Domy deweloperskie. Wraca indeksacja cen! Wszystko przez rosnące koszty budowy

2018-08-22 15:25
Koszty budowy domów
Autor: GettyImages Dom deweloperski na obrzeżach miasta może być alternatywą dla mieszkania w mieście.

Ceny mieszkań i domów deweloperskich znów będą indeksowane wskaźnikiem inflacji. Kupujący domy deweloperskie muszą się liczyć z tym, że ich ceny wzrosną w ciągu roku o 2-3%. Jednak w dużo gorszej sytuacji mogą się znaleźć ci, którzy budują domy tzw. systemem gospodarczym.

– Przywracamy indeksację cen – potwierdza Marek Poddany, prezes spółki Sedno Dom, która buduje domy deweloperskie w podwarszawskim Józefosławiu. Według Marka Poddanego, który pełni też funkcję wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, indeksację cen mieszkań i domów deweloperskich rozważają również inne firmy.

Co mają wspólnego domy deweloperskie z drogami?

Problem w tym, że wskutek spiętrzenia inwestycji infrastrukturalnych (głównie drogowych), do których dopłaca UE, na rynku budowlanym zaczęło brakować rąk do pracy. W efekcie w górę poszły zarobki w budownictwie. Według najnowszych danych GUS, w czerwcu 2018 przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w branży budowlanej było o 9,3% wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Na to nałożył się wzrost cen materiałów budowlanych. W tarapaty wpadły nie tylko firmy deweloperskie, ale także budowlane, które zawierały kilkuletnie kontrakty w latach 2015-2016. Np. firma Erbud poinformowała właśnie o stracie 30 mln zł w pierwszym półroczu 2018 r.  Coraz częściej firmy, które wygrywają przetargi budowlane, rezygnują z zawarcia umowy na roboty budowlane ze względu na nieopłacalność kontraktów.

Ogólnopolska Izba Gospodarcza Drogownictwa oraz Polski Związek Pracodawców Budownictwa domagają się indeksacji publicznych kontraktów drogowych. Zabiegają też w GUS o zmianę metodologii obliczania wskaźnika cen robót budowlanych, którym indeksowane są umowy o roboty budowlane. Mało tego, z naszych informacji wynika, że indeksacji domagają się już także firmy wykonawcze budujące mieszkania i domy deweloperskie.

O ile mogą podrożeć domy deweloperskie?

Marek Poddany przyznaje, że indeksacja cen domów deweloperskich jest w tej sytuacji konieczna. Dlaczego deweloperzy wybrali wskaźnik inflacji GUS, a nie np. branżowe wskaźniki cen Sekocenbud?

– Wskaźnik inflacji jest bardziej zrozumiały dla naszych klientów. Wiedzą oni, czego się mogą spodziewać – wyjaśnia Poddany.

Z najnowszych danych GUS wynika, że w lipcu ceny były średnio o 2% wyższe niż rok wcześniej. Narodowy Bank Polski (NBP) prognozuje, że w 2018 r. średnioroczna inflacja wyniesie 1,8%, ale w następnych latach będzie systematycznie rosnąć. W 2019 r. może osiągnąć 2,7%, a w 2020 – zbliży się do 3%. Wielu ekonomistów ocenia jednak, że już w przyszłym roku inflacja przekroczy ten pułap, na co wpłyną głównie rosnące ceny energii i żywności.

W przypadku domu deweloperskiego, który w obecnym cenniku kosztuje 500 tys. zł, oznacza to wzrost finalnej ceny o co najmniej kilkanaście tysięcy złotych. Z dużo większym wzrostem kosztów muszą się jednak liczyć ci, którzy budują domy tzw. systemem gospodarczym.

– Przewidywanie wzrostu kosztów budowy przypomina dziś wróżenie z fusów – mówi Mariola Gala-de Vacqueret, prezes spółki OWEOB Promocja, wydawcy baz cenowych Sekocenbud. Na razie wynika z nich, że w I półroczu 2018 r. stawki robocizny do kosztorysowania były o 6,5% wyższe niż rok wcześniej, a ceny materiałów budowlanych wzrosły w tym okresie o 4%.

Sekocenbud
Autor: Sekocenbud

Przy czym wzrosty cen materiałów w poszczególnych grupach asortymentowych były dużo wyższe i znacznie odbiegały od średnich zmian cen materiałów w skali całego kraju. Np. materiały izolacyjne, betony i zaprawy podrożały o 5%, a rury stalowe i preizolowane – o 8,1%. W konsekwencji – jak wynika z baz Sekocenbudu – koszty budowy domów wielorodzinnych poszły w górę przez ostatni rok o 6,3%, a domów jednorodzinnych – aż o 6,8%.

Mariola Gala-de Vacqueret nie ma wątpliwości, że w najbliższych miesiącach czeka nas dalszy wzrost kosztów budowy.

W Polsce domy deweloperskie nie mają wzięcia

Marek Poddany liczy na to, że w warunkach destabilizacji cenowej na rynku budowlanym część osób marzących o własnym domu zrezygnuje z samodzielnej budowy na rzecz zakupu domu deweloperskiego. W naszym kraju udział domów deweloperskich w budownictwie jednorodzinnym jest wręcz symboliczny. Z danych GUS wynika, że w 2018 r. inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę blisko 94,5 tys. mieszkań (a właściwie domów jednorodzinnych), zaś w okresie 7 miesięcy tego roku – blisko 53,3 tys. Dla porównania – jak się dowiedzieliśmy w firmie badawczej REAS – zaledwie 540 projektów z niespełna 3,1 tys. domów deweloperskich mają łącznie w swojej ofercie wszystkie firmy, które budują je w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie, Lublinie i na Śląsku, a także w okolicach tych miast (pod miastami jest 354 inwestycji z 2,1 tys. domów deweloperskich).

Domów deweloperskich nie kupują ci, którzy z dużym wyprzedzeniem kupili działkę budowlaną, albo ją odziedziczyli. Poddany przyznaje, że taki inwestor najchętniej kupi tani gotowy projekt. Pracownia architektoniczna dołącza ślepy kosztorys, mający przekonać, że samodzielna budowa wychodzi taniej.

– Dopiero w trakcie budowy okazuje się, jak bardzo te koszty są niedoszacowane – mówi Marek Poddany.

Podkreśla, że mitem są 30% marże deweloperów sprzedających domy. Obecnie zadawala ich marża w wysokości 10-15%. Przy czym kupującym dom deweloperski dostają od firmy rękojmię na roboty budowlane. Natomiast budujący domy własnym sumptem zwykle sami muszą sfinansować ewentualne poprawki.

Jakie domy deweloperskie w ofercie firm?

Serwis Rynekpierwotny.pl podaje, że 80% domów deweloperskich, to szeregowce i bliźniaki, do których przypisana jest działka o powierzchni 300-400 m2. Z kolei powierzchnia samych domów jest zbliżona do 150-160 m2. A ich ceny? Rozrzut jest bardzo duży. Ceny domów deweloperskich zależą nie tylko od lokalizacji (cen gruntów), ale także od powierzchni i użytych materiałów.

Według serwisu, na tzw. prowincji, ładny, funkcjonalny domek do wykończenia można kupić już za 200–300 tys. zł. Najdroższe domy deweloperskie są zaś w Warszawie i jej okolicach. Np. za 550-metrową rezydencję na dużej zalesionej działce w Konstancinie-Jeziornie trzeba zapłacić prawie 8 mln zł. Do drogich kwalifikowane są domy deweloperskie w cenie 1-1,5 mln zł, np. na warszawskim Mokotowie.

Marek Poddany zwraca jednak uwagę, że na obrzeżach dużych aglomeracji lub w okalających je gminach najlepiej sprzedają się domy deweloperskie, których ceny odpowiadają cenom mieszkań w mieście. Np. w okolicach Warszawy można kupić 140-metrowy dom za ok. 500 tys. zł. To równowartość nowego, dwupokojowego mieszkania blisko centrum.

Dodajmy, że deweloperzy, podobnie jak inwestorzy indywidualni preferują technologię tradycyjną. Domy budują więc z cegieł ceramicznych oraz z bloczków z betonu komórkowego i silikatowych.

Przeczytaj także: powierzchnia użytkowa domu już poniżej 133 m². Polacy budują coraz mniejsze domy>>

Quiz. Narzędzia budowlane – czy rozpoznasz te najprostsze? Zastosowanie niektórych narzędzi budowlanych może zaskoczyć.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej