Jakie budynki w gospodarstwie rolnym wymagają pozwolenia na budowę? Gospodarstwo rolne a prawo budowlane

2019-05-13 10:36 dr hab. Aneta Suchoń, Katedra Prawa Rolnego, Uniwersytet im. Adama Mickiewicza w Poznaniu
gospodarstwo rolne
Autor: Getty Images Jeżeli producent rolny ma zamiar wykonać inwestycję budowlaną na terenie gospodarstwa rolnego, musi na początku ustalić, czy potrzebne będzie zgłoszenie, czy jest konieczność uzyskania pozwolenia na budowę

Problematyka prawa budowlanego w gospodarstwie rolnym jest bardzo szeroka. Kiedy producent rolny musi dokonać zgłoszenia, a kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę w przypadku inwestycji na terenie gospodarstwa rolnego?

Gospodarstwo rolne - zgłoszenie a pozwolenie na budowę

Art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. DzU z 2018 r., poz. 1202 ze zm.) stanowi, że w gospodarstwie rolnym pozwolenia na budowę nie wymaga budowa m.in. obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
b) płyt do składowania obornika,
c) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o poj. do 25 m³,
d) naziemnych silosów na materiały sypkie o poj. do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m,
e) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m².

Tego przepisu dotyczy szeroki katalog orzeczeń sądowych, co świadczy o problemach interpretacyjnych. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 marca 2011 r. (II OSK 464/10) orzekł, że: „Aby możliwe było zaliczenie określonego obiektu do budowli, o jakich mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b i c Prawa budowlanego, koniecznym jest ustalenie, że zgłoszenie dotyczy obiektu gospodarczego związanego z produkcją rolną stanowiącego uzupełniającą zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej.
Konstrukcja wskazanego przepisu stanowi, zgodnie z intencją ustawodawcy, ograniczenie konieczności uzyskania pozwolenia na budowę przewidzianych w nim inwestycji wyłącznie do terenów działki siedliskowej, co związane jest z faktem, że w ramach działki siedliskowej wskazane obiekty mają znacznie mniejszy zasięg oddziaływania”. W dalszej kolejności sąd stwierdził, że: „Siedlisko to teren o charakterze kameralnym (prywatnym), na którym posadowiony jest dom mieszkalny, gdzie koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny, i zaspokajane są elementarne potrzeby życiowe, a zabudowa zagrodowa to siedlisko wraz z zabudowaniami gospodarczymi”.

Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 29 marca 2018 r. (II SA/Lu 45/18) orzekł, że: „Silosy muszą być związane z produkcją rolną, muszą uzupełniać zabudowę zagrodową i to w ramach istniejącej działki siedliskowej, przy czym wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Nie wystarczy więc, że ma być to jedynie obiekt gospodarczy związany z produkcją rolną. Musi być on realizowany w ramach uzupełnienia zabudowy zagrodowej i to w ramach istniejącej działki siedliskowej”.
Zaś Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 października 2017 r. (II OSK 240/16), doszedł do wniosku, że: „Jeżeli proces suszenia w suszarni kontenerowej, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. e Prawa budowlanego, wymaga źródła ciepła, to zgłoszenie takiej suszarni dotyczy wszystkich jej koniecznych elementów, w tym urządzenia wytwarzającego ciepło. Istotne jest jedynie to, aby powierzchnia zabudowy takiej suszarni, uwzględniając jej wszystkie elementy, nie przekraczała 21 m²”.

Ustawa Prawo budowlane stanowi także, że pozwolenie na budowę nie jest potrzebne w odniesieniu m.in. do:

  • wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  • wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m² , przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;
  • wiat o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki;
  • wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

W większości przypadków, gdy nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, należy dokonać zgłoszenia, choć inwestor może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych
oraz termin ich rozpoczęcia. Ponadto trzeba dołączyć oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2, jak również – w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Jeżeli producent rolny ma zamiar wykonać inwestycję budowlaną na terenie gospodarstwa rolnego, musi na początku ustalić, czy potrzebne będzie zgłoszenie, czy jest konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. W tym celu powinien udać się do Starostwa Powiatowego do Wydziału Architektury i Budownictwa.

Ustawa stanowi, że zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może – w drodze decyzji – wnieść sprzeciw. Jeśli tego nie zrobi w tym czasie, można przystąpić do wykonywania robót budowlanych. Jednocześnie organ ten może z urzędu, przed upływem ww. terminu, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, które wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia prac. W przypadku gdy roboty budowlane nie zaczną się przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, należy dokonać ponownego zgłoszenia.

Budowle w gospodarstwie rolnym a warunki techniczne

Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie, stosuje się przy projektowaniu, budowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budowli rolniczych lub ich części, a także związanych z nimi urządzeń budowlanych. Ten akt prawny definiuje budowle rolnicze (takie jak:  zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonki, zboża i pasze, komory fermentacyjne i zbiorniki biogazu rolniczego) jako obiekty dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych.

Rozporządzenie wskazuje, że usytuowanie budowli rolniczych i projekt zagospodarowania działki lub terenu powinny być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli on nie istnieje, wówczas z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 listopada 2014 r. (II OSK 1123/13) orzekł, że: „Przepisy rozporządzenia z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie nie mają zastosowania na etapie wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepisy te mają zastosowanie dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Wówczas sporządzany jest projekt budowlany, który musi uwzględniać wymogi wynikające z tego rozporządzenia. Nadto, dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę możliwe jest ubieganie się przez inwestora o uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego). Zawarcie w decyzji o warunkach zabudowy, że inwestor przy realizacji obiektu ma zachować odległości wymienione w § 8 ww. rozporządzenia pozbawiałoby inwestora możliwości ubiegania się ww. zgody na odstępstwo”.

Dostęp do budowli w gospodarstwie rolnym

Według omawianego rozporządzenia do budowli rolniczych i urządzeń budowlanych z nimi związanych należy zapewnić dojścia i dojazdy przystosowane do sposobu ich użytkowania oraz drogi pożarowe, jeżeli gęstość obciążenia ogniowego strefy pożarowej przekracza 500 MJ/m² i zachodzi co najmniej jeden z warunków:

  • powierzchnia strefy pożarowej przekracza 1000 m²,
  • wewnątrz budowli występują strefy zagrożenia wybuchem.

Zamknięte zbiorniki na płynne odchody zwierzęce oraz produkty pofermentacyjne

Zamknięte zbiorniki na płynne odchody zwierzęce powinny mieć:

  • dno i ściany nieprzepuszczalne;
  • szczelne przykrycie, z wyłączeniem zbiorników na płynne odchody zwierzęce, lub ich części znajdujących się pod budynkiem inwentarskim, stanowiących technologiczne wyposażenie budynku inwentarskiego;
  • wylot wentylacyjny i zamykany otwór wejściowy (§ 6).

Odległości zamkniętych zbiorników na płynne odchody zwierzęce oraz na produkty pofermentacyjne w postaci płynnej, mierzone od pokryw i wylotów wentylacyjnych, powinny wynosić co najmniej:
1) 10 m od pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi na działkach sąsiednich, jednak nie mniej niż 15 m od otworów okiennych i drzwiowych w tych pomieszczeniach;
2) 15 m od magazynów środków spożywczych, a także od obiektów budowlanych służących przetwórstwu artykułów rolno-spożywczych;
3) 4 m od granicy działki sąsiedniej;
4) 5 m od budynków magazynowych pasz i ziarna, silosów na zboże i pasze oraz na kiszonki (§ 6 rozporządzenia).

Natomiast odległość otwartych zbiorników na produkty pofermentacyjne w postaci płynnej oraz płyt do składowania obornika powinna wynosić co najmniej:
1) 25 m od pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi na działkach sąsiednich, jednak nie mniej niż 30 m od otworów okiennych i drzwiowych w tych pomieszczeniach;
2) 50 m od budynków służących przetwórstwu artykułów rolno-spożywczych i magazynów środków spożywczych;
3) 10 m od budynków magazynowych pasz i ziarna;
4) 4 m od granicy działki sąsiedniej;
5) 5 m od silosów na zboże i pasze;
6) 10 m od silosów na kiszonki (§ 6 rozporządzenia).

Dopuszcza się sytuowanie zamkniętych zbiorników na płynne odchody zwierzęce oraz zbiorników na produkty pofermentacyjne w postaci płynnej, a także płyt do składowania obornika w odległościach mniejszych niż określone w § 6 ust. 4 pkt 3 i ust. 5 pkt 4 lub na granicy działek, w przypadku gdy będą przylegać do tego samego rodzaju budowli rolniczych na działce sąsiedniej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 13 grudnia 2017 r. (II SA/Kr 616/16) orzekł, że: „Biorąc pod uwagę, że § 6 ust. 5 pkt 4 rozporządzenia z 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie wyklucza możliwość powstania płyty do składowania obornika – czyli wszelkich jej elementów – w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki, to nawet wykonanie jej przez inwestora zgodnie ze zgłoszeniem, aczkolwiek z bezpośrednim sąsiedztwie granicy z inną działką, skutkować musi koniecznością wydania decyzji o rozbiórce na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego”. Sąd ten doszedł także do wniosku, że: „ubita ziemia, jaką jest m.in. glina, nie jest płytą do składowania obornika. (...) Pionowe obrzeża, czyli obudowę zapobiegającą spływowi nieczystości na większą powierzchnię, należy natomiast zakwalifikować jako element płyty do składowania obornika. Zgodnie bowiem z § 29 Rozporządzenia z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie, płyty do składowania obornika powinny mieć dno i ściany nieprzepuszczalne”.

Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 29 czerwca 2012 r. (II SA/Lu 230/12) doszedł do wniosku, że: „Samowolna budowa płyty gnojowej podlega reżimowi art. 49 b ustawy – Prawo budowlane oraz § 6 Rozporządzenia Ministra Rolnictwa i gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie, zaś konsekwencje utwardzenia terenu bez zgłoszenia właściwemu organowi jako robót budowlanych innych niż budowa reguluje art. 51 Prawa budowlanego”.

Silosy na zboże
Zgodnie z § 8 rozporządzenia odległość silosów na zboże i pasze o pojemności do 100 t powinna wynosić co najmniej:
1) 8 m od pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi;
2) 8 m od innych budynków, z wyłączeniem obiektów inwentarskich i gospodarczych;
3) 15 m od instalacji służących do otrzymywania biogazu rolniczego;
4) 15 m od składu węgla i koksu;
5) 4 m od granicy działki sąsiedniej

Odległość silosów na zboże i pasze o pojemności większej niż 100 t powinna wynosić co najmniej:
1) 10 m od pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od budynków inwentarskich, jednak nie mniej niż 15 m od otworów okiennych i drzwiowych w tych pomieszczeniach oraz budynkach;
2) 8 m od budynków innych niż określone w pkt 1;
3) 15 m od instalacji służących do otrzymywania biogazu rolniczego;
4) 15 m od składu węgla i koksu;
5) 4 m od granicy działki sąsiedniej (§ 8 rozporządzenia).

Odległości pomiędzy budowlami rolniczymi a budowlami i budynkami związanymi z nimi technologicznie nie ogranicza się, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej (§ 10 rozporządzenia).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie (II SA/Lu 3/10) w wyroku z dnia 11 marca 2010 r. orzekł, że:
„1. Nie ma podstaw do sumowania pojemności poszczególnych silosów i określania na tej podstawie ich odległości od obiektów i miejsc wskazanych w § 8 rozporządzenia z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie.
2. Nie można dokonywać obliczenia pojemności silosu w oparciu o ciężar własny produktów innych niż te, dla których przechowywania silos został zaprojektowany.
3. To producent silosu lub jego projektant (w zależności od konstrukcji) określa jego pojemność oraz pozostałe parametry techniczne.
Organ nadzoru jest uprawniony do badania zgodności wykonywanych robót budowlanych z przepisami, w tym także do badania, czy zachowane zostały wymogi określone w § 8 rozporządzenia z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie”

Budowle rolnicze a uciążliwość dla otoczenia

Rozporządzenie w § 12 stanowi, że budowle rolnicze uciążliwe dla otoczenia, w szczególności z uwagi na zapylenie, zapachy lub wydzielanie się substancji toksycznych, powinny być odizolowane od przyległych terenów pasem zieleni złożonym z roślinności średnio- i wysokopiennej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 18 sierpnia 2010 r. (II SA/Gl 327/10) orzekł, że: „Braki projektu budowlanego w zakresie charakterystyki obiektu i spełnienia wymogów określonych w § 11 i 12 rozporządzenia z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie (DzU z 1997 r. nr 132, poz. 877 ze zm.) podlegać winny uzupełnieniu w drodze postanowienia w trybie art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego. Dopiero po wyczerpaniu tego trybu i należytym sprawdzeniu rozwiązań projektowych, możliwe będzie rozstrzygnięcie wniosku inwestora – przy udziale właścicieli bądź użytkowników nieruchomości sąsiednich, położonych w zasięgu oddziaływania spornej budowli rolniczej”.

Gospodarstwo rolne - ubezpieczenia budynków

Art. 59 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (t.j. DzU z 2018 r., poz. 473 ze zm.) stanowi, że rolnik jest obowiązany zawrzeć umowę ubezpieczenia budynku wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego, zwanego dalej budynkiem rolniczym, od ognia i innych zdarzeń losowych.
Obowiązek ten powstaje z dniem pokrycia dachem budynku, przez który należy rozumieć wyłącznie wszelkie elementy o charakterze konstrukcyjnym oraz instalacje i urządzenia techniczne (bez elementów wykończenia wnętrz). W świetle ustawy ubezpieczenie nie obejmuje budynków rolniczych, których stan techniczny osiągnął 100% normy zużycia oraz przeznaczonych do rozbiórki na podstawie ostatecznych decyzji właściwych organów, a także namiotów i tuneli foliowych.

Według art. 61 umowę ubezpieczenia budynków rolniczych zawiera się na okres 12 miesięcy. Jest ona automatycznie przedłużana na kolejny rok (z zastrzeżeniem ust. 2), jeśli rolnik – nie później niż na dzień przed upływem tego czasu – nie powiadomi na piśmie zakładu ubezpieczeń o jej wypowiedzeniu. Ustawa porusza także kwestię nowego właściciela budynków rolniczych, na którego przechodzą prawa i obowiązki wynikające z trwającej umowy ubezpieczenia budynków rolniczych. Ulega ona rozwiązaniu z upływem 12 miesięcy, na które została zawarta, chyba że osoba obejmująca gospodarstwo rolne w posiadanie wypowie ją wcześniej na piśmie (art. 63). Jednocześnie osoba obejmująca w posiadanie gospodarstwo rolne, w którym budynki rolnicze nie są ubezpieczone, musi zawrzeć umowę ubezpieczenia budynków rolniczych najpóźniej w dniu ich przejęcia.
Zasady ustalania wysokości odszkodowania Art. 67 ustawy stanowi, że z tytułu ubezpieczenia budynków rolniczych przysługuje odszkodowanie za powstałe w nich szkody na skutek zdarzeń losowych m.in. w postaci:

  • ognia, który przedostał się poza palenisko lub powstał bez paleniska i rozszerzył się o własnej sile;
  • huraganu o prędkości nie mniejszej niż 24 m/s, którego działanie wyrządziło masowe szkody; uznaje się także pojedyncze szkody za spowodowane przez huragan, jeżeli działał w najbliższym sąsiedztwie;
  • powodzi, która zalała tereny w następstwie podniesienia się poziomu wody w korytach wód płynących lub stojących;
  • podtopienia, czyli zalania terenów w wyniku deszczu nawalnego bądź spływu wód po zboczach lub stokach na terenach górskich i falistych;
  • deszczu nawalnego o współczynniku wydajności co najmniej 4.

Ponadto o odszkodowanie można się ubiegać w przypadku szkód spowodowanych przez grad, opady śniegu, uderzenie pioruna, eksplozję, obsunięcie się ziemi, tąpnięcie, lawinę lub upadek statku powietrznego. Wysokość szkody ustala się (z uwzgl. art. 69) na podstawie:

  • cenników stosowanych przez zakład ubezpieczeń; w każdym przypadku niepodejmowania odbudowy, naprawy lub remontu budynku;
  • kosztorysu wystawionego przez podmiot dokonujący odbudowy lub remontu budynku.

Według ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych wysokość szkody zmniejsza się o wartość pozostałości, które mogą być przeznaczone do dalszego użytku, przeróbki lub odbudowy, albo zwiększa się w granicach sumy ubezpieczenia o udokumentowane koszty uprzątnięcia miejsca szkody w wysokości do 5% wartości szkody. Art. 73 ustawy wskazuje, że zakład ubezpieczeń nie odpowiada za zaistniałe w budynkach rolniczych szkody:

    • wyrządzone umyślnie przez ubezpieczającego lub przez osobę, za którą ubezpieczający ponosi odpowiedzialność bądź która pozostaje z ubezpieczającym we wspólnym gospodarstwie domowym;
    • wyrządzone wskutek rażącego niedbalstwa przez osoby, o których mowa w poprzednim punkcie;
    • górnicze w rozumieniu przepisów prawa geologicznego i górniczego;
    • powstałe wskutek trzęsienia ziemi.

Interesują Cię zagadnienia technologiczno-budowlane w rolnictwie? Zobacz

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej