Rosną ceny działek i koszty budowy. Czym grozi dalszy wzrost cen działek?
Przez ostatnie 2 lata ceny działek podskoczyły aż o 45%, a koszty budowy w budownictwie wielorodzinnym wzrosły o 19% – ocenia firma doradcza REAS. Deweloperzy próbują więc sięgać głębiej do kieszeni swoich klientów. Takiej możliwości nie mają firmy drogowe, choć i one skarżą się na rosnące koszty.
Wprawdzie ceny działek już od lat mają tendencję wzrostową, to do 2017 r. koszty budowy były stabilne. Deweloperzy zaczynali bowiem coraz więcej inwestycji mieszkaniowych, ale równocześnie w zamówieniach publicznych na roboty budowlane panował marazm. Zmieniło się to w ubiegłym roku wraz z rozpoczęciem inwestycji infrastrukturalnych, w tym drogowych, do których dopłaca UE. Zaczęło brakować pracowników, w efekcie wzrosły koszty robocizny. Poprawę koniunktury w budownictwie zaczęli wykorzystywać także producenci, podnosząc ceny materiałów budowlanych. Co gorsza, w niektórych aglomeracjach ceny gruntów zaczęły rosnąć w tempie dwucyfrowym, bo popyt na działki budowlane przewyższa ich podaż.
Skutki wzrostu cen działek i kosztów budowy
Według REAS, w ostatnich dwóch latach ceny zakupu działek poszły w górę średnio o 45%. Z kolei koszty budowy mieszkań wzrosły przeciętnie o 19%, zaś tzw. koszty miękkie, czyli m.in. wydatki związane z przygotowaniem dokumentacji, doradztwem prawnym, marketingiem i sprzedażą mieszkań – o 24%. Nie skutkowało to jednak gwałtowną podwyżką cen mieszkań, bo przez 3 lata, deweloperzy wprowadzali ich na rynek więcej niż sprzedawali. REAS podaje, że w największych aglomeracjach nowe mieszkania podrożały średnio o 6%. Za to aż o 40% deweloperzy obniżyli swoje marże.
Marże były jednak wciąż na tyle atrakcyjne, że deweloperzy wprowadzili na rynek rekordową liczbę mieszkań. Dodajmy, że w ostatnich pięciu latach w naszym kraju powstało więcej nowych mieszkań, niż w pozostałych krajach Europy Środkowo-Wschodniej razem wziętych.
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar zwraca uwagę, że wysokie ceny działek w naturalny sposób wymuszają wznoszenie coraz wyższych budynków (także biurowych, handlowych czy hotelowych).
– Na terenie Warszawy stało się ono widoczne najszybciej – mówi Prajsnar. I dodaje, że potwierdzają to dane GUS. W ostatnich dwóch latach z 36 do 31% spadł udział mieszkań w budynkach liczących 3 lub 4 kondygnacje. Wzrósł natomiast analogiczny wynik dotyczący budynków posiadających 5 - 7 kondygnacji (z 36% do 38%) oraz minimum 8 kondygnacji (wzrost z 17% do 21%).
Czy ceny działek i koszty budowy wciąż będą rosły?
Eksperci Emmerson Evaluation każą nam się liczyć z dalszym wzrostem cen działek pod zabudowę wielorodzinną.
‒ Zasoby ziemi systematycznie się zmniejszają. W związku z czym spodziewamy się, że coraz częściej na polskim rynku będą się pojawiać inwestycje typu "brownfield", wykorzystujące powtórnie tereny zabudowane, gdzie rewitalizuje lub wyburza się istniejącą już zabudowę – prognozuje prezes Emmerson Evaluation Dariusz Książak.
Bardzo prawdopodobny jest też dalszy wzrost kosztów budowy. „Przewiduję, że w 2018 r. koszty budowy 1 m² PUM wzrosną o…” – o dokończenie tego zdania analitycy REAS poprosili 100 firm deweloperskich o największej skali sprzedaży w 2017 r. Najwięcej firm prognozuje, że w tym roku podwyżka wyniesie 6-10%. Jednak nie brakuje głosów, że będzie ona jeszcze wyższa.
Czy w tej sytuacji deweloperzy zwolnią tempo inwestycji? Z najnowszych danych REAS wynika, że w I kwartale 2018 r. deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi wprowadzili do sprzedaży łącznie 14,9 tys. mieszkań. To wynik najgorszy od 4 kwartału 2016 r. Równocześnie wciąż utrzymywała się bardzo wysoka sprzedaż mieszkań, co grozi przyspieszeniem wzrostu cen.
Z drugiej strony, REAS wskazuje na czynniki (m.in. wzrost stóp procentowych, stopniowy spadek atrakcyjności zakupów inwestycyjnych) mogące skutkować spadkiem popytu na mieszkania.
Wzrost cen działek i kosztów budowy groźny dla całej branży
W Emmerson Evaluation zwracają uwagę, że sytuacja na rynku działek budowlanych jest ważna również dla kupujących mieszkania, bo udział kosztów zakupu ziemi w wartości inwestycji ma bezpośrednie przełożenie na końcową cenę mieszkań. Na rynkach wszystkich większych polskich miast w perspektywie ostatnich 3 lat widać tendencję wzrostową średniego udziału cen działek w wartości inwestycji.
Tymczasem Najwyższa Izba Kontroli (NIK) ostrzega, że trudna sytuacja na rynku budowlanym z lat 2010 - 2012 r., gdy wiele firm borykało się z problemami finansowymi, a część wręcz upadło, może się obecnie powtórzyć. Na rynku wystąpiły pierwsze symptomy kryzysu takie jak: kumulacja inwestycji budowlanych, wywołana m.in. koniecznością wykorzystania środków z UE przeznaczonych na inwestycje drogowe, wzrost cen na materiały budowlane i usług oraz brak ludzi do pracy. NIK sugeruje, aby przeanalizować popełnione w latach 2008 - 2012 r. błędy, co może uchronić rynek przed kolejnym kryzysem.
Np. Ogólnopolska Izba Gospodarcza Drogownictwa oraz Polski Związek Pracodawców Budownictwa apelują o waloryzację wartości kontraktów. Z powodu rosnących cen robót budowlanych, w tarapaty finansowe wpadło już bowiem wiele firm wykonawczych, które pozawierały kilkuletnie kontrakty drogowe.
Firma Euler Hermes z grupy Allianz poinformowała, że tylko w marcu 2018 r. w Monitorze Sądowym i Gospodarczym ogłoszono niewypłacalność aż 23 firm budowlanych. Tomasz Starus z zarządu Euler Hermes podkreśla, że jest to najgorszy wynik w ostatnim dziesięcioleciu. Niewypłacalne były głównie firmy wyspecjalizowane, m.in. w drogownictwie i inwestycjach towarzyszących.
