Garaż - usytuowanie na działce i wymagania. Jak powinien być usytuowany garaż?

2018-11-16 18:34
Garaż usytuowanie
Autor: Getty Images Budowa garażu, jego usytuowanie nie zależy tylko od inwestora, ale od wymagań prawnych oraz planu miejscowego w zakresie zabudowy działek

Garaż i jego usytuowanie na działce podlega przepisom lokalnym, czyli miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, jeśli uchwalono go dla danego terenu. Wymagania dla garaży podają też znowelizowane od 1 stycznia 2018 warunki techniczne (§ 12). Jak zatem powienien być usytuowany garaż, jakie są przepisowe odległości garażu od granicy działki?

Garaż - wymagane odległości od granicy działki

Przy budowie garażu w zabudowie jednorodzinnej wymagane są następujące odległości:

  • 4 m od granicy działki, gdy garaż jest zwrócony do niej ścianą z oknem lub drzwiami,
  • 3 m od granicy działki, gdy garaż nie ma otworów w tej ścianie,
  • co najmniej 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy niej, gdy pozwalają na to przepisy planu miejscowego albo działka jest węższa niż 16 m, albo długość planowanego garażu nie przekroczy 6,5 m, a wysokość - 3 m.

Wymagania te nie dotyczą jednak granicy działki z drogą publiczną. Wówczas o minimalnych odległościach garażu czy innego budunku od drogi decydują przepisy art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych.

Czy możliwe jest usytuowanie budynku garażu bez okien i drzwi w odległości 1,5 m od granicy działki, jeśli na sąsiednim terenie istnieje budynek gospodarczy w odległości 2,3 m, jednak nie naprzeciwko, ale z boku i w odległości ok. 7 m? Czy zgoda sąsiada jest wymagana i czy to wystarczy? Czy jednocześnie trzeba występować o odstępstwo od warunków technicznych?

Usytuowanie garażu w odległości 1,5 m od granicy działki jest możliwe jeśli:

  • wynika to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • nie jest możliwe zachowanie odległości (w tym wypadku 3 m) ze względu na rozmiary działki,
  • minister wyrazi zgodę na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych.

Zgoda sąsiada nie jest wymagana, ponieważ przepisy o niej traktujące zostały uchylone.

Garaż i jego usytuowanie na działce - uzasadnienie

Wymagane odległości sytuowania budynków względem granicy działki określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). Zgodnie z § 12 rozporządzenia, budynki na działce budowlanej, w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż 3 m. Dopuszcza się sytuowanie ściany budynku w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką, jeśli zachodzi jedna z czterech przesłanek:

  • wynika to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (§ 12 ust. 3 pkt 1),
  • nie jest możliwe zachowanie odległości (w tym przypadku 3 m), ze względu na rozmiary działki (§ 12 ust. 3 pkt 2),
  • w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy (§ 12 ust. 4 pkt 1),
  • bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany (§ 12 ust. 4 pkt 2).

Wykładnia literalna § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia wskazuje, że jeśli budynek sąsiedni bez otworów okiennych i drzwiowych umieszczony jest w odległości 2,3 m, to możliwe jest usytuowanie budynku w tej samej odległości od granicy działki. Tak więc, nie jest możliwe w oparciu o tę przesłanek usytuowanie budynku w odległości 1,5 m.

Możliwość uzyskiwania zgody przez sąsiada zawierał § 12 ust. 6 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 140). Zostało ono jednak uchylone obowiązującym rozporządzeniem z dnia 12 kwietnia 2002 r. o tej samej nazwie. Aprobata sąsiada może mieć charakter pomocniczy w postępowaniu przed ministrem o zgodę na odstąpienie od warunków techniczno-budowlanych.

Zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych może być wydana w trybie § 9 ust. 1 i 2 ustawy - Prawo budowlane. Zgody na odstępstwo udziela bądź odmawia, w drodze postanowienia, organ właściwy do wdania pozwolenia na budowę, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane. O upoważnienie to organ powinien się zwrócić na wniosek inwestora, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Garaż - wymagania

Garaż wolno stojący w zabudowie jednorodzinnej: 

  • wysokość w świetle konstrukcji - minimum 2,2 m,
  • szerokość wjazdu - co najmniej 2,3 m, a ich wysokość w świetle – 2 m;
  • stanowiska postojowe o wymiarach nie mniejszych niż 2,3 x 5 m, przy czym między dłuższą krawędzią stanowiska a ścianą trzeba zachować odstęp co najmniej 0,3 m. Minimalna szerokość garażu jednostanowiskowego wynosi zatem 3,1 m, dwustanowiskowego - 5,6 m,
  • wymagana instalacja elektryczna,
  • wentylacja,
  • posadzkę ze spadkiem do wpustu kanalizacyjnego albo bezpośrednio na nieutwardzony teren działki,
  • ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, jeżeli garaż stoi w granicy działki.
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej