Pierwszy raz określono nieprzekraczalny okres obowiązywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego sporządzonych w oparciu o ustawę z 1984 roku na dzień 31 grudnia 1999 roku. Od tego czasu minęły trzy lata i tym razem doczekaliśmy się definitywnej utraty ważności tych planów. Ilość pytań, wpływających w ostatnich dniach grudnia do Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz do Ministerstwa Infrastruktury, dotyczących utraty ważności planów, świadczy o tym, że gminy przyzwyczaiły się do corocznego przedłużania ich ważności i z niedowierzaniem przyjmowały informację, że tym razem to już się nie stanie.
Jakie zmiany w procedurze ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenów spowoduje to wydarzenie?
Obowiązująca ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje sytuację, w której wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu następuje w przypadku braku planu miejscowego. Wyjątkiem jest sytuacja, w której sporządzenie planu miejscowego jest obowiązkowe - w takim przypadku postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zawiesza się do czasu uchwalenia planu.
Dotychczas jednak, ze względu na obowiązujące na zdecydowanej większości terytorium Polski plany miejscowe, uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., decyzji, o których mowa wyżej, wydano znikomą ilość i trudno mówić o praktyce, wypracowanej w tym zakresie.
Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w przypadku braku planu miejscowego podejmuje się na podstawie obowiązujących ustaw, regulujących kwestie związane z zagospodarowaniem przestrzennym, w tym między innymi z ochroną zabytków, ochroną środowiska, bezpieczeństwem i ochroną zdrowia. Projekt decyzji przygotowuje osoba posiadająca uprawnienia urbanistyczne.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu następuje po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej. Rozprawa jest formą postępowania administracyjnego, która ma za zadanie między innymi zapewnienie bezpośredniości, szybkości i jawności czynności składających się na proces podejmowania decyzji. O terminie rozprawy zawiadamia się zainteresowanych (a więc większy krąg osób niż strony postępowania) oraz ogłasza się dodatkowo w prasie lokalnej lub w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.
Decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa powyżej, zastępuje w pewnym zakresie plan miejscowy. Treść jej dotyczy przeznaczenia terenu na określony cel i ustalenia zasad jego zabudowy i zagospodarowania. W zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z art. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnia się między innymi, na pierwszym miejscu, wymagania ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe. Dlatego jednym z najważniejszych przepisów ustaw obowiązujących, stosowanym przy ustalaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego powinien być art. 4 Prawa budowlanego: "Obiekt budowlany i związane z nim urządzenia należy projektować w sposób zapewniający formę architektoniczną dostosowaną do krajobrazu i otaczającej zabudowy".
Bardzo dużą rolę w procesie wydawania takich decyzji ma do odegrania wojewoda, który w terminie 30 dni od przedstawienia mu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdza ich zgodność z prawem, w tym między innymi uzgodnienia decyzji oraz zgodność jej z przepisami szczególnymi (odrębnymi). Sporym wyzwaniem będzie dla służb wojewody sprawdzenie zgodności warunków zabudowy z art. 4 Prawa budowlanego, o którym mowa powyżej. Ponieważ obowiązująca ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nie określa sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego tak, jak czyni to projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, znajdujący się w końcowej fazie procesu legislacyjnego w Sejmie - rozprawa administracyjna i sporządzanie projektu decyzji przez osobę posiadającą uprawnienia urbanistyczne stanowią instrumenty, które mogą mieć wpływ na zachowanie ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju.
Jakie zagrożenie dla procesu inwestycyjnego niesie wyżej opisany tryb wydawania decyzji w przypadku braku planu?
Utrata ważności planów miejscowych na części obszaru gminy nie musi spowodować całkowitego paraliżu inwestycyjnego. Równocześnie nie można zaprzeczyć, że pewne spowolnienie nastąpi i oby trwało jak najkrócej - do dnia wejścia w życie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która przewiduje w tym przypadku krótszą procedurę i bardziej precyzyjne uregulowania.
Niezadowolenie z przeciągających się w niektórych gminach terminów wydawania decyzji o warunkach zabudowy stało się między innymi przesłanką do uproszczenia i skrócenia procedur przewidzianych w nowej ustawie, w tym rezygnacji z decyzji o warunkach zabudowy w przypadku obowiązywania planu miejscowego nowej generacji. Tam, gdzie proces wydawania decyzji był przesadnie wydłużony, nie będzie pewnie większej różnicy w wydawaniu decyzji w przypadku braku planu. Często bowiem ustalenia "starych planów" były tak ogólne, że określenie na ich podstawie zgodności inwestycji z planem i wydanie warunków zabudowy było niemalże tak samo trudne i nasuwające wiele wątpliwości, jakby tego planu nie było.
Można przyjąć, że jeśli gmina będzie dysponować pracownikami, posiadającymi uprawnienia urbanistyczne, czas przygotowania projektu takiej decyzji nie powinien być dłuższy niż 2 tygodnie. Oczywiście wszystko zależy od ilości projektów decyzji do wykonania, przypadającej na jednego urbanistę. W przypadku braku takich pracowników w gminie rozwiązaniem może być zawarcie umowy zlecenia z uprawnionym urbanistą z tej lub innej gminy na opracowywanie projektów decyzji. Wymagać to jednak będzie przeprowadzenia zamówienia publicznego na ten rodzaj usług.
Więcej czasu mogą zająć uzgodnienia decyzji z organami, wymienionymi w ustawie o z.p. - tu obowiązują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego - można przyjąć minimum 3 tygodnie na uzgodnienie projektu decyzji. Nie każda decyzja będzie musiała przejść takie uzgodnienia. Następny termin to 30 dni dla wojewody na stwierdzenie zgodności decyzji z prawem. Razem z ogłoszeniem w prasie lokalnej o terminie rozprawy, przeprowadzeniem rozprawy i uzgodnień należy przyjąć, że średni czas od złożenia wniosku o wydanie decyzji do jej uprawomocnienia może wynieść ok. 4 miesięcy. Średni czas na wydanie decyzji WZiZT na podstawie planu miejscowego wynosi obecnie 2 miesiące.
Jak przebrnąć przez trudny okres bez planu miejscowego?
Jeśli gmina przystąpiła do sporządzania planu miejscowego przed 1 stycznia 2003 r., mając uchwalone przed tym terminem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na tym obszarze, którego dotyczy uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu, obowiązywać będzie "stary plan" jeszcze do końca 2003 roku. Jeśli gmina przystąpi do sporządzania planu miejscowego po 1 stycznia 2003 roku, mając uchwalone przed tym terminem studium, zanim wejdzie w życie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, będzie musiała oczywiście posługiwać się regulacjami obowiązującej ustawy, o których mowa powyżej.
Sytuacja jest jedna bardziej skomplikowana w przypadku braku uchwalonego studium. W tym przypadku przystąpienie do sporządzania planu miejscowego będzie mogło nastąpić dopiero po uchwaleniu studium! W takiej sytuacji jest znikomy procent gmin w Polsce, oraz co najmniej jedno miasto - Kraków. Po ogłoszeniu o przystąpieniu do sporządzania planu (nie musi to być ten sam termin, co podjęcie uchwały o przystąpieniu), jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy w przypadku braku planu miejscowego dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego gmina ma inne zamiary, niż przedstawione we wniosku przez inwestora, można zawiesić postępowanie w sprawie warunków zabudowy na 12 miesięcy. Jest to wystarczający czas na uchwalenie nowego planu, pod warunkiem, że się uda szybko wyłonić projektanta (zamówienie publiczne!) i że nowa ustawa wejdzie w życie w pierwszym kwartale 2003 roku.
