Ceny gruntów – gdzie wzrosły najbardziej? Jak zahamować wzrost cen gruntów?

2018-06-29 13:23 Marek Wielgo
Grunty budowlane
Autor: ThinkstockPhotos Być może ceny gruntów przestaną lawinowo rosnąć, jeśli specustawa mieszkaniowa umożliwi zabudowę gruntów rolnych w miastach.

Ceny gruntów w miastach będą rosły lawinowo, jeśli nie zwiększy się ich podaży. Zajmujący się wyceną gruntów eksperci Emmerson Evaluation ostrzegają, że w niektórych aglomeracjach mamy już do czynienia z dwucyfrowym tempem wzrostu cen gruntów wykorzystywanych pod budowę mieszkań, a to grozi spadkiem ich dostępności. Co proponuje rząd, aby ceny gruntów przestały rosnąć?

Ceny gruntów rosną wtedy, gdy ich podaż jest zbyt mała, aby zaspokoić rosnący popyt. A właśnie z taką sytuację mamy obecnie do czynienia w największych aglomeracjach. Grunty kupują na potęgę deweloperzy, chcący wykorzystać dobrą koniunkturę na rynku mieszkaniowym.

– Deweloperzy mają coraz większe problemy z zakupem ziemi. Nie zaskakuje więc fakt, że ostatni rok przyniósł wzrosty cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową we wszystkich większych miastach Polski – przyznaje prezes Emmerson Evaluation Dariusz Książak. I dodaje, że malejące w szybkim tempie zasoby wolnych gruntów zmuszają deweloperów do zakupu działek budowlanych, które wymagają np. rozbiórki istniejących budynków czy uporządkowania kwestii prawnych lub środowiskowych.

Od ceny gruntów zależą ceny mieszkań

W Emmerson Evaluation zwracają uwagę, że sytuacja na rynku gruntów jest ważna także dla kupujących mieszkania, bo to ile za nie zapłacą deweloperom zależą w dużym stopniu od cen działek. Np. Grupa Murapol właśnie poinformowała o nabyciu 2,5 ha ziemi przy ul. Dożynkowej we Wrocławiu. Cena gruntu wyniosła 13 mln zł netto. Powstanie na nim ok. 430 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) sięgającej 19,3 tys. m².

Wynika z tego, że cena działki w przeliczeniu na 1 m² PUM przekroczy 670 zł. To niewiele, bo – według Emmerson Evaluation – we Wrocławiu średnia wyniosła w 2017 r. aż 950 zł. Co gorsza, w tym okresie wzrosła aż o 100 zł na każdym metrze kwadratowym PUM.

Firma Murapol nie podała jeszcze ceny mieszkań, więc nie wiemy, jaki jest procentowy udział ceny gruntu w cenie mieszkania. Eksperci Emmerson Evaluation podają, że w ubiegłym roku w stolicy Dolnego Śląska sięgała średnio 17%, a dwa lata wcześniej wynosiła 13%.

Ceny gruntów
Autor: Emmerson Evaluation W Warszawie ceny gruntów w przeliczeniu na 1 m² PUM mieszkań mogą przekroczyć w 2018 r. pułap 2 tys. zł - prognozują eksperci Emmerson Evaluation w raporcie "Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną" .

Gdzie ceny gruntów wzrosły najbardziej?

A jak się mają ceny gruntów do cen mieszkań w innych aglomeracjach? W ostatnich 3 latach we wszystkich widać tendencję wzrostową średniego udziału cen gruntu w wartości inwestycji. Najwyższy – przekraczający 30% - udział Emmerson Evaluation odnotował w Warszawie, gdzie ceny gruntów są najwyższe w kraju. Eksperci tej firmy prognozują, że w tym roku w stolicy ceny gruntów w przeliczeniu na 1 m2 PUM mogą przekroczyć próg 2 tys. zł (średnio).

Ceny gruntów
Autor: Emmerson Evaluation Średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji w 2017 r. wzrósł niemal we wszystkich największych miastach - wynika z raportu firmy Emmerson Evaluation.

Jednak to nie w stolicy czy Trójmieście (szczególnie w Sopocie) cena m² gruntu w przeliczeniu na 1 m² PUM wzrosła najbardziej. Są miasta, w których hossa na rynku deweloperskim rozpoczęła się nieco później niż w stolicy. Według Emmerson Evaluation, to Łódź, Szczecin czy peryferyjne rejony Poznania i Wrocławia odnotowały największe ożywienie na rynku nieruchomości gruntowych. Wzrosty średnich cen gruntów w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej wynosiły tam odpowiednio: 20% w Łodzi, 18% w Poznaniu, 12% we Wrocławiu.

‒ Mimo tak dużych wzrostów, średnie ceny gruntów w przeliczeniu na 1 m² PUM w Łodzi czy Szczecinie są nadal ok. 2-3 razy niższe niż w Warszawie, a podaż gruntów w tych rejonach jest nadal stosunkowo duża – podkreśla Dariusz Książak.

Dodajmy, że średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji w 2017 r. wzrósł praktycznie we wszystkich analizowanych miastach (oprócz Krakowa i Szczecina, gdzie udział był identyczny, jak rok wcześniej). Największy wzrost, bo aż o 4 pkt proc., nastąpił w Trójmieście i Łodzi. W Emmerson Evaluation zwracają uwagę, że są to miasta, w których najbardziej wzrosły ceny nowych mieszkań.

Średnie ceny mieszkań ofercie
Autor: REAS Ceny nowych mieszkań rosną m.in. z powodu rosnących cen gruntów i kosztów budowy.

– Nasza analiza pokazuje, że deweloperzy chcąc utrzymać swój zysk na dotychczasowym poziomie, muszą dokonywać szybkich podwyżek cen lokali – wyjaśnia Dariusz Książak.

Jak zahamować wzrost cen gruntów?

Eksperci Emmerson Evaluation oceniają, że ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną w najbliższej perspektywie będą nadal rosły.

‒ Zasoby ziemi systematycznie się zmniejszają, a podaż wolnej ziemi jest fizycznie ograniczona. W związku z czym spodziewamy się, że coraz częściej na polskim rynku będą się pojawiać inwestycje typu "brownfield", wykorzystujące powtórnie tereny zabudowane, gdzie rewitalizuje lub wyburza się istniejącą już zabudowę – prognozuje prezes Emmerson Evaluation.

Grunty budowlane
Autor: Emmerson Evaluation Malejące w szybkim tempie zasoby wolnych gruntów zmuszają deweloperów do zakupu działek, które wymagają np. rozbiórki istniejących budynków.

Deweloperzy liczą na to, że wzrost cen gruntów wyhamuje tzw. specustawa mieszkaniowa, której projekt rząd skierował do Sejmu.

- Specustawa zwiększy dostępność gruntów, ustabilizuje ich cenę, co z kolei może powstrzymać podwyżki cen mieszkań - mówi w rozmowie z serwisem Dompress.pl wiceprezes Grupy CTE Andrzej Swoboda. Podobnego zdania są także przedstawiciele innych firm, które wzięły udział w ankiecie.

Wyjaśnijmy, że wspomniana specustawa mieszkaniowa ma przyspieszyć procedury związane z wykorzystaniem terenów poprzemysłowych. Ponadto pozwoli na automatyczne odrolnienie działek w granicach administracyjnych miast i szybkie wykorzystanie tych gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Mało tego, inwestorzy będą mogli kupować grunty rolne w miastach w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Miałyby być one zwolnione z opłat za wyłącznie tych gruntów z produkcji rolnej.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej