Mieszkanie TBS: dla kogo i za ile? Wszystko o mieszkaniach TBS

2019-06-11 8:27 Marek Wielgo
Mieszkania czynszowe w Żorach
Autor: materiał prasowy

Mieszkania TBS powstają w Polsce od ponad 20 lat. Do tej pory wybudowano ponad 80 tys. tego typu mieszkań na wynajem. Jakie trzeba spełnić warunki, żeby dostać klucze do mieszkania TBS? Co się bardziej opłaca: mieszkanie TBS czy mieszkanie na wynajem z opcją dojścia do własności w komercyjnej części programu „Mieszkanie Plus”?

Mieszkania TBS budują Towarzystwa Budownictwa Społecznego, zwane TBS-ami. Są to spółki, najczęściej gminne, działające na zasadach non profit. Oznacza to, że budują i zarządzają mieszkaniami TBS nie kierując się chęcią zysku. Celem tych spółek jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa danej gminy. Pierwsze TBS-y powstały w drugiej połowie lat 90., a umożliwiła to ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (zobacz treść ustawy).

W naszym artykule:

Dla kogo mieszkanie TBS?

Mieszkania TBS są adresowane do tych, którzy nie mają samodzielnego dachu nad głową – nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania ze względu na zbyt niskie dochody (zbyt małą zdolność kredytową) lub na wynajem na zasadach rynkowych.

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego określa kryterium dochodowe dla starających się o mieszkanie TBS. Limit różni się w poszczególnych województwach, a zależy też od liczebności gospodarstwa domowego, a także od tego w jakim okresie budowane było mieszkanie TBS i czy wymagana była partycypacja.

Obecnie, jeśli zawarcie umowy najmu jest uzależnione od wpłacenia co najmniej 10% kosztów budowy mieszkania TBS, dochód osoby samotnej nie może przekraczać 1,2 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwie o więcej niż 10%. W przypadku gospodarstw dwuosobowych dopuszczalna jest 65% nadwyżka. Im więcej dzieci, tym limit jest wyższy. Przy czym rodziny wielodzietne mogą liczyć na dodatkowe 40% na każde dziecko.

Według ostatnich danych GUS, w województwie mazowieckim przeciętne miesięczne wynagrodzenie wynosi ok. 5219 zł., a np. w zachodniopomorskim – blisko 3891 zł.

Zobacz, ile wynosi przeciętne miesięczne wynagrodzenie w poszczególnych województwach

Oznacza to, że w tym pierwszym województwie singiel starający się o mieszkanie TBS nie może miesięcznie zarabiać więcej niż ok. 6,9 tys. zł (brutto), zaś w drugim – ok. 5,1 tys. zł. Z kolei dochód brutto bezdzietnego małżeństwa może tam sięgać odpowiednio: 10,3 tys. i ok. 7,7 tys. zł. Dużo? Pamiętajmy, że w przypadku umowy o pracę, na rękę wychodzi o ok. 30% mniej.

Warto też wiedzieć, że choć ustawa, na podstawie której działają TBS-y, nie mówi nic o minimalnym dochodzie, to niektóre TBS mogą wymagać np. połowy kwoty maksymalnej. To dlatego, że w mieszkaniu TBS czynsz jest wyższy od tego, który płacą lokatorzy w komunalnych czynszówkach.

TBS ma prawo weryfikować dochody co 2 lata. Założenie jest takie, żeby najemcy, których zarobki przekroczą dozwolony pułap, rezygnowali z mieszkania TBS i kupili sobie własne. Teoretycznie w takim przypadku TBS może próbować „wykurzyć” zbyt zamożnego lokatora za pomocą czynszu wolnorynkowego. Jednak w praktyce jest to raczej martwy przepis.

Jaki czynsz w mieszkaniu TBS?

Ponieważ budowę mieszkań TBS wspiera państwo, czynsz jest ustawowo reglamentowany. W zależności od tego, kiedy powstało mieszkanie TBS, czynsz nie może przekroczyć w skali roku 4-5% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu.

Zobacz, ile wynosi koszt odtworzeniowy w I kwartale 2019 r.

Przykładowo maksymalna miesięczna stawka czynszu za m², jaką może ustalić obecnie TBS, w Warszawie wynosi 20-25 zł, w Gdańsku – 16-20 zł, w Szczecinie – 14-17 zł, a w Łodzi – 13-16 zł. W przypadku 50-metrowego mieszkania w stolicy jest to maksymalnie 1250 zł miesięcznie.

Jak widać, w mieszkaniu TBS czynsz jest sporo niższy na wolnym rynku za podobną powierzchnię i standard mieszkania. W dodatku wiele TBS-ów, zwłaszcza w mniejszych miastach, stosuje stawki czynszu niższe od maksymalnych.

Czynsz
Autor: GettyImages

Ile kosztuje mieszkanie TBS?

Jednak żeby dostać klucze do mieszkania TBS trzeba się liczyć z niemałymi kosztami. Po pierwsze, trzeba wpłacić kaucję (nawet roczny czynsz, choć są też TBS-y, które zadowalają się trzymiesięcznym czynszem, albo w ogóle z niej rezygnują). Ponadto TBS może zażądać wpłacenia tzw. partycypacji, która może sięgać 30% ceny mieszkania (najczęściej jest to 15%). Niestety, wielu Polaków, zwłaszcza młodych, nie ma takich oszczędności. Warto jednak wiedzieć, że na ten cel można wykorzystać oszczędności zgromadzone na książeczce mieszkaniowej wraz z wypłacaną przez państwo premią gwarancyjną (takich starych PRL-owskich książeczek, jeszcze nie wykorzystanych, jest kilkaset tysięcy). Ponadto w przypadku rezygnacji z mieszkania TBS kaucja i partycypacja jest zwracana (odpowiednio zwaloryzowana). Tak więc najemca nie straci swoich pieniędzy.

Niektóre mieszkania TBS można „kupić” na rynku. Precyzyjnie rzecz ujmując, kupuje się partycypację. Tego typu oferty można znaleźć np. w serwisie TBS24.pl. Oto ogłoszenie lokatorki TBS z warszawskiego Mokotowa: „Odstąpię partycypację mieszkania TBS. Budynek z 2015 r. Aktualnie po poprawkach gwarancyjnych. Kuchnia z salonem, wnęka sypialniana, pokój sypialniany, łazienka, garderoba. Duży balkon. Piętro pierwsze. W wyposażeniu zostaną wszystkie meble w zabudowie w kuchni i przedpokoju (pozostałe umeblowanie do uzgodnienia). Miejsce w garażu podziemnym płatne 220 zł. Miesięczny czynsz: 791 zł (+ zaliczki na media ok. 200). Wpłacona przeze mnie kwota partycypacji to: 96.360 zł + kaucja 9.489 zł = 105.849. W mieszkaniu tym podniosłam standard – za zgodą TBS, ale kosztem własnym. W związku z tym i pozostawionym wyposażeniem CENA MIESZKANIA to 145.000 zł. – BEZ MOŻLIWOŚCI NEGOCJACJI. Taniej się nie da – słowo”.

Zobacz, jak wygląda cesja umowy partycypacyjnej

Serwis TBS24.pl radzi, aby umowę sporządzać na piśmie i potwierdzić aktem notarialnym. Wcześniej należy się jednak upewnić, czy taka transakcja jest w ogóle możliwa. TBS-y mają bowiem prawo do wpisania do umowy partycypacyjnej zakazu sprzedaży cesji bez zgody TBS-u. Na szczęście są to rzadkie przypadki.

Koszty budowy domów
Autor: GettyImages

Czy mieszkanie TBS się opłaca?

Stare mieszkania TBS teoretycznie można wykupić na własność, ale jest to iluzoryczna możliwość, bo TBS-y się na to nie zgadzają. Jednak mieszkania TBS wybudowanego po roku 2016 za preferencyjny kredyt nie można wykupić. To skutek zmiany przepisów. Wszelkiego rodzaju ograniczenia, dotyczące wysokości dochodów, czynszu, partycypacji czy możliwości wykupu, nie dotyczą jedynie tych mieszkań TBS, które wybudowane zostały za zwykły kredyt komercyjny. Takie mieszkania budowały mi.in. TBS-y w Toruniu, Opolu, Oświęcimiu, Katowicach i Kielcach, właśnie z powodu możliwości zapewnienia najemcom opcji wykupu.

Generalnie mieszkanie TBS jest korzystną opcją dla kogoś, kto ma kłopot z uzyskaniem kredytu (np. osoby po 50.), albo szuka rozwiązania tymczasowego (np. na czas zgromadzenia wkładu własnego, który umożliwi zaciągnięcie kredytu, albo nie chce się wiązać z bankiem na wiele lat). Są też tacy, którzy do danego miasta przyjechali za pracą i nie wiedzą, jak długo zagrzeją tu miejsce. Ponadto niektóre TBS-y budują mieszkania z myślą o seniorach czy osobach niepełnosprawnych.

Zaletą mieszkania TBS jest nie tylko umiarkowany czynsz, ale też to, że gdyby, np. wskutek utraty pracy, przekraczał on możliwości finansowe lokatora, mógłby on się zwrócić do gminy o dodatek mieszkaniowy.

Mieszkanie TBS czy Mieszkanie Plus?

Pierwsze TBS-y powstały w 1996 r. Jeszcze w 2005 r. mieszkania budowało ponad 300 tego typu spółek, i to nie tylko w dużych aglomeracjach, ale także w małych miasteczkach. Nie wiadomo, ile jest obecnie aktywnych TBS-ów. Problem też polega na tym, że budują one obecnie mieszkania nie tylko w formule Społecznego Budownictwa Czynszowego, ale także w ramach komercyjnej części rządowego programu „Mieszkanie Plus”. Oba te programy bardzo się różnią pod względem finansowania, z czego trzeba sobie zdawać sprawę.

Mieszkania TBS są budowane za preferencyjny kredyt z BGK. Oprocentowanie tego kredytu – dzięki budżetowemu dofinansowaniu – stanowi jedynie stawka WIBOR 3M, bez marży banku (obecnie jest to 1,72%). Ponadto okres spłaty może wynieść do 30 lat, co jest szczególnie ważne przy budowie mieszkań o regulowanej stawce czynszu. Jak już wspomnieliśmy wcześniej, mieszkań TBS nie będzie można w przyszłości wykupić (chyba, że zostanie zmieniona ustawa). Mimo to trzeba się liczyć z wniesieniem wkładu własnego.

Natomiast mieszkania na wynajem, które powstają w ramach komercyjnej części rządowego programu „Mieszkanie Plus”, którą zarządza spółka PFR Nieruchomości (dawniej BGK Nieruchomości), nie korzystają ze specjalnych preferencji w finansowaniu. PFR Nieruchomości liczy, że na tych przedsięwzięciach jeszcze zarobi. Co ciekawe, w 2017 r. rząd zapewniał, że nie dołoży złotówki do komercyjnej części programu „Mieszkanie Plus”, bo mieszkania będą tanie w budowie, więc czynsz będzie niski. Pod tym względem program okazał się klapą. Od ponad roku gwałtownie rosną bowiem koszty pracy i materiałów budowlanych.

Dodajmy, że w ciągu ostatnich 2 lat powstało 480 „mieszkań plus” (w Białej Podlaskiej, Kępnie i Jarocinie). Ponadto – według zapowiedzi PFR Nieruchomości – w 2019 roku lokatorzy dostaną klucze do 172 mieszkań w Gdyni. Powstanie też 215 mieszkań w Wałbrzychu i 40 w Kępicach. Wygląda na to, że chętnych na takie mieszkania nie brakuje, co pokazał ostatnio nabór najemców w Gdyni.

Dla większości kusząca jest perspektywa przejęcia mieszkań na własność (tzw. najem z opcją dojścia do własności). Ponadto najemcy „mieszkań plus” mogą skorzystać z dopłaty do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na start” (zobacz treść ustawy w tej sprawie).

A jakie są czynsze w „mieszkaniach plus”? W Jarocinie, gdzie mieszkania wybudowało Jarocińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, stawki wynoszą 11-12 zł za m², ale tam sporo dopłaca gmina. W Wałbrzychu, gdzie trwa jeszcze budowa, w grę wchodzi stawka od 18 zł. Dodajmy, że w mieszkaniu TBS nie mogłaby przekraczać 15,5 zł za m². Z kolei w Gdyni czynsz ma wynosić od 30 do 44 zł za m² (najwyższy dla mniejszych mieszkań w formule docelowej własności). W praktyce, w zależności od miasta, trzeba liczyć z czynszem na poziomie od 20 do 50 zł/m².

Które miasta stawiają na mieszkania TBS?

Do budowy 100 mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności przymierzał się także Stargard w województwie zachodniopomorskim. Jednak na początku 2019 r. władze tego miasta poinformowały, że zrezygnowały ze współpracy z PFR Nieruchomości. Problem w tym, że wskutek wzrostu kosztów robót i materiałów mieszkania budowane na zasadach komercyjnych byłyby zbyt drogie dla mieszkańców Stargardu. Uznano tam, że nie ma szans, aby udało się obecnie wybudować mieszkania za mniej niż 3 tys. zł za m². Wtedy czynsz wynosiłby 17-20 zł za metr. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz, że koszty budowy sięgną 6 tys. zł za m², a wtedy stawka czynszu sięgałaby 30 zł. Dla porównania czynsze w mieszkaniach komunalnych w Stargardzie wynoszą ok. 11 zł/m², a w miejscowym TBS-ie – średnio ok. 12 zł.

Stargard zdecydował się więc na budowanie mieszkań TBS. I nie jest to jedynie miasto, które postawiło na sprawdzoną od lat formułę Społecznego Budownictwa Czynszowego. BGK poinformował, że w ramach tego rządowego programu budownictwa społecznego od 1996 r. udzielonych zostało ponad 1,8 tys. tanich kredytów przeznaczonych na sfinansowanie blisko 99 tys. mieszkań, w tym ok. 82 tys. w zasobach TBS i ponad 17 tys. w spółdzielniach mieszkaniowych.

W jesiennej edycji naboru wniosków o preferencyjny kredyt BGK ocenił pozytywnie 20 z nich, w tym 17 Towarzystw Budownictwa Społecznego. Mieszkania TBS powstaną w Wałczu, Chojnicach, Świeciu, Białogardzie, Malborku, Toruniu, Iławie, Lublinie, Żywcu, Bolesławcu, Oławie, Gdańsku, Wrocławiu, Chorzowie, Jelczu_Laskowicach, Szczecinie i Stargardzie. W ramach tych inwestycji w ciągu najbliższych 2 lat powstanie łącznie ok. 1,2 tys. mieszkań TBS.

Dodajmy, że dzięki wsparciu państwa w latach 2017-2018 wybudowano ok. 1,1 tys. mieszkań TBS, zaś w trakcie realizacji jest ich ok. 2,5 tys.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej