Mieszkania na wynajem w nowym ujęciu. Ustawy wspierające rozwój mieszkalnictwa, ustawa o SAN

Tanie mieszkania na wynajem w czasach, gdy ceny lokali na rynku są bardzo wysokie, to dla wielu Polaków jedyny sposób na własne M. Bez udziału dużych środków publicznych i dobrego programu mieszkaniowego nie da się zaktywizować tego rynku do skali zabezpieczającej potrzeby. Mamy już ustawę wspierającą rozwój mieszkalnictwa, a 28 maja 2021 przegłosowano w Sejmie ustawę wprowadzającą m.in. Społeczne Agencje Najmu (SAN).

Spis treści

1. Ustawa wspierająca rozwój mieszkalnictwa, czyli nie tylko tanie mieszkania na wynajem 
2. Tanie mieszkania na wynajem, czyli budownictwo społeczne, czynszowe i komunalne
3. Dodatek dla dotkniętych skutkami koronawirusa
4. Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa
5. Dodatek mieszkaniowy
6. Książeczki mieszkaniowe
7. Zasoby KZN pod tanie budownictwo społeczne
8. Procedury budowlane i dokumenty przez Internet
9. Ustawa o Społecznych Agencjach Najmu (SAN)
10. Czym jest SAN? 

Tanie mieszkania na wynajem to jedna z opcji rozwoju mieszkalnictwa w Polsce. Mieszkanie Plus jest tylko jednym z projektów Narodowego Programu Mieszkaniowego. Ma dostarczyć dostępne cenowo mieszkania na wynajem lub docelowo mieszkania własnościowe. Ale to nie wystarczy. Według stanu na koniec 2020 roku liczba mieszkań wybudowanych i w budowie w ramach całego programu Mieszkanie Plus to w sumie 26 182 mieszkania, czyli niewielka liczba w milionowych potrzebach.   

• Dla kogo Mieszkanie Plus? Gdzie budowane są mieszkania w ramach programu?
• Jaki był wynik budownictwa mieszkaniowego w 2020?

Ustawę zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa z 10 grudnia 2020 Prezydent RP podpisał 18 grudnia. Nowelizację ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw Sejm uchwalił 28 maja 2021.  

Wg analiz Habitat Poland, w Polsce brakuje minimum 600 tysięcy dostępnych cenowo mieszkań. Poniżej podstawowego standardu (np. bez łazienki) mieszka 14% Polaków, a 40% (15 milionów osób) – w przeludnieniu. Nasze statystyki mieszkaniowe należą do jednych z najgorszych w Europie. W ogólnopolskim badaniu opinii publicznej, przeprowadzonym w 2020 roku przez ARC Rynek i Opinia na zlecenie Habitat Poland, aż 32% respondentów wskazało brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe jako jeden z najistotniejszych dla nich problemów.

Ustawa wspierająca rozwój mieszkalnictwa, czyli nie tylko tanie mieszkania na wynajem 

Ustawa ma wspierać komunalne i społeczne budownictwo czynszowe oraz gospodarstwa domowe w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych, w szczególności w obliczu skutków epidemii COVID-19. Wśród kluczowych rozwiązań przewidzianych w ustawie należy wymienić m.in.;

• zwiększenie wysokości finansowego wsparcia w formie grantów z Funduszu Dopłat dla gmin na budowę mieszkań społecznych i komunalnych;
• umożliwienie uzyskania premii remontowej na budynki TBS starsze niż 25 lat;
• wprowadzenie „wakacji czynszowych” dla lokatorów TBS;
• wprowadzenie możliwości uzyskania prawa własności mieszkania społecznego w oparciu o umowę najmu z dojściem do własności; dopłaty do czynszów w programie „Mieszkanie na start” i umożliwienie dojścia do własności mieszkania także przez osoby bez zdolności czynszowej;
• utworzenie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, udzielającego finansowego wsparcia gminom, których budżety ucierpiały w wyniku epidemii COVID-19;
• usprawnienie procedury dla wnioskujących o dodatek mieszkaniowy;
• przyznawanie dodatków mieszkaniowych powiększonych o dopłaty z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19 dla najemców, którzy utracili dochody w wyniku epidemii COVID-19.

Uogólniając, rząd chce wspierać dopłaty do czynszów, remonty mieszkań i ułatwić budowę mieszkań TBS. Wsparcie społecznego budownictwa czynszowego ma przyczynić się do zwiększenia liczby mieszkań o limitowanym czynszu dla osób o średnich dochodach (uniemożliwiających ubieganie się o lokal komunalny, a zarazem zbyt niskich, by samodzielnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe na rynku komercyjnym). Wprowadzenie pakietu w życie wymagało zmian przepisów w 13 ustawach. Na przykład w Prawie budowlanym wprowadzono możliwość, by szeregu czynności w procesie inwestycyjnym można było dokonywać nie tylko w postaci papierowej, ale również drogą elektroniczną (przy okazji zrobiono kolejny krok ku cyfryzacji w budownictwie), również składanie kopii dokumentów zamiast oryginałów.   

Poznajmy szczegóły niektórych rozwiązań.

Tanie mieszkania na wynajem, czyli budownictwo społeczne, czynszowe i komunalne

Zmiany dla tej grupy budownictwa mieszkaniowe to przede wszystkim większy udział Funduszu Dopłat w BGK dla gmin na budowę mieszkań:

• w TBS dopłaty wzrastają z 20% kosztów inwestycji do nawet 35% oraz 
• w komunalnych pokrywając 50% kosztów inwestycji, polegających na remoncie mieszkań komunalnych.  Przedsięwzięcia te będzie można łączyć z remontem części wspólnych budynków, w których znajdują się mieszkania wspierane wprowadzoną na początku roku premią remontową. W przypadku, gdy budynki komunalne wpisane są do rejestru zabytków lub znajdują się na terenie wpisanym do tego rejestru, premia będzie wynosić 60% kosztów przedsięwzięcia. Na remont noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni rząd proponuje premię również w wysokości 60%. 

Wprowadzono zasadę finansowania a nie refinansowania. To może okazać się rzeczywiście dużym wsparciem, bo gminy mają (szczególnie po niespodziewanych wydatkach związanych z koronawirusem) mocno nadszarpnięte budżety, które mogą blokować inwestycje z odzyskiwaniem kosztów w dalekiej przyszłości.

Nastąpi uelastycznienie zasad dotyczących czynszu w przypadku inwestowania przez TBS w OZE, termomodernizację lub w poprawę dostępności dla seniorów i osób niepełnosprawnych. Będą premie remontowe na budynki TBS starsze niż 25 lat (obecnie można uzyskać premię z FTiR na remont budynku wybudowanego przed rokiem 1961). Propozycji dla TBS jest więcej: wakacje czynszowe dla lokatorów w TBS (nawet 20% niższy czynsz po spłaci kredytu) po spłacie kredytu przez TBS; w przypadku budowy przez mieszkań TBS z wyższym udziałem lokatora w kosztach budowy będzie możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności. Z wnioskiem o zamianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności można wystąpić po spłaceniu przez TBS kredytu zaciągniętego na inwestycję. Kolejnym udogodnieniem jest możliwość wyodrębniania po 15 latach na własność/zbywanie lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach preferencyjnych kredytów udzielanych w aktualnym programie społecznego budownictwa czynszowego.

Pakiet zawiera także dopłaty do czynszów w programie „Mieszkanie na start” i ma dać szansę dojścia do własności mieszkania także osobom bez zdolności czynszowej, jest mowa o dopłatach do czynszu również dla lokatorów mieszkań wynajmowanych od inwestora przez gminę i podnajmowanych lokatorowi. Znajdą się też pieniądze na tworzenie powierzchni wspólnych dla seniorów w budynkach komunalnych.

Dodatek dla dotkniętych skutkami koronawirusa

Podwyższono dopłaty do dodatków mieszkaniowych dla najemców dotkniętych skutkami epidemii koronawirusa – do 1500 zł miesięcznie przez pół roku, na pokrycie do 75% czynszu. Przepisy dotyczą najemców mieszkań komunalnych, towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielczych czy też wynajętych od osoby prywatnej lub firmy. Na ten cel ma być przeznaczone w roku 2020 ok. 387 mln zł.

Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa

Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa ma otrzymać dodatkową pulę środków w wysokości 1,5 mld zł. Dla gmin, które chciałyby wesprzeć budownictwo społeczne, ale ich budżety ucierpiały w wyniku pandemii koronawirusa, wysokość wsparcia wyniesie 10% planowanej inwestycji lub w przypadku nowych inwestycji – 3 mln zł. Wnioski w uproszonej procedurze będą przyjmowane przez KZN i rozpatrywane w terminie 60 dni.

Dodatek mieszkaniowy

Dodatki mieszkaniowe przysługują osobom w najtrudniejszej sytuacji materialnej. Osobom, które mają niskie dochody, będzie łatwiej i szybciej ustalić, czy mogą z nich skorzystać. Obecnie średnia wysokość czynszu dla takich osób wynosi ponad 200 zł. Po zmianach próg dochodowy będzie liczony od kwoty netto, a nie tak jak dotychczas od dochodu brutto, czyli po odliczeniu m.in. składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe.

Ujednolicono definicję dochodu, by w przypadku różnych przepisów z zakresu mieszkalnictwa funkcjonowała jedna definicja (jedna definicja dochodu w: Mieszkaniu na Start, TBS, Funduszu Dopłat, mieszkaniach komunalnych). Podstawą do ustalenia progu dochodowego na potrzeby ustalenia prawa do dodatku będzie przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej, a nie dotychczasowy wskaźnik, tj. kwota najniższej emerytury.

Nowością jest wyłączenie dodatków mieszkaniowych spod egzekucji administracyjnej, czyli np. wyłączenie ich z obowiązku podatkowego, czy podlegania karom lub grzywnom.

Książeczki mieszkaniowe

Posiadacze książeczek mieszkaniowych (założonych do 23 października 1990) mają prawo do premii gwarancyjnej. Jest to rekompensata pieniężna za to, że ich oszczędności w okresie transformacji ustrojowej straciły na wartości. W 2019 roku zlikwidowanych zostało ok. 14,1 tys. książeczek mieszkaniowych z prawem do premii gwarancyjnej. Z danych za 2019 r. wynika, że książeczki mieszkaniowe ma jeszcze ok. 1 mln Polaków.

W pakiecie mieszkaniowym rząd proponuje:

• poszerzenie katalogu wydatków uprawniających do wypłacenia premii gwarancyjnej przy likwidacji książeczki mieszkaniowej. Premia gwarancyjna będzie przysługiwała w związku z wniesieniem opłat (jednorazowej lub rocznej) za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności; nowymi inwestycjami, które poprawią stanu techniczny mieszkania lub domu, tj. na działania termomodernizacyjne (np. ocieplenie domu), wymianę źródeł ciepła na bardziej ekologiczne (np. wymiana starych kotów na nowoczesne urządzenia grzewcze), montaż, wymianę lub modernizację instalacji gazowej, elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej, wydatkami związanymi z zawarciem umowy najmu mieszkania (najmu instytucjonalnego) z dojściem do własności;
• środki z premii gwarancyjnej będą przysługiwały właścicielowi książeczki mieszkaniowej po zapłacie części ceny mieszkania, w wysokości nie niższej niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu;
• właściciele książeczek mieszkaniowych będą mieli pierwszeństwo przy naborze wniosków o zawarcie umowy najmu w programie „Mieszkanie na start”.

Zasoby KZN pod tanie budownictwo społeczne

Nowe przepisy mają spowodować większe wykorzystanie Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) pod tanie mieszkania na wynajem i budownictwo społeczne. KZN będzie mógł tworzyć i przystępować do istniejących TBS (dotychczas nie jest to możliwe). W ramach KZN zostanie utworzony Fundusz Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych KZN. Środki z Funduszu będą przeznaczone na tworzenie przez KZN Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych lub obejmowanie w nich udziałów. Fundusz będzie zasilany środkami z gospodarowania nieruchomościami KZN.

Procedury budowlane i dokumenty przez Internet

Zachęty finansowe mogą zaktywizować budownictwo mieszkaniowe tylko po części, sama budowa mieszkań też musi przebiegać sprawnie. Jeszcze na długo przed pojawieniem się koronawirusa w budownictwie inwestorzy i wykonawcy postulowali o możliwość prowadzenia procesu budowlanego i obieg dokumentów przez Internet, co usprawniłoby proces inwestycyjny w przedsięwzięciu budowlanym. Teraz sytuacja wymusiła taką możliwość.

Zmiany w Prawie budowlanym umożliwią inwestorom składanie przynajmniej niektórych wniosków i dokonywania zgłoszeń w procesie budowlanym w postaci elektronicznej. Będzie też możliwość załączania do wniosków (zgłoszeń) kopii dokumentów zamiast ich oryginałów. Inwestor będzie korzystał ze specjalnego generatora udostępnionego na rządowej stronie internetowej, gdzie będzie można wypełnić wniosek (zgłoszenie, zawiadomienie), załączyć skan lub zdjęcie dokumentów wymagających dołączenia i kompletny wniosek wyśle przez Internet. Oczywiście, zostanie zachowana dotychczasowa formuła składania dokumentacji do organów administracji architektoniczno-budowanej, czyli postać papierowa. Będzie możliwość wyboru, czy uczestnicy procesu budowlanego będą kontaktować się z organem w postaci elektronicznej czy papierowej.

Drogą elektroniczną można złożyć:

• zgłoszenie robót budowlanych (z wyjątkiem tych zgłoszeń, do których konieczne jest dołączenie projektu),
• wniosek o pozwolenie na rozbiórkę budynku,
• zgłoszenie rozbiórki,
• wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych,
• wniosek o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia,
• zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
• wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości,
• zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Ustawa o Społecznych Agencjach Najmu (SAN)

Sejm uchwalił 28 maja 2021 nowelizację ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw. Zakłada ona m.in. wprowadzenie do systemu prawa modelu społecznych agencji najmu (SAN). Dzięki pośrednictwu spółek gminnych i organizacji społecznych, gmina będzie mogła zapewnić mieszkania na wynajem tym członkom wspólnoty samorządowej, którzy mają trudności z samodzielnym uzyskaniem mieszkania w warunkach rynkowych. Habitat for Humanity Poland (Habitat Poland), jedyna w Polsce organizacja pozarządowa, której statutowym celem jest poprawianie warunków mieszkaniowych osób potrzebujących, uważa, że to świetna wiadomość zarówno dla osób, które nie mogą na rynku komercyjnym samodzielnie wynająć mieszkania, jak i dla właścicieli mieszkań, dla których ta forma wynajmu nieruchomości oznacza m.in. gwarancję terminowości opłat. 

Przepisy o SAN zakładają m.in. wprowadzenie do systemu prawa modelu społecznych agencji najmu. Dzięki pośrednictwu spółek gminnych i organizacji społecznych, gmina będzie mogła zapewnić mieszkania na wynajem tym, którzy mają trudności z samodzielnym uzyskaniem mieszkania w warunkach rynkowych. SAN będą specjalizować się w pozyskiwaniu mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. Oferując długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu, będą mogły wynegocjować obniżenie stawki czynszu. Jak wskazują doświadczenia zagraniczne, obniżka może wynieść nawet ok. 20%.  SAN będą mogły rozszerzyć swoją działalność o usługi socjalne kierowane do najemców potrzebujących wsparcia w trudnej sytuacji życiowej lub stabilności niezbędnej do rozpoczęcia samodzielnego, dorosłego życia (usamodzielnianie wychowanków pieczy zastępczej, młode rodziny).

Czym jest SAN? 

Społeczne agencje najmu – SAN, to podmioty działające nie dla zysku, pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem oraz osobami o średnich lub niższych dochodach. Idea SAN opierają się na połączeniu wynajmu mieszkania ze zintegrowanymi usługami wsparcia społecznego, narodziła się w latach 80. w Belgii. W Polsce model SAN został wpisany m.in. w projekt aktualizacji Krajowego Programu Przeciwdziałania Ubóstwu i Wykluczeniu Społecznemu, a teraz rząd przyjął projekt ustawy wprowadzającej definicję SAN.

Jeszcze bez ustawy mamy już w Polsce przykład takiego systemu. Społeczna Agencja Najmu (SAN) Habitat Poland prowadzi  działalność od 2017 roku, zarządza 44 mieszkaniami, w tym 24 wynajętymi od prywatnych właścicieli. Ich liczba w roku 2020 podwoiła się i stale rośnie, a w planach na rok 2021 jest objęcie kolejnych 10 lokali. Warszawski SAN to pomoc dla 106 osób (w tym 47 to dzieci). Modelowo SAN zapewnia zintegrowane usługi – mieszkaniowe, jak i inne dostosowane do potrzeb najemców. Część najemców potrzebuje jedynie możliwości wynajęcia tańszego mieszkania. Dla innych pomocne są usługi związane z poszukiwaniem pracy, prawne, psychologiczne, inne specjalistyczne czy usługi z obszaru socjalnego – dopasowane do osobistej sytuacji. Zapewniona w ramach modelu stabilizacja mieszkaniowa wpływa z kolei na poprawę w innych sferach życia.

Czy SAN staną się w Polsce popularne? Ponoć w ten pomysł nie wierzą tylko komercyjne agencje najmu, przyzwyczajone do dyktowania warunków i cen oderwanych od możliwości większości osób zainteresowanych najmem. Tymczasem Polacy są bardzo otwarci na to rozwiązanie – zarówno jako potencjalni lokatorzy jak i właściciele mieszkań. Wg. badania opinii publicznej, prawie połowa badanych (46%) mając mieszkanie na wynajem chciałaby skorzystać z usług podmiotu lub organizacji pozarządowej oferującej osobom o średnich lub niskich dochodach wsparcie w zakresie mieszkalnictwa, polegające na pośrednictwie pomiędzy wynajmującym a najemcą (dając wynajmującym gwarancję stałego najmu i zwrotu nieruchomości w dobrym stanie, a najemcom pomagając m.in. wynegocjować niższy czynsz czy w zakresie regulowania opłat). Natomiast szukając mieszkania na wynajem, ponad połowa (53%) respondentów byłaby zainteresowana ofertą takiego podmiotu. Rozwiązania prawne to jedno, sukces zapewnią dopiero ludzie, którzy będą pracować w SAN.   

Monika Czechowska