Deweloperzy liczą straty - kilka poprawek nie uwzględniono w warunkach technicznych
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa w ostatniej chwili zrezygnowało z części poprawek do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ministerstwo tłumaczy, że wycofane zmiany w warunkach technicznych wymagają dodatkowych analiz.
Chodzi przede wszystkim o § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten reguluje kwestię odległości między budynkami mieszkalnymi, aby ich mieszkańcy mieli zapewnione naturalne oświetlenie pomieszczeń.
Zobacz też: Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stan prawny na 1 stycznia 2020
Jaki zapis obowiązuje?
§ 13 ust. 1 pkt 1 warunków technicznych mówi, że ten wymóg uznaje się za spełniony, jeżeli: „między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż: wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m, zaś 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m”.
Dodajmy, że kolejne ustępy paragrafu 13 warunków technicznych precyzują, że wysokość przesłaniania mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.
Według warunków technicznych, dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.
Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.
Na czym miała polegać zmiana w warunkach technicznych?
Otóż w pierwotnym projekcie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, który Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przekazało do zatwierdzenia Komisji Europejskiej, zmieniony został wspomniany § 13 ust. 1 pkt 1. Poprawka zakładała, że „między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w zewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż: wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m, zaś 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m”.
Przy wyznaczaniu ramion kąta 60° wskazano więc, że pomiar ten ma być dokonany w osi okna, ale na zewnętrznym licu ściany, a nie jak dotychczas w licu wewnętrznym. Ministerstwo wyjaśniało, że „proponowana zmiana ma na celu ujednolicenie i ułatwienie sposobu wyznaczenia odległości budynku od budynków sąsiednich, eliminując np. problem różnych grubości ścian, które przy obliczaniu przesłaniania, licząc po wewnętrznym licu ściany, są niejednoznaczne i wpływają na ustalenie odległości”.
Ministerstwo zrezygnowało z poprawki
Problem w tym, że deweloperzy przyjęli tę poprawkę jako pewnik.
– Od lipca 2017 r. zapewniano nas, że w przekazanym Komisji Europejskiej do notyfikacji projekcie rozporządzenia nic się już nie zmieni – mówi dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) Konrad Płochocki.
Co więcej, Komisja Europejska nie zgłosiła zastrzeżeń do poprawek w warunkach technicznych. Mimo to zmiany § 13 ust. 1 pkt 1 nie ma w ostatecznym dokumencie, który podpisał minister infrastruktury i budownictwa. Rozporządzenie zacznie obowiązywać już od 1 stycznia 2018 r.
– Jesteśmy zbulwersowani. Od lipca wszyscy deweloperzy projektują bowiem przyszłe inwestycje zgodnie z nowymi warunkami technicznymi – opowiada dyr. Płochocki. I dodaje, że tego typu działanie wyprzedzeniowe jest konieczne, bo projekty budowlane muszą być zgodne z warunkami technicznymi obowiązującymi w dniu złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Patrz też: nowe wymiary miejsca parkingowego: tysiące projektów architektonicznych do przeróbki?
Konrad Płochocki zwraca uwagę, że deweloperzy poniosą teraz koszty przeprojektowania budynków, co może się wiązać ze zmianą całego układu.
– Jeden z naszych członków policzył, że wskutek przeprojektowania budynku jego powierzchnia mieszkalna skurczy się o 1,5 proc. – mówi dyr. Płochocki.
Dlaczego poprawki nie będzie?
Prawnicy PZFD twierdzą, że minister miał obowiązek podpisać notyfikowaną wersję warunków technicznych. Innego zdania są prawnicy rządowi. Według nich, dodatkowej notyfikacji wymagałyby kolejne zmiany w warunkach technicznych, a w tym przypadku ministerstwo jedynie zrezygnowało z niektórych poprawek. Wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski wyjaśnia w rozmowie z nami, że resort wycofał poprawkę do § 2 oraz § 13, bo zastrzeżenia zgłosili m.in. architekci.
- Ta sprawa wymaga dalszej analizy – mówi min. Żuchowski.
Przypomnijmy, że czasie ubiegłorocznej konferencji „Dom dla rodziny”, która odbyła się w Krynicy– Zdroju, obecne zasady usytuowania budynków krytykowali m.in. architekci: Bożena Nieroda, Wojciech Dobrzański i Grzegorz Jachym z Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP. Podkreślali, że przepisy regulujące odległość budynków od granic działek są skomplikowane, niejednoznaczne i nie pomagają rozwiązywać konfliktów sąsiedzkich. Paragrafy: 12, 13, 60 warunków technicznych „wprowadzają wielowątkowe mechanizmy, w tym taki sposób badania aspektu naturalnego oświetlenia i nasłonecznienia, który przynosi odmienne wyniki, zależne od wyboru metody badania oraz interpretacji osób oceniających inwestycję”.
Resort zapowiada, że problem przesłaniania i zacieniania budynków rozwiąże przygotowywany Kodeks urbanistyczno-budowlany.
Patrz też:
