Przyszłość tkwi w apartamentach
Skończyły się czasy, kiedy z inwestycji można było osiągnąć ponad 100% zwrot. Należy szukać albo nowych możliwości inwestycyjnych zagranicą, albo szukać luk, które ominęła gorączka cenowa i które niosą perspektywy dużego wzrostu.
Tą luką niosącą perspektywę dużego wzrostu cen są apartamenty. W ostatnich latach obserwuje się rosnące zainteresowanie Polaków ekskluzywnymi apartamentami. Potencjalnych nabywców nie odstraszają wysokie ceny metra kwadratowego, które niejednokrotnie przekraczają kilkadziesiąt tysięcy złotych. Koniunkturze na apartamenty sprzyja ogólna poprawa jakości życia Polaków. Systematycznie rosną wynagrodzenia wysoko specjalistycznej kadry menadżerskiej oraz spada bezrobocie. Tym, co odzwierciedla rozwój gospodarczy oraz wzrost zamożności społeczeństwa jest PKB, który w Polsce na przestrzeni ostatnich lat dynamicznie wzrasta i pośród dużych państw Unii Europejskiej Polska jest w ścisłej czołówce. Tym samym z każdym rokiem zamożność polskiego społeczeństwa rośnie w tempie szybszym niż w Hiszpanii, Niemczech czy Wielkiej Brytanii. Tym samym rośnie grupa potencjalnych nabywców apartamentów. A w Polsce przez lata nie istniały produkty klasy high-end, w tym apartamenty. Dla dużej grupy Polaków ekskluzywne nieruchomości stają się jednym najbardziej wymownych symboli luksusu i sukcesu życiowego. Deweloperzy z kolei w swoim portfelu nieruchomości chcą posiadać luksusowe apartamenty, z których czerpią oprócz zysków korzyści typowo wizerunkowe. Posiadanie w ofercie tego typu nieruchomości ma w wielu przypadkach wpłynąć korzystnie na wizerunek firmy, świadcząc o wysokim standardzie realizowanych inwestycji, a tym samym zwiększając zainteresowanie pozostałymi projektami.
Niewystarczająca podaż jest jednym z powodów, dla którego ceny apartamentów mogą rosnąć. Do niedawna w Polsce bardzo rzadko pojawiały się projekty, które zasługiwały na miano luksusowych apartamentów, a ich sprzedaż nie spotykała żadnych trudności związanych z wahaniami koniunktury gospodarczej. Prawdziwe luksusowe apartamenty są zwykle mniej wrażliwe niż inne lokale na wahania cen, gdyż nawet w kryzysie znajdzie się grupa ludzi, których stać na luksus. Towary luksusowe, w tym apartamenty o najwyższym standardzie charakteryzują się małą elastycznością cenową popytu, co oznacza, że są one wysoce pożądane bez względu na zmiany cen. Niektóre z nich można uznać za tzw. dobra Giffena, czyli towary, na które popyt rośnie w miarę wzrostu cen. Wynika to z nieco snobistycznej chęci udowodnienia, że nabywcę stać nawet na najdroższe towary dostępne na rynku. A rynek towarów luksusowych na świecie od lat utrzymuje wysokie wskaźniki wzrostu. Tempo wzrostu luksusowych towarów obrazuje tzw. wskaźnik kosztu życia wyjątkowo dobrze, który przedstawia wzrost cen dóbr luksusowych w porównaniu z szybkością zmian średnich cen dóbr i usług konsumpcyjnych w USA. Nietrudno zauważyć, że różnica między tymi wskaźnikami systematycznie wzrasta, a indeks CLEWI nabrał w ostatnich latach wyjątkowego przyśpieszenia i od 2006 roku jest ponad dwukrotnie wyższy od CPI. Potwierdza to tezę, że wzrost cen dóbr luksusowych nie zmniejsza popytu na nie, wręcz przeciwnie. To z kolei powoduje dalszy wzrost cen.
Rys. Cost of Living Extremely Well Index. Źródło: www.forbes.com
W Polsce występuje jeszcze jeden paradoks - różnica między ceną luksusowego apartamentu a mieszkaniem o podwyższonym standardzie jest bardzo mała.
Dla nabywców liczy się luksus i funkcjonalność. Ważne jest również to, co widać z okna. Cechą charakterystyczną apartamentowców jest wykończenie materiałami o najwyższej jakości - naturalny kamień, szlachetne gatunki drewna, mosiądz czy stal nierdzewna. Niektóre wyposażone są w własny basen, saunę, spa, kluby fitness, pralnię czy przedszkola. Wszystkie te projekty mają własną recepcję oraz luksusowo wykończony hall, który jest ich wizytówką. Metraże apartamentów są różnorodne. Największe lokale mogą zajmować nawet kilkaset metrów kwadratowych na ostatniej kondygnacji. Widać jednak, że problemem jest ostatnio sprzedaż lokali dużych, ale nie tych największych. W sprzedaży dłużej pozostają powierzchnie w granicach 90 - 200 mkw. Kolejny problem to nadużycie terminu "apartament". Dotychczas na rynku polskim nie było jednej definicji tego pojęcia, krążą natomiast definicje "użytkowe". Powoduje to sytuację, w której niejednokrotnie lokale będące w rzeczywistości mieszkaniami o podwyższonym standardzie, sprzedawane są po cenach iście apartamentowych. redNet Consulting jako pierwszy w Polsce sformułował pełną definicję apartamentu. Aby lokal mieszkalny mógł być nazwanym apartamentem, powinien mieć minimalną powierzchnię 87 - 92 mkw. Rozkład mieszkania o min. 3 m wysokości powinien występować w konkretnej konfiguracji: kuchnia, salon (salon połączony z kuchnią), gabinet, główna sypialna z osobnym wejściem do łazienki i garderoby, pokój gościnny lub druga sypialnia z oddzielnym wejściem do łazienki, łazienka ogólna, pralnia i pomieszczenie gospodarcze. Odpowiednie oświetlenie dzienne i dźwiękoszczelne ściany, czy piękne tarasy na ostatnich piętrach to tylko niektóre elementy wysokiego standardu wykończenia. Wysokość ścian powinna umożliwić zainstalowanie klimatyzacji czy podwyższonego sufitu bez tracenia na wysokości. Sam budynek powinien być wyposażony w windę, garaż podziemny, centralną instalację klimatyzacyjną, recepcję w budynku lub na osiedlu strzeżonym oraz ochronę.
