Rozbudowa budynku gospodarczego. Na czym polega i jakie formalności trzeba załatwić?

Rozbudowa budynku gospodarczego - to pojęcie nie ma precyzyjnej definicji w przepisach, co rodzi wiele problemów praktycznych odnośnie tego, jakie prace budowlane możemy zakwalifikować jako rozbudowę. Wyjaśniamy, na czym polega rozbudowa budynku gospodarczego, jakie formalności należy spełnić, aby legalnie przystąpić do rozbudowy budynku gospodarczego? Jak wypełnić zgłoszenie rozbudowy budynku gospodarczego?

Spis treści

1. Na czym polega rozbudowa?
2. Jakie formalności są konieczne przy rozbudowie budynku gospodarczego?
3. Rozbudowa budynku gospodarczego bez pozwolenia lub zgłoszenia
4. Budynek gospodarczy na zgłoszenie
5. Budynek gospodarczy z pozwoleniem na budowę
6. Jakie roboty budowlane będą stanowić rozbudowę - stanowiska orzecznictwa
7. Jak wypełnić wniosek o zgłoszenie rozbudowy budynku gospodarczego?

Na czym polega rozbudowa?

Przepisy prawa budowlanego nie definiują pojęcia rozbudowy. Jednakże art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane stanowi, że przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. W sensie prawnym przyjmuje się zatem, że rozbudowa danego obiektu jest rodzajem budowy, a co za tym idzie, aby móc do nich legalnie przystąpić należy dopełnić takich samych formalności, jak w przypadku budowy takiego obiektu.

• Budynek, obiekt budowlany, budowla – definicje pojęć. Czym się różnią budynek, obiekt budowlany i budowla?
• Zgłoszenie budowy budynku gospodarczego - co mówi prawo?

Uznaje się, że rozbudowa jest jednym z rodzajów budowy, a zatem do jej rozpoczęcia konieczne jest przeprowadzenie takich samych formalności jak w przypadku budowy danego obiektu.

Z uwagi jednak na brak ustawowej definicji pojęcia rozbudowy w pierwszej kolejności należy kierować się jego słownikowym znaczeniem. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego rozbudowa to „powiększenie budowli lub obszaru już zabudowanego”. Takie samo rozumienie pojęcia rozbudowy przyjmuje się więc w orzecznictwie.

Z orzecznictwa …

Wyrok NSA z dnia 18 maja 2018 r.; II GSK 1318/16; Legalis

Prawo budowlane nie zawiera definicji pojęcia rozbudowy, jednak w związku z tym, że należy ona do zbiorczej kategorii budowy i stanowi kategorię inną niż "przebudowa". W drodze wykładni językowej i systemowej przez rozbudowę należy rozumieć wykonanie takich robót, które powodują zmianę charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego wskazanych przykładowo w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji. Rozbudowa obiektu prowadzi więc zawsze do powstania nowej substancji budowlanej, natomiast przy przebudowie dochodzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych, jednakże "parametry charakterystyczne" pozostają niezmienione.

Wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 listopada 2017 r.; II SA/Kr 1141/17; Legalis

Pod pojęciem "rozbudowy" należy rozumieć powiększenie, rozszerzenie budowli, obszaru już zabudowanego, dobudowanie nowych elementów. Z rozbudową mamy do czynienia w przypadku zmiany, innych poza wysokością, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego długość czy szerokość. Rozbudową będzie zatem powiększenie istniejącego obiektu budowlanego o taki stanowiący charakterystyczny parametr budynku element techniczny, który stanowi (zewnętrzną) część obiektu budowlanego. Rozbudowa obejmuje więc szerszy zakres ingerencji w substancję budowlaną, która może polegać nie tylko na wymianie elementów konstrukcyjnych, ale także na pewnej zmianie granic budowli.

Wyrok WSA w Lublinie z dnia 28 września 2017 r.; II SA/Lu 464/17; Legalis

Pojęcie „rozbudowa” należy rozumieć w znaczeniu potocznym z uwzględnieniem kontekstu jego stosowania, w szczególności postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w nim ustalonych celów, którymi jest konieczność ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków, dóbr kultury współczesnej oraz krajobrazu kulturowego w tym także, zachowaniu kształtów bryły i gabarytów.

Jakie formalności są konieczne przy rozbudowie budynku gospodarczego?

W związku z tym, że rozbudowa budynku gospodarczego i każdego innego obiektu budowlanego traktowana jest jako jeden z rodzajów budowy takiego obiektu, wymagane są takie same formalności. Co do zasady, konieczne będzie zatem uzyskanie pozwolenia na budowę. Jedynie nieliczne budynki gospodarcze będzie można rozbudować na podstawie samego zgłoszenia, bądź też bez żadnych formalności.

Rozbudowa budynku gospodarczego bez pozwolenia lub zgłoszenia

Budynek gospodarczy będziemy mogli rozbudować bez żadnych formalności (tj. bez konieczności zgłaszania bądź ubiegania się o pozwolenie na budowę) w sytuacji, gdy jego przeznaczenie związane będzie z produkcją rolną i stanowi uzupełnienie zabudowy zagrodowej na działce siedliskowej. A zatem możliwość taka zarezerwowana jest przede wszystkim dla rolników.

Należy jednak pamiętać, że przy rozbudowie budynku gospodarczego bez żadnych formalności konieczne jest spełnienie pewnych wymogów. Budynek taki:

• nie może znajdować się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków,
• musi być parterowy,
• po rozbudowie jego powierzchnia nie może przekraczać 35 m²,
• maksymalna rozpiętość całej konstrukcji to 4,8 m.

Jeżeli powyższe warunki są spełnione, nie trzeba starać się o pozwolenie na budowę czy też dokonywać zgłoszenia. Przy rozbudowie musimy jednak pamiętać o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeżeli dla danej gminy ustanowiony jest MPZP to precyzyjnie określa on nie tylko rodzaj, ale i wygląd budynków na konkretnej działce), a także wymogach wynikających z rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych. Znajdują się w nim wytyczne co do zachowania określonych odległości od granic działki, budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich bądź od lasu.

Budynek gospodarczy na zgłoszenie

Samo zgłoszenie będzie wystarczające, jeżeli:

• po rozbudowie powierzchnia zabudowy budynku (liczona po obrysie ścian zewnętrznych razem z ociepleniem) nie przekroczy 35 m²,
• budynek jest parterowy i wolnostojący – czyli nie styka się z innymi budynkami,
• ilość tego typu obiektów na danej działce nie wynosi więcej niż 2 na każde 500 m² – przy czym należy pamiętać, że za tego typu budynki gospodarcze uważa się również garaż, przydomowe ganki, wiaty czy oranżerie.

Jeżeli powyższe warunki zostaną spełnione, budynek gospodarczy można rozbudować na samo zgłoszenie. Zgłoszenie wraz z pozostałymi dokumentami składamy w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Niezbędne będą następujące dokumenty:

• zgłoszenie – najlepiej wypełnić dostępny w urzędzie formularz;
• oświadczenie potwierdzające prawo do dysponowania daną parcelą na cele budowlane (własność lub dzierżawa) – druk również można otrzymać w urzędzie, lub pobrać ze strony urzędu;
• rysunki budynku gospodarczego przedstawiające jego usytuowanie na działce (najlepiej na mapie zasadniczej bądź ewidencyjnej), a także jego rzut, przekrój i rysunki elewacji.

Zgłoszenie powinno też zawierać opis materiałów wykorzystanych do rozbudowy oraz sposób wykonania prac, np. w systemie gospodarczym. Warto też dopytać w urzędzie, czy nie są wymagane jakieś dodatkowe dokumenty wynikające np. z konkretnej lokalizacji działki i MPZP.

Zgłoszenia należy dokonać co najmniej 21 dni przed rozpoczęciem rozbudowy. W przypadku gdy zgłoszenie zawiera błędy bądź braki, urząd zwróci się do nas o uzupełnienie wniosku i wyznaczy ostateczny termin na poprawienie zgłoszenia. Decyzja o sprzeciwie wobec naszego zgłoszenia jest możliwa, jeżeli zgłoszenie jest niezgodne z przepisami albo inwestor nie dostarczy w terminie wymaganych dokumentów. Decyzję taką urząd prześle na nasz adres, możemy jednak się od niej odwołać.

Jeżeli w ciągu 21 dni urząd nie wyda decyzji sprzeciwu, to można uznać to za tzw. milczącą zgodę organu i przystąpić do rozbudowy. Mamy na to 3 lata. Po upływie tego okresu konieczne będzie złożenie nowego zgłoszenia.

Warto pamiętać, że urząd nie ma obowiązku wysyłania żadnego pisma w przypadku braku sprzeciwu. Możemy jednak złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia przez urząd o niewniesienie sprzeciwu.

Budynek gospodarczy z pozwoleniem na budowę

Jeżeli inwestycja nie spełnia wymogów umożliwiających rozbudowę bez formalności bądź na zgłoszenie, pozostaje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Pozwolenie takie będzie konieczne, gdy po rozbudowie powierzchnia zabudowy budynku gospodarczego będzie przekraczać 35 m². Pozwolenie na budowę jest wymagane, kiedy na działce znajduje się więcej niż dwa budynki gospodarcze na każde 500 m² i zamierzamy rozbudować jeden z nich. Ponadto pozwolenie na budowę bywa potrzebne, kiedy rozbudowujemy tego typu budynek na obszarze chronionym Natura 2000 bądź w jego najbliższym sąsiedztwie, a także przy inwestycji wymagającej przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

Przy rozbudowie z pozwoleniem trzeba przygotować identyczne dokumenty, jak w przypadku budowy takiego budynku. W pierwszej kolejności należy zatem sprawdzić, czy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na tym etapie bardzo ważne jest, aby zatrudnić kompetentnego architekta, który zadba o zgodność rozbudowy ze wszelakimi przepisami. Potrzebne będą mapy do celów projektowych, aby architekt mógł sporządzić projekt zagospodarowania terenu oraz projekt budowlany budynku gospodarczego.

Projekt rozbudowy budynku gospodarczego powinien zawierać te same elementy, jak w przypadku projektu budowy budynku gospodarczego. Projekt powinien zawierać:

• projekt zagospodarowania terenu,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• niezbędne uzgodnienia i pozwolenia, jeśli są wymagane ze względu na charakter inwestycji (np. decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej).

Istnieje jednak pewien element odróżniający projekt rozbudowy istniejącego obiektu budowlanego od projektu budowy nowego budynku. Chodzi o ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku uwzględniającą stan podłoża gruntowego. Stosownie bowiem do § 206 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa oraz zmiana sposobu użytkowania budynku powinny być poprzedzone ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku, z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.

Jakie roboty budowlane będą stanowić rozbudowę - stanowiska orzecznictwa

Gdy przepisy nie precyzują dostatecznie danego zagadnienia, należy odwołać się do stanowiska orzecznictwa sądowego. Przyjrzyjmy się konkretnym wyrokom, z których wynika, jakie roboty budowlane możemy uznać za rozbudowę.

1. Wykonanie elementu konstrukcyjnego w postaci balkonu oraz drzwi balkonowych

Zarówno „przebudowa”, jak i „rozbudowa” oznaczają szerszy niż w przypadku remontu lub adaptacji, zakres ingerencji w substancję budowlaną, która może polegać nie tylko na wymianie elementów konstrukcyjnych, ale także na pewnej zmianie granic budowli. Przyjmuje się zatem, że wykonanie elementu konstrukcyjnego w postaci balkonu oraz wykonanie drzwi balkonowych nie kwalifikuje się jako remont, lecz jako rozbudowę budynku. Przeprowadzenie robót budowlanych polegających na dobudowaniu do istniejącego obiektu balkonu modyfikuje zarówno kubaturę budynku jak i jego powierzchnię zabudowy, w związku z czym przedmiotowe przedsięwzięcie należy zakwalifikować jako rozbudowę budynku w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane (Wyrok WSA w Lublinie z dnia 13 lutego 2018 r.; II SA/Lu 958/17; Legalis).

2. Powiększenie budynku

Aby powiększenie budynku było rozbudową, powinno stanowić część tego rozbudowywanego obiektu i być funkcjonalnie z tym obiektem związane (Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 20 czerwca 2017 r.; II SA/Rz 406/17; Legalis).

3. Dobudowaniu do budynku drewnianego zadaszenia

Roboty budowlane polegające na dobudowaniu do budynku zadaszenia konstrukcji drewnianej z jednej strony wspartej na ścianie budynku pod okapem, z drugiej na czterech słupach o przekroju kwadratowym przykryte, przezroczystymi płytami PCV stanowi rozbudowę budynku mieszkalnego a nie wybudowanie wiaty (Wyrok NSA z dnia 8 listopada 2017 r.; II OSK 2835/16; Legalis).

4. Dobudowanie werandy oraz pomieszczenia gospodarczego

Dobudowanie do parterowego obiektu budowlanego pełniącego funkcję rekreacji indywidualnej: werandy oraz pomieszczenia gospodarczego stanowi de facto rozbudowę tego obiektu. Weranda i pomieszczenie gospodarcze są bowiem konstrukcyjnie i funkcjonalnie powiązane z tym obiektem budowlanym i zapewniają jego obsługę. Ich istnienie rzutuje na podniesienie walorów użytkowych obiektu budowlanego, który zyskuje element mogący stanowić miejsce wypoczynku i miejsce do przetrzymywania rzeczy. Roboty budowlane, które prowadzą do zmiany charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego (tj. kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość długość, szerokość) stanowią zaś rozbudowę, o której mowa w art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane (Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 21 grudnia 2016 r.; II SA/Gd 551/16; Legalis).

5. Zmiana parametrów budynku

Zmiana parametrów stacji bazowej telefonii komórkowej powinna być kwalifikowana jako przebudowa lub rozbudowa tego obiektu. Nie może zaś być uznana za montaż urządzeń na istniejącym obiekcie budowlanym. (Wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2016 r.; II OSK 689/15; Legalis).

6. Dobudowanie zewnętrznej oranżerii

Z rozbudową mamy do czynienia w przypadku zmiany, innych poza wysokością, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego długość czy szerokość. Rozbudową będzie zatem powiększenie istniejącego obiektu budowlanego o taki stanowiący charakterystyczny parametr budynku element techniczny, który stanowi (zewnętrzną) część obiektu budowlanego. Tak "przebudowa", jak i "rozbudowa" oznaczają też szerszy, niż w przypadku remontu lub adaptacji, zakres ingerencji w substancję budowlaną, która może polegać nie tylko na wymianie elementów konstrukcyjnych, ale także na pewnej zmianie granic budowli (Wyrok WSA w Krakowie z dnia 27 października 2015 r.; II SA/Kr 963/15; Legalis).

7. Instalowanie dodatkowych anten, urządzeń i elementów konstrukcyjnych

Wykonane kolejno w kilku etapach roboty budowlane, polegające na instalowaniu dodatkowych anten, urządzeń i elementów konstrukcyjnych należało zakwalifikować jako rozbudowa wieży wybudowanej na podstawie pozwolenia na budowę (art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane). Nie można uznać, iż umieszczanie kolejno na wieży anten polegało na wykonaniu robót budowlanych w oddzielnych etapach. W wyniku umieszczania na wieży kolejnych anten doszło bowiem do rozbudowy obiektu budowlanego jako stanowiącego całość techniczno-użytkową z uwagi na przeznaczenie, wyposażenie oraz sposób i możliwość wykorzystania tego obiektu jako całości. Stosownie zatem do art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane na dokonanie rozbudowy budowli, jaką jest wieża (maszt antenowy), wymagane było uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę (Wyrok WSA w Kielcach z dnia 27 lipca 2017 r.; II SA/Ke 962/16; Legalis).

8. Zabudowa balkonu witryną szklaną

Fakt zabudowy balkonu witryną szklaną w ramach PCV nie daje podstaw do kwalifikacji robót do rozbudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane. Tego typu konstrukcji nie regulują wprost przepisy ustawy - Prawo budowlane. Nie ma usprawiedliwionych podstaw do kwalifikacji takiej konstrukcji do obiektu budowlanego lub jego części, a montażu takiej nietrwałej konstrukcji zabudowy balkonu jako budowy w rozumieniu art. 48 ust. 1 w zw. z art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane (Wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2016 r.; II OSK 2543/14; Legalis).

9. Wykonanie trwałych łączników pomiędzy obiektami budowlanymi

Przez "rozbudowę" należy rozumieć powiększenie, rozszerzenie budowli, obszaru już zabudowanego, dobudowanie nowych elementów. Całkowicie odmienne są funkcje zadaszenia nad wejściem do budynku, a części budynku usługowo-handlowego zajętej pod ekspozycję lub magazynowanie. Tym samym tak wykonanych prac nie można zakwalifikować ani jako remont (którym mógłby polegać na przywróceniu stanu pierwotnego), ani jako przebudowę (zmianie uległy tak charakterystyczne parametry jak powierzchnia zabudowy i kubatura) (Wyrok WSA w Krakowie z dnia 3 listopada 2015 r.; II SA/Kr 1112/15; Legalis).

10. Zadaszenie tarasu

Roboty budowlane polegające na zabudowie zadaszonego tarasu, w wyniku czego powstaje nowe pomieszczenie użytkowe stanowi rozbudowę obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane (Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 29 listopada 2013 r.; II SA/Po 905/13; Legalis).

Jak wypełnić wniosek o zgłoszenie rozbudowy budynku gospodarczego?

Wypełniony wniosek ZOBACZ

Podstawa prawna:

• Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r, poz. 1333 ze zm.);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.);
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 26 lutego 2021 w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o pozwolenie na budowę (Dz.U. z 2021 r. poz. 410).