Ustawa Deweloperska a nowe uprawnienia nabywców mieszkań w przypadku wad lokalu
Sejm przyjął 20 maja 2021 nową ustawę deweloperską (dalej Ustawa Deweloperska), której celem jest przede wszystkim zwiększenie ochrony praw nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, bo dotychczasowa ochrona, również w związku z wadami nabywanych lokali, nie była wystarczająca. Co zmienia nowa Ustawa Deweloperska?
Ustawa Deweloperska nie różnicuje wad lokalu
Ustawa Deweloperska przewiduje różny zakres uprawnień w zależności od rodzaju wykrytej przy odbiorze wady, tj. odpowiednio wady istotnej i wady nieistotnej. Mimo to ustawa nie definiuje wady istotnej czy nieistotnej, z czym zmierzyć się będą musieli nabywcy, deweloperzy oraz przede wszystkim biegli, którzy będą w tym zakresie wydawać opinie, oceniając charakter danej wady. W tym zakresie przydatny będzie dorobek doktryny i judykatury w zakresie definicji wady istotnej na gruncie przepisów o rękojmi uregulowanej w Kodeksie cywilnym.
Wada istotna to taka, która albo uniemożliwia, bądź znacząco utrudnia korzystanie z rzeczy w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Wada istotna może być zarówno wadą nieusuwalną, jak i możliwą do usunięcia.
Niemniej i tak przesłanki te są dość nieostre i trudne do wychwycenia, zwłaszcza dla nieprofesjonalisty czy konsumenta. Spodziewać się zatem należy sporów i rozbieżności interpretacyjnych w powyższym zakresie.
Ustawa Deweloperska o odbiorze lokalu
Zgodnie z Ustawą Deweloperską uchwaloną w 2021, odbiór mieszkania będzie się odbywał po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, w obecności nabywcy. Z odbioru strony będą sporządzały protokół, w którym stwierdzać się będzie m.in. wykryte wady lokalu, wskazanie czy są one istotne czy nieistotne, odmowę odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na stwierdzone wady istotne, uznanie lub odmowę uznania wad przez dewelopera.
Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na uznanie wad lub odmowę. Co istotne Ustawa Deweloperska z 2021 wprowadziła rozwiązanie, zgodnie z którym, w przypadku braku odpowiedzi dewelopera w powyższym terminie, przyjmuje się, że deweloper milcząco uznał wady. W najlepszym interesie deweloperów jest zatem pilnowanie tych terminów, ma to również dyscyplinować ich by udzielali odpowiedzi w określonym w ustawie terminie. Poprzednia ustawa deweloperska nie przewidywała żadnej sankcji dla deweloperów w tym zakresie, wskutek czego zdarzało się, że deweloperzy nie dotrzymywali tych terminów i trzymali nabywców w niepewności.
Ustawa Deweloperska daje deweloperowi 30 dni, a potem...
Deweloper ma 30 dni na usunięcie uznanych wad. Jeżeli nie dochowa tego terminu mimo należytej staranności, musi wyznaczyć kolejny termin wraz z uzasadnieniem przyczyn nie dochowania pierwszego terminu. Gdy i drugi termin nie zostanie dotrzymany – uprawnienie do wyznaczenia terminu usunięcia wady przechodzi na nabywcę, który wyznacza deweloperowi kolejny termin na usunięcie uznanych wad. Wobec braku ich usunięcia w tym ostatnim terminie, w przypadku wad nieistotnych, nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera, a w przypadku wad istotnych może odstąpić od umowy.
Ustawa Deweloperska z 2021 i prawo do odmowy odbioru lokalu
W przypadku, gdy deweloper nie uzna wady nieistotnej, nabywca może dochodzić swoich praw na podstawie przepisów ogólnych przed sądem. W przypadku natomiast, gdy deweloper nie uzna wady istotnej, nabywca może odmówić dokonania odbioru lokalu.
Ustawa nie precyzuje czy deweloper może odmówić wydania lokalu w przypadku gdy nabywca zgłasza wadę istotną i nie korzysta z prawa do odmowy odbioru lokalu. Ustawodawca założył, że w razie stwierdzenia wady istotnej nabywca każdorazowo będzie odmawiał odbioru lokalu, niemniej ustawa wskazuje, że nabywca może odmówić odbioru lokalu w takim przypadku, w żadnym razie nie uzależniając możliwości podniesienia wady istotnej od odmowy odbioru lokalu. Wskazać zatem należy, że deweloper nie będzie miał prawa do odmowy wydania lokalu w razie podniesienia wady istotnej przez nabywcę.
Odmowa odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na wady istotne mieszkania, nie wpływa na bieg terminu do przeniesienia własności mieszkania na nabywcę, co ma zmotywować deweloperów do szybszego usuwania tych wad, gdyż w momencie gdy termin na przeniesienie tych praw upłynie a wady te nie zostaną usunięte, nabywca nabędzie prawo do odstąpienia od umowy powołując się na upływ ww. terminu.
Ustawa Deweloperska o roli biegłego rzeczoznawcy
W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną, strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady. Odmowa odbioru powtórnego z uwagi na wadę istotną wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii biegłego rzeczoznawcy budowlanego, potwierdzającego istotność wady. Z wnioskiem o wydanie opinii występuje nabywca w terminie miesiąca od odmowy odbioru. Na czas oczekiwania na opinię biegłego, wstrzymany zostaje proces do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę. Według nowej Ustawy Deweloperskiej, gdy biegły potwierdzi wadę istotną, nabywca może odstąpić od umowy, natomiast w przypadku gdy biegły nie potwierdzi istnienia wady istotnej, nabywca pokrywa koszty opinii i zobowiązany jest do odbioru lokalu. Koszty opinii biegłego rozliczane są najpóźniej w umowie przenoszącej własność, ponosi je w zależności od jej wyniku - deweloper albo nabywca.
Ustawa Deweloperska o wadach wykrytych po odbiorze
Ustawa Deweloperska z 2021 przewiduje również uprawnienie dla nabywcy do podnoszenia względem dewelopera roszczeń, w razie stwierdzenia wad po odbiorze, ale przed przeniesieniem własności lokalu – w takim przypadku znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o terminach usuwania wad (termin na usunięcie liczony od dnia zgłoszenia wady). Z oczywistych względów, w tym przypadku nabywca nie będzie mógł skorzystać z odmowy dokonania odbioru, gdyż odbiór ten już nastąpił.
Ustawa Deweloperska dotyczy nie tylko deweloperów
Nowe przepisy o odbiorach lokali mieszkalnych stosuje się odpowiednio również do umów zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami innymi niż deweloperzy, zbywającymi nowe mieszkania na rzecz nabywców, konsumentów (tzw. flippy). Powyższe jest również konsekwencją tego, że Ustawa Deweloperska z 2021 znajduje zastosowanie wyłącznie do umów zawieranych z konsumentami i nie znajduje zastosowania do umów B2B.
Autor: Kancelaria Ożóg Tomczykowski
Monika Wystrychowska-Zawiślak
Wprowadzone zmiany ocenić należy jako rewolucyjne. Będą one miały istotny wpływ na obrót nieruchomości na rynku pierwotnym. Będą też wyzwaniem dla deweloperów, którzy będą musieli zmierzyć się z roszczeniami podnoszonymi w tym zakresie przez nabywców. Kwestią problematyczną, która może powodować wątpliwości interpretacyjne oraz spory w przyszłości, wydaje się brak jednoznacznej definicji legalnej wady istotnej, od której uzależniony jest katalog uprawnień nabywcy. Ciężar tej opinii spoczywać będzie na biegłym, przy czym brak jest czytelnych wytycznych w oparciu o które biegli Ci będą mieli przedmiotowe opinie wydawać.
Ustawa Deweloperska – USTAWA z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – została podpisana przez Prezydenta RP 8 czerwca 2021, wejdzie w życie w terminie 12 miesięcy do dnia jej opublikowania w Dz.U.
Monika Wystrychowska-Zawiślak, radca prawny, Senior Associate w Kancelarii Ożóg Tomczykowski, ekspertka w zakresie prawa nieruchomości i budowlanego. Kontakt.
