejestru zabytków lub znajdują się na terenie wpisanym do tego rejestru, premia będzie wynosić 60% kosztów przedsięwzięcia. Na remont noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni rząd proponuje premię również w wysokości 60%. 

Ma być wprowadzona zasada finansowania a nie refinansowania. To może okazać się rzeczywiście dużym wsparciem, bo gminy mają (szczególnie po niespodziewanych wydatkach związanych z koronawirusem) mocno nadszarpnięte budżety, które mogą blokować inwestycje z odzyskiwaniem kosztów w dalekiej przyszłości.

Nastąpi uelastycznienie zasad dotyczących czynszu w przypadku inwestowania przez TBS w OZE, termomodernizację lub w poprawę dostępności dla seniorów i osób niepełnosprawnych. Będą premie remontowe na budynki TBS starsze niż 25 lat (obecnie można uzyskać premię z FTiR na remont budynku wybudowanego przed rokiem 1961). Propozycji dla TBS jest więcej: wakacje czynszowe dla lokatorów w TBS (nawet 20% niższy czynsz po spłaci kredytu) po spłacie kredytu przez TBS; w przypadku budowy przez mieszkań TBS z wyższym udziałem lokatora w kosztach budowy będzie możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności. Z wnioskiem o zamianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności będzie można wystąpić po spłaceniu przez TBS kredytu zaciągniętego na inwestycję. Kolejnym udogodnieniem będzie możliwość wyodrębniania p 15 latach na własność/zbywanie lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach preferencyjnych kredytów udzielanych w aktualnym programie społecznego budownictwa czynszowego.

Pakiet zawiera także dopłaty do czynszów w programie „Mieszkanie na start” i ma dać szansę dojścia do własności mieszkania także osobom bez zdolności czynszowej, jest mowa o dopłatach do czynszu również dla lokatorów mieszkań wynajmowanych od inwestora przez gminę i podnajmowanych lokatorowi. Znajdą się też pieniądze na tworzenie powierzchni wspólnych dla seniorów w budynkach komunalnych.

Dodatek dla dotkniętych skutkami koronawirusa

Rząd proponuje wyższe dopłaty do dodatków mieszkaniowych dla najemców dotkniętych skutkami epidemii koronawirusa – do 1500 zł miesięcznie przez pół roku, na pokrycie do 75% czynszu. Przepisy mają dotyczyć najemców mieszkań komunalnych, towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielczych czy też wynajętych od osoby prywatnej lub firmy. Na ten cel ma być przeznaczone w roku 2020 ok. 387 mln zł.

Dopłata do dodatku mieszkaniowego, finansowana z budżetu państwa ze środków Funduszu Przeciwdziałania COVID-19,  będzie przyznawana przez gminę razem z dodatkiem mieszkaniowym tym gospodarstwom domowym, które złożą odpowiedni wniosek do 31 grudnia 2020. Osoby te będą zobowiązane do wykazania, że w ostatnich trzech miesiącach ich średni miesięczny dochód nie tylko upoważnia do otrzymania dodatku mieszkaniowego, ale też był o co najmniej 25% niższy niż w roku 2019. (np. na podstawie PIT 2019). Dodatek mieszkaniowy powiększony o dopłatę będzie przysługiwał, jeżeli najemca był najemcą lokalu mieszkalnego przed 14 marca 2020. 

Wysokość dopłaty ma być różnicą między kwotą dodatku mieszkaniowego przyznanego na zasadach projektowanej ustawy, a kwotą dodatku mieszkaniowego, jaka zostałaby przyznana na zasadach ogólnych ustawy.

Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa

Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa ma otrzymać dodatkową pulę środków w wysokości 1,5 mld zł. Dla gmin, które chciałyby wesprzeć budownictwo społeczne, ale ich budżety ucierpiały w wyniku pandemii koronawirusa, wysokość wsparcia wyniesie 10% planowanej inwestycji lub w przypadku nowych inwestycji – 3 mln zł (wnioski w uproszonej procedurze będą przyjmowane przez KZN i rozpatrywane przez Ministra Rozwoju w terminie 60 dni).

Dodatek mieszkaniowy

Dodatki mieszkaniowe przysługują osobom w najtrudniejszej sytuacji materialnej. Osobom, które mają niskie dochody, będzie łatwiej i szybciej ustalić, czy mogą z nich skorzystać. Obecnie średnia wysokość czynszu dla takich osób wynosi ponad 200 zł. Po zmianach próg dochodowy będzie liczony od kwoty netto, a nie tak jak dotychczas od dochodu brutto, czyli po odliczeniu m.in. składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe.

Ujednolicono definicję dochodu, by w przypadku różnych przepisów z zakresu mieszkalnictwa funkcjonowała jedna definicja (jedna definicja dochodu w: Mieszkaniu na Start, TBS-ach, Funduszu Dopłat, mieszkaniach komunalnych). Podstawą do ustalenia progu dochodowego na potrzeby ustalenia prawa do dodatku będzie przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej, a nie dotychczasowy wskaźnik, tj. kwota najniższej emerytury.

Nowością jest propozycja wyłączenia dodatków mieszkaniowych spod egzekucji administracyjnej, czyli np. wyłączenie ich z obowiązku podatkowego, czy podlegania karom lub grzywnom.

Książeczki mieszkaniowe

Posiadacze książeczek mieszkaniowych (założonych do 23 października 1990) mają prawo do premii gwarancyjnej. Jest to rekompensata pieniężna za to, że ich oszczędności w okresie transformacji ustrojowej straciły na wartości. W 2019 roku zlikwidowanych zostało ok. 14,1 tys. książeczek mieszkaniowych z prawem do premii gwarancyjnej. Z danych za 2019 r. wynika, że książeczki mieszkaniowe ma jeszcze ok. 1 mln Polaków.

W pakiecie mieszkaniowym rząd proponuje:

  • poszerzenie katalogu wydatków uprawniających do wypłacenia premii gwarancyjnej przy likwidacji książeczki mieszkaniowej. Premia gwarancyjna będzie przysługiwała w związku z wniesieniem opłat (jednorazowej lub rocznej) za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności; nowymi inwestycjami, które poprawią stanu techniczny mieszkania lub domu, tj. na działania termomodernizacyjne (np. ocieplenie domu), wymianę źródeł ciepła na bardziej ekologiczne (np. wymiana starych kotów na nowoczesne urządzenia grzewcze), montaż, wymianę lub modernizację instalacji gazowej, elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej, wydatkami związanymi z zawarciem umowy najmu mieszkania (najmu instytucjonalnego) z dojściem do własności;
  • środki z premii gwarancyjnej będą przysługiwały właścicielowi książeczki mieszkaniowej po zapłacie części ceny mieszkania, w wysokości nie niższej niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu;
  • właściciele książeczek mieszkaniowych będą mieli pierwszeństwo przy naborze wniosków o zawarcie umowy najmu w programie „Mieszkanie na start”.

Zasoby KZN pod tanie budownictwo społeczne

Nowe przepisy mają spowodować większe wykorzystanie Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) pod tanie mieszkania na wynajem i budownictwo społeczne. KZN będzie mógł tworzyć i przystępować do istniejących TBS (dotychczas nie jest to możliwe). W ramach KZN zostanie utworzony Fundusz Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych KZN. Środki z Funduszu będą przeznaczone na tworzenie przez KZN Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych lub obejmowanie w nich udziałów. Fundusz będzie zasilany środkami z gospodarowania nieruchomościami KZN.

Procedury budowlane i dokumenty przez Internet

Zachęty finansowe mogą zaktywizować budownictwo mieszkaniowe tylko po części, sama budowa mieszkań też musi przebiegać sprawnie. Jeszcze na długo przed pojawieniem się koronawirusa w budownictwie inwestorzy i wykonawcy postulowali o możliwość prowadzenia procesu budowlanego i obieg dokumentów przez Internet, co usprawniłoby proces inwestycyjny w przedsięwzięciu budowlanym. Teraz sytuacja wymusiła taką możliwość.

Zmiany w Prawie budowlanym umożliwią inwestorom składanie przynajmniej niektórych wniosków i dokonywania zgłoszeń w procesie budowlanym w postaci elektronicznej. Będzie też możliwość załączania do wniosków (zgłoszeń) kopii dokumentów zamiast ich oryginałów. Inwestor będzie korzystał ze specjalnego generatora udostępnionego na rządowej stronie internetowej, gdzie będzie można wypełnić wniosek (zgłoszenie, zawiadomienie), załączyć skan lub zdjęcie dokumentów wymagających dołączenia i kompletny wniosek wyśle przez Internet. Oczywiście, zostanie zachowana dotychczasowa formuła składania dokumentacji do organów administracji architektoniczno-budowanej, czyli postać papierowa. Będzie możliwość wyboru, czy uczestnicy procesu budowlanego będą kontaktować się z organem w postaci elektronicznej czy papierowej.

Zgodnie z propozycją rządu, drogą elektroniczną będzie można złożyć:

  • zgłoszenie robót budowlanych (z wyjątkiem tych zgłoszeń, do których konieczne jest dołączenie projektu),
  • wniosek o pozwolenie na rozbiórkę budynku,
  • zgłoszenie rozbiórki,
  • wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych,
  • wniosek o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia,
  • zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
  • wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości,
  • zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej