Odbiór techniczny mieszkania lub odbiór techniczny domu od dewelopera

Odbiór techniczny mieszkania lub domu od dewelopera to dla przyszłego mieszkańca niezwykle ważny etap w procesie zakupu nieruchomości, jeszcze przed podpisaniem aktu przeniesienia własności. Chodzi nie tylko o potwierdzenie stanu technicznego lokalu zgodnie z projektem, ale również o dokumenty, jakie powinien przekazać deweloper w ramach odbioru technicznego.

Odbiór techniczny mieszkania lub domu z protokołem odbioru

Powszechnie znaną praktyką jest, że podczas odbiorów lokatorskich, nabywcom lokali, a zwłaszcza nabywcom domów jednorodzinnych udostępnia się jedynie do odbioru lokal i ogranicza możliwość zgłaszania uwag do kwestii technicznych widocznych tzw. gołym okiem.

Warto pamiętać, że podpisanie protokołu odbioru (który jest obowiązkowy przy tzw. umowie deweloperskiej – art. 27 ustawy z 16 września 2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) wraz z wydaniem kluczy uruchamia bieg terminu rękojmi oraz gwarancji. Wynika to z prawa cywilnego, które jako obowiązek (niezależnie od przeniesienia własności) wskazuje sprzedającemu wydanie rzeczy. Kupujący przyjmując klucz do mieszkania czy domu jednorodzinnego, przejmuje faktyczne władztwo nad lokalem. Sporządzenie protokołu jest zabezpieczeniem interesów obydwu stron umowy kupna-sprzedaży lokalu i zawiera między innymi szczegółowy opis stanu lokalu w momencie przekazania kluczy i odbioru lokalu. W związku z powyższym warto wiedzieć jakich dokumentów powinnyśmy oczekiwać ze strony dewelopera i co w tej kwestii wynika z przepisów prawa.

• Ustawa deweloperska ma chronić nabywcę lokalu
• Prawo budowlane po nowelizacji
• W związku z odbiorem technicznym domu czy mieszkania warto zapoznać się z warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• Projekt budowlany podzielony na trzy części
• 6 punktów, które trzeba sprawdzić przejmując lokal od dewelopera

Dokumenty ważne przed odbiorem technicznym domu lub mieszkania

Regulacje prawne dotyczące dokumentów oraz informacji, jakie powinny zostać przekazane nabywcy lokalu, określają dwie ustawy. Pierwszą z nich jest Ustawa z dnia z 16 września 2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2019.0.1805) – tzw. ustawa deweloperska, a drugą Ustawa z 7 lipca 1994 Prawo budowlane (Dz.U. 2020.0.1333).

Zgodnie z art. 21. ustawy deweloperskiej: „Obowiązki dewelopera wobec zainteresowanego zawarciem umowy deweloperskiej” – na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy, deweloper zobligowany jest umożliwić potencjalnemu nabywcy zapoznanie się w lokalu firmy z:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• kopią pozwolenia na budowę;
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
• projektem architektoniczno-budowlanym.

A zatem nabywca lokalu czy też domu ma zagwarantowane prawo zapoznania się z pozwoleniem i najważniejszym załącznikiem do niego, tj. projektem architektoniczno-budowlanym. W projekcie znajdują się istotne informacje o przyjętych rozwiązaniach technicznych, a także dane dotyczące powierzchni domu czy lokalu mieszkalnego. W tym miejscu warto wspomnieć jeszcze art. 18 ustawy deweloperskiej, dotyczący obowiązku przekazania nabywcy lokalu przed zawarciem umowy prospektu informacyjnego, który następnie staje się załącznikiem do umowy i jej integralną częścią. W części indywidualnej prospektu znajdują się informacje dotyczące nabywanego lokalu czy też domu jednorodzinnego.

Odbiór techniczny lokalu z dokumentacją budowy

W przypadku odbioru technicznego mieszkania lub domu od dewelopera najważniejsze jednak regulacje znajdują się w art.  60. Prawa budowlanego: „Przekazanie dokumentacji budowy przy oddaniu obiektu do użytkowania”. Wprawdzie regulacje w nim zawarte odnoszą się do relacji inwestor – właściciel czy też zarządca, jednakże w prostej linii odnoszą się też do relacji deweloper – klient. Deweloper to nikt inny jak inwestor w rozumieniu Prawa budowlanego, a klient to właściciel. Zgodnie z przepisami przytoczonego artykułu, inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Choć nie jest to jednoznacznie wyspecyfikowane, to można przyjąć założenie, że w przypadku odbioru lokalu mieszkalnego, a zwłaszcza domu jednorodzinnego, nabywca jako minimum powinien oczekiwać okazania następujących dokumentów:

• Pozwolenie na użytkowanie, lub też zgłoszenie zakończenia budowy z pieczątką lub informacją, z której wynika, że urząd nie wniósł sprzeciwu w drodze decyzji.
• Zawiadomienie o zakończeniu budowy.
• Inwentaryzacja geodezyjna w zakresie powierzchni użytkowej, a w przypadku domu powinna zostać udostępniona inwentaryzacja działki.
• Podczas odbioru technicznego domu jednorodzinnego powinien być również dostępny projekt budowlany z naniesionymi zmianami (jeżeli takowe wystąpiły), a jeżeli sprawa dotyczy budynku wielorodzinnego przydatny będzie wyciąg z dokumentacji w zakresie lokalu.
• Warto zapytać o oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy.
• W trakcie odbioru domu jednorodzinnego warto poprosić o przedstawienie protokołów badań i sprawdzeń, np. przeglądu kominiarskiego – „Protokół badań i sprawdzeń”.

W przypadku budownictwa wielorodzinnego, dostarczenie oryginałów wspomnianych dokumentów może być kłopotliwe lub nawet niewykonalne, ale świadomy swych praw nabywca lokalu powinien się jednak domagać udostępnienia przynajmniej kopii wszystkich wskazanych dokumentów. Jest to tym bardziej istotne, gdyż weryfikacja pewnych elementów odbiorowych jest możliwa jedynie z dokumentacją i dokumentami. Dotyczy to przykładowo powierzchni lokalu, gdzie mogą się pojawić rozbieżności w pomiarach powierzchni. Podpisanie protokołu odbioru technicznego bez znajomości inwentaryzacji geodezyjnej lokalu może utrudnić dochodzenie swoich praw. Należy podkreślić, że protokolarny odbiór to w zasadzie jedyny moment, w którym można zobowiązać dewelopera do naprawy usterek na jego koszt. Oczywiście, nabywcy lokalu przysługuje potem prawo zgłaszania usterek w ramach pięcioletniej rękojmi, ale będzie to dużo trudniejsze niż na etapie odbioru technicznego.

Protokół odbioru technicznego a użytkowanie obiektu

W ramach reklamacji z tytułu rękojmi deweloper może próbować zarzucać, iż jakaś usterka powstała na skutek użytkowania nieruchomości lub poprzez działania ekipy remontowej. Tego typu obawy nie ma na etapie odbioru technicznego, gdy jeszcze lokal jest niezamieszkany. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że przejęcie domu jednorodzinnego czy też lokalu bez uzyskanego pozwolenia na użytkowanie, czy też skutecznego zgłoszenia, może doprowadzić do powstania sankcji karnych w przypadku przystąpienia do użytkowania. Warto więc naocznie sprawdzić, że inwestycja została poprawnie zakończona z punktu widzenia Prawa budowlanego.

W przypadku przystąpienia do użytkowania przed zakończeniem procedur formalnych, podstawowe znaczenie dla określenia podmiotu zobowiązanego do zapłaty kary będą miały ustalenia pomiędzy stronami. A jeśli takich nie było, okoliczności faktyczne konkretnej sprawy. Organ nadzoru budowlanego, prowadząc postępowanie w sprawie nielegalnego użytkowania, będzie ustalał, czy strony uregulowały w umowie sprzedaży lub w protokole zdawczo-odbiorczym kwestie przystąpienia przez kupującego do użytkowania, czyli czy uzależniły możliwość rozpoczęcia użytkowania od uprzedniego uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Watro w tym względzie zwrócić uwagę na praktykę, iż deweloperzy, chcąc uwolnić się od odpowiedzialności z tytułu nielegalnego użytkowania lokali przez nabywców, wprost wskazują w umowie sprzedaży lub w protokole zdawczo-odbiorczym, iż w stosunku do budynku nie została jeszcze wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Tym samym przerzucają ciężar odpowiedzialności za nielegalne użytkowanie na kupujących, którym najczęściej zależy na tym, aby jak najszybciej wprowadzić się do lokalu lub rozpocząć w nim prace wykończeniowe, a tym samym nie czekają na uzyskanie przez dewelopera ostatecznej decyzji.

dr inż. Rafał Dybicz

Mariusz Okuń