Umiarkowany optymizm na polskim rynku mieszkaniowym

Analizę aktualnej sytuacja na rynku mieszkaniowym przedstawił Kazimierz Kirejczyk, REAS. Wynika z niej, że rynek powrócił do poziomu z roku 2008 pod względem liczby zawieranych umów sprzedaży i liczby rozpoczętych mieszkań. Nowe inwestycje mieszkaniowe realizowane były głównie przez deweloperów i inwestorów indywidualnych, a spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y i budownictwo komunalne, podobnie jak w poprzednich latach, miały znikomy udział w rynku. Ceny w mieszkań znajdujących się w ofercie w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2010 roku były stabilne lub odnotowano nieznacznie spadki – najbardziej widoczne na rynku poznańskim. Średnie ceny lokali wprowadzanych do sprzedaży wykazywały lekką tendencję spadkową. Na ceny i sprzedaż istotnie wpływały mieszkania gotowe w ofercie – największa liczba takich mieszkań jest w Warszawie. Poziom przedsprzedaży jest daleki od optymalnego – najniższy odnotowano na rynku katowickim.
Uczestniczący w konferencji deweloperzy oceniają jednak, że sytuacja na rynku mieszkaniowym normalizuje się: rozpoczynane są nowe inwestycje, sprzedaż w kolejnych miesiącach 2010 r. utrzymywała się stałym poziomie, a projekty mieszkaniowe są coraz lepiej dopasowane do oczekiwań kupujących (mniejsze mieszkania, niewielkie spadki cen). Specjaliści nie przewidują gwałtownych spadków, ani znacznych wzrostów cen, podkreślają natomiast zróżnicowanie cen uwarunkowane lokalizacją, standardem i dostępem do miejskiej infrastruktury.
Największy wpływ na rynek w 2011 roku, według ekspertów REAS, będą miały: niepewna sytuacja globalna i wewnątrzunijna, różne scenariusze dotyczące polskiej gospodarki, trudna sytuacja finansowa samorządów, brak perspektyw wzrostu dochodów nabywców, poziom dostępności kredytów mieszkaniowych i inwestycyjnych, nastroje uczestników rynków i demografia.
Jeżeli czynniki makroekonomiczne będą się utrzymywać na korzystnym poziomie – w następnych 5-6 latach nastąpi wzrost popytu i podaży, który osiągnie maksimum w 2016-2017 roku, jednak wg prognozy wskaźniki te nie uzyskają tak wysokiego poziomu jak w latach 2006-2007.

Raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości >>>

Sytuację na rynku kredytów hipotecznych przedstawił Jacek Furga z Centrum Prawa Bankowego i Informacji. Liczba aktywnych umów kredytowych to 1497 tys. sztuk (stan na III kwartał 2010) Średnia wartość kredytu to 204 tys. PLN. Struktura walutowa kredytów, w porównaniu z 2008 rokiem, diametralnie się zmieniła: w 2009 roku ok. 72 % stanowiły kredyty w złotówkach (2008 r. – tylko 30 %), a kredyty we frankach tylko 17 % (2008 r. – aż 68 %). Coraz większy udział mają kredyty w euro. Według ekspertów nie ma już powrotu do masowego zaciągania kredytów mieszkaniowych w obcych walutach, głównie z powodu ograniczeń narzucanych przez rekomendację KNF.
W przypadku kredytów dla deweloperów, banki są gotowe do kredytowania inwestycji, jednak największe szanse mają duże, sprawdzone firmy deweloperskie, które w poprzednich latach z powodzeniem realizowały swoje projekty. Jednym z podstawowych warunków jest też określony poziom przedsprzedaży mieszkań.

Co w obecnej dekadzie powinien zrobić rząd aby Polakom mieszkało się lepiej? Odpowiedzi na to pytanie podjął się Władysław J. Brzeski, FRICS, Partner, REAS. Wśród dotychczasowych utrudnień propodażowych ekspert wymienił: przewlekłość i niepewność procesu inwestycyjnego, słabą konkurencję wśród deweloperów na mniejszych rynkach, niepełne informacje/dane wspierające decyzje inwestycyjne, mało wydajną strukturę kosztów przedsięwzięć deweloperskich.
Natomiast wśród możliwych działań propodażowych rządu i samorządów znalazły się m.in.: wyznaczanie terenów „klęski mieszkaniowej” dla zwiększonej interwencji, skrócenie procesu inwestycyjnego (szybsze wydawanie decyzji planistycznych, szybsze odrolnienie gruntów na terenach „klęski”), zachęty do wtórnego zagospodarowania terenów zdegradowanych, zachęty dla przygotowania infrastruktury otaczającej inwestycje mieszkaniowe, podatek od wartości gruntów utrudniający spekulację gruntami budowlanymi. Podkreślono bardzo dużą rolę samorządów w polityce mieszkaniowej, gdyż to właśnie one mają instrumenty polityki propodażowej – regulacje, planowanie, infrastruktura, podatki, grunty. Programy rządowe dotyczące mieszkalnictwa powinny uwzględniać segmentację gospodarstw domowych związaną z miesięcznym dochodem, prognozowany spadek liczby gospodarstw domowych w miastach i wzrost na wsiach oraz zmniejszanie się wielkości gospodarstw domowych.

Nowe inwestycje deweloperskie >>>