Umowa między inwestorem i wykonawcą musi być precyzyjna

Zapisy umowy o roboty budowlane powinny być precyzyjne i jednoznaczne zarówno dla inwestora, jak i wykonawcy, tak by w razie późniejszego sporu żadna ze stron nie czuła się poszkodowana. Umowa powinna np. określać rodzaj i przedział cenowy możliwych do wykorzystania materiałów. O zawiłościach zawierania umów o roboty budowlane opowiadał 6 czerwca 2006 roku mecenas Sławomir Żurawski.

Seminarium, skierowane do osób na co dzień zajmujących się przygotowywaniem i rozliczaniem umów na roboty budowlane, zorganizowało Wydawnictwo Verlag Dashofer. Celem seminarium było omówienie najnowszych zasad przygotowywania i rozliczania takich umów, a także skutecznych metod dochodzenia roszczeń.

Sławomir Żurawski, reprezentujący Kancelarię Radców Prawnych Małgorzata Koszutska & Sławomir Żurawski z Warszawy i będący specjalistą w zakresie prawa budowlanego, w oparciu o konkretne przykłady tłumaczył, czym jest umowa o roboty budowlane, zwracał też uwagę, czego się wystrzegać, podpisując taki dokument. Oto kilka z jego zaleceń:

• Umowę o roboty budowlane regulują przepisy artykułów od 647 do 658 Kodeksu cywilnego (np. zgodnie z postanowieniami art. 648 k.c. powinna ona mieć formę pisemną), z kolei kwestie wydawania pozwoleń na budowę, warunków odbioru budynku, legalizacji samowoli budowlanej, prawa i obowiązki kierownika budowy określa Prawo budowlane. Jest to o tyle ważne, że niektóre z pojęć - na pierwszy rzut oka oznaczających to samo - w praktyce okazują się niespójne. Np. Prawo budowlane mówi o karze za opóźnienie (to pojęcie ma szeroki zakres), podczas gdy w Kodeksie cywilnym mowa jest o karze za zwłokę.
• Wątpliwości interpretacyjnych pozwoli uniknąć dosłowne zapisywanie w umowie przepisów Kodeksu cywilnego. Nie są jednoznaczne określenia: "przerwanie robót budowlanych" czy "w przypadku nieprawidłowej realizacji umowy" (dotyczące warunków odstąpienia od umowy).

• Dokładne wskazanie zakresu robót realizowanych przez wykonawcę, czyli tzw. przedmiotu umowy pozwoli w przyszłości uniknąć sporów przy odbiorze robót, a także przy płatności za wykonane roboty budowlane. - Trzeba unikać sytuacji, gdy to inwestor wskaże nam materiały budowlane albo wykonawca będzie wybierał materiały najtańsze. Trzeba zwrócić uwagę, jak opisujemy przedmiot umowy - radził Sławomir Żurawski. Z drugiej strony wykonawca musi wiedzieć, w jakich warunkach będzie wykonywał pracę. Dlatego dobrze jest, gdy z dokumentacją techniczną i terenem (miejscem budowy) zapozna się jeszcze przed podpisaniem umowy. Generalny wykonawca musi się zastanowić, jakie jest – od strony technicznej – ryzyko wykonywania prac w danym otoczeniu. Czy np. na niewypały, wykopaliska bądź niewykupione grunty rzeczywiście może się natknąć w trakcie robót, czy też inwestor zapisał je w umowie ot tak sobie. Przy robotach liniowych, inaczej niż przy kubaturowych, problemem może być zapewnienie dostępu prądu.
• Wykonawca musi się zastanowić, co naprawdę będzie realizował – z projektu niekoniecznie musi to wynikać. Musi też rozważyć, czy z umowy jest w stanie wywiązać się sam, czy do pomocy potrzebuje podwykonawców. Relacje pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą reguluje art. 647 Kodeksu cywilnego. Przepis ten obowiązuje od kwietnia 2003 roku, wcześniej wykonawcy mogli zatrudniać podwykonawców dowolnie. O tym, że wykonawca może się posłużyć (i w jakim zakresie) podwykonawcami przy spełnianiu swoich obowiązków wynikających z kontraktu, mówi art. 647 § 1 k.c. Na zgłoszenie sprzeciwu co do przedstawionego mu podwykonawcy inwestor ma 14 dni. Dobrze więc, by podwykonawca nie "wprowadzał się" na plac budowy przed tym terminem. Inwestor nie może kierować roszczeń do podwykonawców, ale przepisy nie chronią dostawców, tzn. firm, z którymi zawierane są umowy najmu.
• W umowie o roboty budowlane szczegółowo muszą być określone zarówno procedura odbioru robót, sposób zgłaszania gotowości budowli do odbioru, jak i termin przystąpienia do czynności odbioru oraz termin ich zakończenia. Dodatkowo warto w umowie zawrzeć zapisy, przewidujące tryb postępowania w przypadku, gdy obiekty zgłoszone do odbioru mają wady.
• Zabezpieczenie płatności roszczeń inwestora z racji nieprawidłowej realizacji umowy stanowi z reguły kaucja gwarancyjna oraz gwarancja bankowa. Takiej gwarancji udziela się na podstawie ustawy o gwarancji zapłaty za roboty budowlane z dnia 9 lipca 2003 roku. - W zamyśle ustawodawcy przepisy miały pomagać drobnym inwestorom, najbardziej narażonym na szkody ze strony wykonawcy. W moim odczuciu nie doprowadziły jednak do tego. W dalszym ciągu na budowie panuje myślenie "i tak nam inwestor za to zapłaci", mało kto decyduje się na odstąpienie od umowy, wykonawcy nie znają swoich praw: nie czytają fachowej prasy, nie szkolą się. Ponadto nowe przepisy przyczyniły się do wzrostu wysokości kaucji – z 5-6%. (wartości kontraktu – przyp. red.) do średnio 10%.
• Co wzbudziło liczne kontrowersje w czasie seminarium, dochodzenie kar umownych jest konsekwencją odstąpienia od umowy przez inwestora, jednak – jak mówi art. 395 § 2 k.c. – "w razie wykonania prawa odstąpienia umowa jest uważana za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, pega zwrotowi w stanie niezmienionym (...). Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie wynagrodzenie". Obecnie obowiązujące przepisy nie przewidują konieczności zapłaty kar umownych na wypadek odstąpienia od umowy.