Księga wieczysta tradycyjnie i księga wieczysta online

2019-07-24 15:02 mczechowska
księga wieczysta
Autor: Victoria Dom Każda z tych nieruchomości ma swoją księgę wieczystą

Księga wieczysta to nic innego jak zbiór informacji o danej nieruchomości, dokumentujących jej aktualny i historyczny stan prawny, również w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Dla nowej nieruchomości trzeba założyć księgę wieczystą, dla nieruchomości z przeszłością trzeba dotrzeć do jej księgi wieczystej by sprawdzić lub skorygować jej stan prawny. Księga wieczysta rozstrzyga wszelkie wątpliwości kto jest prawnym właścicielem danej nieruchomości.

Księga wieczysta informuje o stanie prawnym nieruchomości, czyli mieszkań, domów, działek budowlanych i gruntów, a także spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Księgi wieczyste są dostępne tradycyjnie, czyli w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych, a od niedawna również online, na stronie Ministerstwa Finansów. Może się jednak zdarzyć, że księgi wieczystej danej nieruchomości nie ma w wersji elektronicznej (bo nie została wprowadzona do systemu), trzeba jej więc szukać tradycyjnie w sądzie rejonowym.    

Co zawiera księga wieczysta?

Księgę wieczystą zakłada się dla nieruchomości, ale znajdują się w niej również dane osób powiązanych z historią nieruchomości (imię i nazwisko, numer PESEL, imiona ojca i matki). Wszystkie informacje wpisuje się do czterech działów, na które jest podzielona księga wieczysta. 

  • W pierwszym dziale księgi wieczystej znajduje się oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością.
  • Drugi dział obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
  • Trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
  • Dział czwarty dotyczy wpisów dotyczących hipotek.

W przypadku księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu działy zawierają odpowiednio: 1 - oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany; 2 - wpisy dotyczące osoby (osób), której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; 3 - wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek; 4 - wpisy dotyczące hipotek.

Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Nie znaczy to jednak, że do księgi wieczystej może mieć wgląd osoba postronna.

W księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności mogą być ujawniane:

  • prawo najmu lub dzierżawy,
  • prawo odkupu lub pierwokupu,
  • prawo dożywocia,
  • roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego;
  • roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
  • roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
  • wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych;
  • prawo z umowy timeshare (przez umowę timeshare rozumie się umowę, na podstawie której konsument, odpłatnie, nabywa prawo do korzystania, w okresach wskazanych w umowie, z co najmniej jednego miejsca zakwaterowania, zawartą na okres dłuższy niż rok).

Księgi wieczyste – tradycyjne jak i w wersji elektronicznej – prowadzi się według ustalonych wzorów dla poszczególnych działów.

Jak założyć księgę wieczystą

Każdy właściciel nieruchomości (i osoba ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu) może założyć dla niej księgę wieczystą. Z takim wnioskiem może również wystąpić także właściciel hipoteki danej nieruchomości,  wierzyciel posiadający prawa, które mają znaleźć się w rejestrze.

Procedurę rozpoczyna wypełnienie specjalnego druku (druk KW-ZAL), który trzeba złożyć w sądzie rejonowym odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości. Do wypełnienia druku będą potrzebne konkretne informacje: adres działki lub budynku, jej numer i obszar, wielkość powierzchni użytkowej nieruchomości (w metrach kwadratowych),  szczegółowy spis wszystkich osób, które mają figurować w rejestrze jako właściciele nieruchomości. Ponadto, należy w nim określić tytuł prawny, który wskazuje, że jesteśmy właścicielami nieruchomości, a także informację o wszystkich obciążających nieruchomość prawach rzeczowych.

We wniosku umieszcza się również informacje o ograniczeniach (o ile są takowe) w rozporządzaniu nieruchomością, które powinny znaleźć się w księdze wieczystej. Załącznikami do wniosku są dokumenty potwierdzające:

  1. nabycie lub posiadanie praw do nieruchomości (notarialny akt własności, orzeczenie sądu dla nieruchomości nabytej w drodze spadku, decyzja administracyjna lub postanowienie o zasiedzeniu);
  2. wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.

Przeglądanie księgi wieczystej

Akta ksiąg wieczystych przechowywane są w sądzie. Chociaż mówi się, że księgi wieczyste są jawne, to jednak dostęp do nich jest nadzorowany. Można je przeglądać w obecności pracownika sądu tylko osoba mająca tzw. interes prawny oraz notariusz.

Centralna baza ksiąg wieczystych – czyli ogólnokrajowy zbiór ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie teleinformatycznym – znajduje się pod opieką ministra sprawiedliwości, który odpowiada za bezpieczeństwo danych ksiąg wieczystych, szczególnie przed nieuprawnionym dostępem do ksiąg wieczystych osób trzecich.

Wgląd do ksiąg wieczystych mogą mieć ponadto m.in. sądy, prokuratura, organy celne i podatkowe, komornicy sądowi, policja, Najwyższa Izba Kontroli, Agencje Bezpieczeństwa Wewnętrznego i Wywiadu, Centralne Biuro Antykorupcyjne; Służba Kontrwywiadu Wojskowego, Służba Wywiadu Wojskowego, Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Wymienione organy muszą uzyskać na to zgodę ministra finansów, również na wielokrotne, nieograniczone w czasie wyszukiwanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych. 

Informacji z centralnej bazy danych ksiąg wieczystych udziela Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych z ekspozyturami przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste. Centralna Informacja na wniosek wydaje odpisy ksiąg wieczystych, wyciągi z ksiąg wieczystych oraz zaświadczenia o ich zamknięciu. Odpisy, wyciągi i zaświadczenia wydawane przez Centralną Informację mają moc dokumentów wydawanych przez sąd. Można złożyć wniosek o samodzielne wydrukowanie tych dokumentów za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wydruki tych dokumentów mają moc dokumentów wydawanych przez sąd, jeżeli posiadają cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.

Jest także możliwe przeglądanie ksiąg wieczystych za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może ją bezpłatnie przeglądać.  

Wydruki treści wyświetlonych w trybie przeglądania księgi wieczystej nie posiadają mocy dokumentów wydawanych przez sąd.

Księga wieczysta online

Jeszcze do niedawna dostęp do ksiąg wieczystych był możliwy jedynie w sądzie rejonowym, co szczególnie w dużych miastach wydłużało czas pozyskiwania informacji. Procedury miały przyspieszyć dzięki elektronicznej bazie ksiąg wieczystych (EKW), dostępną na stronie internetowej Ministerstwa Finansów.

Przy korzystaniu z tej bazy można być tzw. użytkownikiem anonimowym, dla którego dostępne są następujące funkcje systemu: wyszukiwanie i przeglądanie ksiąg wieczystych, składanie wniosków o wydanie odpisu lub wyciągu z księgi wieczystej lub zaświadczenia o zamknięciu KW oraz weryfikacja autentyczności i aktualności wydruku.
Po zalogowaniu się do EKW przez Profil Zaufany ePUAP, otrzymuje się dostęp do kolejnych narzędzi: przeglądanie korespondencji z sądem, przeglądanie informacji o stanie sprawy, złożenie wniosku o nadanie uprawnień do sprawy, przeglądanie powiadomień systemowych (Profil Zaufany ePUAP usprawnia dystrybucję informacji o toczącym się postępowaniu wieczystoksięgowym wśród wszystkich uczestników danego postępowania).

Korzystanie z elektronicznej księgi wieczystej może wydawać się trudne, szczególnie dla osób z małym doświadczeniem w korzystaniu z narzędzi komputerowych, dlatego Ministerstwo Finansów przygotowało specjalną „Instrukcję użytkownika systemu elektroniczne księgi wieczyste”. Liczy ona co prawda 69 stron, ale trzymając się poleceń można sobie dać radę. Jeżeli są trudności by wejść do EKW, dobrze jest sprawdzić, czy nasz komputer spełnia wymogi oprogramowania. Rekomendowane przeglądarki internetowe do prawidłowego działania portalu to podane lub nowsze wersje Internet Explorer 10, Chrome 45, Firefox 40 oraz Opera 12. Rekomendowane czytniki dla formatu PDF to Adobe Leader lub Foxit Leader. Dla tych, którzy mają niewystarczające oprogramowanie, Ministerstwo Finansów udostępniło linki, dzięki którym wykonamy bezpłatną aktualizację.   

Jedynym kryterium umożliwiającym wyszukanie księgi wieczystej oraz przeglądanie jej w internetowej bazie jest jej numer. Numer składa się z trzech części: 4-znakowego kodu Wydziału Ksiąg Wieczystych, gdzie księga została założona w formie elektronicznej, właściwego numeru księgi wieczystej oraz cyfry kontrolnej z przedziału od 0 do 9 nadawanej w chwili zakładania księgi w postaci elektronicznej.
Przy nieznajomości elektronicznego numeru księgi wieczystej, należy zwrócić się z pytaniem o takowy do właściwego dla danej nieruchomości Sądu Rejonowego – Wydziału Ksiąg Wieczystych.

Szukanie ksiąg wieczystych po adresie odpłatnie oferują firmy, które stworzyły narzędzia do korzystania z takiego kryterium. 

Koszty związane z księgą wieczystą

Tylko przeglądanie księgi wieczystej nic nie kosztuje. Za założenie księgi i wydruki z mocą dokumentów sądowych trzeba zapłacić. Złożenie wniosku KW-ZAL kosztuje 60 zł, dodatkowo trzeba dopłacić za wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego oraz za wpis hipoteki do rejestru – 200 zł + podatek. Tańszy jest wpis własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności – 150 zł. Trzeba też będzie ponieść opłatę skarbową za wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – od wypisu do 5 stron 30 zł, powyżej 5 stron 50 zł, od wyrysu 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4.

Przy korzystaniu z elektronicznej bazy ksiąg wieczystych, za odpisy trzeba również zapłacić. Wysokość opłaty zależy od rodzaju dokumentu i formy jego dostarczenia (może być wydrukowany samodzielnie lub w formie papierowej dostarczony korespondencyjnie). W przypadku odpisu zwykłego samodzielny wydruk kosztuje 20 zł, a  korespondencyjnie 30 zł. Odpis zupełny odpowiednio 50 i 60 zł. Wyciąg z jednego działu księgi wieczystej do wydruku 5 zł, korespondencyjnie 15 zł, z dwóch działów odpowiednio 10 i 20 zł, z trzech działów 15 i 25 zł, z czterech działów 20 i 30 zł. Zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej kosztuje 5 lub 10 zł.

Korzystanie z bazy ksiąg wieczystych online jest dosyć skomplikowane. Korzystają z tego pośrednicy, którzy ułatwiają dostęp do ksiąg wieczystych, ale nie za darmo. Za odkrycie jednej księgi wieczystej trzeba zapłacić kilkadziesiąt zł, przy pakiecie 100 odkryć w dowolnym terminie to koszt ok. 1500 zł. 

Podstawa prawna:
Ustawa dnia 6 lipca 1982r.o księgach wieczystych hipotece z późn. zmianami  (tekst jednolity z 26 kwietnia 2019);
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym  (Dz.U. 2016 poz. 312).

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej