Cicha rewolucja na rynku magazynowym. Te regiony Polski przejmują inicjatywę

Nowe centra logistyczne Polski. Gdzie bije serce rynku magazynowego?

Polska mapa logistyczna przechodzi transformację. Choć największe huby magazynowe wciąż odgrywają kluczową rolę, prawdziwa dynamika wzrostu i specjalizacji widoczna jest w mniejszych, ale strategicznie położonych regionach. Analiza rynku na 2025 rok pokazuje, że ośrodki takie jak Trójmiasto, Polska Zachodnia, Szczecin czy Polska Wschodnia budują swoją siłę, stając się nie tylko alternatywą, ale często pierwszym wyborem dla wyspecjalizowanych operacji.

Polecamy: Szwedzki gigant lokuje miliardy w polskie magazyny. To dopiero początek wielkich inwestycji

Trójmiasto: Potęga napędzana przez porty i e-commerce

Rynek magazynowy w Trójmieście przeżywa prawdziwy boom, a jego zasoby w ciągu ostatnich pięciu lat niemal się podwoiły, przekraczając 1,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. W budowie znajduje się kolejne 180 tys. mkw., co świadczy o niesłabnącym apetycie inwestorów. Siłą napędową regionu jest logistyka portowa, wspierana rosnącymi przeładunkami w portach w Gdańsku i Gdyni, oraz dynamicznie rozwijający się sektor e-commerce.

Charakterystycznym zjawiskiem dla regionu jest rozwój wielopoziomowych łańcuchów dostaw. Operacje logistyczne są dzielone na wyspecjalizowane strefy: magazyny przyportowe do krótkoterminowego składowania, parki w pobliżu obwodnicy dla dystrybucji regionalnej oraz obiekty miejskie dedykowane logistyce ostatniej mili.

„Rynek magazynowy w Trójmieście pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków regionalnych w Polsce. Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w regionie przekroczyły 1,8 mln mkw., a kolejne projekty znajdują się w fazie budowy lub planowania. Dynamiczny rozwój regionu wspierany jest przez rosnące znaczenie portów morskich oraz rozwój infrastruktury transportowej” – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Polska Zachodnia: Brama do Europy i bufor dla dostaw

Województwo lubuskie umocniło swoją pozycję jako kluczowy region logistyczny Polski Zachodniej, pełniąc funkcję strategicznego "ostatniego przystanku" przed rynkiem niemieckim. Z zasobami sięgającymi 1,7 mln mkw., region ten specjalizuje się w magazynach buforowych dla dostaw realizowanych w modelu just-in-time do zachodnich odbiorców.

Deweloperzy działają tu bardziej ostrożnie niż w poprzednich latach, stawiając na projekty typu build-to-suit (BTS) lub obiekty z wysokim poziomem wynajęcia jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Ogranicza to ryzyko i zapewnia stabilny, zrównoważony rozwój.

Szczecin: Stabilny rynek z niskim wskaźnikiem pustostanów

Szczecin wyróżnia się na tle kraju jednym z najniższych wskaźników pustostanów, oscylującym w granicach zaledwie 1-2%. To efekt stabilnego, choć wolniejszego rozwoju i relatywnie mniejszej konkurencji deweloperskiej. Całkowite zasoby powierzchni przekraczają tu 1,4 mln mkw., a popyt generowany jest głównie przez firmy związane z logistyką portową i obsługą rynków zagranicznych, zwłaszcza Niemiec i Skandynawii. Kluczową rolę odgrywa tu rozwinięta infrastruktura, w tym droga ekspresowa S3 i autostrada A6, które łączą region z portami w Szczecinie i Świnoujściu oraz z resztą Europy.

Polecamy: Nagel-Group konsoliduje 4 magazyny w kompleksie Panattoni pod Poznaniem. W planach także boisko dla pracowników

Polska Wschodnia: Efekt Via Carpatia

Rynek magazynowy Polski Wschodniej staje się coraz ważniejszym punktem na logistycznej mapie kraju, umacniając swoją pozycję jako atrakcyjna kosztowo alternatywa dla projektów produkcyjnych i dystrybucyjnych. Impulsem do rozwoju jest rozbudowa infrastruktury drogowej, a zwłaszcza postępy w realizacji trasy S19 (Via Carpatia). Dzięki niej region zyskuje lepszą dostępność i skraca czas transportu do centralnej Polski.

Zasoby przekroczyły tu 1,2 mln mkw., a kolejne 150 tys. mkw. jest w budowie. Najbardziej rozwiniętymi rynkami pozostają Lublin i Rzeszów, podczas gdy Białystok rozwija się w oparciu o pojedyncze, duże projekty.

„Kluczowym czynnikiem rozwoju była poprawa infrastruktury drogowej, w tym postępy w realizacji S19 (Via Carpatia) oraz rozwój tras S17 i S7. Zwiększyło to dostępność logistyczną wschodniej części kraju i skróciło czas dojazdu do Polski Centralnej, co przełożyło się na większe zainteresowanie najemców” – wyjaśnia Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Kraków: Specjalistyczny rynek dla wymagających

Kraków, z zasobami na poziomie 1,2 mln mkw., funkcjonuje jako dojrzały i wyspecjalizowany rynek. Jego rozwój jest jednak hamowany przez ograniczoną dostępność gruntów i wysokie koszty inwestycyjne. W efekcie nowa podaż jest niewielka (zaledwie 12 tys. mkw. w budowie), a deweloperzy podchodzą do projektów bardzo selektywnie. Popyt koncentruje się na mniejszych i średnich modułach, obsługujących lokalną dystrybucję, e-commerce oraz lekką produkcję. To sprawia, że czynsze w Krakowie należą do najwyższych w kraju, sięgając nawet 6,50 euro za mkw.

Bydgoszcz-Toruń: Konkurencyjność i projekty „szyte na miarę”

Region Bydgoszcz-Toruń zyskuje na znaczeniu dzięki konkurencyjności kosztowej i strategicznemu położeniu w północnej Polsce. Z zasobami bliskimi 1 mln mkw., rynek ten jest atrakcyjny dla firm z sektora logistycznego, lekkiej produkcji i e-commerce, które cenią sobie efektywność operacyjną. Cechą charakterystyczną jest duży udział inwestycji typu build-to-suit (BTS), co pozwala najemcom uzyskać powierzchnię idealnie dopasowaną do ich potrzeb.

Materiał powstał przy wsparciu AI

Zobacz galerię: Budowa magazynu w Stoczni Wojennej w Gdyni