Spis treści
Warszawa z pierwszą obniżką cen mieszkań od listopada
Lipiec przyniósł pierwszą od ośmiu miesięcy obniżkę średniej ceny ofertowej nowych mieszkań w Warszawie. Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, cena metra kwadratowego w stolicy spadła o 1%, podczas gdy w większości największych metropolii rynek wszedł w fazę stabilizacji. Wzrosty odnotowano jedynie we Wrocławiu i Trójmieście.
W Warszawie średnia cena metra kwadratowego obniżyła się z blisko 19,9 tys. zł w czerwcu do 19,8 tys. zł w lipcu. To pierwszy spadek od listopada ubiegłego roku. Sytuacja w stolicy, największym i najdroższym rynku mieszkaniowym w Polsce, budzi szczególne zainteresowanie, zwłaszcza że jeszcze w kwietniu wydawało się, iż zostanie przekroczona psychologiczna bariera 20 tys. zł za metr kwadratowy.
Polecamy: Prawie 60 mld zł w nowe drogi. Tak zmieni się logistyczna mapa Polski
Nowa, tańsza oferta wpłynęła na średnią w Warszawie
Kluczowy wpływ na lipcowe dane miała struktura nowej podaży. Warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkania, których średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniosła niespełna 14,7 tys. zł. Tak atrakcyjnych cenowo projektów nie było w stołecznej ofercie od jesieni ubiegłego roku.
– Po raz ostatni tak tanią nową ofertę warszawscy deweloperzy wprowadzili na rynek w lipcu i październiku 2023 r. – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Zastrzega jednocześnie, że przedstawione dane mają charakter wstępny i mogą jeszcze ulec niewielkiej korekcie.
Wrocław i Trójmiasto z kontynuacją wzrostów
Odwrotny trend widoczny był we Wrocławiu, gdzie odnotowano największą zmianę w porównaniu z czerwcem. Średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie wzrosła tam o 2%, osiągając poziom 15,7 tys. zł. W Trójmieście wzrost wyniósł 1%, co przełożyło się na średnią cenę 18 tys. zł za metr kwadratowy.
Na pozostałych głównych rynkach ceny pozostały stabilne. W Krakowie średnia utrzymała się na poziomie 17,1 tys. zł za metr kwadratowy, w Poznaniu wyniosła 14,3 tys. zł, w Łodzi 11,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 11,1 tys. zł.
– Jak widać, z punktu widzenia kupujących mieszkania lipiec miał dwóch bohaterów. Negatywnym był Wrocław, zaś pozytywnym okazała się Warszawa – komentuje Marek Wielgo.
Polecamy: Cicha rewolucja na rynku magazynowym. Te regiony Polski przejmują inicjatywę
Dlaczego deweloperzy nie reagują szybciej na spadek popytu?
Choć drugi kwartał przyniósł wyraźne spowolnienie popytu, lipcowe dane nie świadczą o gwałtownym dostosowywaniu się deweloperów do możliwości finansowych kupujących. Rynek mieszkaniowy charakteryzuje się dużą bezwładnością po stronie podażowej, a projekty trafiające dziś do sprzedaży były przygotowywane kilka lat temu, w zupełnie innych realiach rynkowych.
– Oczywiście część firm może decydować o kolejności uruchamiania wcześniej przygotowanych inwestycji, ale ich swoboda jest ograniczona m.in. terminami ważności pozwoleń na budowę, stopniem zaawansowania przygotowań czy wcześniejszymi decyzjami biznesowymi. Innymi słowy, deweloperzy mogą wpływać na moment uruchamiania części projektów, ale nie są w stanie szybko zmienić struktury oferty mieszkaniowej, ponieważ większość kluczowych decyzji inwestycyjnych zapadła kilka lat wcześniej – mówi Marek Wielgo.
Potwierdzeniem tej tezy mogą być dane z Wrocławia i Trójmiasta, gdzie do sprzedaży trafiły mieszkania relatywnie drogie. Według eksperta jest bardziej prawdopodobne, że firmy uruchomiły projekty gotowe do rozpoczęcia sprzedaży, zwłaszcza że na obu tych rynkach istotną grupę nabywców stanowią osoby zamożne, co utrzymuje wysoki popyt na lokale o wyższym standardzie.
Warszawa wciąż liderem wzrostów w skali roku
Mimo lipcowej korekty, w perspektywie rocznej to Warszawa pozostaje liderem wzrostów. Średnia cena metra kwadratowego jest tam obecnie o 11% wyższa niż przed rokiem. W Trójmieście roczny wzrost wynosi 8%, we Wrocławiu i Poznaniu po 6%, a w Krakowie 2%. Jedynie w Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ceny są dziś nieznacznie niższe niż rok temu.
– Zmiany średniej ceny ofertowej wynikają przede wszystkim ze zmian struktury nowej podaży, a nie z powszechnego podnoszenia lub obniżania cen mieszkań znajdujących się już w sprzedaży. Jednocześnie rekordowo wysoka oferta mieszkań ogranicza presję na wzrost cen i sprzyja negocjacjom, szczególnie w miastach z nadpodażą, takich jak Łódź czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – wyjaśnia Marek Wielgo.
Artykuł powstał przy wsparciu AI
