Branża budowlana. 10 największych zagrożeń dla branży budowlanej

W ostatnich latach branża budowlana notowała stabilne wzrosty zarówno pod względem ilości oraz wartości kontraktów. Największy wpływ na wzrosty w budownictwie miały duże programy na rzecz infrastruktury drogowej i kolejowej. Również w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym (logistyka) była zwiększoną aktywność realizacji nowych projektów, co potwierdzało optymistyczne reakcje inwestorów prywatnych.

Spis treści

1. Zachowanie ciągłości realizacji kontraktów w branży budowlanej w sytuacji pandemii
2. Ograniczona dostępność wykwalifikowanych pracowników budowlanych
3. Wzrost cen materiałów budowlanych
4. Niewystarczająca waloryzacja kontraktów budowlanych negatywnie wpływa na rentowność w branży budowlanej
5. Ograniczona dostępność limitów gwarancyjnych w instytucjach finansowych
6. Długie procesy przetargowe i wykonawcze
7. Brak zasobów do realizacji nowych inwestycji budowlanych
8. Kryteria oceny ofert w przetargach publicznych
9. Zatory płatnicze w branży budowlanej
10. Zmiany w przepisach zwiększające możliwości zaskarżania decyzji środowiskowych
11. Czy branża budowlana zwolni?

Niemniej jednak, branża budowlana z uwagi na swoją charakterystykę (rozciągnięty proces inwestycyjny, zaangażowanie ze strony wielu specjalistów, wahania na rynkach materiałów budowlanych) jest podatna na czynniki ryzyka warunkujące osiągane marże.

Jakie problemy stanowią dla branży budowlanej największe zagrożenie?

Zachowanie ciągłości realizacji kontraktów w branży budowlanej w sytuacji pandemii

Mimo ograniczeń spowodowanych pandemią, prace budowlane w Polsce nie zostały zatrzymane. To co dało się zauważyć natomiast, to opóźnienia spowodowane ograniczonym dostępem do urzędów, co wpływało na możliwość terminowego pozyskiwania niezbędnych dokumentów do realizacji inwestycji. Ponadto sezon jesienny 2021 i początek roku 2022 doprowadził do wzrostu liczby zachorowań na COVID-19, co spowoduje gorszą dostępność pracowników, wzrost reżimów sanitarnych, a co za tym idzie może spowolnić tempo prac budowlanych.

Ograniczona dostępność wykwalifikowanych pracowników budowlanych

A także stabilizacja kosztów wynagrodzeń. W przedsiębiorstwach budowlanych wciąż widać wysokie zapotrzebowanie na wykwalifikowanych pracowników budowlanych. Rynek pracy w branży budowlanej zasadniczo pozostaje bardzo duży, a popyt na usługi budowlane niezmiennie od wielu lat rośnie. Branża wciąż napotyka problemy związane z niewystarczającą ilością rąk do pracy. Na koniec drugiego kwartału 2021 roku w branży budowlanej pracowało przeciętnie 422,5 tys. osób, czyli niewiele mniej (-1,3%) w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Przeciętne wynagrodzenie pracowników budowlanych od kilku lat systematycznie rośnie. Pod koniec 2021 roku pracownik fizyczny branży budowlanej mógł liczyć na średnie wynagrodzenie 5573,6 zł, co przekłada się na wzrost o 6,1% r/r. Wyższe koszty utrzymania pracownika, zwiększają koszty pracodawcy, co może powodować niższe marże na sprzedaży.

Więcej o zarobkach w budownictwie pisaliśmy tu:

• Ile zarabia inżynier budownictwa w różnych specjalnościach - styczeń 2022
• Zarobki w budownictwie w 2021. Kto w budownictwie zarabia najwięcej?

Wzrost cen materiałów budowlanych

Trend wzrostowy cen materiałów budowlanych utrzymuje się od wielu lat, przekładając się na wyższe ceny gotowych obiektów. We grudniu 2021, w stosunku do grudnia ubiegłego roku, ceny wzrosły średnio o 24% we wszystkich grupach materiałowych. Rosnące ceny materiałów są pochodną zwyżkujących cen energii, paliw, które zwiększają koszty transportu oraz surowców niezbędnych do produkcji materiałów budowlanych. Ponadto firmy obawiając się przed jeszcze bardziej drożejącymi towarami kumulują zapasy, co w konsekwencji obniża podaż. Zawrotne ceny materiałów niezbędnych w budownictwie napędzają popyt na rynku wtórnym. Ponadto ceny na rynku pierwotnym rosną nieprzerwanie od wielu lat i w końcu mogą doprowadzić do ograniczenia popytu na rynku pierwotnym.

Tu sprawdzisz jak rosną ceny materiałów budowlanych we wszystkich grupach produktowych

Niewystarczająca waloryzacja kontraktów budowlanych negatywnie wpływa na rentowność w branży budowlanej

Celem wprowadzenia transparentnej i automatycznej waloryzacji cen jest zwiększenie płynności i stabilności finansowej firm budowlanych oraz kreowanie przewidywalności w branży budowlanej w Polsce, a co za tym idzie poprawę rentowności kontraktów i ograniczenie ryzyka związanego ze wzrostem cen towarów i usług. Nowy system waloryzacji kontraktów miał umożliwić skuteczną reakcję na zmiany kosztów na rynku budowlanym związanych przede wszystkim ze wzrostem cen materiałów budowlanych i wynagrodzeń. Waloryzacja kontraktów wynosi do 5% wartości kontraktu i dotyczy 50% wartości kosztów wykonawstwa (rozkładając tym samym ryzyko wzrostu cen pomiędzy inwestora a wykonawcę po 50%), jednak w praktyce, w przypadku nadmiernego wzrostu cen, system może się nie w pełni sprawdzić. Przez dynamiczny wzrost cen materiałów budowlanych przedsiębiorstwa budowlane mogą w dłuższej perspektywie zacząć ponosić straty na marży, biorąc na siebie ryzyko inflacji.

Ograniczona dostępność limitów gwarancyjnych w instytucjach finansowych

Zgodnie z Ustawą Prawo Zamówień Publicznych przedsiębiorca, który wygrał przetarg na realizację budowy, musi ustanowić zabezpieczenie należytego wykonania umowy (NWU). Celem tego jest potwierdzenie wiarygodności wykonawcy. Gwarantuje ono zamawiającemu, że w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy jego roszczenia zostaną zaspokojone. Obecnie wykonawca wygrywający przetarg publiczny zobowiązany jest do poświadczenia gwarancji należytego wykonania umowy w wysokości 10% od wartości kontraktu często na okres 7, 10 lat. Takie gwarancje wystawiane są przez banki i firmy ubezpieczeniowe, które dzielą linie gwarancyjne na te poniżej 5 lat i powyżej. Takie długoterminowe limity gwarancyjne mogą stanowić barierę w uczestniczeniu w przetargach publicznych niektórych firm, gdyż często te firmy wyczerpały już swoje limity. Ponadto pogorszenie sytuacji gospodarczej związanej z pandemią koronawirusa znacznie ograniczyło apetyt na ryzyko instytucji finansowych, a branża budowlana ze względu na historycznie dużą zmienność wyników postrzegana jest jako branża wysokiego ryzyka. Wobec powyższego przedstawiciele branży jako barierę potencjalnego wzrostu wskazują ryzyko niewystarczającej dostępności limitów gwarancyjnych.

Długie procesy przetargowe i wykonawcze

Długie procesy przetargowe i wykonawcze utrudniające planowanie rentowności kontraktów budowlanych. Obecnie okres jaki jest potrzebny na projektowanie i pozyskanie pozwoleń niezbędnych do rozpoczęcia budowy to około 2 lata. Dodatkowo sama budowa to czas kolejnych kilku lat (w zależności od wielkości inwestycji). W praktyce więc już na etapie składania oferty przedsiębiorstwa starają się przewidzieć ceny jakie mogą być za 5-6 lat, co zwiększa ryzyko kształtowania się przyszłych marż na kontraktach budowlanych.

Brak zasobów do realizacji nowych inwestycji budowlanych

Chodzi o kumulację projektów inwestycyjnych. W najbliższych 12 latach rząd chce zainwestować blisko 500 mld zł, na które składa się około 300 mld zł z planów budowy dróg, 130 mld na Centralny Port Komunikacyjny (CPK) i około 70 mld zł inwestycji PKP Polskich Linii Kolejowych. To oznacza, że chce wydać znacznie więcej i w czasie o połowę krótszym niż przez ostatnie 25 lat Branża budowlana nie dysponuje odpowiednim potencjałem do realizacji takiej skali inwestycji. Przede wszystkim w Polsce brakuje wyspecjalizowanych kadr, specjalistycznego sprzętu i zdolności produkcyjnych na wszystkich etapach inwestycji. Zamawiający, firmy budowlane, producenci urządzeń i administracja publiczna muszą być gotowi do zwiększonej liczby zadań, do których na dziś nie są przygotowani.

Kryteria oceny ofert w przetargach publicznych

Kolejnym zagrożeniem dla branży budowlanej są kryteria oceny ofert w przetargach publicznych. W celu wyłonienia spośród wszystkich ofert złożonych w danym podstępowaniu oferty najbardziej korzystnej dla zamawiającego stosuje się procedurę udzielenia zamówienia publicznego. Procedura ta określa kryteria oceny danej oferty, w której brane są pod uwagę takie parametry jak: cena, jakość, funkcjonalność, parametry techniczne, aspekty środowiskowe, społeczne, innowacyjne, serwis, termin wykonania zamówienia oraz koszty eksploatacji. Obecnie jednak powszechną praktyką jest wybieranie wykonawców według trzech kryteriów: cena, czas realizacji oraz okres gwarancji należytego wykonania. Najczęstszą praktyką wyboru wykonawcy kontraktów publicznych jest wybór według kryterium ceny, gdyż większość uczestników przetargów przyjmuje maksymalny możliwy okres gwarancji przy najkrótszej realizacji kontraktu. Doprowadzało do sytuacji, w której firmy o mniejszym potencjale wykonawczym zaniżają ceny w przetargach, co zwiększa ryzyko realizacji kontraktów, w szczególności w sytuacji rosnących cen materiałów budowlanych.

Zatory płatnicze w branży budowlanej

Zatory płatnicze to stały problem całej gospodarki, a branża budowlana należy do najbardziej obciążonych opóźnieniami w płatnościach. Według stanu na na koniec 2021 w bazie danych Krajowego Rejestru Długów widniało 47 093 dłużników z branży budowlanej, którzy mieli 1,54 mld zł zaległości. Od początku pandemii zauważalny jest wzrost zadłużenia w całym sektorze. Wysoka aktywność na rynku budowlanym wymaga większego zaangażowania własnego kapitału – im większa skala inwestycji, tym większe problemy z rentownością prowadzących je podmiotów oraz niebezpieczeństwo potencjalnych strat.

Więcej o problemie zatorów płatniczych pisaliśmy w artykułach:

• Czy nowa ustawa zmniejszyła zatory płatnicze?
• Bankructwa w 2022 obawia się co 5. firma

Zmiany w przepisach zwiększające możliwości zaskarżania decyzji środowiskowych

Branża budowlana zwraca też uwagę na zmiany w przepisach zwiększające możliwości zaskarżania decyzji środowiskowych. Branża jest narażona na protesty ze strony społeczeństwa, co prowadzić będzie do wydłużenia się harmonogramów realizacji projektów. Dużego wzrostu zaskarżeń i w konsekwencji wyhamowania inwestycji należy się obawiać w przypadku dróg czy kolei, które często powstają po nowym śladzie, co wiąże się z wywłaszczeniami i wyburzeniami.

Lista problemów i zagrożeń, jak widać, jest długa. A do tego powinno się dodać problem z dostępnością firm podwykonawczych oraz cen usług. Według szacunków branży budowlanej koszty podwykonawstwa w ciągu ostatnich 2–3 lat wzrosły o 30–40%.

A także ceny energii i ropy. Wzrost cen energii to trend występujący nie tylko na rynku polskim, ale i w całej Europie. Dla branży budowlanej to duży problem. Ze względu na liczbę elektrowni węglowych polska cena energii elektrycznej jest bardzo wrażliwa na zmiany cen emisji CO₂ – a te rosną...

Do tego dochodzi ciągle aktualizowane Prawo budowlane, a od stycznia 2022 Polski Ład.

Czy branża budowlana zwolni?

O przyszłości branży budowlanej mówi się jednym głosem: „nadejdzie spowolnienie.” Trudno określić, kiedy i na jaką skalę. Niektórzy już odczuwają pierwsze symptomy spowolnienia. Jednak to nieuniknione zahamowanie nie jest obarczone dużym niepokojem: „kryzys ma szansę wywrócić wszystko do góry nogami, a później może w końcu będzie dobrze.” Oceny bieżącej sytuacji na rynku budowlanym różnią się choćby z punktu widzenia realizacji inwestycji publicznych i prywatnych. Liderzy branży budowlanej najwyższe noty dla kondycji rynku wystawiają budownictwu infrastrukturalnemu, mieszkaniowemu oraz przemysłowemu.