Garaż - usytuowanie na działce i wymagania. Jak powinien być usytuowany garaż?

2018-11-16 18:34 Michał Behnke
Garaż usytuowanie
Autor: Getty Images Budowa garażu, jego usytuowanie nie zależy tylko od inwestora, ale od wymagań prawnych oraz planu miejscowego w zakresie zabudowy działek

Garaż i jego usytuowanie na działce podlega przepisom lokalnym, czyli miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, jeśli uchwalono go dla danego terenu. Wymagania dla garaży podają też znowelizowane od 1 stycznia 2018 warunki techniczne (§ 12). Jak zatem powienien być usytuowany garaż, jakie są przepisowe odległości garażu od granicy działki?

Garaż - wymagane odległości od granicy działki

Przy budowie garażu w zabudowie jednorodzinnej wymagane są następujące odległości:

  • 4 m od granicy działki, gdy garaż jest zwrócony do niej ścianą z oknem lub drzwiami,
  • 3 m od granicy działki, gdy garaż nie ma otworów w tej ścianie,
  • co najmniej 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy niej, gdy pozwalają na to przepisy planu miejscowego albo działka jest węższa niż 16 m, albo długość planowanego garażu nie przekroczy 6,5 m, a wysokość - 3 m.

Wymagania te nie dotyczą jednak granicy działki z drogą publiczną. Wówczas o minimalnych odległościach garażu czy innego budunku od drogi decydują przepisy art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych.

Czy możliwe jest usytuowanie budynku garażu bez okien i drzwi w odległości 1,5 m od granicy działki, jeśli na sąsiednim terenie istnieje budynek gospodarczy w odległości 2,3 m, jednak nie naprzeciwko, ale z boku i w odległości ok. 7 m? Czy zgoda sąsiada jest wymagana i czy to wystarczy? Czy jednocześnie trzeba występować o odstępstwo od warunków technicznych?

Usytuowanie garażu w odległości 1,5 m od granicy działki jest możliwe jeśli:

  • wynika to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • nie jest możliwe zachowanie odległości (w tym wypadku 3 m) ze względu na rozmiary działki,
  • minister wyrazi zgodę na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych.

Zgoda sąsiada nie jest wymagana, ponieważ przepisy o niej traktujące zostały uchylone.

Garaż i jego usytuowanie na działce - uzasadnienie

Wymagane odległości sytuowania budynków względem granicy działki określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). Zgodnie z § 12 rozporządzenia, budynki na działce budowlanej, w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż 3 m. Dopuszcza się sytuowanie ściany budynku w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką, jeśli zachodzi jedna z czterech przesłanek:

  • wynika to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (§ 12 ust. 3 pkt 1),
  • nie jest możliwe zachowanie odległości (w tym przypadku 3 m), ze względu na rozmiary działki (§ 12 ust. 3 pkt 2),
  • w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy (§ 12 ust. 4 pkt 1),
  • bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany (§ 12 ust. 4 pkt 2).

Wykładnia literalna § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia wskazuje, że jeśli budynek sąsiedni bez otworów okiennych i drzwiowych umieszczony jest w odległości 2,3 m, to możliwe jest usytuowanie budynku w tej samej odległości od granicy działki. Tak więc, nie jest możliwe w oparciu o tę przesłanek usytuowanie budynku w odległości 1,5 m.

Możliwość uzyskiwania zgody przez sąsiada zawierał § 12 ust. 6 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 140). Zostało ono jednak uchylone obowiązującym rozporządzeniem z dnia 12 kwietnia 2002 r. o tej samej nazwie. Aprobata sąsiada może mieć charakter pomocniczy w postępowaniu przed ministrem o zgodę na odstąpienie od warunków techniczno-budowlanych.

Zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych może być wydana w trybie § 9 ust. 1 i 2 ustawy - Prawo budowlane. Zgody na odstępstwo udziela bądź odmawia, w drodze postanowienia, organ właściwy do wdania pozwolenia na budowę, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane. O upoważnienie to organ powinien się zwrócić na wniosek inwestora, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Garaż - wymagania

Garaż wolno stojący w zabudowie jednorodzinnej: 

  • wysokość w świetle konstrukcji - minimum 2,2 m,
  • szerokość wjazdu - co najmniej 2,3 m, a ich wysokość w świetle – 2 m;
  • stanowiska postojowe o wymiarach nie mniejszych niż 2,3 x 5 m, przy czym między dłuższą krawędzią stanowiska a ścianą trzeba zachować odstęp co najmniej 0,3 m. Minimalna szerokość garażu jednostanowiskowego wynosi zatem 3,1 m, dwustanowiskowego - 5,6 m,
  • wymagana instalacja elektryczna,
  • wentylacja,
  • posadzkę ze spadkiem do wpustu kanalizacyjnego albo bezpośrednio na nieutwardzony teren działki,
  • ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, jeżeli garaż stoi w granicy działki.
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej