Koniec z mikrokawalerkami i mikroapartamentami? Rząd walczy z patodeweloperką
Ministerstwo Rozwoju zapowiada walkę z tak zwaną patodeweloperką. W tym celu przygotowuje cały pakiet zmian w Prawie budowlanym. Jedna z nich dotyczy wymaganej minimalnej powierzchni nowo budowanych mieszkań. Deweloperzy tłumaczą się popytem na takie mikromieszkania. I dlatego przykłady patodeweloperki w całej Polsce można mnożyć.
Spis treści
- Kawalerka o powierzchni 2,5 metra kwadratowego?
- Wymagane 25 m² dla kawalerki
- Odległość budynku od granicy działki
- Nowa norma nasłonecznienia mieszkań
- Odległość pomiędzy balkonami
Kawalerka o powierzchni 2,5 metra kwadratowego?
Eksperci uważają, że kawalerka nawet dla jednej osoby powinna mieć powierzchnię 25-28 m². Od 2018 r. przepisy wręcz jednoznacznie stanowią, że nowe lokale muszą mieć co najmniej 25 m². Jednak deweloperzy znajdują sposoby, by te przepisy obchodzić – zwłaszcza w lokalach budowanych na cele inwestycyjne.
Drożyzna kształtująca trend na miniaturyzację mieszkań, zwłaszcza przy wysoko oprocentowanych i mało dostępnych kredytach hipotecznych, gdy w grę dodatkowo wchodzi zredukowana nawet o 40% zdolność kredytowa, – sprawia, że trend ten jest zrozumiały.
Jednak, gdy powstają projekty, takie jak w Koszalinie, trudno to określić inaczej niż patologia. Koszalińskie osiedle składa się wyłącznie z budynków z lokalami o powierzchni grubo poniżej 15 m². Najmniejsze ma tu powierzchnię 2,5 metra kwadratowego. Wygląda właściwie jak winda: na górze miejsce do spania, a na dole mikroskopijnych rozmiarów kuchnia i łazienka. Projekt przewiduje w budynku siedem takich samodzielnych lokali, przy czym największy ma mieć powierzchnię 13 metrów kwadratowych.
Wymagane 25 m² dla kawalerki
Minimalny metraż mieszkań w budowanych obecnie domach, to minimum 25 m2. Wynika to z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Niektóre firmy deweloperskie już od dawna próbują obejść tego typu ograniczenie metrażowe. Prywatni inwestorzy zwietrzyli interes, oferując studentom alternatywę dla małych mieszkań na rynku wynajmu, czyli mikroapartament lub pokój w prywatnym akademiku.
Pamiętajmy jednak, że formalnie małe mieszkanie i mikroapartament to dwa różne typy lokali. Tego drugiego nie dotyczy ograniczenie metrażowe, bo mikroapartament jest traktowany jak lokal użytkowy. Oznacza to, do doliczany jest do niego 23% VAT. Dla mieszkań ten podatek wynosi zaś tylko 8%.
Ponadto kupujących małe mieszkania na etapie budowy chroni ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana Ustawą deweloperską. Ustawa ta chroni wpłaty nabywców. Natomiast ci, którzy kupują mikroapartamenty ryzykują utratę pieniędzy wpłacając je na konto dewelopera budującego takie lokale na sprzedaż.
Więcej o zmianach w Ustawie deweloperskiej:
- Ustawa deweloperska - zmiany od 1 lipca 2022
- Ustawa Deweloperska a nowe uprawnienia nabywców mieszkań w przypadku wad lokalu
Patodeweloperka to nie tylko absurdalnie małe samodzielne lokale. Jeszcze więcej absurdalnych lub co najmniej wprowadzających w błąd przyszłych właścicieli mieszkań rozwiązań w projektach deweloperskich dotyczy części wspólnych nieruchomości oraz ich otoczenia. Rozległe tereny zielone okazują się oczkiem z trawą w środku wybetonowanej przestrzeni, zielony ogródek – placykiem bez dostępu do światła przez zasadniczą część doby, a okna mieszkania często wychodzą na odległą zaledwie o nieco więcej niż metr ścianę sąsiada.
Odległość budynku od granicy działki
W pakiecie zmian, które resort przygotował jako narzędzia prawne do walki z betonozą są nowe przepisy zwiększające normę dotyczącą minimalnej odległości wielorodzinnych budynków mieszkalnych od granic działki – z 4 m do 6 m.
Zdaniem ekspertów Polskiego Związku Firm Deweloperskich to zbyt radykalna zmiana, która spowoduje, że w przyszłości na działce o tej samej wielkości będzie można zbudować mniej mieszkań niż obecnie. W konsekwencji taka zmiana nie może pozostać obojętna dla cen nowych mieszkań, a mówiąc wprost – znacznie je podwyższy.
Taka zmiana ma na celu jednak zarówno poprawę doświetlenia mieszkań, jak i zwiększenie terenów zielonych wokół bloków.
Do ograniczenia betonozy ma się przyczynić także obowiązek zapewnienia na placach i skwerach publicznych co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.
Nowa norma nasłonecznienia mieszkań
Ministerstwo Rozwoju chce też zmian dotyczących norm nasłonecznienia nowo budowanych mieszkań. Budynki wielorodzinne mają być budowane tak, by w mieszkaniach słońce gościło co najmniej 3,5 godziny dziennie.
Jak bardzo radykalna – a jednocześnie poprawiająca obecny stan – jest to zmiana najlepiej świadczy fakt, że tak ustanowionej normy nie spełnia co czwarte mieszkanie w Polsce o powierzchni 30-34 m² i niewiele lepiej ten stan przedstawia się w lokalach większych (źródło: Tabela Ofert).
Odległość pomiędzy balkonami
Zapobiegać patodeweloperce oraz sprzyjać poprawie prywatności właścicieli mieszkań w budownictwie wielorodzinnym ma także wprowadzenie norm dotyczących balkonów.
Po zmianie przepisów w przypadku gdy w bloku balkony mieszkań są usadowione na oddzielnej płycie balkonowej, dla zachowania prywatności odległość między nimi będzie musiała wynosić co najmniej 4 metry.
Gdy ze względów konstrukcyjnych odległość między balkonami mieszkań jest mniejsza, będą one musiały być oddzielone przegrodami o odpowiednio większej grubości. Takie szczelniejsze przegrody między balkonami nowe normy będą przewidywały także w przypadku konstrukcji balkonów na jednej płycie balkonowej.
Resort rozwoju szykuje też nowe normy dotyczące wyciszenia mieszkań. Co ważne, przed oddaniem lokali do użytkowania przewidywany jest obowiązek dokonania odpowiednich pomiarów poziomu hałasu.
Może zainteresuje Cię także:
- Ustawa deweloperska - zmiany od 1 lipca 2022
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców
- Odbiór mieszkania od dewelopera. 6 punktów, które należy sprawdzić przy odbiorze technicznym mieszkania
- Odbiór techniczny mieszkania lub odbiór techniczny domu od dewelopera
