Zakończenie budowy na podstawie zawiadomienia: procedura, dokumenty, opłaty i kary

Zgłoszenie zakończenia budowy jest konieczne zawsze dla budowy zrealizowanej na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy z projektem budowlanym. Bez zgłoszenia zakończenia budowy nie można zgodnie z prawem rozpocząć użytkowania obiektu.

Spis treści

1. Zakończenie budowy – kiedy wymagane zawiadomienie
2. Kogo zawiadomić o zakończeniu budowy
3. Dokumenty wymagane do zawiadomienia o zakończeniu budowy 
4. Terminy dla oficjalnego zakończenia budowy
5. Koszty zawiadomienia o zakończeniu budowy
6. Kara za użytkowanie bez zawiadomienia o zakończeniu budowy

Zakończenie budowy – kiedy wymagane zawiadomienie

Zanim przystąpi się do użytkowania obiektu budowlanego trzeba uzyskać pozwolenie na użytkowanie albo złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy do nadzoru budowlanego. Informację o tym, czy inwestycja wymaga zawiadomienia o zakończeniu budowy powinna znaleźć się w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy jest konieczne w przypadku:

• obiektu budowlanego wybudowanego na podstawie pozwolenia na budowę,
• obiektu budowlanego wybudowanego na podstawie zgłoszenia budowy z projektem budowlanym, którym jest dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany oraz sieć wodociągowa, kanalizacyjna, cieplna, telekomunikacyjna, gazowa o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa oraz elektroenergetyczna obejmująca napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV.
• zakończenia robót budowlanych wykonanych zgodnie z obowiązkiem nałożonym w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Jeśli inwestycja wymaga zawiadomienia o zakończeniu budowy, ale inwestor zamierza użytkować obiekt budowlany przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, to jest to możliwe, o ile uzyska decyzję o pozwoleniu na użytkowanie na podstawie odbioru częściowego.

Nie ma obowiązku składania zawiadomienia po zakończeniu przebudowy lub remontu obiektu budowlanego wykonywanych na podstawie pozwolenia na budowę. 

Zawsze można zrezygnować z zawiadomienia o zakończeniu budowy na rzecz wniosku o pozwolenie na użytkowanie. 

Trzeba pamiętać, że jeśli projekt budowlany obiektu budowlanego wymagał uzgodnień co do ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych, to przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy, trzeba powiadomić o tym Państwową Straż Pożarną lub/i Państwową Inspekcję Sanitarną. Muszą one bowiem potwierdzić zgodność wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Jeśli nie zrobią tego w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia oznacza to brak sprzeciwu lub uwag. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy trzeba dołączyć oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony tych służb.

Kogo zawiadomić o zakończeniu budowy

Zawiadomienie o zakończeniu budowy składa się w tym samym urzędzie, gdzie dokonano zgłoszenia budowy lub który wydał pozwolenie na budowę, czyli jest to: 

• powiatowy lub
• wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego.

Dokumenty wymagane do zawiadomienia o zakończeniu budowy 

W zasadzie dokumenty, które dołącza się do zawiadomienia o zakończeniu budowy są takie same jak w przypadku uzyskania pozwolenia na użytkowanie (Prawo budowlane). Poniżej ich pełny wykaz, a zakres dokumentacji jest uzależniony od rodzaju obiektu:    

• oryginał dziennika budowy (z wpisem kierownika budowy o zgłoszeniu obiektu do odbioru);
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiednich nieruchomości, budynków;
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych;
• protokoły badań i sprawdzeń;
• potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy;
• dokumentacja geodezyjna poświadczona przez uprawnionego geodetę;
• zaświadczenie potwierdzające spełnienie warunku nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy zrealizowanej inwestycji uzupełniającej;
• wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego;
• uzasadnienie zarządcy drogi;
• rysunki z projektu budowlanego (w przypadku dokonanych zmian w złożonym projekcie wraz z opisem),
• oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Straży Pożarnej i Państwowej Inspekcji Sanitarnej;
• dowody wymaganej opłaty skarbowej;
• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych

Terminy dla oficjalnego zakończenia budowy

Nadzór budowlany ma 14 dni na sprawdzenie dokumentacji i ewentualne zgłoszenie sprzeciwu na rozpoczęcie użytkowania obiektu. W razie braków urząd wyznacza termin ich uzupełnienia. Jeśli nie zostaną one uzupełnione t nadzór budowlany wystawia decyzję o sprzeciwie wobec zawiadomienia o zakończenia budowy.

Jeśli w ciągu 14 dni nadzór budowlany nie dostarczy sprzeciwu (tzw. milcząca zgoda) można przystąpić do użytkowania obiektu – zawiadomienie o zakończeniu budowy zostało przyjęte. Termin 14 dni oczekiwania na reakcję nadzoru budowlanego można skrócić zwracając się z prośbą o wydanie zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Można się odwołać się od decyzji wnoszącej sprzeciw wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Po przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy, nadzór budowlany powinien niezwłocznie zwrócić inwestorowi: oryginał dziennika budowy, protokoły badań i sprawdzeń oraz dokumentację geodezyjną. 

Koszty zawiadomienia o zakończeniu budowy

Zawiadomienie o zakończeniu budowy wymaga opłat (czyli opłaty skarbowej) tylko o określonych przypadkach, gdy obiektem jest: 

• warsztat rzemieślniczy, stacja obsługi pojazdów, myjnia samochodowa, garaż do pięciu stanowisk włącznie, plac składowy, postojowy i parking, oraz obiekty magazynowe będące budynkami składowymi, chłodniami, hangarami i wiatami – przeznaczone na działalność gospodarczą inną niż rolnicza i leśna – wysokość opłaty zależy od rodzaju i powierzchni użytkowej oddawanej: 0,25 zł za każdy m² powierzchni użytkowej – jednak nie więcej niż 134,75 zł;
• plac składowy, postojowy i parking oraz obiekt magazynowy służący celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym – 3,50 zł;
• budynek kolejowy: nastawni, podstacja trakcyjna, lokomotywownia, wagonownia, strażnica przejazdowa, myjnia taboru kolejowego – 12 zł;
• staw rybny – 28 zł;
• pełnomocnictwo 17 zł. 

Z opłaty skarbowej są zwolnieni inwestorzy, którzy są jednostką budżetową lub samorządową.

Kara za użytkowanie bez zawiadomienia o zakończeniu budowy

Trzeba się liczyć z kontrolą nadzoru budowlanego czy przystąpienie do użytkowania obiektu jest zgodne z prawem, dlatego lepiej odczekać 14 dni, gdy zacznie obowiązywać „milcząca zgoda”. Kara bowiem może być dotkliwa. Jest ona wyliczana jako iloczyn 10-krotnie podwyższonej stawki opłaty (s = 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). 

Poniżej przykładowe wyliczenie kary (podajemy za rządowym serwisem informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy) dla magazynu-chłodni o kubaturze poniżej 2500 m³:

• iloczyn stawki (s): 500 zł – podwyższony dziesięciokrotnie = 5000 zł
• współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) dla budynku handlowego: 10
• współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w) dla budynku magazynowego chłodni o kubaturze poniżej 2500 m³: 1,0
• kara – 5000 x 10 x 1,0 = 50 000 zł

Monika Czechowska