Rękojmia na roboty budowlane. Czego może żądać zamawiający w ramach rękojmi?

Rękojmia to niezwykle ważny element relacji pomiędzy zleceniodawcą a wykonawcą robót budowlanych. W ramach zawartej umowy, wykonawca musi wiedzieć do czego jest zobligowany w ramach rękojmi za wady fizyczne, a zamawiający jakie ma prawo mieć wymagania.

Uprawnienia zamawiającego z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie dwóch lat, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat pięciu. Do czego zobowiązany jest wykonawca w tym okresie?

Co znajdziesz w artykule:

• Jakie przepisy regulują kwestię rękojmi m.in. na roboty budowlane?"
• Jakie obowiązki i uprawnienia z tytułu rękojmi na roboty budowlane?
• Do kiedy roszczenie po upływie terminu rękojmi na roboty budowlane?
• Jaka rękojmia na roboty budowlane w przypadku remontu?
• Czy rękojmia na roboty budowlane obejmuje budowę domu systemem gospodarczym?
• Jak dochodzić w sądzie praw z rękojmi na roboty budowlane?

Jakie przepisy regulują kwestię rękojmi m.in. na roboty budowlane?

Prawa i obowiązki sprzedawcy oraz konsumenta, także w kwestii dotyczącej rękojmi na roboty budowlane, reguluje Kodeks cywilny (K.c.). Przypominamy, że 25 grudnia 2014 r. przepisy te znacznie zmodyfikowano. Przede wszystkim wydłużone zostały terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Zgodnie z art. 568 § 1, sprzedawca odpowiada za wady fizyczne stwierdzone przed upływem 2 lat (wcześniej był to 1 rok), a w przypadku wad nieruchomości – 5 lat (wcześniej - 3 lata) od dnia wydania rzeczy kupującemu, czyli np. inwestorowi, który zlecił budowę domu. Nowelizacja K.c. poszerzyła ponadto zakres definicji „wady fizycznej”, która jest podstawą roszczeń inwestora, względem sprzedawcy lub wykonawcy z tytułu rękojmi.

Art. 5561 K.c. precyzuje, że „wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

• została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Zgodnie z art. 5561 K.c., rzecz jest wadliwa „także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia”, i to nawet jeśli robił to sam inwestor, „który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy”.

Z kolei art. 557 zastrzega, że sprzedawca/wykonawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący/inwestor wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Jakie obowiązki i uprawnienia z tytułu rękojmi na roboty budowlane?

Z art. 647 K.c. wynika, że „przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”.

Nie ma znaczenia, czy budowę (przebudowę, rozbudowę bądź remont) domu będzie realizował jeden wykonawca, czy kilka ekip zatrudnionych do poszczególnych etapów robót. Jeśli prace będą wykonywane na podstawie pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu, to niewątpliwie mamy do czynienia z robotami budowlanymi.

Kwestię rękojmi na roboty budowlane reguluje art. 656 § 1 K.c., zgodnie z którym „do rękojmi za wady wykonanego obiektu (…) stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło”. Przepis ten odsyła więc do art. 638 § 1 K.c., a ten – do przepisów o rękojmi przy sprzedaży (art. 5561).

Dodajmy, że „odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego”.

Jak wspomnieliśmy wcześniej, w przypadku nieruchomości okres odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi na roboty budowlane wynosi 5 lat od przekazania domu. W tym czasie wykonawca odpowiada za usterki, których przyczyna leży w niewłaściwym wykonaniu prac bądź wadliwości użytych materiałów, jeśli sam je dostarczył. Gdy materiały na budowę dostarcza inwestor, trudniej jest ustalić zakres odpowiedzialności i rozstrzygnąć, czy wada wynika ze złego wykonania prac, czy też ze złej jakości materiałów.

Zgodnie z art. 560 § 1, „jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie”. Dodajmy, że wykonawca może odmówić usunięcia wady, gdyby to nie było możliwe, albo wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna

Do kiedy roszczenie po upływie terminu rękojmi na roboty budowlane?

Rękojmia pozwala na stosunkowo łatwe dochodzenie roszczeń z tytułu wad nieruchomości. Wymagane jest jednak dochowanie wspomnianego trzy- lub pięcioletniego terminu oraz systematycznego i terminowego zgłaszania wszystkich wad. A co jeśli ujawnią się później? Po upływie pięcioletniego okresu rękojmi za wady budynku, zamawiający, który zlecił budowę na prywatny użytek, może jeszcze przez dziesięć lat dochodzić roszczeń z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Jeśli zostało ono zaciągnięte w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, przedawnienie roszczeń następuje już po trzech latach od dnia wymagalności (terminu zapłaty lub terminu wykonania robót).

Po upływie rękojmi, zamawiający może się odwołać do ogólnych przepisów dotyczących odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.). Zgodnie z nimi wykonawca jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (również przez pracowników i podwykonawców), chyba że jest ono następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.

Dochodząc w tym trybie odszkodowania, trzeba więc udowodnić wykonawcy winę. Nie wystarczy samo wskazanie wad, tak jak przy rękojmi. Trzeba jeszcze wykazać, że źródłem ich powstania jest zachowanie wykonawcy, i że istnieje związek przyczynowy między tym zachowaniem a powstaniem szkody.

Jeżeli jednak okaże się, że wady tkwią w zastosowanych materiałach i wykonawca przy dołożeniu należytej staranności nie mógł ich wykryć, będzie zwolniony od odpowiedzialności.

Jaka rękojmia na roboty budowlane w przypadku remontu?

Większości usług na prace wykończeniowe lub remontowe wykonywanych jest na umowę o dzieło. Może to być na przykład zamontowanie konkretnych elementów wyposażenia (płytek, armatury, parkietu), naprawa lub wymiana jakichś elementów domu (dachu, elewacji, instalacji). W przypadku tego typu usług zamawiającego chroni rękojmia za wady fizyczne dzieła – bez względu na to, czy zawiera umowę z przedsiębiorcą, czy nie. Wykonawca odpowiada wówczas za wady przez dwa lata od oddania dzieła. Gdy prace ukończono, a dzieło ma wady klient może żądać od wykonawcy naprawy w wyznaczonym terminie.

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, wykonawca może odmówić wykonania naprawy, jeśli wymaga ona nadmiernych kosztów, na przykład znacznie przekraczających wysokość wynagrodzenia wykonawcy. Wtedy zamawiającemu pozostają dwa niżej wymienione roszczenia:

• żądać od wykonawcy obniżenia ceny, jeżeli wady są nieistotne, ale nie dadzą się usunąć lub wykonawca nie zdoła ich usunąć w wyznaczonym terminie;

• odstąpić od umowy, gdy wady są istotne i w dodatku nie dają się usunąć lub wykonawca nie naprawi ich w wyznaczonym terminie.

Odstąpienie od umowy oznacza, że strony powinny rozliczyć wzajemne świadczenia: wypłacone wynagrodzenie, przekazane materiały, wartość wykonanych prac. W trakcie wykonywania usługi zmawiający może zgłaszać roszczenia, gdy stwierdzi wadliwe wykonywanie prac. Może wtedy zażądać od wykonawcy zmiany sposobu wykonywania umowy, wyznaczając mu na to odpowiedni termin. Jeśli wykonawca nie dokona poprawek w wyznaczonym terminie, zamawiający może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dokończenie prac innemu wykonawcy, na koszt i ryzyko pierwszego. Zamawiający może odstąpić od umowy już wtedy, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem pracy tak bardzo, że z pewnością nie zdoła wykonać jej w umówionym terminie.

Czy rękojmia na roboty budowlane obejmuje budowę domu systemem gospodarczym?

Gdy wykonanie poszczególnych etapów robót powierza się różnym ekipom, częstym problemem jest ustalenie odpowiedzialności poszczególnych wykonawców. Zazwyczaj każda następna ekipa wytyka błędy poprzednika, a ten się broni, że to kolejne prace doprowadziły do nieprawidłowości. W takiej sytuacji warto zadbać o sporządzanie dokładnych protokołów przekazania terenu budowy ze wskazaniem stanu już wykonanych robót, a po zakończeniu prac przez daną ekipę – sporządzenie protokołu odbioru. Przydać się też może dokumentacja fotograficzna, zwłaszcza robót ulegających zakryciu. Warto również dopilnować wpisów do dziennika budowy. Im staranniej dokumentujemy sposób wykonywania umowy, tym łatwiej będzie wygrać ewentualny spór.

Umowa zlecenie ma zastosowanie w przypadkach powierzenia komuś wykonywania określonych czynności, na przykład kierowania budową lub sprawowania nadzoru inwestorskiego. Wykonawca umowy zlecenia ponosi odpowiedzialność wobec zleceniodawcy za niedochowanie należytej staranności przy wykonywaniu czynności. Zgłaszanie roszczeń z tej umowy nie jest objęte jakimiś szczególnymi warunkami w zakresie terminów. W zasadzie zawsze, kiedy zleceniobiorca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, zleceniodawca powinien go upomnieć i zobowiązać do starannego działania. Oczywiście może też odstąpić od umowy, jeśli upomnienia nie pomogą. Rezygnacja z pisemnej umowy to poważny kłopot w razie sporu, gdyż w przypadku zlecenia robót budowlanych przepisy zastrzegają formę pisemną dla celów dowodowych. Jeśli nie ma umowy na piśmie, to inne dokumenty uprawdopodabniają jej zawarcie: faktury, kosztorys podpisany przez strony, protokoły odbiorów, regularnie prowadzony dziennik budowy.

Klient może udowadniać zawarcie umowy w sądzie przy pomocy świadków tylko wtedy, gdy wykonawca się na to zgodzi. Brak pisemnej umowy to także brak możliwości wykazania, że wykonawca nie dotrzymuje terminów. W takiej sytuacji trudno jest ją skutecznie wypowiedzieć w razie opóźnienia. Poza tym, gdy nie ma spisanego kontraktu, nie ma też kar umownych za opóźnienia. Płynne stają się również zakres zobowiązania wykonawcy i cena.

Jeżeli do tego inwestor w trakcie budowy zechce dokonać zmian w projekcie albo zlecić wykonanie dodatkowych robót, ostateczne rozliczenia mogą doprowadzić do konfliktu. Nie sposób też będzie ustalić, kiedy dojdzie do przedawnienia ewentualnych roszczeń.

Godząc się na ustne uzgodnienia, przymykając oczy na brak wpisów w dzienniku budowy czy zmieniając samowolnie projekt, zamawiający nie tylko pozbawia się dowodów istotnych dla ewentualnego postępowania sądowego, ale także naraża na sankcje ze strony nadzoru budowlanego (ryzyko wstrzymania budowy z powodu istotnych odstępstw od projektu, konieczność legalizacji i uiszczenia ewentualnej opłaty legalizacyjnej lub mandatu).

Jak dochodzić w sądzie praw z rękojmi na roboty budowlane?

Postępowania sądowe w sprawach budowlanych są zazwyczaj bardzo trudne i długotrwałe z uwagi na czynności dowodowe. Rzadko się zdarza, aby strony miały wzorowo udokumentowane zawarcie i realizację umowy. Zazwyczaj udowodnienie swoich racji wymaga przesłuchania wielu świadków i powołania biegłych do oceny jakości, zakresu lub wartości prac. Konieczne jest przeprowadzenie wielu rozpraw, ale i tak często nie udaje się wyjaśnić wszelkich wątpliwości. Właściwy w takich sprawach jest sąd miejsca zamieszkania (lub siedziby) pozwanego.

Roszczenia dotyczące wykonania umowy lub odszkodowania z tytułu jej niewykonania można jednak zgłaszać również przed sądem właściwym dla miejscowości, w której zlecono wykonanie usługi (na przykład budowę domu). Strony mogą w umowie określić, w którym sądzie można będzie zgłaszać roszczenia. W zależności od wartości przedmiotu roszczenia właściwy może być sąd rejonowy (roszczenia do 75 tys. zł włącznie) albo sąd okręgowy (roszczenia przekraczające 75 tys. zł).

Na wstępie powód musi uiścić opłatę od pozwu w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu lub – jeśli nie jest w stanie tego zrobić bez uszczerbku dla utrzymania swojego i rodziny – złożyć wniosek o zwolnienie z kosztów (opłat sądowych i kosztów opinii biegłych), a także poprosić o wyznaczenie pełnomocnika z urzędu.

Wniosek musi być uzasadniony i należy do niego dołączyć oświadczenie o stanie majątkowym z załącznikami potwierdzającymi ten stan (zaświadczenie o dochodach, wydruki z konta). Jeśli sąd uzna, że są do tego podstawy, może zwolnić stronę z kosztów w całości lub w części. Strona zwolniona od kosztów w pewnych sytuacjach (na przykład wnoszenie niektórych zażaleń) musi jednak uiścić opłatę kwotową w wysokości 30 zł.

Ponadto zwolnienie nie chroni jej w razie przegranej przed obowiązkiem zwrotu kosztów poniesionych przez stronę przeciwną. A te, zwłaszcza gdy przeciwnik miał pełnomocnika (adwokata lub radcę prawnego), mogą wynosić nawet kilka tysięcy złotych.

Przebieg i czas trwania postępowania w dużym stopniu zależą od zachowania stron, ich staranności i sprawności w przedstawianiu dowodów, jednak to sąd czuwa nad przebiegiem całego postępowania. Drobne sprawy o roszczenia wynikające z umów, jeśli wartość przedmiotu sporu nie przekracza 20 tys. zł, a w sprawach o roszczenia wynikające z rękojmi, gwarancji jakości lub z niezgodności towaru konsumpcyjnego z umową sprzedaży konsumenckiej, jeżeli wartość przedmiotu umowy nie przekracza tej kwoty, rozpoznaje się w postępowaniu uproszczonym. Nie jest ono jednak znacząco łatwiejsze niż postępowanie zwykłe. Niezależnie od trybu postępowania każda sprawa w sądzie jest kosztowna i stresująca, dlatego lepiej się na wszelki wypadek do niej przygotować już na etapie podpisywania umowy oraz dokumentując sposób jej wykonania.

Funkcjom na budowach są przypisane kolory kasków. Czy wiesz kto jest kim na budowie?

Pytanie 1 z 7

Czerwony kask oznacza, że nosząca go osoba jest:

gościem

strażakiem

ratownikiem medycznym

Dalej

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

Iwona Sysik, radca prawny