Skutki utraty ważności planów miejscowych, uchwalonych przed 1 stycznia 1995
31 grudnia 2002 roku wygasła ważność planów miejscowych, uchwalonych na podstawie ustawy o planowaniu przestrzennym z 12 lipca 1984 roku, obowiązujących dotychczas na terenach, dla których nie uchwalono miejscowego planu sporządzonego po 1 stycznia 1995 roku lub nie przystąpiono do jego sporządzenia. Dla tych terenów "stare plany" obowiązują jeszcze przez rok, to jest do 31 grudnia 2003 roku.
Pierwszy raz określono nieprzekraczalny okres obowiązywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego sporządzonych w oparciu o ustawę z 1984 roku na dzień 31 grudnia 1999 roku. Od tego czasu minęły trzy lata i tym razem doczekaliśmy się definitywnej utraty ważności tych planów. Ilość pytań, wpływających w ostatnich dniach grudnia do Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz do Ministerstwa Infrastruktury, dotyczących utraty ważności planów, świadczy o tym, że gminy przyzwyczaiły się do corocznego przedłużania ich ważności i z niedowierzaniem przyjmowały informację, że tym razem to już się nie stanie.
Jakie zmiany w procedurze ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenów spowoduje to wydarzenie?
Obowiązująca ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje sytuację, w której wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu następuje w przypadku braku planu miejscowego. Wyjątkiem jest sytuacja, w której sporządzenie planu miejscowego jest obowiązkowe - w takim przypadku postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zawiesza się do czasu uchwalenia planu.
Dotychczas jednak, ze względu na obowiązujące na zdecydowanej większości terytorium Polski plany miejscowe, uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., decyzji, o których mowa wyżej, wydano znikomą ilość i trudno mówić o praktyce, wypracowanej w tym zakresie.
Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w przypadku braku planu miejscowego podejmuje się na podstawie obowiązujących ustaw, regulujących kwestie związane z zagospodarowaniem przestrzennym, w tym między innymi z ochroną zabytków, ochroną środowiska, bezpieczeństwem i ochroną zdrowia. Projekt decyzji przygotowuje osoba posiadająca uprawnienia urbanistyczne.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu następuje po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej. Rozprawa jest formą postępowania administracyjnego, która ma za zadanie między innymi zapewnienie bezpośredniości, szybkości i jawności czynności składających się na proces podejmowania decyzji. O terminie rozprawy zawiadamia się zainteresowanych (a więc większy krąg osób niż strony postępowania) oraz ogłasza się dodatkowo w prasie lokalnej lub w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.
Decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa powyżej, zastępuje w pewnym zakresie plan miejscowy. Treść jej dotyczy przeznaczenia terenu na określony cel i ustalenia zasad jego zabudowy i zagospodarowania. W zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z art. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnia się między innymi, na pierwszym miejscu, wymagania ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe. Dlatego jednym z najważniejszych przepisów ustaw obowiązujących, stosowanym przy ustalaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego powinien być art. 4 Prawa budowlanego: "Obiekt budowlany i związane z nim urządzenia należy projektować w sposób zapewniający formę architektoniczną dostosowaną do krajobrazu i otaczającej zabudowy".
Bardzo dużą rolę w procesie wydawania takich decyzji ma do odegrania wojewoda, który w terminie 30 dni od przedstawienia mu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdza ich zgodność z prawem, w tym między innymi uzgodnienia decyzji oraz zgodność jej z przepisami szczególnymi (odrębnymi). Sporym wyzwaniem będzie dla służb wojewody sprawdzenie zgodności warunków zabudowy z art. 4 Prawa budowlanego, o którym mowa powyżej. Ponieważ obowiązująca ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nie określa sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego tak, jak czyni to projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, znajdujący się w końcowej fazie procesu legislacyjnego w Sejmie - rozprawa administracyjna i sporządzanie projektu decyzji przez osobę posiadającą uprawnienia urbanistyczne stanowią instrumenty, które mogą mieć wpływ na zachowanie ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju.
Jakie zagrożenie dla procesu inwestycyjnego niesie wyżej opisany tryb wydawania decyzji w przypadku braku planu?
Utrata ważności planów miejscowych na części obszaru gminy nie musi spowodować całkowitego paraliżu inwestycyjnego. Równocześnie nie można zaprzeczyć, że pewne spowolnienie nastąpi i oby trwało jak najkrócej - do dnia wejścia w życie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która przewiduje w tym przypadku krótszą procedurę i bardziej precyzyjne uregulowania.
Niezadowolenie z przeciągających się w niektórych gminach terminów wydawania decyzji o warunkach zabudowy stało się między innymi przesłanką do uproszczenia i skrócenia procedur przewidzianych w nowej ustawie, w tym rezygnacji z decyzji o warunkach zabudowy w przypadku obowiązywania planu miejscowego nowej generacji. Tam, gdzie proces wydawania decyzji był przesadnie wydłużony, nie będzie pewnie większej różnicy w wydawaniu decyzji w przypadku braku planu. Często bowiem ustalenia "starych planów" były tak ogólne, że określenie na ich podstawie zgodności inwestycji z planem i wydanie warunków zabudowy było niemalże tak samo trudne i nasuwające wiele wątpliwości, jakby tego planu nie było.
Można przyjąć, że jeśli gmina będzie dysponować pracownikami, posiadającymi uprawnienia urbanistyczne, czas przygotowania projektu takiej decyzji nie powinien być dłuższy niż 2 tygodnie. Oczywiście wszystko zależy od ilości projektów decyzji do wykonania, przypadającej na jednego urbanistę. W przypadku braku takich pracowników w gminie rozwiązaniem może być zawarcie umowy zlecenia z uprawnionym urbanistą z tej lub innej gminy na opracowywanie projektów decyzji. Wymagać to jednak będzie przeprowadzenia zamówienia publicznego na ten rodzaj usług.
Więcej czasu mogą zająć uzgodnienia decyzji z organami, wymienionymi w ustawie o z.p. - tu obowiązują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego - można przyjąć minimum 3 tygodnie na uzgodnienie projektu decyzji. Nie każda decyzja będzie musiała przejść takie uzgodnienia. Następny termin to 30 dni dla wojewody na stwierdzenie zgodności decyzji z prawem. Razem z ogłoszeniem w prasie lokalnej o terminie rozprawy, przeprowadzeniem rozprawy i uzgodnień należy przyjąć, że średni czas od złożenia wniosku o wydanie decyzji do jej uprawomocnienia może wynieść ok. 4 miesięcy. Średni czas na wydanie decyzji WZiZT na podstawie planu miejscowego wynosi obecnie 2 miesiące.
Jak przebrnąć przez trudny okres bez planu miejscowego?
Jeśli gmina przystąpiła do sporządzania planu miejscowego przed 1 stycznia 2003 r., mając uchwalone przed tym terminem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na tym obszarze, którego dotyczy uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu, obowiązywać będzie "stary plan" jeszcze do końca 2003 roku. Jeśli gmina przystąpi do sporządzania planu miejscowego po 1 stycznia 2003 roku, mając uchwalone przed tym terminem studium, zanim wejdzie w życie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, będzie musiała oczywiście posługiwać się regulacjami obowiązującej ustawy, o których mowa powyżej.
Sytuacja jest jedna bardziej skomplikowana w przypadku braku uchwalonego studium. W tym przypadku przystąpienie do sporządzania planu miejscowego będzie mogło nastąpić dopiero po uchwaleniu studium! W takiej sytuacji jest znikomy procent gmin w Polsce, oraz co najmniej jedno miasto - Kraków. Po ogłoszeniu o przystąpieniu do sporządzania planu (nie musi to być ten sam termin, co podjęcie uchwały o przystąpieniu), jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy w przypadku braku planu miejscowego dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego gmina ma inne zamiary, niż przedstawione we wniosku przez inwestora, można zawiesić postępowanie w sprawie warunków zabudowy na 12 miesięcy. Jest to wystarczający czas na uchwalenie nowego planu, pod warunkiem, że się uda szybko wyłonić projektanta (zamówienie publiczne!) i że nowa ustawa wejdzie w życie w pierwszym kwartale 2003 roku.
