Samowola budowlana w Prawie budowlanym. Jakie kary grożą za samowolę budowlaną?

2018-08-21 12:58 mawi
budowa domu jednorodzinnego
Autor: Andrzej Szandomirski

Wojnę samowolom budowlanym wydały władze, wprowadzając w 1995 r. do Prawa budowlanego słynny art. 48. Karał on rozbiórką każdą wykrytą przed upływem pięciu lat samowolę. Kiedy mówi się o samowoli budowlanej? Czy można ją zalegalizować? Ile kosztuje legalizacja samowoli?

Na początku lat 90. Prawo budowlane pobłażliwie traktowało samowole budowlane. W efekcie tylko w 1994 r. inspektorzy wykryli ich ponad 27 tys.! Po wprowadzeniu do Prawa budowlanego restrykcyjnego art. 48 liczba samowoli budowlanych radykalnie spadła. I mimo złagodzenia przepisów w 2003 r., ta tendencja się utrzymuje. Np. w 2017 r. nadzór budowlany wydał ok. 2,2 tys. nakazów rozbiórki budynków samowoli budowlanych, a 794 z nich dotyczyło budynków mieszkalnych. Jak widać, nie opłaca się lekceważyć Prawa budowlanego!

Co znajdziesz w artykule:

Co to jest samowola budowlana?

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290), dalej: „Prawo budowlane” nie zawiera prawnej definicji samowoli budowlanej. Za samowolę budowlaną uznaje się prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów, w tym przede wszystkim Prawa budowlanego. Naruszeniem takim będzie w szczególności budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo bez zgłoszenia prac budowlanych lub – pomimo wniesienia zgłoszenia – sprzeciwu przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Przed rozpoczęciem robót budowlanych trzeba więc w pierwszej kolejności przeanalizować, czy inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, czy wystarczy ją zgłosić. A może w ogóle nie trzeba zaprzątać tym sobie głowy, bo Prawo budowlane dopuszcza budowę bez tego typu formalności.

Kto stwierdza samowolę budowlaną?

Decyzję o tym, czy w danym przypadku naruszono przepisy Prawa budowlanego, a w konsekwencji czy budowany, bądź wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną, podejmuje inspektor nadzoru budowlanego (rzadziej wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego). Postępowanie administracyjne dotyczące samowoli budowlanej uregulowane zostało w art. 48-49 i 49b Prawa budowlanego. Należy podkreślić, że przepisy te mogą mieć zastosowanie do robót budowlanych, polegających na budowie obiektu (a więc także jego odbudowie, rozbudowie, nadbudowie), wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.

Natomiast art. 50-51 Prawa budowlanego mają zastosowanie w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1. Np. gdy roboty budowlane istotnie odbiegają od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach.

Co grozi inwestorowi, który dopuści się samowoli budowlanej?

Najpoważniejszą konsekwencją prawną stwierdzenia samowoli budowlanej może być nakazanie w drodze decyzji rozbiórkę budynku będącego w budowie, albo wybudowanego z naruszeniem przepisów. Nakaz rozbiórki może odnosić się również do części obiektu budowlanego, która wybudowana została bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Przy czym chodzi o część obiektu budowlanego na tyle niezależną, aby można było ją rozebrać bez konieczności ingerencji w tę pozostałą część obiektu.

GUNB: nakazy rozbiórek w latach 1995-2017
Autor: GUNB

Obowiązek wykonania rozbiórki obciąża nie tylko inwestora, ale także właściciela lub zarządcę obiektu. Decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu z dniem, kiedy stała się ostateczna, co oznacza, że następuje to wtedy, kiedy został wyczerpany cały tryb odwoławczy.

Inwestora, który zwleka z wykonaniem rozbiórki, inspektor nadzoru budowlanego może ukarać grzywną. Jeżeli pomimo nałożonych sankcji inwestor wykazuje bierną postawę, inspektor może zlecić wykonanie rozbiórki na jego koszt. Zazwyczaj odbywa się to poprzez wydanie postanowienia o wpłacie zaliczki na poczet wykonania zastępczego.

Czy za samowolę budowlaną można trafić do więzienia?

Należy mieć też na uwadze, że samowola budowlana stanowi przestępstwo, co wynika z art. 90 Prawa Budowlanego. Sankcją może więc być grzywna, kara ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2.

Organy nadzoru budowlanego mają obowiązek powiadamiania organów ścigania o popełnieniu przestępstwa, jakim jest realizacja samowoli budowlanej. Postanowienia art. 90 Prawa budowlanego nie podlegają przy tym wyłączeniu, w przypadku gdy legalizacja samowoli budowlanej jest wprawdzie potencjalnie możliwa ze względu na fakt spełnienia przesłanek legalizacyjnych, lecz legalizacja nie została ostatecznie przeprowadzona. Jednak z chwilą zalegalizowania samowoli budowlanej ustaje możliwość zastosowania sankcji karnych.

Kiedy można zalegalizować samowolę budowlaną?

W przypadku spełnienia przesłanek uregulowanych w Prawie budowlanym, właściwy organ może jednakże przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, w wyniku której podmiot, który dopuścił się samowoli, poniesie wyłącznie konsekwencje finansowe, natomiast wzniesiony obiekt zostanie uznany za zgodny z Prawem budowlanym.

I tak, żeby zalegalizować samowolę budowlaną muszą być spełnione łącznie dwa podstawowe warunki, o których mowa w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. zgodność z przepisami o:

planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz

przepisami techniczno-budowlanymi, w zakresie umożliwiającym doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oceni, że budowa jest zgodna z tymi przepisami, może wydać postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych wraz z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej

GUNB: obiekty zalegalizowane w latach 2016-2017
Autor: GUNB

Kiedy nie można zalegalizować samowoli budowlanej?

Niedopuszczalne jest uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łącznie wypunktowanych powyżej warunków. W przypadku stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę samowoli budowlanej.

Jak wygląda procedura legalizacyjna samowoli budowlanej?

Inwestor zamierzający zalegalizować obiekt zobowiązany jest dostarczyć organowi nadzoru budowlanego dokumenty takie jak:

zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi przepisami szczególnymi;

aktualne na dzień opracowania projektu oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przedłożenie w wyznaczonym terminie wymaganych dokumentów traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (jeżeli budowa nie została zakończona).

Niedotrzymanie terminu oznacza natomiast niespełnienie nałożonych na inwestora obowiązków, a także wiąże się z koniecznością wydania nakazu rozbiórki samowoli budowlanej.

Ile kosztuje legalizacja samowoli budowlanej?

W przypadku spełnienia powyżej opisanych wymagań organ nadzoru budowlanego może ustalić w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej, a następnie po jej uiszczeniu wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona. Sposób obliczenia opłaty legalizacyjnej precyzyjnie określają przepisy Prawa budowlanego. Należy przy tym zauważyć, że do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego, z tym że – zgodnie z art. 49 ust. 2 – stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Sposób obliczenia opłaty określa wzór – to iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo budowlane.

Oplaty legelizacyjne kategorie obiektów
Autor: Muratorplus.pl (na podstawie ISAP) Fragment załącznika do ustawy Prawo budowlane z kategoriami obiektów i współczynnikami, od których zależy wysokość opłaty legalizacyjnej w przypadku samowoli budowlanej.

Zgodnie z art. 49b ust. 5, jeśli samowola dotyczyła obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, jest to kwota w wysokości od 2,5 tys. do 5 tys. zł. Natomiast, jeśli samowola dotyczyła obiektu, którego postawienie wymaga pozwolenia na budowę (np. bezprawnie wybudowanego domu jednorodzinnego), to jest to kwota 50 tys. zł.

Istotne jest także terminowe wnoszenie opłat legalizacyjnych. Opłata legalizacyjna podlega wpłacie w terminie 7 dni na konto właściwego urzędu wojewódzkiego. Organy nadzoru budowlanego powinny kontrolować, czy inwestor uiścił opłatę legalizacyjną w ustalonej wielkości i w terminie. Spełnienie tych wymagań jest warunkiem zalegalizowania samowoli budowlanej.

Jaki jest tryb odwoławczy w sprawach samowoli budowlanej?

Organem właściwym w sprawach dotyczących samowoli budowlanej jest co do zasady powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Od jego decyzji można odwołać się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy jest on organem pierwszej instancji - do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Później można złożyć skargę do sądu administracyjnego.

Trzeba wiedzieć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, wobec tego właściwy organ będzie mógł wszcząć postępowanie w każdym czasie.

Jak już było omawiane powyżej sankcje spowodowane budową obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo z zaniechaniem zgłoszenia budowy, są niezwykle dotkliwe, ponieważ poza odpowiedzialnością finansową ustawa przewiduje ograniczenie i pozbawienie wolności dla inwestora, zarządcy, a nawet nowego nabywcy obiektu. Dlatego, snując plany na inwestycję życia nie zapominajmy, aby się do niej solidnie przygotować, albo jej wykonanie powierzyć profesjonalistom.

Do napisania tego tekstu wykorzystaliśmy komentarz adwokata i wspólnika Michała Bisiorka oraz aplikantki adwokackiej Dominiki Bura z Kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Sp.k.

Kancelaria BCLA specjalizuje się w świadczeniu usług prawnych z zakresu: nieruchomości i inwestycji budowlanych; transportu, spedycji, logistyki; energetyki odnawialnej; a także ochrony majątku, restrukturyzacji i postępowania upadłościowego.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej