Wprawdzie ceny działek już od lat mają tendencję wzrostową, to do 2017 r. koszty budowy były stabilne. Deweloperzy zaczynali bowiem coraz więcej inwestycji mieszkaniowych, ale równocześnie w zamówieniach publicznych na roboty budowlane panował marazm. Zmieniło się to w ubiegłym roku wraz z rozpoczęciem inwestycji infrastrukturalnych, w tym drogowych, do których dopłaca UE. Zaczęło brakować pracowników, w efekcie wzrosły koszty robocizny. Poprawę koniunktury w budownictwie zaczęli wykorzystywać także producenci, podnosząc ceny materiałów budowlanych. Co gorsza, w niektórych aglomeracjach ceny gruntów zaczęły rosnąć w tempie dwucyfrowym, bo popyt na działki budowlane przewyższa ich podaż.
Skutki wzrostu cen działek i kosztów budowy
Według REAS, w ostatnich dwóch latach ceny zakupu działek poszły w górę średnio o 45%. Z kolei koszty budowy mieszkań wzrosły przeciętnie o 19%, zaś tzw. koszty miękkie, czyli m.in. wydatki związane z przygotowaniem dokumentacji, doradztwem prawnym, marketingiem i sprzedażą mieszkań – o 24%. Nie skutkowało to jednak gwałtowną podwyżką cen mieszkań, bo przez 3 lata, deweloperzy wprowadzali ich na rynek więcej niż sprzedawali. REAS podaje, że w największych aglomeracjach nowe mieszkania podrożały średnio o 6%. Za to aż o 40% deweloperzy obniżyli swoje marże.
i
Marże były jednak wciąż na tyle atrakcyjne, że deweloperzy wprowadzili na rynek rekordową liczbę mieszkań. Dodajmy, że w ostatnich pięciu latach w naszym kraju powstało więcej nowych mieszkań, niż w pozostałych krajach Europy Środkowo-Wschodniej razem wziętych.
i
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar zwraca uwagę, że wysokie ceny działek w naturalny sposób wymuszają wznoszenie coraz wyższych budynków (także biurowych, handlowych czy hotelowych).
– Na terenie Warszawy stało się ono widoczne najszybciej – mówi Prajsnar. I dodaje, że potwierdzają to dane GUS. W ostatnich dwóch latach z 36 do 31% spadł udział mieszkań w budynkach liczących 3 lub 4 kondygnacje. Wzrósł natomiast analogiczny wynik dotyczący budynków posiadających 5 - 7 kondygnacji (z 36% do 38%) oraz minimum 8 kondygnacji (wzrost z 17% do 21%).
Czy ceny działek i koszty budowy wciąż będą rosły?
Eksperci Emmerson Evaluation każą nam się liczyć z dalszym wzrostem cen działek pod zabudowę wielorodzinną.
‒ Zasoby ziemi systematycznie się zmniejszają. W związku z czym spodziewamy się, że coraz częściej na polskim rynku będą się pojawiać inwestycje typu "brownfield", wykorzystujące powtórnie tereny zabudowane, gdzie rewitalizuje lub wyburza się istniejącą już zabudowę – prognozuje prezes Emmerson Evaluation Dariusz Książak.
Bardzo prawdopodobny jest też dalszy wzrost kosztów budowy. „Przewiduję, że w 2018 r. koszty budowy 1 m² PUM wzrosną o…” – o dokończenie tego zdania analitycy REAS poprosili 100 firm deweloperskich o największej skali sprzedaży w 2017 r. Najwięcej firm prognozuje, że w tym roku podwyżka wyniesie 6-10%. Jednak nie brakuje głosów, że będzie ona jeszcze wyższa.
i
Czy w tej sytuacji deweloperzy zwolnią tempo inwestycji? Z najnowszych danych REAS wynika, że w I kwartale 2018 r. deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi wprowadzili do sprzedaży łącznie 14,9 tys. mieszkań. To wynik najgorszy od 4 kwartału 2016 r. Równocześnie wciąż utrzymywała się bardzo wysoka sprzedaż mieszkań, co grozi przyspieszeniem wzrostu cen.
i
Z drugiej strony, REAS wskazuje na czynniki (m.in. wzrost stóp procentowych, stopniowy spadek atrakcyjności zakupów inwestycyjnych) mogące skutkować spadkiem popytu na mieszkania.
Wzrost cen działek i kosztów budowy groźny dla całej branży
W Emmerson Evaluation zwracają uwagę, że sytuacja na rynku działek budowlanych jest ważna również dla kupujących mieszkania, bo udział kosztów zakupu ziemi w wartości inwestycji ma bezpośrednie przełożenie na końcową cenę mieszkań. Na rynkach wszystkich większych polskich miast w perspektywie ostatnich 3 lat widać tendencję wzrostową średniego udziału cen działek w wartości inwestycji.
i
Tymczasem Najwyższa Izba Kontroli (NIK) ostrzega, że trudna sytuacja na rynku budowlanym z lat 2010 - 2012 r., gdy wiele firm borykało się z problemami finansowymi, a część wręcz upadło, może się obecnie powtórzyć. Na rynku wystąpiły pierwsze symptomy kryzysu takie jak: kumulacja inwestycji budowlanych, wywołana m.in. koniecznością wykorzystania środków z UE przeznaczonych na inwestycje drogowe, wzrost cen na materiały budowlane i usług oraz brak ludzi do pracy. NIK sugeruje, aby przeanalizować popełnione w latach 2008 - 2012 r. błędy, co może uchronić rynek przed kolejnym kryzysem.
Np. Ogólnopolska Izba Gospodarcza Drogownictwa oraz Polski Związek Pracodawców Budownictwa apelują o waloryzację wartości kontraktów. Z powodu rosnących cen robót budowlanych, w tarapaty finansowe wpadło już bowiem wiele firm wykonawczych, które pozawierały kilkuletnie kontrakty drogowe.
i
Firma Euler Hermes z grupy Allianz poinformowała, że tylko w marcu 2018 r. w Monitorze Sądowym i Gospodarczym ogłoszono niewypłacalność aż 23 firm budowlanych. Tomasz Starus z zarządu Euler Hermes podkreśla, że jest to najgorszy wynik w ostatnim dziesięcioleciu. Niewypłacalne były głównie firmy wyspecjalizowane, m.in. w drogownictwie i inwestycjach towarzyszących.
