Koniec patodeweloperki i mikroapartamentów? Nadchodzą ogromne zmiany w przepisach o budowie bloków

Zobacz galerię 18 zdjęć

Autor: Szymon Starnawski

Zaczynamy od Bliska Wola Tower. Apartamenty inwestycyjne, które wybudowała firma J.W. Construction, od samego początku wzbudzały kontrowersje, m.in. ze względu na niewielki metraż sprzedawanych tam mieszkań. Lokale poniżej 25 m2 deweloper sprzedawał jako lokale niemieszkalne. Stołeczny ratusz odmówił deweloperowi uznania 157 lokali w inwestycji Bliska Wola Tower za samodzielne mieszkania. Ostatecznie inwestycja dostała pozwolenie na użytkowanie

Patodeweloperka i inne negatywne zjawiska dotyczące budowy bloków mają zostać ukrócone dzięki zmianom w prawie. Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda podpisał nowe rozporządzenie, które m.in. zwiększy odległość budynków od granicy działki, powstrzyma powstawanie mikroapartamentów i zmusi deweloperów do budowy większych placów zabaw.

Spis treści

1. Patodeweloperka i mikroapartamenty do kosza. Od 1 kwietnia duże zmiany w prawie budowlanym
2. Kawalerka o powierzchni 2,5 metra kwadratowego, czyli mikroapartamenty
3. Wymagane 25 m² dla kawalerki
4. Odległość budynku od granicy działki
5. Nowa norma nasłonecznienia mieszkań
6. Przegrody pomiędzy balkonami

Patodeweloperka i mikroapartamenty do kosza. Od 1 kwietnia duże zmiany w prawie budowlanym

Rząd przygotował nowe przepisy, które mają zwalczać zjawisko tzw. patodeweloperki. 1 kwietnia 2024 r. wejdzie w życie nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda poinformował 26 października 2023, że podpisał nowe rozporządzenie.

– W kwietniu 2024 r. przepisy rozporządzenia #StopPatodeweloperka wejdą w życie, tak żeby nie zaskakiwać firm, które już dzisiaj projektują i mają w toku swoje projekty budowlane. Nie chcieliśmy tego robić z dnia na dzień – wyjaśnia minister rozwoju i technologii.

Nowe przepisy mocno wpłyną na deweloperów budujących bloki. To właśnie m.in. w wyniku apelu Polskiego Związku Firm Deweloperskich przesunięto termin wejścia zmian w życie z 1 stycznia na 1 kwietnia, by wprowadzić okres przejściowy. Najważniejsze planowane zmiany to:

• minimalna wymagana odległość budynku wielorodzinnego od granicy działki będzie wynosić 5 m (dziś 3–4 m w zależności od tego, czy w ścianie budynku jest okno),
• minimalna wymagana odległość budynków produkcyjnych i magazynowych (o powierzchni minimum 1000 m²) od budynków mieszkalnych będzie wynosić 30 m,
• w każdym budynku wielorodzinnym będzie musiało istnieć pomieszczenie na wózki lub rowery o powierzchni minimum 15 m² (alternatywnie może to być też osobny budynek gospodarczy, altana lub wiata),
• lokal użytkowy będzie musiał mieć powierzchnię minimum 25 m², co ma zapobiegać powstawaniu tzw. mikroapartamentów (można będzie zbudować mniejszy lokal użytkowy, ale tylko na 1. lub 2. kondygnacji nadziemnej i pod warunkiem, że ma on osobne wejście z zewnątrz),
• będą nowe zasady dotyczące placów zabaw: przy inwestycjach obejmujących mniej niż 21 mieszkań lub domów nie będzie obowiązku budowy placu zabaw, ale przy większych będzie on obowiązkowy, a jego wielkość będzie zależeć od liczby mieszkań lub domów (przykładowo na osiedlu z 50 lokalami plac musi mieć minimum 50 m², a na osiedlu z 300 lokalami minimum 200 m²),
• pomiędzy sąsiadującymi ze sobą balkonami na tej samej płycie balkonowej będą musiały powstawać przegrody dające poczucie prywatności (o grubości określonej w przepisach i wysokości minimum 2,2 m),
• miejsca postojowe dla osób z niepełnosprawnościami będą mogły stanowić maksymalnie 6% wszystkich miejsc postojowych (dziś deweloperzy czasem projektują wszystkie miejsca pod blokiem jako miejsca dla niepełnosprawnych, bo w ten sposób mogą obejść przepisy dotyczące ogólnej liczby miejsc dla samochodów).

– Dla kupujących mieszkania zmiany w warunkach technicznych są korzystne, jeśli chodzi o komfort zamieszkania. Trzeba jednak zaznaczyć, że mogą one wpłynąć na koszty budowy, co może przekładać się na ceny mieszkań – komentuje Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl i RynekPierwotny.pl.

Kawalerka o powierzchni 2,5 metra kwadratowego, czyli mikroapartamenty

Eksperci uważają, że kawalerka nawet dla jednej osoby powinna mieć powierzchnię 25–28 m². Od 2018 r. przepisy wręcz jednoznacznie stanowią, że nowe lokale muszą mieć co najmniej 25 m². Jednak deweloperzy znajdują sposoby, by te przepisy obchodzić – zwłaszcza w lokalach budowanych na cele inwestycyjne.

Drożyzna kształtująca trend na miniaturyzację mieszkań, zwłaszcza przy wysoko oprocentowanych i mało dostępnych kredytach hipotecznych, gdy w grę dodatkowo wchodzi zredukowana nawet o 40% zdolność kredytowa, – sprawia, że trend ten jest zrozumiały.

Jednak gdy powstają projekty, takie jak w Koszalinie, trudno to określić inaczej niż patologia. Koszalińskie osiedle składa się wyłącznie z budynków z lokalami o powierzchni grubo poniżej 15 m². Najmniejsze ma tu powierzchnię 2,5 metra kwadratowego. Wygląda właściwie jak winda: na górze miejsce do spania, a na dole mikroskopijnych rozmiarów kuchnia i łazienka. Projekt przewiduje w budynku siedem takich samodzielnych lokali, przy czym największy ma mieć powierzchnię 13 metrów kwadratowych.

Patodeweloperka to nie tylko absurdalnie małe samodzielne lokale. Jeszcze więcej absurdalnych lub co najmniej wprowadzających w błąd przyszłych właścicieli mieszkań rozwiązań w projektach deweloperskich dotyczy części wspólnych nieruchomości oraz ich otoczenia. Rozległe tereny zielone okazują się oczkiem z trawą w środku wybetonowanej przestrzeni, zielony ogródek – placykiem bez dostępu do światła przez zasadniczą część doby, a okna mieszkania często wychodzą na odległą zaledwie o nieco więcej niż metr ścianę sąsiada. Teraz ma się to zmienić.

Wymagane 25 m² dla kawalerki

Minimalny metraż mieszkań w budowanych obecnie domach, to minimum 25 m2. Wynika to z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Niektóre firmy deweloperskie już od dawna próbują obejść tego typu ograniczenie metrażowe. Prywatni inwestorzy zwietrzyli interes, oferując studentom alternatywę dla małych mieszkań na rynku wynajmu, czyli mikroapartament lub pokój w prywatnym akademiku.

Pamiętajmy jednak, że formalnie małe mieszkanie i mikroapartament to dwa różne typy lokali. Tego drugiego nie dotyczy ograniczenie metrażowe, bo mikroapartament jest traktowany jak lokal użytkowy. Oznacza to, do doliczany jest do niego 23% VAT. Dla mieszkań ten podatek wynosi zaś tylko 8%.

Ponadto kupujących małe mieszkania na etapie budowy chroni ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana Ustawą deweloperską. Ustawa ta chroni wpłaty nabywców. Natomiast ci, którzy kupują mikroapartamenty ryzykują utratę pieniędzy wpłacając je na konto dewelopera budującego takie lokale na sprzedaż.

Więcej o zmianach w Ustawie deweloperskiej:

• Ustawa deweloperska - zmiany od 1 lipca 2022
• Ustawa Deweloperska a nowe uprawnienia nabywców mieszkań w przypadku wad lokalu

Odległość budynku od granicy działki

W pakiecie zmian, które resort przygotował jako narzędzia prawne do walki z betonozą są nowe przepisy zwiększające normę dotyczącą minimalnej odległości wielorodzinnych budynków mieszkalnych od granic działki – z 3–4 m do 5 m.

Zdaniem ekspertów Polskiego Związku Firm Deweloperskich to zbyt radykalna zmiana, która spowoduje, że w przyszłości na działce o tej samej wielkości będzie można zbudować mniej mieszkań niż obecnie. W konsekwencji taka zmiana nie może pozostać obojętna dla cen nowych mieszkań, a mówiąc wprost – znacznie je podwyższy.

Taka zmiana ma na celu jednak zarówno poprawę doświetlenia mieszkań, jak i zwiększenie terenów zielonych wokół bloków.

Do ograniczenia betonozy ma się przyczynić także obowiązek zapewnienia na placach i skwerach publicznych co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.

• Powierzchnia biologicznie czynna. Czym jest? W jakich aktach prawnych występuje?

Nowa norma nasłonecznienia mieszkań

Początkowo Ministerstwo Rozwoju planowało też zmiany dotyczące norm nasłonecznienia nowo budowanych mieszkań. Budynki wielorodzinne miały być budowane tak, by w mieszkaniach słońce gościło co najmniej 3,5 godziny dziennie. Później jednak temat ucichł i nie wiadomo obecnie, czy taka zmiana faktycznie nastąpi.

Jak bardzo radykalna – a jednocześnie poprawiająca obecny stan – byłaby to zmiana najlepiej świadczy fakt, że tak ustanowionej normy nie spełnia co czwarte mieszkanie w Polsce o powierzchni 30-34 m² i niewiele lepiej ten stan przedstawia się w lokalach większych (źródło: Tabela Ofert).

• Linijka słońca – tradycyjne narzędzie pomiaru nasłonecznienia

Przegrody pomiędzy balkonami

Zapobiegać patodeweloperce oraz sprzyjać poprawie prywatności właścicieli mieszkań w budownictwie wielorodzinnym ma także wprowadzenie norm dotyczących balkonów.

Po zmianie przepisów w przypadku, gdy w bloku balkony mieszkań są usadowione na jednej płycie balkonowej, będą one musiały być oddzielone przegrodami o odpowiednio większej grubości i przepuszczalności światła wynoszącej 30–50%. Takie szczelniejsze przegrody między balkonami mają dawać więcej prywatności.

Resort rozwoju zapowiadał też nowe normy dotyczące wyciszenia mieszkań. Co ważne, przed oddaniem lokali do użytkowania przewidywany jest obowiązek dokonania odpowiednich pomiarów poziomu hałasu.

Może zainteresuje Cię także:

• Ustawa deweloperska - zmiany od 1 lipca 2022
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców
• Odbiór mieszkania od dewelopera. 6 punktów, które należy sprawdzić przy odbiorze technicznym mieszkania
• Odbiór techniczny mieszkania lub odbiór techniczny domu od dewelopera

Zbigniew Biskupski